（2015）沈中民二终字第1140号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人赵忠良与被上诉人辽宁省水产技术推广总站、原审被告王世光房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1140号上诉人（原审被告）：赵忠良，男，1960年3月22日出生，汉族，系皇姑区公安分局退休干警，住址：沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：辽宁省水产技术推广总站，住所地：沈阳市皇姑区昆山中路**号。法定代表人：郑怀东，系该单位站长。委托代理人：刘晓娜，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原审被告：王世光，男，1962年4月18日出生，汉族，系个体工商户，字号沈阳市萝卜香盖县海鲜坊。上诉人赵忠良因与被上诉人辽宁省水产技术推广总站（以下简称“水产技术推广总站”）、原审被告王世光房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1936号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人水产技术推广总站原审诉称：自2008年8月起，我司与被告先后签订两份《房屋租赁合同》。2008年8月31日至2010年10月26日的《房屋租赁合同》因合同期届满，该《房屋租赁合同》二被告所拖欠的房租已经法院生效判决认定，但二被告至今未付；2009年11月2日，双方签订期限自2010年10月26日至2020年10月26日的《房屋租赁合同》履行至今，二被告未支付过房租，且2010年10月26日至2014年2月19日期间的房租，已经法院生效判决判令给付，但二被告至今未付。依据合同约定，租金提前一个月给付，每半年给付一次，但自2014年2月20日至2014年10月26日的租金，经我司多次书面发函催要，二被告仍拒绝给付。故请求法院判令解除原、被告之间2009年11月2日签订的期限自2010年10月26日至2020年10月26日的《房屋租赁合同》并腾出房屋；判令二被告给付2014年2月20日至实际腾房之日的租金；判令二被告支付邮寄费140元；请求二被告承担本案诉讼费用。上诉人赵忠良原审辩称：我方没有收到原告的催缴租金函，因原告办公楼有门禁系统，我方想交纳租金，但无法进入原告公司，饭店的电源是由原告公司供电的，按月原告公司的财务人员会来收取电费，原告单位人员从未向我方催缴房租；虽经生效判决判令我方支付租金30万余元，但饭店效益不好，无力一次性支付上述租金，在中院再审期间，我跟原告说同意给付2014年的租金，但原告未给予回复，我方同意现在支付2014年的租金6万元，之前的租金在两年内支付完毕；我方并非恶意不交房租，原告单位原领导张永清曾出具过一份内容为房屋漏雨维修好之前，不交房租书面证据，至今我方承租的房屋仍然漏雨。综上，不同意原告诉讼请求。原审法院经审理查明：被告王世光系沈阳市萝卜香盖县海鲜坊（以下简称“海鲜坊”）经营者，实际经营者系被告赵忠良，王丽艳系海鲜坊员工。2009年11月2日，王丽艳经被告委托与原告签订租赁协议一份，约定将沈阳市皇姑区昆山中路51号即水产技术总站办公楼一楼西侧面积约130平方米饭店租给被告赵忠良经营海鲜坊，被告王世光系海鲜坊注册经营者，但由被告赵忠良实际履行租赁合同。合同约定租期10年（2010年10月26日到2020年10月26日），租金每年60，000元。合同签订后，被告赵忠良支付原告一年租金60，000元，以后租金每半年支付一次，租金每半年30，000元，提前一个月支付。同时，双方约定因房屋漏雨和结构损坏等原因导致停业，造成的经济损失由原告负责。合同签订后，原告依约将租赁房屋交予被告使用，但被告赵忠良未依合同约定向原告支付租金。另查，因被告拖欠原告租金，本案原告曾于2010年10月12日诉至本院，要求解除与本案被告签订的租赁合同，并要求本案被告支付欠付的租金。经本院作出（2010）沈皇民二初字第2612号民事判决书后，沈阳市中级人民法院作出（2012）沈中民提字第4号民事裁定书，将该案发回本院重新审理。2013年本院作出（2013）皇民初再字第2号民事判决书，判令解除水产技术总站与赵忠良签订的租赁合同、并腾退租赁房屋并支付欠付的租金（自2008年8月31日起至实际腾房之日）。本案被告赵忠良不服，上诉至沈阳市中级人民法院，2014年2月17日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中审民再终字第109号民事判决书，因原告原单位法定代表人张有清出庭作证，其仅承诺在房屋修复前可不交租金，且赵忠良已认可房屋已维修好且不漏水，故判令撤销解除合同，腾退房屋的判项；变更判令被告赵忠良给付水产技术总站租金（自2008年9月1日至本判决生效时即2014年2月19日止），维持判令王世光对赵忠良上述给付义务承担连带责任。该判决现已生效。但至本次庭审时，二被告至今未支付原告租金。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告之间的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。关于原告要求解除与被告于2009年11月2日签订的门市房租用协议书及腾出房屋的问题。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案，本次诉讼前，原告已通过诉讼方式催告被告方支付租金，并经生效判决确认，被告方应支付原告租金。但至本次诉讼时，被告方仍未向原告支付租金，其行为已表明其不履行主要债务，故本院对原告要求与被告方解除合同并腾退房屋的请求予以支持。虽被告赵忠良辩称现在房屋仍存在漏水问题，原告修复后即可支付租金。但依据原、被告协议约定，房屋漏水等原因导致被告方停业，造成经济损失由原告负责。由此可知，如存在房屋漏水，被告应采取维修等积极措施，亦可向原告主张经济损失，而不应以拒付租金的方式消极拖延，漏水并非被告方不支付租金的合理理由，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。庭审中，被告赵忠良虽称可以向原告支付2014年度的租金，拖欠的剩余租金两年内付清，但被告赵忠良未提供证据证明其具有支付租金的能力，且与原告要求被告方一次性结清拖欠至今的租金方式一致，故本院对被告赵忠良的该项答辩意见不予采信。关于原告要求被告赵忠良支付原告自2014年2月20日至实际腾房之日的租金问题。因被告自认其未对漏水部位进行维修，现不存在维修费用损失，且其亦未证明其存在经济损失，故被告赵忠良应依据合同约定，向原告支付房屋租金（自2014年2月20日至实际腾房之日的租金，按每月5，000元标准计算）。关于被告王世光是否应向原告支付房屋租金的问题。因被告王世光系出借身份证明办理营业执照，而海鲜坊的实际经营者系被告赵忠良，故被告王世光对被告赵忠良的上述债务承担连带责任。关于原告要求被告方支付邮寄费的问题。因原告对该项请求未提供相关证据，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）款、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁省水产技术推广总站与被告赵忠良、王世光于2009年11月2日签订的《门市房租用协议书》；二、被告赵忠良、王世光于判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区昆山中路51号即原告辽宁省水产技术推广总站办公楼一楼西侧的130平方米租赁房屋腾出并交给原告辽宁省水产技术推广总站；三、被告赵忠良于判决生效后十日内一次性支付原告辽宁省水产技术推广总站房屋租金（自2014年2月20日至腾房之日止；按每月5，000元标准计算）；四、被告王世光对被告赵忠良的上述给付义务承担连带责任；五、驳回原、被告其它诉讼请求。诉讼费2，457元，由被告赵忠良承担，被告王世光承担连带责任。宣判后，赵忠良不服原判，向本院提出上诉，理由是：1、原审认定上诉人已认可涉案房屋已维修好不漏雨是不属实的；2、被上诉人单位的原法人代表张有清承诺过房屋漏雨没有解决前不收房租，故我方才一直未交租金。请求：撤销原判第一、二项，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人水产技术推广总站辩称：上诉人提出的房屋漏雨不支付租金的上诉理由不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告王世光未到庭进行答辩。本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，由双方当事人的陈述及其提供的民事判决书、门市房租用协议书等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且内容未违反相关法律规定，故该合同应为合法、有效。本案双方当事人的诉争焦点为涉案合同应否予以解除。关于涉案租赁合同应否予以解除的问题，本院认为，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而本案诉讼前，被上诉人业已通过诉讼方式催告上诉人支付租金，并经生效判决确认，上诉人应支付租金。但时至今日，上诉人仍未履行支付租金义务，表明其不履行主要债务，故原审法院依照相关法律规定判令解除涉案租赁合同并要求上诉人腾退房屋的判决并无不当。关于上诉人提出其拒付租金的理由是涉案房屋漏水，导致其不能正常经营的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，上诉人就其上诉主张并未提供相应证据加以证明。且二审庭审中，上诉人亦承认其所经营的饭店现正常经营；另一方面，诚如上诉人所主张的涉案租赁房屋存在漏水问题的事实存在，但事后，上诉人应当采取维修等积极措施，亦可自行维修后依合同的约定向被上诉人主张经济损失，而不应以拒付租金的方式消极拖延。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人单位的原法人代表张有清对其承诺房屋漏雨没有解决前不收房租的上诉主张，本院认为，虽案外人张有清在本院审理的（2013）沈中审民再终字第109号一案的案件审理中，其曾作为证人出庭证明其对上诉人承诺房屋修复前可不交租金，但张有清系被上诉人单位的原法人代表，而非是现单位的法人代表，其个人承诺并不能代表被上诉人的意思表示，更何况，上诉人于2013年8月29日在原审法院的询问中自认涉案房屋已修好的事实。故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，457元，由上诉人赵忠良负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年五月十五日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。