（2014）潍民一终字第102号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-06-01
案件名称
高春源与潍坊恒瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潍坊恒瑞置业有限公司,高春源
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潍民一终字第102号上诉人（原审被告）潍坊恒瑞置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区鸢飞路907号。法定代表人戴晓忠，董事长。委托代理人厉建桂，山东长远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高春源。委托代理人李金梅，山东韵恒律师事务所律师。委托代理人蒋蕊蕊，山东韵恒律师事务所律师。上诉人潍坊恒瑞置业有限公司因与被上诉人高春源商品房预售合同纠纷一案，不服潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，2011年9月26日，高春源与潍坊恒瑞置业有限公司签订商品房买卖合同，约定高春源购买潍坊恒瑞置业有限公司开发的丽水芳洲小区第2幢1单元402室的房屋，建筑面积为86.71平方米，总金额为357516元。对于付款方式双方约定签订合同时交清首付款127516元，余款23万元办理银行按揭。合同第八条第一款约定潍坊恒瑞置业有限公司应当在2012年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付使用；第二款约定因市政配套设施的批准或安装施工引起延误的，潍坊恒瑞置业有限公司可据实予以延期。合同第九条约定，如潍坊恒瑞置业有限公司延期交房，高春源同意继续履行合同，从逾期交房之日起，以已付购房款为基数，由潍坊恒瑞置业有限公司按建设银行流动资金贷款利率计算利息，偿还给高春源作为赔偿。合同签订后，高春源按照合同约定向潍坊恒瑞置业有限公司交纳全部购房款，但潍坊恒瑞置业有限公司未于2012年8月31日向高春源交付房屋。2013年4月29日，潍坊恒瑞置业有限公司向高春源送达住通知书，通知高春源入住，但因高春源拒绝和潍坊恒瑞置业有限公司签订放弃逾期交房违约金的协议，潍坊恒瑞置业有限公司未向高春源交付房屋。同时查明，2009年9月25日，中华人民共和国公安部、住房和城乡建设部发布公通字（2009）46号《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，第二条规定：民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级。2011年3月14日，中华人民共和国公安部发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，该通知载明：在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料；对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温材料采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计、选用不燃材料，重新报审。同时，潍坊恒瑞置业有限公司提供建筑节能设计变更审查表、设计通知书各1份，证明潍坊恒瑞置业有限公司于通知下发时（2011年3月）就开始申请变更，直至2012年3月14日才通过变更审查，依据双方签订合同第八条第二款第三项约定，潍坊恒瑞置业有限公司可以据实延期一年，因此潍坊恒瑞置业有限公司不存在逾期交房情形。高春源质证后称潍坊恒瑞置业有限公司提供的文件、通知日期均在2011年9月26日签订房屋买卖合同之前，双方在签订合同时，潍坊恒瑞置业有限公司对文件及通知的内容是明知的，故不能作为延期交房的依据；通知第二项载明对已经审批同意的在建工程不需重新报批。审查表上载明的外墙变更内容与通知书上载明的变更内容不一致，且审查表上相关单位审查意见均没有日期，不能证明审查日期在签订合同之后。潍坊恒瑞置业有限公司提供工地照片三份，证明本案所涉房屋的配套设施至今尚未完成，依据双方签订合同第八条第二款第二项约定，未能交付房屋的责任不在于潍坊恒瑞置业有限公司。高春源质证后称照片不能证明是本案所涉工地情况，且潍坊恒瑞置业有限公司已向高春源发出入住通知书，证明涉案房屋已符合交房标准。原审诉讼中，为避免损失扩大，法院要求高春源与潍坊恒瑞置业有限公司先行交付本案所涉房屋，但潍坊恒瑞置业有限公司称高春源必须签署放弃逾期交房违约金协议才能交房因此未能交付。高春源要求潍坊恒瑞置业有限公司支付的逾期交房违约金自2012年9月1日起至潍坊恒瑞置业有限公司实际交房之日止，按同期中国建设银行流动资金贷款利率计算。2013年8月7日，高春源诉至法院，要求判令潍坊恒瑞置业有限公司向高春源交付丽水芳洲小区2幢1单元402室，支付逾期交房违约金，并由潍坊恒瑞置业有限公司承担诉讼费用。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、中国建设银行支付凭证、潍坊恒瑞置业有限公司提供的《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》、《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》、建筑节能设计变更审查表、设计通知书、入住通知书领取明细表、照片三份及当事人的陈述在案为证。原审法院认为，高春源与潍坊恒瑞置业有限公司于2011年9月26日签订的商品房预售系双方当事人的真实意思表示，故合法有效，双方当事人均应按约履行。关于潍坊恒瑞置业有限公司是否存在逾期交房的问题，潍坊恒瑞置业有限公司提供的照片三份不能证明系本案所涉房屋的市政配套设施建设情况，且潍坊恒瑞置业有限公司未提供其他有效证据证明本案所涉房屋的市政配套设施的批准或安装施工引起工程延误，故潍坊恒瑞置业有限公司以该三份照片称因所涉房屋的市政配套设施安装延误造成潍坊恒瑞置业有限公司逾期交房的主张，证据不足，依法不予采信。潍坊恒瑞置业有限公司提供的中华人民共和国公安部、住房和城乡建设部《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》、中华人民共和国公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》载明本案所涉建筑物外保温材料标准进行了变更，但变更的通知下发于2011年3月14日，潍坊恒瑞置业有限公司称其于2011年3月便向有关部门进行了变更申请，但双方签订的商品房买卖合同系2011年9月26日，该日期在潍坊恒瑞置业有限公司申请变更日期之后，故应认定潍坊恒瑞置业有限公司在签订商品房买卖合同时已将申请变更的情形予以考虑。另依据中华人民共和国公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》之规定，本案所涉建筑系已审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料，该规定并未要求必须报批。因此，潍坊恒瑞置业有限公司主张因建筑外保温材料标准进行变更的报批时间为一年，交房时间应当延期一年，不应当承担逾期交房违约金的请求不能成立。高春源与潍坊恒瑞置业有限公司签订商品房预售合同后，高春源按照合同约定交付了全部购房款后，潍坊恒瑞置业有限公司应按合同约定于2012年8月31日交付房屋，潍坊恒瑞置业有限公司未按约交付，应承担交付房屋及支付逾期交房违约金的民事责任。潍坊恒瑞置业有限公司虽于2012年4月9日向高春源送达入住通知书，但潍坊恒瑞置业有限公司未向高春源交房的原因系高春源未按潍坊恒瑞置业有限公司要求与潍坊恒瑞置业有限公司签订放弃逾期交房违约金的协议，故因此造成的损失应由潍坊恒瑞置业有限公司承担。按双方合同约定，潍坊恒瑞置业有限公司应承担自2012年9月1日起至本判决生效之日止，以高春源已付购房款357526元按中国建设银行同期贷款利率计算的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告潍坊恒瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告高春源交付丽水芳洲小区2幢1单元401室房屋；二、被告潍坊恒瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告高春源支付逾期交房违约金（自2012年9月1日起至判决生效之日止，以原告高春源已付购房款357516元，按中国建设银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6663元，由潍坊恒瑞置业有限公司负担。宣判后，潍坊恒瑞置业有限公司不服原审判决，上诉称：一、上诉人在原审中提交的三份照片确系包括本案所涉房屋在内的丽水芳洲小区的市政配套设施建设情况，直至原审开庭时配套设施也未完成，上诉人在原审中申请原审法院到现场勘查，原审法院却未在调查核实的情况下，以上诉人的证据不足为由不予认定是错误的。根据双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项规定，因市政配套设施的批准或安装施工引起延误的，出卖人可以据实予以延期，因此，上诉人不存在违约行为。二、1、根据《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，在建工程虽未规定要求报批，但从上诉人一审提交的潍坊市建设工程施工图审查中心、潍坊市奎文区建筑工程质量监督站和潍坊市奎文区新型墙体材料应用领导小组审查盖章的《建筑节能设计变更审查表》和潍坊市建筑工程施工图审查中心审查盖章的《设计通知书》可以看出，本案所涉房屋在内的“丽水芳洲”小区在上述暂行规定和通知下发后，上诉人实际按照要求进行了重新设计并办理了变更报批手续。2、虽然上诉人与被上诉人在上述暂行规定和通知下发后才签订合同，上诉人在签订合同时虽已考虑相关因素，但在上诉人及时履行了重新设计和申请报批的情况下，直到2012年3月14日相关审批手续才完成，这是政府及相关主管部门的原因，上诉人事先不能预见、不能避免，属于不可抗力。三、虽然“丽水芳洲”小区的市政配套设施至今尚未完工，但上诉人为保证被上诉人能够及时入住，在2013年4月25日通知包括被上诉人在内的买受人到上诉人处办理入住手续，但被上诉人无故拒绝，责任在被上诉人而不在上诉人，上诉人并未违约，不应承担违约责任。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审请求。被上诉人高春源答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院认为，高春源与潍坊恒瑞置业有限公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行义务。高春源依约履行了付款义务，但潍坊恒瑞置业有限公司未能按合同约定的期限履行交房义务，故潍坊恒瑞置业有限公司应承担逾期交房的违约责任。潍坊恒瑞置业有限公司主张涉案房屋的市政配套未完工、施工过程中外墙保温材料进行了设计变更影响了工期，据此认为逾期交房不构成违约，但潍坊恒瑞置业有限公司作为专业的房地产开发公司在签订合同时应充分考虑上述因素对交房时间的影响，潍坊恒瑞置业有限公司应当按照合同确定的交房时间交付房屋。潍坊恒瑞置业有限公司虽于2012年4月29日向高春源送达了入住通知书，但潍坊恒瑞置业有限公司以高春源不签订放弃逾期交房违约金协议为由拒绝交付房屋，故潍坊恒瑞置业有限公司仍应承担逾期交房的违约责任。上诉人潍坊恒瑞置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6663元，由上诉人潍坊绿洲置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔福涛审 判 员 孙月琴代理审判员 宫 磊二〇一五年五月十五日书 记 员 房艳萍 更多数据：搜索“”来源：