（2015）昌中民一终字第489号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-12-05
案件名称
马国强与昌吉州华盛物业服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马国强,昌吉州华盛物业服务有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一终字第489号上诉人（原审被告）：马国强，男，汉族，1963年6月8日出生，无固定职业。被上诉人（原审原告）：昌吉州华盛物业服务有限责任公司。法定代表人：夏秀丽，该公司经理。委托代理人：雷平书，该公司副经理。上诉人马国强因房屋租赁合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第02886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后依法组成合议庭，并于2015年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人马国强，被上诉人昌吉州华盛物业服务有限责任公司的委托代理人雷平书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌吉市人民法院经审理查明：2010年8月1日，原告与被告签订房屋租赁合同。被告租赁原告所有的位于欣景园小区小市场内的平房一套，建筑面积为46.9平方米，使用面积为32.8平方米，用于开设按摩室，租金为每年4500元，公共面积维护费每年70元，土地使用费每年140元，租期从2010年8月1日起至2012年7月30日止。合同另外约定，如被告不按时向原告缴纳各项费用，则应承担租金总额30%的违约金。合同签订以后，在履行过程中，被告仅向原告缴纳了2010年8月至2011年7月的租金，2011年8月至今被告一直在使用该房，但未向原告缴纳房租，原告要求被告退还租赁房屋，并支付使用期间的房租。对违约金4612.5元，公共面积维护费239元及土地使用费478元，原告在庭审后同意放弃。另查明，被告马国强以原告在2012年2月份撤出对欣景园小区的管理为由，于2012年3月13日与第三人昌吉市欣景园小区业主管理委员会签订一份房屋租赁合同，由被告向昌吉市欣景园小区业主管理委员会每月缴纳本案诉争房屋的租金322元，其他水、电等费用也由被告缴纳。昌吉市人民法院经审理认为：原告与被告2010年8月1日签订的房屋租赁合同合法有效。现合同租赁期限已届满，双方对租赁房屋未能再协商一致，作为被告应当向原告返还租赁物。被告辩称原告无权要求其退还租赁物，其与第三人昌吉市欣景园小区业主管理委员会另外签订了新的房屋租赁合同。根据昌吉市城市规划局出具的建设工程规划许可证，原告华盛公司享有对本案争议房屋的出租权，有权向承租人收取房屋租金，并于合同期限届满后要求返还租赁物，对被告的辩解理由不予采纳，对原告要求被告退还本案争议房屋的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案中，租赁期间届满后，被告未向原告交还租赁房屋，被告继续使用租赁物给原告造成了租赁费损失，应按原租赁合同约定向原告支付租赁费用。原告主张被告支付15375元房屋租金（2011年8月至2015年1月，每月租金375元）的请求符合双方合同约定，予以支持，对违约金4612.5元，公共面积维护费239元及土地使用费478元，原告在庭审后同意放弃，系原告对其权利的处分，应予准许。遂判决如下：一、被告马国强于本判决生效后十日内向原告昌吉州华盛物业服务有限责任公司返还位于昌吉市欣景园小区小市场内的建筑面积为46.9平方米平房一套；二、被告马国强于本判决生效后十日内向原告昌吉州华盛物业服务有限责任公司支付房屋租赁费15375元。宣判后，上诉人马国强不服昌吉市人民法院作出的上述判决。向本院提起上诉称：原审判决认定事实、采信证据有误，诉讼主体不适格。诉争房屋属于50号欣景园小区内的配套商业临建用房，而原审法院根据昌吉市城市规划局出具的52号小区建设规划许可证判决被上诉人华盛物业公司享有对诉争房屋的出租权，属于采信证据有误。被上诉人华盛物业服务公司已于2012年3月撤出欣景园小区的物业服务，其无权继续管理和享有小区内属于全体业主共有的配套设施的租赁权。综上，请求二审法院发回重审或改判。被上诉人昌吉州华盛物业服务有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人马国强为证实其上诉主张，提交如下证据：一、郝传春位于52号小区一丘118栋4层2单元401室房屋的房权证、土地使用证复印件各一份。欲证实：52号小区和本案诉争房屋50号小区并非同一个小区，二小区无关联性。经质证，被上诉人华盛公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。鉴于被上诉人华盛公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且上诉人马国强提交的上述证据系复印件，未提交原件供核对，故本院对上述证据的真实性不予确认。二、新疆天川毛纺织集团破产组于2006年3月15日出具的关于部分社会公益性非经营资产划转问题的通知及明细表复印件一份（共5页）。欲证实：诉争的房屋不属于上述划转的资产，应属于小区的公共用房，属全体业主所有。经质证，被上诉人华盛公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。鉴于被上诉人对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且上诉人马国强提交的上述证据系复印件，未提交原件供核对，故本院对上述证据的真实性不予确认。三、国土资源局于2015年4月22日出具的关于50号、52号小区的框架图复印件一份，欲证实：50号和52号分属于两个小区，我所租赁的临建房系50号小区的临建房。经质证，被上诉人对上述证据的真实性和关联性均不予认可。鉴于被上诉人华盛公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且上诉人马国强提交的上述证据系复印件，未提交原件供核对，故本院对上述证据的真实性不予确认。四、昌吉市城建局出具的50号小区的查档证明原件一份。欲证实：毛纺厂位于50号小区，其在50号小区居住且其租赁的门面房也在50号小区。经质证，被上诉人对上述证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。五、昌计基字（81）第132号昌吉市计划委员会文件复印件一份2页、新疆维吾尔自治区人民政府办公厅文件新政办（1982）15号文件【转发《关于昌吉毛纺织厂生活福利区土地征用问题的会议纪要》的通知】复印件一份。欲证实：1982年毛纺厂在建厂时，毛纺厂的生活区是征用土地，被上诉人办理土地证是违法行为。经质证，被上诉人华盛公司认为上述证据是复印件，因此对该证据的真实性和关联性均不予认可。鉴于被上诉人华盛公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且上诉人马国强提交的上述证据系复印件，未提交原件供核对，故本院对上述证据的真实性不予确认。被上诉人华盛公司提交如下证据：一、被上诉人华盛公司与昌吉市绿旗建筑房水分公司于2006年6月1日签订的《建筑施工合同》（14套临建房）一份。欲证实：包括本案诉争的马国强租赁的临建房共14套系华盛物业公司所承建。经质证，上诉人马国强对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。鉴于被上诉人华盛公司提交的上述证据系原件，虽上诉人马国强不予认可，但未提交反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。二、被上诉人华盛公司于2007年1月23日向建筑公司支付承建14套临建房的工程款金额为135023.40元、金额为35353.79元的发票联各一张，共两张。欲证实：华盛物业支付14间临建房的工程款共计170377.19元（135023.40元＋35353.79=170377.19元）。经质证，上诉人马国强对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。三、昌吉市环境保护局于2006年4月18日出具的关于对昌吉州华盛物业管理公司菜市场环境登记表的批复一份。欲证实：昌吉州延安南路79号小区，临建房共14套。经质证，上诉人马国强对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。四、昌吉市国土资源局颁发的国有土地使用证（附图）一份。欲证实：14套临建房的位置及临建房的所有权及土地使用权人系新疆天川毛纺织（集团）有限责任公司，诉争的房屋在该土地使用证的范围内，其中包含马国强的临建房一套。红线范围内的部分是小区各业主专有的部分，红线以外的部分是天川集团使用，享有使用权的部分。经质证，上诉人马国强对上述证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。诉争的房屋在该土地使用证的范围内，但不在红线的范围内，红线以内的部分所有权是全体业主专有的，红线以外的部分是全体业主共有的。土地使用证上的时间2013年5月22日，使用证上显示该土地是通过划拨取得，而诉争的临建房所在的土地实际是昌吉县政府出让给新疆毛纺厂的。本院对上述证据的真实性予以确认。五、新疆天川毛纺织（集团）有限责任公司于2013年9月3日出具的证明书一份。欲证实：华盛物业公司对昌吉市欣景园小区及临建房的管理服务及对外租赁合同并收取租金的权利来源于新疆天川毛纺织（集团）有限责任公司的授权。经质证，上诉人马国强对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。鉴于被上诉人华盛公司提交的证据系原件，虽上诉人马国强对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但未提交反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。六、被上诉人华盛公司从昌吉市国土资源局调取该局颁发的国有土地使用证（附图）昌吉市国土资源局加盖本件与原件核对无异章的复印件。欲证实：2013年之前诉争临建房所在土地也在土地使用证记载的范围内，天川集团享有使用权。经质证，上诉人马国强对该证据的真实性不认可，认为该证据系伪造，并拒绝在质证笔录上签名。鉴于被上诉人华盛公司提交的上述证据是昌吉市国土资源局加盖原件与复印件核对无异章的复印件，虽上诉人马国强认为该证据系伪造对真实性不认可，但未提交反驳证据。故本院对上述证据的真实性予以确认。七、新疆天川毛纺织集团有限公司于2010年1月3日出具的委托管理协议书。欲证实：被上诉人华盛公司对本案诉争房屋享有出租管理权。经质证，上诉人马国强对该证据的真实性不予认可。鉴于被上诉人华盛公司提交的上述证据系原件，虽上诉人马国强对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但未提交反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。为查清案件事实，本院依职权向昌吉市规划局发函核实该局颁发的建设工程规划许可证所涉及52#小区的问题及以上诉人马国强在二审期间所提交的“关于50号，52号小区的框架图”的真实性。该局于2015年5月12日作出“关于昌吉州华盛物业服务有限公司50#小区临建项目的说明”，内容为：“1、建设工程规划许可证属于昌吉州华盛物业服务有限公司，证件中建设位置为“52#小区”。该小区号因2006年至今昌吉市小区号分布已进行过调整，现为“50#小区”。2、我局在该项目建设工程规划许可证办理完毕后，该项目相关资料已经存入档案。3、上诉人马国强所提交的一份“关于50号，52号小区的框架图”无图签、路网线路缺失，与城市道路网图不吻合。对于该图我局无法认可。”经质证，上诉人马国强对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。其认为框架图是国有资产局最新版的图纸，不可能临时将50号小区改为52号小区。被上诉人华盛公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，经被上诉人华盛物业公司申请，昌吉市城市规划局于2006年5月25日向被上诉人华盛物业公司颁发了建设工程规划许可证，准予昌吉州华盛物业管理公司在52#小区建设面积为236平方米的临时商业用房（市场）。被上诉人华盛物业公司遂将包括诉争房屋在内的共14间门面房承包给昌吉市绿旗建筑防水分公司进行建设。本案诉争临建房的土地使用权人系新疆天川毛纺织（集团）有限责任公司。二审庭审中，上诉人马国强认可诉争房屋在该国有土地使用证范围内。昌吉市规划局于2015年5月12日作出“关于昌吉州华盛物业服务有限公司50#小区临建项目的说明”，确认建设工程规划许可证属于昌吉州华盛物业服务有限公司，证件中建设位置为“52#小区”。该小区号因2006年至今昌吉市小区号分布已进行过调整，现为“50#小区”。新疆天川毛纺织（集团）有限责任公司自2010年1月1日起将位于昌吉市延安南路欣景园小区市场修建的临建商用平房交由昌吉州华盛物业公司代为管理。本院认为：本案争议焦点为：被上诉人华盛公司是否享有诉争房屋的出租权。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。”被上诉人华盛公司在一、二审期间提交的土地使用权证书、建设工程规划许可证、证明书、委托管理协议书等证据可以证实，诉争房屋是经昌吉市规划局批准，被上诉人华盛公司负责施工建设，由该房屋土地使用权人新疆天川毛纺织（集团）有限责任公司进行管理的欣景园小区内临时商业用房。同时，由于诉争临时商业用房的管理人即新疆天川毛纺织（集团）有限责任公司委托并授权被上诉人对诉争房屋进行管理，故被上诉人享有诉争房屋的出租权。此外，上诉人马国强与被上诉人华盛公司自2010年8月1日签订《房屋租赁合同》至2011年7月，均按合同约定向被上诉人华盛公司缴纳租金并未提出异议，也说明上诉人马国强对被上诉人华盛公司享有诉争房屋的出租权是认可的。现上诉人马国强认为诉争房屋属全体业主共有，被上诉人华盛公司不享有诉争房屋出租权，对此其在一、二审期间提交的证据不能有效证实其主张成立，故其该项上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审法院判令上诉人马国强向被上诉人华盛公司返还诉争房屋及支付房屋租赁费15375元符合法律规定，并无不当。综上，原审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人马国强负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建生代理审判员 高 俊代理审判员 杨 敏二〇一五年五月十五日书 记 员 雷苑媛