（2015）怀中民一终字第178号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-17
案件名称
姚丽华与怀化市中天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第178号上诉人（一审原告、反诉被告）姚丽华，居民。委托代理人郑启鸿（特别授权），居民。被上诉人（一审被告、反诉原告）怀化市中天房地产开发有限公司（以下或简称“中天公司”），住所地怀化市辰溪县辰阳镇先锋路。法定代表人欧江正，系该公司董事长。委托代理人李国展（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师。上诉人姚丽华因与被上诉人怀化市中天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院2015年1月18日（2014）沅民一初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人姚丽华的委托代理人郑启鸿，被上诉人怀化市中天房地产开发有限公司的委托代理人李国展到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2011年6月30日被告中天公司承建了沅陵县三鑫港贸大大厦工程。2011年10月9日，原告（反诉被告）姚丽华向被告中天公司（反诉原告）缴纳1××7号房款定金50000元。2011年11月23日，原告（反诉被告）姚丽华与被告（反诉原告）中天公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）姚丽华购买被告（反诉原告）中天公司开发的位于沅陵县沅陵镇辰州东街三鑫港贸大厦［被告以出让方式取得相关地块土地使用权，办理了建设工程规划许可证、施工许可证，并取得了商品房预售许可证：沅房售许字（2011）第0015号］1××7号商品房住宅一套，合同约定房屋建筑面积为123.89㎡（实际建筑面积为125.89㎡），每平方米的价格为2788元，购房总价款为345405元，交房期限为2012年12月31日。合同还约定：该商品房阳台是非封闭式（敞开式）阳台；出卖人协助买受人办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需手续，由买受人承担相关费用，买受人需在2011年11月27日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需资料；约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比在3％以内（含3％），买受人与出卖人据实结算价款；向出卖人缴纳房产证代办费用690元，出卖人接受买受人所交代办费用包干办理，余亏自付；买受人需向出卖人缴纳专项维修资金6908元；买受人逾期付款的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（即该商品房经验收合格），并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告（反诉被告）姚丽华与被告（反诉原告）中天公司签订了《商品房买卖合同》后，2011年11月23日姚丽华向中天公司缴纳1××7号房款55405元及1××7号房产证代办费用200元，尚欠代办费用490元。该工程竣工后，沅陵县鸿飞物业服务有限公司接受三鑫港贸大厦开发商即被告中天公司的委托分别于2013年3月1日、5月1日、8月1日对三鑫港贸大厦业主下达催交物业费及交接房通知、办理三鑫港贸大厦住宅交付手续。2013年4月26日中国建设银行股份有限公司沅陵支行将姚丽华购买中天公司住房的按揭贷款240000元发放到位，入账中天公司。2013年10月31日原告姚丽华与购房户张良军、王建斌等人因购房尾款、车库、阳台等相关事项到公司三楼办公室（原五交化公司）要求被告解决问题，三鑫港贸大厦投资方张国卫与被告姚丽华等人进行了协商，但没有达成一致协议。2014年3月12日三鑫港贸大厦工程经相关职能部门验收合格。另查明，2013年1月16日中天公司缴纳姚丽华购买房屋的物业专项维修资金6908元；2013年1月17日中天公司缴纳姚丽华住房登记费80元、档案利用服务费40元；2013年1月18日中天公司缴纳姚丽华房屋抵押手续费1036元；2013年2月27日中天公司缴纳姚丽华房屋按揭贷款24万元的保险费1800元；2014年10月28日中天公司缴纳姚丽华房屋交易手续费372元；2014年12月5日中天公司缴纳姚丽华房屋契税、营业税等七种税费共计8019.62元，以上共计18255.62元。2014年11月4日，中天公司给姚丽华办理了沅房权证城字第××号房产证，面积为125.89㎡。原审认为：原告（反诉被告）姚丽华与被告（反诉原告）中天公司签订的《商品房买卖合同》（被告中天公司于2011年12月19日取得了三鑫港贸大厦的预售房许可证），系双方当事人在平等协商的基础上签订的，是当事人真实意思表示，属合法有效的房屋买卖合同，双方均应严格按照合同的约定享受权利、履行义务。庭审中，中天公司表示一直在积极履行合同义务，并愿意继续履行合同，故对原告请求被告继续履行商品房买卖合同，交付原告已购买的三鑫港贸大厦第一栋1××7号房屋的诉讼请求予以支持。原、被告在合同中约定交房期限为2012年12月31日，中国建设银行股份有限公司沅陵支行将姚丽华购买中天公司住房的按揭贷款240000元发放到位的时间是2013年4月26日，至此，按合同约定面积123.89㎡的房款345405元（包括房屋定金50000元），原告全部支付到位，被告就应该按照合同的约定及时地交房给原告，虽然沅陵县鸿飞物业服务有限公司接受三鑫港贸大厦开发商即被告中天公司的委托分别于2013年3月1日、5月1日、8月1日对三鑫港贸大厦业主下达催交物业费及交接房通知、办理三鑫港贸大厦住宅交付手续，但原、被告在合同中约定交房的前提条件是“该商品房经验收合格”，虽然双方没有明确约定如何确定“已验收合格”，但是按照法律、法规的相关规定，商品房应当取得建筑工程竣工验收备案后方可交付使用，而三鑫港贸大厦工程经职能部门验收备案时间为2014年3月12日，根据合同中约定的商品房经验收合格的条件，符合合同约定的商品房交付条件的时间为2014年3月12日，被告没有取得验收合格条件即要求交付房屋，存在过错，原告可以拒收，但2014年3月12日被告取得建筑工程竣工验收备案后原告仍然以种种理由没有与被告办理交接房手续，原告亦有过错，对此后产生的违约金等损失，由原告自行负担。被告的违约时间应为2013年1月1日至2014年3月12日，按照双方在合同中的约定，违约金的计算以实际付款额及违约时间确定，所以违约金为：2013年1月1日至2013年4月26日，共计116日，此段时间实际付款额为105405元，计违约金105405×0.0002×116＝2445.40元；2013年4月26日至2014年3月12日，共计320日，此段时间实际付款额为345405元，按照合同约定计算违约金为：345405元×0.0002×320日＝22105.92元，共计24551.32元，故原告要求被告赔偿原告延期交房的违约金40000元过高，同时被告辩称违约交房时间为60天，只有700多元违约金的理由亦不成立。原告姚丽华购买被告中天公司开发的位于沅陵县沅陵镇辰州东街三鑫港贸1××7号商品房住宅一套，已经竣工验收合格，虽然合同中约定阳台为非封闭式的（敞开式的），但如果擅自将1××7号的封闭式阳台改为非封闭式的阳台，会影响房屋的整体结构，也存在一定的安全隐患，故原告要求被告按合同约定将三鑫港贸大厦第一栋1××7号房屋阳台改为非封闭式的诉讼请求不予支持，应予以驳回。在反诉中，反诉原告要求反诉被告支付尚欠反诉原告的购房款5576元，而反诉被告认为反诉被告已经付清应付全部房款345405元，反诉原告中天公司私自变更房屋的结构，将非封闭式阳台改为封闭式的阳台导致增加的房屋面积的房款5576元不应由反诉被告承担，一审法院认为，根据合同约定，约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比在3％以内（含3％），买受人与出卖人据实结算价款，本案中合同约定的房屋建筑面积为123.89㎡，房产证上的建筑面积为125.89㎡，相差2㎡面积，面积误差比在3％以内，应由姚丽华承担2㎡的购房款：2㎡×2788元／㎡＝5576元，故对反诉被告的意见不予采纳，对反诉原告要求反诉被告支付尚欠反诉原告的购房款5576元的诉讼请求予以支持。反诉原告要求反诉被告支付尚欠反诉原告为反诉被告垫付的税费18745.62元，而反诉被告辩称反诉原告自行为反诉被告垫付按揭贷款办理房产过户手续的各种税费是反诉原告的自愿行为，反诉原告既未履行告知义务，也未征得反诉被告的同意，是主动的、自愿的承担了反诉被告的义务，反诉原告自愿垫付行为，不违反我国法律禁止性规定，合法有效，故与反诉被告无关，不应由反诉被告承担。一审法认为，根据合同约定应由买受人（反诉被告姚丽华）承担办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需的相关费用，向出卖人缴纳房产证代办费用690元，向出卖人缴纳专项维修资金6908元，按有关规定办理房产证的各项税费也应由买受人（反诉被告姚丽华）承担；而庭审中查明，2011年11月23日姚丽华缴纳所购买的1××7号房产证代办费用200元，尚欠代办费用490元，2013年1月16日中天公司缴纳姚丽华购买房屋的物业专项维修资金6908元；2013年1月17日中天公司缴纳姚丽华住房登记费80元、档案利用服务费40元；2013年1月18日中天公司缴纳姚丽华房屋抵押手续费1036元；2013年2月27日中天公司缴纳姚丽华房屋按揭贷款24万元的保险费1800元；2014年10月28日中天公司缴纳姚丽华房屋交易手续费372元；2014年12月5日中天公司缴纳姚丽华房屋契税、营业税等七种税费共计8019.62元，以上共计18745.62元，故反诉被告的辩称理由不成立，对反诉原告要求反诉被告支付尚欠反诉原告为反诉被告垫付的税费18745.62元予以支持。反诉原告认为，合同签订后，反诉被告仅支付了购房款105405元，单方违约，且拒不按合同约定提供申办按揭贷款的手续并拒绝承担由此应缴纳的相关费用，致使反诉原告长期无法按合同约定收回按揭购房款24万元，反诉被告应该向反诉原告支付逾期付款的违约金7008元，而反诉被告认为按约定在2011年11月23日内交齐了办理按揭贷款所需的相关资料，并且缴纳了代办费200元，反诉原告一直在办理贷款一事，放款的快慢与反诉原告有直接的关系，不存在反诉被告违约的事实，故反诉被告不应支付逾期付款的违约金。经查，姚丽华和中天公司签订合同后，姚丽华于2011年11月23日缴纳了购房款55405元，房产证代办费200元，尚欠代办费460元，一审法院认为，反诉原告对反诉被告是否按合同约定提供申办按揭贷款的手续及缴纳相关费用负有举证责任，虽然反诉原告提交了为反诉被告垫付办理按揭贷款的应缴纳的相关费用的证据，但反诉原告没有提交反诉被告延迟提供申办按揭贷款的手续的证据，系举证不能，不能证明按揭贷款24万的延迟到账系反诉被告的责任，反诉原告应当承担举证不能的不利后果，故对反诉原告要求反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金7008元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百二十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告怀化市中天房地产开发有限公司继续履行商品房买卖合同，于判决生效后一个月内交付原告姚丽华已购买的三鑫港贸大厦第一栋1××7号房屋；二、被告怀化市中天房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告姚丽华违约金24551.32元；三、驳回原告姚丽华要求被告怀化市中天房地产开发有限公司按合同约定将三鑫港贸大厦第一栋1××7号房屋阳台改为非封闭式的诉讼请求；四、反诉被告姚丽华于判决生效后十日内支付尚欠反诉原告怀化市中天房地产开发有限公司的购房款5576元；五、反诉被告姚丽华于判决生效后十日内支付尚欠反诉原告怀化市中天房地产开发有限公司为反诉被告姚丽华垫付的税费18745.62元；六、驳回反诉原告怀化市中天房地产开发有限公司要求反诉被告姚丽华向反诉原告怀化市中天房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金7008元的诉讼请求；七、上述第（二）、（四）、（五）项双方当事人具有给付金钱义务相互抵销后，由被告怀化市中天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告姚丽华违约金229.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6481元，由原告姚丽华负担2000元，被告怀化市中天房地产开发有限公司负担4481元；反诉案件受理费620元，由反诉原告怀化市中天房地产开发有限公司负担200元，由反诉被告姚丽华负担420元。宣判后，上诉人姚丽华不服，以被上诉人将三鑫港贸大厦第一栋1××7号房屋阳台改为封闭式阳台违约，被上诉人违约交房时间应计算到二审裁判生效之日止，上诉人不欠被上诉人2平方米的超房屋面积款5576元，上诉人不应向被上诉人承担18745.62元税费等办证费用为由向本院提起上诉，要求本院二审：1、撤销原判第二、三、四、五等项，进行改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人怀化市中天房地产开发有限公司对上诉人姚丽华的上诉主张及理由答辩称：原判事实清楚，处理正确。上诉人的上诉主张不能成立，二审应予驳回。原审认定的事实属实，本院予以确认。上述事实，经一、二审公开开庭审理，双方当事人到庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据予以证实：1、一审所列证据；2、一、二审庭审笔录。本院认为：姚丽华与中天公司所签《商品房买卖合同》，出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效，原审确认为有效正确。因上述合同中约定阳台为非封闭式阳台，但中天公司所建成的房屋阳台为封闭式阳台，中天公司因此构成违约。由于合同中并未就阳台一事出现违约后的违约责任进行约定，且考虑整栋楼盘均为封闭式阳台，连同阳台部分在内的所有房屋结构建成竣工后已经验收合格，如果擅自将本案所涉1××7号的封闭式阳台改为非封闭式的阳台，会影响房屋的整体结构，也存在一定的安全隐患，故原审对姚丽华所提由中天公司房屋阳台改为非封闭式阳台的诉讼请求予以驳回并无不当，姚丽华提出应由中天公司房屋阳台改为非封闭式阳台的上诉主张不能支持。由于上述《商品房买卖合同》约定由中天公司将已验收合格的房屋于2012年12月31日前交付给购房人姚丽华，而房屋验收备案时间为2014年3月12日，显然超过了合同约定的交房时间。虽然物业公司接受中天公司的委托分别于2013年3月1日、5月1日、8月1日对三鑫港贸大厦业主下达催交物业费及交接房通知、办理三鑫港贸大厦住宅交付手续，但上述时间均在房屋验收合格的时间之前，不符合合同约定已经达到条件的交房时间，不能认定为交房时间。但2014年3月12日中天公司取得建筑工程竣工验收备案后姚丽华仍然以种种理由没有与被告办理交接房手续，导致交房继续迟延，属于姚丽华的过错，与中天公司无关。原审认定中天公司不能依约于2012年12月31日前交房构成违约，并将违约时间确定为从合同约定的交房截至时间之次日即2013年1月1日起至2014年3月12日房屋已经符合合同约定交付条件即验收合格的时间止，并无不当。姚丽华提出违约交房时间应计算到二审裁判生效之日止的上诉主张缺乏依据，不能支持。因合同已经约定房屋单价2788元、房屋实际面积以产权登记面积为准和据实结算房款等内容，合同约定的房屋建筑面积为123.89㎡，房产证上所载建筑面积为125.89㎡，相差2㎡面积，原审根据合同约定和房产证上所载房屋建筑面积确定应由姚丽华承担2㎡的购房款（2㎡×2788元／㎡）5576元并无不当。姚丽华提出不应支付上述2㎡的房屋差价款之上诉主张不能成立。虽然，上述《商品房买卖合同》记载有购房人姚丽华需交付房产证代办费用690元，但并未明确该代办费用系代办人即中天公司因代办行为而向购房人姚丽华所收取的劳务等费用，还是购房人姚丽华应向办证行政部门所交纳的各项费用，亦未将房屋对应的土地使用权证的办证费用纳入其中，690元价款又系手写内容，非固定打印部分，现双方当事人就此代办费用问题存在争议，无法履行。原审按中天公司在为姚丽华办证中所支出的实际费用确定由姚丽华承担并无不当。姚丽华提出不应承担18745.62元税费等办证费用的上诉主张缺乏充分理由，不能支持。综上，原判事实清楚，处理并无不当。上诉人姚丽华的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2420元，由上诉人姚丽华负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘士平审 判 员 周永连代理审判员 宋艳云二〇一五年五月十五日代理书记员 王 维