（2014）新民初字第03173号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-05-25
案件名称
原告郭连成诉被告西安雅筑置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市新城区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭连成,西安雅筑置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第03173号原告郭连成，男，1970年1月3日出生，汉族，个体工商户。被告西安雅筑置业有限公司，住所地西安市新城区含元路71号。法定代表人汤华，董事长。委托代理人张小建，陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人田磊，陕西吉尔律师事务所律师。原告郭连成诉被告西安雅筑置业有限公司（以下简称雅筑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭连成、被告雅筑公司之委托代理人张小建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭连成诉称，2012年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建成的位于西安市新城区纬二十六街中天锦庭第X幢X单元X层XXXXX号住房。《商品房买卖合同》第十四条第一款约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……3.供暖设施于本合同约定房屋交付后第一个采暖季建设完工，并于第二个采暖季达到使用条件”；第十四条第二款规定：“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：出卖人根据实际延误时间以买受人已付款为基数按照同期国家银行活期存款利率付给买受人利息，且出卖人应尽快完善以上设施设备。”根据合同约定，被告应该于房屋交付后的第二个采暖季，即2014年开始使原告的供暖设施达到合同约定的标准。按照西安市人民政府在2014年11月7日的回复，明确告知在2015年前中天锦庭小区开发商无法办理支线手续，由此可以明确被告在售楼时就已经知道了上述内容。原告向被告多次提出尽快完成采暖设备及时履行其义务，但被告不仅未履行合同义务，推脱其应承担的责任。被告在售楼时就已经知道第二个采暖季根本不能达到使用条件，却与原告签订合同，被告的行为已经构成欺诈。由于被告违反合同约定未向原告提供供暖义务，已构成违约，故诉至法院，请求依法判令：1、依法判定被告于2014年11月15日前履行完成与原告签订的《西安市商品房买卖合同》供暖义务；2、判定被告依法承担违约责任，并向原告支付在合同履行期间的合理费用9999元予以赔偿；3、诉讼费用由被告承担。被告雅筑公司辩称，其与原告签订《商品房买卖合同》属实，其已按照合同约定履行完毕“供暖设施建设”义务，且原告已经验收确认。中天锦庭小区设计为市政集中供暖，房屋暂时无法供暖是由于市政热源及供热主管网未配套到位造成，该事项非被告所能控制，属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，被告不应承担由此给原告造成的赔偿及其他责任。根据西安市热力主管单位—西安市热力总公司的《居民集中供热系统示意图》，集中供热系统由热源厂主管网、换热站、用户户内设施三个部分组成，其中热源厂及供热主管网由政府市政、规划等部门审批，供热单位建设、管理、维护；换热站由开发单位承担费用，供热单位建设，开发单位或物业管理和维护；用户室内设施由开发单位建设，用户自行管理维护。本案中被告已于2011年完成将小区纳入供暖范围的申请工作，并缴纳了相关费用500万元，也已完成换热站及房屋户内供暖设施建设工作。造成无法供热的原因是由于太华南路热力管网规划手续迟至2014年才获得市政规划审批。综上，被告已经按照合同约定履行应尽的义务，并不存在违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月6日，原告郭连成（买受人）与被告雅筑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于西安市新城区纬二十六街中天锦庭一期第X幢X单元X层XXXXX号商品房一套，建筑面积135.38平方米，房屋总售价为850000元。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、供暖设施于本合同约定房屋交付后第一个采暖季建设完工，并于第二个采暖季达到使用条件；……。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：出卖人根据实际延误时间以买受人已付款为基数按照同期国家银行活期存款利率付给买受人利息，且出卖人应尽快完善以上设施设备。”合同第八条交付期限：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（5）该商品房经设计院、开发单位、建设单位、监理单位四方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（2）国家法律或政策调整造成的影响、市政配套的批准安装导致的延误及其他非出卖人所能控制的原因。”被告雅筑公司按照上述约定在2012年12月对中天锦庭一期1号楼完成了工程质量竣工验收。2012年12月8日，中天锦庭一期1号楼地辐射采暖室内安装，包括地暖管、分集水器，铝箔等铺设，竣工验收。根据陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套费收取标准及有关问题的通知》（陕价发（2005）90号）文件第一条载明：城市配套费用于城市规划区范围内的城市道路、桥涵、排水（排污、排洪）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设；第二条载明：西安市城市总体规划确定的主城区范围内的新建、改建、扩建项目，按每平方米150元计征；第三条载明：城市配套费的减免按国家法律、法规政策规定执行。除此之外，城市配套费应足额收缴；城市配套费属专项收费，专款专用，12%用于城市集中供热公网建设。2011年2月23日，西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室建设局向被告出具《西安曲江大明宫建设项目城建费用（基金）统一征收缴纳证书》，证明被告于2011年2月14日缴纳了中天锦庭一期市政公用设施配套费2194.4100万元。被告雅筑公司开发的中天锦庭小区设计为市政集中供暖，房屋交付使用后至今未能供应暖气。2011年2月26日，被告雅筑公司向西安太华热电有限责任公司提交了关于“中天锦庭”住宅小区市政集中供暖的申请。2012年8月3日，被告雅筑公司与西安市热力总公司签订了《供热工程施工合同》，工程项目名称为中天锦庭热力支线工程，包括项目一次热网工程土建安装施工、热交换站设备及安装。被告雅筑公司按照合同约定于2012年8月9日向西安市热力总公司交纳首付工程款500万元。原告认为被告未按照合同约定的期限给原告供暖，违反了双方的合同约定，遂诉至本院。2015年1月16日，西安市热力总公司向本院出具情况说明：中天锦庭小区2014年-2015年采暖季无法供热原因是由于太华南路热力管网规划手续迟至2014年底才审批，导致供热管网推迟建设。上述事实，有原、被告的商品房买卖合同、中天锦庭小区供暖申请、供热工程施工合同、市政公用设施配套费缴款发票、西安市热力总公司发票、西安市热力总公司情况说明以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。关于至今未能向房屋供应暖气的问题，由于原告所购买房屋属市政集中供暖，工程系由市政统一规划，统一施工，因市政规划原因中天锦庭小区的供热主管道无法铺设到位，致原告所购房屋至今未能供应暖气，属于非被告所能控制的因素。现合同房屋交付原告使用后，被告已按照市政要求向相关部门按时足额交纳了相关费用，并已按市政集中供暖的要求依据合同约定完成了小区内的换热站、二次管网及用户室内设施的建设，亦已竣工验收，已符合合同约定的使用条件，被告已尽到了其应尽的义务。故原告要求被告按期供暖并支付延期供暖违约金的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告郭连成的诉讼请求。案件受理费150元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王新权代理审判员 王 洋人民陪审员 温 萍二〇一五年五月十五日书 记 员 江 珊 微信公众号“”