（2014）兴民一初字第1354号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-18
案件名称
严晓星与丁仁云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严晓星,丁仁云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十六条第一款，第二百一十六条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）兴民一初字第1354号原告（反诉被告）：严晓星。委托代理人：胡大持，广西志明律师事务所律师。委托代理人：王文佳，广西志明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：丁仁云。委托代理人：滕忠晓，南宁市西乡塘第二法律事务中心法律工作者。委托代理人：莫林鹤，南宁市西乡塘第二法律事务中心法律工作者。原告（反诉被告）严晓星与被告（反诉原告）丁仁云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由审判员农慧兰适用简易程序，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任记录。原告严晓星的委托代理人胡大持、王文佳，被告丁仁云的委托代理人滕忠晓、莫林鹤，证人熊某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严晓星（反诉被告）诉称：原、被告双方经友好协商，于2012年12月27日签订了《仓库租赁合同》，约定由被告向原告承租南宁市济南路的临时仓库，租期从2013年1月1日至2013年12月31日止，合计租金63600元，租赁期满当日被告须将租用的仓库清理干净交还给原告，逾期则按合同约定的租金标准的两倍向原告支付仓库占用费。合同期满后，被告未按合同约定的时间和方式与原告协商续签合同，继续占用承租的仓库，也未向原告支付仓库占用费。原告为此多次要求被告搬出未果，同时，由于被告未与原告协商续签合同，原告在合同期满后已将仓库出租给他人并收取了定金和首期租金，因被告强行占用仓库导致原告无法向新租户交付租赁物，原告已被迫向新租户双倍返还定金26000元并如数退回首期租金，原告于2014年12月15日才收到被告交回的仓库钥匙。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，原告请求法院依法判决：一、被告按照合同约定租金的两倍向原告支付从2014年1月1日至2014年12月15日期间的仓库占用费共计121900元；二、被告向原告赔偿由于被告强行占用仓库导致原告向新租户双倍支付的定金13000元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告丁仁云（反诉原告）答辩并反诉称：从2009年12月1日开始，被告承租南宁市济南路的临时仓库，2013年1月1日，被告与原告签订《仓库租赁合同》，约定原告将上述仓库出租给被告，租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日，租金共计63600元。2013年10月30日凌晨三点，因该仓库内水管爆裂导致被告屯放在仓库内的化妆品、洗浴用品等货物遭到水泡损坏，该仓库内的水管隐患和质量问题，被告已多次通知原告进行维修和更换水管，但原告一直置之不理，导致此次水管爆裂事故的发生。事故发生后，被告在物业及相关证人的协助下，清点了全部损坏的货物，并多次找原告协商赔偿事宜，但原告均以种种借口拒不赔偿。但在南宁市济南路的负一层临时仓库的其他租户因水管爆裂产生的损失，均是由出租方予以赔偿，由于被告提出的赔偿数额较大，原告就以种种借口拒付，还于2014年7月4日强行断电，被告要求恢复供电遭到拒绝，为此被告另行购买了电瓶灯照明用品，以保障仓库中物品的安全。被告认为，《仓库租赁合同》第六条关于“乙方在租赁期间必须向保险公司购买存放在甲方仓库内物品的财产保险，如不购买，遇火灾、水灾或水管漏水等意外事故所造成的物品损坏，一切责任及经济损失均由乙方承担负责，与甲方无关”的约定与法律关于出租人有及时修缮租赁物的规定不符，应属无效，原告交付的出租屋存在严重的质量瑕疵，且没有在被告的要求下及时处理导致被告遭受经济损失，为维护被告的合法权益，被告提起反诉请求法院依法判决：一、原告赔偿被告因水管爆裂导致货物被水浸泡产生的货物损失54880.46元；二、原告赔偿被告因强行断电导致被告另行购买照明电瓶产生的费用1150元；三、本案反诉费用由原告承担。原告严晓星针对被告丁仁云的反诉辩称：一、被告诉请原告赔偿货物损失没有依据。首先，被告没有任何证据证明被告的货物损失时由于原告的水管破裂所致；其次，所涉的放库位于地下室，水压比较大，签订租赁合同的时候，被告已经预见到水压大造成水管有破裂的风险，被告应依约向保险公司投保，应由被告自行承担后果；二、被告诉请原告赔偿电瓶照明费用没有依据。被告诉请的该项支出与原告的租赁行为没有任何关系，被告诉述的断电情况发生在合同履行期满后，即使断电，也是原告要求被告交出房屋的一种方式，是合法的行为，被告在占用原告房屋期间由此产生的额外费用，与原告无关。经审理查明：位于南宁市兴宁区济南路17-3号大和平商贸批发城地下1层1号、2号车库由案外人广西大和平房地产开发有限公司单独所有（房产证号：邕房权证字第××号、01××11号）。2012年12月21日，原告严晓星（乙方、承租方）与案外人广西房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订一份《仓库租赁合同》，约定甲方将南宁市济南路的临时仓库（原1号、2号车库）出租给乙方，租赁期限从2013年1月1日起至2016年12月31日止，乙方对上述承租的仓库享有转租权。2012年12月27日，原告严晓星（甲方、出租方）与被告丁仁云（乙方、承租方）签订一份《仓库租赁合同》，约定甲方将南宁市的商贸批发城负一层06号临时仓库出租给乙方，租赁期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金为63600元；该合同第四条约定“签订合同时乙方应支付租赁保证金4000元，租赁期满，甲方有权收回该仓库，乙方应如期交还，若乙方需要继续承租该仓库，则应于租赁期满前两个月向甲方提出续租申请，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金根据市场的实际情况做相应调整”；该合同第六条约定“乙方应在本合同的租赁期满时当日内交还该仓库，并把仓库内的所有物品清理干净，超过三天则视为自动放弃仓库内物品，甲方派人清理，清理时所产生的人工费、垃圾运输费由乙方支付，逾期未交还者，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该仓库占用使用费（该费用可在保证金中扣除）。另特别约定：甲方只向乙方提供存放货物场地，乙方在租赁期间必须向保险公司购买存放在甲方仓库内物品的财产保险，如不购买，遇火灾、水灾或水管漏水等意外事故所造成的物品损坏，一切责任及经济损失均由乙方承担负责，与甲方无关，乙方同意此特别约定无异议”；该合同自双方签字付款之日起生效。该合同还对其他事项进行了约定。原、被告双方均在合同上签字确认。签订该合同后，被告向原告交付租赁保证金4000元及合同期限内的租金63600元。在上述租赁期限内，所涉的仓库内水管漏水，被告以原告未赔偿仓库内的货物损失为由在2013年12月31日租赁期限届满后拒绝腾空、搬离仓库，亦未交纳仓库租金，原告于2014年4月21日向原告发出《律师函》，要求被告在收到该函件后7日内自行清理仓库内的全部物品并将仓库返还给原告，同时按合同约定的仓库租金标准的2倍支付占用费。被告收到该函件后，未立即腾空、搬离该仓库，原告于2014年12月15日从大和平商贸批发城的物业公司处收到被告交付的仓库钥匙，确认被告已清铺。原告遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审时，原、被告双方均认可被告自2009年12月开始承租本案所涉仓库，被告承租该仓库后未对仓库进行装修。双方在签订《仓库租赁合同》前已现场查看仓库现状，此外，双方同意将被告交付的租赁保证金4000元用于抵扣被告负担的仓库占用费。被告丁仁云申请证人熊某、刘某出庭作证。证人熊某出庭陈述其与被告系老乡，并陈述了本案所涉仓库漏水的经过；证人刘某出庭陈述其与被告有业务往来，并陈述了仓库漏水及被告交付仓库钥匙给物业的经过。在诉讼过程中，本院应被告的申请，依法委托北京资产评估有限责任公司广西南宁分公司对被告存放于仓库内的货物因被水浸泡产生的货物损失进行评估，被告将《物品受损清单》作为评估检材提交给评估公司，该《物品受损清单》记载物品名称、数量等信息，该清单中记载的货物为护肤、美容类用品，但无原告的签字确认，仅有少量物品后备注有“陈”、“秀”的署名。该评估公司采用重置成本法评估后认定该部分货物损失为54880.46元。该评估报告后附的评估明细表注明了列入评估范围中货物的名称、数量、重置价值、残值、损失价值及评估时货品的外包装样态，其中货品的外包装样态有干、湿、包装微变形、包装完全变形等几种状态，该评估报告特别注明上述标注的物品干、湿状态，系本院转交的评估清单中对物品的描述，而评估人员现场勘察时由于物品已经处于干燥状态，已无法分清物品是否被浸泡及具体的干湿程度，故无法确定评估的物品是否是由于仓库漏水而产生的损失，根据现场勘察的情况，评估人员仅能从外观情况进行判断，无法对物品是否已发生变质进行技术鉴定。庭审后，被告在本院指定的期限内补充提交了购货的转账凭证，原告表示不需对上述转账凭证进行质证。另查明，原告于2013年12月25日与案外人黄晓群签订一份《仓库租赁合同》，约定由原告将本案所涉仓库出租给案外人，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，原告出具《收据》，记载收到案外人黄晓群交付的定金13000元。双方于2014年5月6日签订一份《解除租赁合同协议书》，约定因原告违约未交付仓库，原告向案外人双倍返还定金共计26000元，案外人黄晓群向原告出具收条，记载收到原告交付的双倍定金。以上事实，有房屋产权证、《仓库租赁合同》、收据、《律师函》、收条、评估报告及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告向案外人广西大和平房地产开发有限公司承租本案所涉仓库后，依约享有转租权，原告将本案所涉仓库转租给被告，双方出于真实意愿签订了《仓库租赁合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告的本诉诉讼请求。关于仓库占用费。原、被告双方签订的《仓库租赁合同》约定租赁期限于2013年12月31日届满，在租赁期限届满前，双方未对续租事宜进行协商，租赁期限届满后，被告未继续交付租金，亦未向原告交还仓库，原告通过发函的方式对被告占用仓库的行为提出异议，故双方签订的《仓库租赁合同》在合同期限届满时已解除。被告应按照《仓库租赁合同》第六条的约定，在租赁期限届满时将仓库返还原被告，但被告未依约返还，原告于2014年12月15日才从物业公司处收到被告交付的仓库钥匙，在此期间确实产生持续占用仓库的事实，原告据此主张该期间的仓库占用费符合法律规定及双方约定，本院予以支持。被告抗辩主张其已于2014年9月26日腾空仓库并将钥匙交给物业公司，但证人熊某、刘某的证言属单一证据，两证人与被告具有利害关系，其陈述有利于被告的证言无其他相应证据相辅证，不能直接证明被告的主张，由于被告对此未能充分举证证实，应由被告承担举证不能的不利后果，本院对被告提出的抗辩主张不予采信。至于仓库占用费的计算标准，《仓库租赁合同》第六条约定租赁期限届满被告在未返还仓库的情况下应参照合同约定租金标准的二倍支付占用费，由此看来，双方约定的占用费具有对损失的补偿性及对拒不返还仓库行为的惩罚性，但该标准相较于租金损失而言显然过高，被告据此主张占用费标准应适当调低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以支持。按照合同约定的租金标准计算，被告应支付的仓库占用费为：以5300元／月为标准（63600÷12个月），自2014年1月1日至2014年12月15日止。按照上述计算方式，被告应付的商铺占用费为60773元（5300元／月×11个月＋5300元／月÷30天×14天），参照上述合同约定的租金标准，结合占用费的欠付期间及银行同期贷款利率，本院酌情认定被告应支付的仓库占用费为66000元。由于双方均认可将被告交付的租赁保证金4000元用于抵扣被告应付的仓库占用费，故抵扣后，被告应付的仓库占用费为62000元。被告提出原告未赔偿损失的抗辩，涉及的是合同解除后双方之间的权利、义务问题，并非被告持续占用房屋的合法事由，本院对被告的抗辩主张不予认可。关于双倍定金损失。原告在《仓库租赁合同》约定的租赁期限届满前，即与案外人另行签订租赁合同，此时，被告尚未退还仓库，而在此之前，被告已明确提出由原告赔偿货物损失的要求，由此表明，原告与案外人签订租赁合同时，原、被告对于是否返还仓库的问题尚存在争议，而原告明知该情况，在未解决原、被告双方争议问题、仓库存在可能无法按期收回的风险的情况下仍与案外人另行签订租赁合同，由此造成的扩大损失应当由其自行承担，而且，原告产生的定金损失也不属于原、被告签订《仓库租赁合同》时可预见的损失范围，故原告诉请被告赔偿因被告逾期返还仓库导致其向案外人双倍支付的定金损失，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于被告的反诉诉讼请求。关于货物损失。被告在与原告签订《仓库租赁合同》之前已开始承租本案所涉仓库，并且现场查看了仓库的位置、大小、环境等具体情况，而且，结合双方签订的《仓库租赁合同》第六条特别约定“乙方在租赁期间必须向保险公司购买存放在甲方仓库内物品的财产保险，如不购买，遇火灾、水灾或水管漏水等意外事故所造成的物品损坏，一切责任及经济损失均由乙方承担负责”的内容可知，被告在承租本案所涉仓库时明确了解该仓库是否适合存放货物及存放货物存在水管漏水风险的情况，在此前提下，被告仍自愿承租该仓库，而且未依约对可能产生的货品损坏风险进行投保，属于违约行为，因水管漏水造成的货物损失是被告违约造成的扩大损失，应自行承担主要责任。另一方面，虽然双方在《仓库租赁合同》第六条的特别约定中以要求被告购买财产保险的方式免除了原告的赔付责任，但是，由于双方签订合同时明确租赁场地用作仓库使用，原告作为出租人仍有义务向被告提供符合仓储条件的场所，以便实现被告存放货物的合同目的，因租赁的场所不符合仓储条件产生损失时，基于公平原则，原告不能仅以《仓库租赁合同》第六条的特别约定为由主张完全免除赔付责任，结合上述合同履行过程的实际情况，原告对被告的货物损失亦应承担一定责任。至于货物损失的数额，原告对于本案所涉仓库在租赁期限内发生漏水的事实予以认可，从仓库中水管位于房屋顶部的构造、被告的货架位于水管下方的情况，可认定被告确因水管漏水事件导致货物受损的事实。被告在诉讼过程中申请对货物损失进行评估，对于列入评估范围的货物清单，被告提交了发货清单、购货转账凭证予以证实，在评估过程中，评估人员亦比对发货清单进行了清点，故可证实列入评估范围的货物均为被告所购买的事实。但是，由于从仓库漏水事件至评估之日已近一年时间，被告在该期间既未提起诉讼，亦未及时处理受损货物导致损失扩大，被告对该扩大的损失应自行承担责任。评估时大部分货物已处于干燥状态，致使评估时已无法准确判断货物的受损状况，评估人员仅能从货物包装的外观进行判断，无法对物品是否已变质进行技术鉴定，而评估机构将《物品受损清单》的所有货物均列入评估范围并据此作出评估结果，故该评估结果不能直接反应出被告的实际货物损失，应区分货物的种类及状态。由于被告存放的物品多为护肤、美容类物品，此类物品在包装时一般均有塑料外包装，具备一定防水性，故在货物备注栏中显示干燥、包装微变形的该部分货物，不能直接认定为系因水管漏水造成的损失。综合原、被告双方的合同履行情况并参照评估结果对于货物状态、货物损失的判定，本院酌情认定原告应向被告赔偿的货物损失为5000元，对被告诉请超出部分，本院不予支持。关于购买照明电瓶的费用。被告无法举证证实原告实施了停电行为，而且，被告在租赁期限届满后拒不搬离仓库，本身就是一个违约行为，被告据此主张其在占用仓库期间因停电导致的损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告丁仁云向原告严晓星支付仓库占用费62000元；二、原告严晓星向被告丁仁云赔偿货物损失5000元；三、驳回原告严晓星的其他诉讼请求；四、驳回被告丁仁云的其他反诉请求。本诉案件受理费1315元，由原告严晓星负担720元，被告丁仁云负担595元。反诉案件受理费908元，由原告严晓星负担81元，被告丁仁云负担827元。评估费2700元（该款已由被告丁仁云预交），由原告严晓星负担245元，被告丁仁云负担2455元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 农慧兰二〇一五年五月十五日书记员 蔡建冰附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 搜索“”