（2015）建民初字第167号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-19
案件名称
167号 毛忠斌、毛雨诉李繁荣房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
建水县人民法院
所属地区
建水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛忠斌,毛雨,李繁荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2015）建民初字第167号原告毛忠斌，男，1975年9月21日生，彝族，云南省建水县人，自由职业者，住云南省建水县。原告毛雨，女，彝族，云南省建水县人，住址同上。法定代理人毛忠斌，系毛雨之父。二原告共同委托代理人毛荣芳，云南毛荣芳律师事务所律师。代理权限：特别授权。二原告的共同委托代理人杨皓，云南毛荣芳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告李繁荣，女，1976年3月11日生，汉族，职高文化，云南省建水县人，个体工商户，住建水县，现住云南省建水县。委托代理人钟发来，云南标志律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告毛忠斌、毛雨诉被告李繁荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理，依法由审判员唐世红适用简易程序于2015年3月6日公开开庭进行了审理。审理过程中，原告毛忠斌申请对租赁物2014年9月至2019年9月期间的平均租金进行鉴定，本案中止审理。恢复审理后，本院于2015年4月21日第二次公开开庭进行了审理。原告毛忠斌、毛雨的委托代理人杨皓、被告李繁荣的委托代理人钟发来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛忠斌、毛雨诉称，建水县富康花源2区18幢1-3号房屋系原告毛忠斌与其妻李梅霞的夫妻共同财产。2009年9月6日，李梅霞与被告李繁荣签订租房合同，约定由李繁荣向李梅霞承租上述房产的1-3号铺面，租期10年，即从2009年9月6日起至2019年9月6日止；租金前5年按每年30600元计算，后5年在同等市场价格基础上，优先租给被告使用，租金于每年承租前30日内支付下一年度租金。2013年1月25日，李梅霞因病去世，本案租赁物变更为二原告共同共有，李梅霞与被告李繁荣签订的房屋租赁合同所涉及的权利义务亦为二原告所继承。但在合同履行过程中，被告李繁荣未按合同约定支付第6年的租金，且对是否继续承租的问题犹豫不决，并对后5年租金的金额与原告也无法达成一致意见。二原告认为，被告李繁荣不履行支付房屋租金的主要义务，致使二原告无法实现合同目的，被告的行为已严重违约，故要求解除李梅霞与被告签订的租房合同，由被告返还租赁物并支付从2014年9月6日起至实际返还租赁物止按每天300元计算的房屋使用费，本案诉讼费由被告承担。被告李繁荣辩称，租房合同约定的租期为10年，前5年因租金金额明确具体，双方已按租房合同约定实际履行完毕；后5年，因租房合同仅约定了按同等市场价格优先租给被告使用，租金金额不具体明确，需以同等市场价格为基础。双方在协商租金价格时，原告的要求明显高出市场价格，致使双方无法达成一致意见，故被告未能支付2014年9月至2015年9月的房屋租金，但不属于被告拒付租金的情形，不构成对租房合同的违约。现原告在合同期限尚未届满之前要求解除合同，被告不同意解除，应由双方对租赁铺面后5年的租金金额按市场价格协商确定后，继续履行合同至期满。经审理查明，建水县富康花源2区18幢1-3号房屋原系原告毛忠斌与其妻李梅霞共同共有，原告毛雨系毛忠斌与李梅霞之女。2013年1月25日，李梅霞因病去世，上述房屋转为原告毛忠斌与毛雨共同共有，并办理了产权变更登记。2009年9月6日，李梅霞与被告李繁荣签订租房合同，约定李梅霞将上述房屋的一层铺面出租给被告使用，租期10年，即自2009年9月6日起至2019年9月6日止；租金前5年每年30600元，按年于承租前30日内支付，后5年在同等市场价格基础上，优先租给被告使用；违约责任约定一方违约需支付对方按年租金50%计算的违约金。合同签订后，李梅霞向被告李繁荣交付了租赁物，被告李繁荣接收房屋后，将房屋用于经营建水县百宝药堂，支付了李梅霞房屋损坏押金人民币3000元及至2014年9月6日止的房屋租金。合同期限的前5年双方未发生纠纷，至第6年，因原租房合同仅约定了后5年在同等市场价格基础上，优先租给被告使用，双方在协商具体租金金额时无法达成一致意见，被告李繁荣因租金金额不明确，未能支付自2014年9月6日起的房屋租金。审理过程中，本院依据原告申请，委托红河实信司法鉴定所对租赁物2014年9月至2019年9月期间的平均租金进行鉴定。经鉴定，平均租金为每年人民币68900元。庭审中，二原告明确表示房屋不再出租给被告使用；被告亦表示不愿意以评估价格继续承租。上述认定事实，有当事人陈述，毛忠斌与李梅霞的结婚证、毛雨的出生证明及常住人口登记卡、建水县房权证临安镇字第201316**号房屋产权证、租房合同、租金支付收据、红河实信司法鉴定所房地产评估司法鉴定报告等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原被告双方在对租房合同后5年的租金金额未能协商一致的情况下，被告李繁荣因租金金额不明确而未能按期支付房屋租金，不构成对房屋租赁合同的违约，原告毛忠斌、毛雨以此为由主张解除合同的理由不能成立，本院不予支持。但审理过程中，二原告明确表示房屋不再出租给被告使用，被告亦不同意以评估价格继续承租，当事人已明确表示不愿履行合同主要义务，李梅霞与被告李繁荣签订的租房合同已实际无法继续履行，故应予以解除。合同解除后，被告李繁荣应将租赁物返还二原告，并支付自2014年9月6日起至实际返还之日止的房屋租金。被告李繁荣主张应由原告赔偿合同解除后给其造成的经济损失，因其未提交相应证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除李梅霞与被告李繁荣于2009年9月6日签订的租房合同。二、由被告李繁荣于本判决生效后三十日内将建水县富康花源2区18幢1-3号铺面返还原告毛忠斌、毛雨。三、由被告李繁荣于本判决生效后三十日内支付原告毛忠斌、毛雨从2014年9月6日起至实际返还租赁物之日止按年租金68900元计算的房屋租金。案件受理费860元，减半收取430元，由被告李繁荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起，二年内向人民法院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员 唐 世 红二〇一五年五月十五日书记员 陈浆（代） 微信公众号“”