（2015）惠中法民一终字第104号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-03
案件名称
林沛南、陈丽芳与惠州市仲恺鹏基投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林沛南,陈丽芳,惠州市仲恺鹏基投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第104号上诉人（原审原告）：林沛南，男，汉族。上诉人（原审原告）：陈丽芳，女，汉族。上列两上诉人的共同委托代理人：熊仲民，广东人为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市仲恺鹏基投资有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑C0栋1层01号。法定代表人：余旭生，董事长。委托代理人：杜庆华，广东东舟律师事务所律师。上诉人林沛南、陈丽芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法仲民初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。到庭参诉诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见林沛南、陈丽芳向原审法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付原告违约金566389.8元（1887966元×30%）。2、依法判令被告支付原告维修金，由评估公司评估为准。3、本案诉讼、评估费由被告承担。事实与理由：原告2010年10月5日与被告签订一份购房合同［合同编号（2010）10018315），购房地址惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑X栋，原告购房面积为223.07平方米，总房款1887966元。购房合同约定2010年12月5日前交原告使用，原告2012年10月11日房款全部已付清，但被告由于内外多处严重裂缝不符合质量和合约定的，原告2011年4月1日与惠州市仲恺鹏基投资有限公司工程部和物业管理处双方确认质量问题。原告2012年7月5日与惠州市仲恺鹏基投资有限公司服务中心工程部确认（东面外有很多裂缝）和质量问题。惠州市仲恺鹏基投资有限公司与原告2012年8月16日与承诺2012年8月31日前修复完整交给原告使用，并且惠州市仲恺鹏基投资有限公司声明书上加盖了公章证明确实存在质量问题。惠州市仲恺鹏基投资有限公司愿意赔偿但公司负责人没有表态赔多少，原告只有等法院判决。根据《中华人民共和国合同法》第111条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。特向人民法院起诉，望作出公正及时的判决。2014年5月8日，原告以被告在2014年5月6日有派施工队维修惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑X栋为由申请撤回笫二项诉讼请求。2014年8月19日，原告在庭审中增加一项诉讼请求为依法判令被告给原告办理涉案房屋的土地使用证。被告惠州市仲恺鹏基投资有限公司原审答辩称，一、答辩人并不存在违约行为。答辩人与被答辩人于2010年10月5号签订《商品房买卖合同》，约定被答辩人购买答辩人开发的半山名苑TH37栋01号房。合同签订后，答辩人按约履行了合同约定的各项义务。2010年12月5号，答辩人建设的商品房已符合交楼条件，且与被答辩人同期建设的业主已办理了收楼手续：作为合同的主体，被答辩人有义务在2010年12月5号办理收楼入伙的手续，然被答辩人无正当理由并未在合同约定的房屋交付期2010年12月5号收楼。被答辩人在诉状中诉答辩人违约的核心问题是答辩人所交付房屋质量有问题，然被答辩人至今都未提供相关权威部门证明答辩人所交付的房屋质量有问题的证据。依据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的举证原则，既然被答辩人不能提供证据证明答辩人所交付的房屋质量有问题，所以，诉答辩人违约不成立。二、被答辩人要求答辩人支付违约金566389.8元没有法律依据。首先，从被答辩人提交的所有证据均未显示被答辩人有违约行为，其次，双方也未在《商品房买卖合同》中约定出现房屋质量问题，违约金的支付标准。三、要求答辩人支付维修金，没有法律依据。因被答辩人未能举证相关权威部门出具的答辩人所交付的房屋质量有问题，需要维修，且也未能举证有相关权威部门出具的答辩人交付的房屋质量需要的维修具体金额，所以该项诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。2014年9月10日，被告在庭审中补充答辩为原告的诉请不符合事实，原告的国土证已经办出来了，被告已经通知原告去领取，是原告自己不去领取。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2010年10月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑X栋房屋，建筑层数为3层，建筑面积共223.07平方米，其中套内建筑面积216.85平方米；公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.22平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币1887966元整；已于2010年10月5日支付购房款人民币1287966元整，余款人民币6000OO元整须于2010年10月05日前向银行申请办妥按揭货款；出卖人应当在2010年12月05日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；保修责任：本商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等条款。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房买卖合同》补充协议，乙方应按《商品房交付使用通知书》约定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在约定期限内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对默认该商品房验收合格并同意接收，甲方不再另行通知，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼当天填写好《收楼验收表》交回服务中心，甲方则按实际情况在合理时间内负责修缮，乙方同意不向甲方作任何追偿；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告分别于2010年11月10日和2010年12月2日向被告支付购房款1287966元和600000元，合共1887966元。另查明，原告提交的惠州市鹏基投资有限公司工程技术部于2012年8月16日出具声明书：买受人林沛南、陈丽芳于2010年10月5日向惠州市仲恺鹏基投资有限公司购买坐落于惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑X栋联排别墅一栋。原约定2010年12月5日前交房使用。由于开发商提交的房子外墙多处裂痕严重，至今尚未解决，因此买受人林沛南、陈丽芳至今尚未收房，现由于惠州市房管局通知契税要在2012年9月1日之前交纳，否则要支付违约金。为了双方不产生不必要的费用，买受人愿意先交付契税，但要求开发商声明承诺交契税与房子遗留问题没有必然的关系，不能因为交了契税就当作买受人已认同房子裂缝问题，承诺于2012年8月31日前修复完整交于买受人使用。又查明，被告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，半山名苑一期四标段（TH31-44）于2009年9月28日在惠州仲恺高新技术产业开发区管理委员会备案。被告已为原告购买的房屋办理了国有土地使用证。再查明，被告提交的入伙通知书显示，被告于2010年12月5日通知原告到鹏基物业服务中心办理交房手续。以上事实有身份证、企业执照、商品房买卖合同、补充协议、声明书、楼宇遗留问题登记表、房屋维修照片、商品房付款发票、竣工验收备案表、入伙通知书、国有土地使用证及庭审笔录等为据，可以认定。原告于2014年3月27日诉至本院，要求判如所请。原审法院判决的理由及结果原审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，原审法院予以确认。上述合同、协议书对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，原、被告双方争议的焦点是：被告应否支付原告违约金566389.8元。合同成立生效后，原告有权利取得符合合同规定质量的房屋，被告也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求。被告于2009年9月28日通过了商品房的各项验收并取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2010年12月5日向原告发出入伙通知书，但原告以房屋的外墙多处出现裂痕和门窗损坏等问题拒绝收房。而被告应当对所售商品房承担质量保修责任，且被告对原告房屋的外墙多处出现裂痕等问题进行了登记并对涉案的房屋进行了修复，原告亦在案件审理期间申请撤回请求被告支付维修金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”由于原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，没有明确约定当商品房存在质量瑕疵时如墙面开裂等，买受人可以拒绝接收商品房。因此，《商品房买卖合同》及补充协议没有约定拒绝收房的条件时，原告只有在商品房存在严重的质量瑕疵导致不能正常居住使用时，才可以拒绝收房。本案原告没有提交证据予以证明涉案的房屋质量严重影响正常居住使用，故原告请求被告支付违约金566389.8元，没有事实依据和法律依据，原审法院不予支持。因被告已为原告购买涉案的房屋办理了国有土地使用证，故原告请求判令被告给原告办理涉案房屋的土地使用证，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告林沛南、陈丽芳的诉讼请求。本案受理费9464元，由原告林沛南、陈丽芳负担。当事人二审的意见林沛雨、陈丽芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决撤销惠城区人民法院作出的（2014）惠城法仲民初字第341号民事判决，并依法改判；2、本案诉讼费用曲被告承担。事实与理曲：一、上诉人不收房是有充分的理曲和依据的。首先，讼争房屋存在严重的质量问题，这是有充分的证据证实的，被上诉人对此也是承认的。在合同约定的交房当天即2010年12月5日，上诉人在验收房屋时即已提出存在“外墙多处裂缝”这一严重质量问题，其后在2011年3月29日、9月19日、2O12年7月5日、7月19日、8月15日、10月12日、2O13年10月21日双方签名确认的《半山名苑楼宇遗留间题登记表》，上诉人均有提出该问题并要求被上诉人维修好。被上诉人的工作人员在上述登记表上均签名进行了确认，同时口头上一直承诺维修，并在2012年7月19日由其工作人员周丹书写一份材料，确认“会同物业公司相关人员现场查看后外墙裂缝确实很严重”、并承诺“组织维修人员…进行维修，两周内完成”。在2O12年8月16日，被上诉人工程技术部还盖章确认了“由于开发商提交的房子外墙多处裂痕严重：至今尚未解决。因此买受人林沛南、陈丽芳至今尚未收房。”其次，被上诉人是认可讼争房屋因质量问题验收不合格，不能达到正常使用功能的。在2O12年8月15日、10月12日和2013年10月21日的《半山名苑楼宇遗留问题登记表》底部有一段文字“楼宇遗留问题整改确认书，本人确认此表上述所列遗留问题已全部整改完毕，达到正常使用功能”，这说明被上诉人是明知和认可前述质量问题是足以影响到“正常使用功能”的，只有在整改维修完毕后才能交付使用。再次，被上诉人虽然提交了一份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，试图证明讼争房屋已经验收合格，具备交房条件。但上诉人认为，该份备案表只是可以证明其上记载的“半山名苑一期四标段”共12582.5平方米整体的建筑工程和基础设施工程经相关部门验收合格，不能等同和替代买受人对具体个案房屋的交房验收。即便被上诉人以格式合同与上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条约定上诉人应在指定时间地点办理收楼手续，如未办理收楼手续，“视作乙方已对默认该商品房验收合格并同意接收”，但我们应当注意到该条款中的“验收合格并同意接收”字眼，这正好说明在办理收楼手续时买受人有权进行验收，并在验收合格的基础上进行收房。而本案上诉人并未违反该条约定，及时地按照被上诉人通知时间到达指定地点办理收楼手续，只是在收楼过程中经现场检查发现房屋存在严重的质量问题，并按照该条约定“在收楼当天填写好《收楼验收表》（即《半山名苑楼宇遗留问题登记表》）”并交给被上诉人，要求被上诉人“在合理时间内负责修缮”。如果被上诉人当时在“合理时间”内维修好，上诉人便无任何理由拒绝接收房屋，但事实却非如此，正是因为被上诉人无理拖延，答应维修却总是违反承诺，导致数年时间无法将房屋维修好交付给上诉人，其责任和过错全部在于被上诉人！而且，因为被上诉人自知理亏，从2010年12月5日约定收楼当天开始，被上诉人对上诉人提出的在维修好后再收楼的合理合法要求也一直是认可的，并未提出过反对，并因此还同意不计收期间的物业管理费。只是到了本案起诉后被上诉人才否认这一点。最后，本案中的“外墙多处裂缝”并非如一审判决认为的是轻微的质量瑕疵，而是属于严重的质量问题。从现场和照片可以看出外墙存在很明显的裂缝，而且不仅仅是上诉人购买的讼争房屋这一套，旁边其他很多房屋也存在同样问题，甚至有业主打出了“房屋裂缝漏水退房”的条幅，这就不仅仅是影响房屋外观的质量问题，还直接影响到房屋的居住使用。并且，对于讼争房屋这种对质量和美观要求很高的别墅，即便仅是外观质量问题，也是不可接受和容忍的。正如后来上诉人提交的被上诉人在本案诉讼期间进行维修的照片所示，这种维修需要搭建大量脚手架和幕布遮蔽，并且维修时间也很长，这直接会影响房屋的居住使用。综上，上诉人不接收讼争房屋是有充分理由和依据的，迟延交房的责任和过错完全在于被上诉人。二、本案要求赔偿的违约金是有合同和法律依据的上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交房期限（即2O10年12月5日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。如上所述，本案迟延交房完全是因为被上诉人过程和责任，因此，本案自2O10年12月6日开始，即便按照补充协议约定给予被上诉人3个月的“合理时间”维修，也即从2O11年3月6日开始，就可以按照上述合同约定计算迟延交房的违约金了。即便计算至2014年5月底被上诉人维修完毕之日，迟延时间也长达38个多月，按照每日万分之四即每月千分之十二，违约金将达到已交付房价款（本案即是总的房价款1887966元）的百分之四十五多。因此，上诉人请求按照已付清总房价款的30%赔付违约金是合理合法的。即便按照损失来算赔偿，参照3年期银行贷款基准利率6.4%，我们认为每年10%的租金或投资回报率也应当是合理的，如此计算赔偿金也超过了已付总房价款的30%。综上所述，本案一审判决认定事实和适用法律均存在错误，依法应予撤销，并依法改判。被上诉人惠州市仲恺鹏基投资有限公司答辩称：一、上诉人上诉的理由不成立，原审判决查明事实清楚，证据确实充分。1、本案是一起房屋质量纠纷，上诉人是因房屋质量不合格而诉请本案被上诉人承担违约责任，从而要求本案被上诉人支付违约金人民币566389.8元。而本案一审己查明的事实是双方于2010年10月5日签订《商品房买卖合同》约定本案双方应于2010年12月5日办理上述商品房的交付手续。《商品房买卖舍同》补充协议同时约定，上诉人应按《商品房交付使用通知书》约定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在约定期限内，如上诉人未办理收楼手续，视作上诉人己默认该商品房验收合格并同意接受，答辩人不再另行通知，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求答辩人进行修缮，答辩人应在当天填写好《收楼验收表》交回服务中心，答辩人则按实际情况在合理时间内负责修缮，上诉人同意不向答辩人作任何追偿。而本案事实是答辩人已向上诉人发出入伙通知书，通知本案上诉人于2010年12月5日到鹏基物业服务中心办理交房手续。而原一审查清的事实是本案上诉人并未及时收楼而是拖延了近半年也即于2012年4月之后才办理了收楼手续。2、同时原审也查明，答辩人交付的房屋己于2009年9月20日在惠州仲恺高新技术产业开发区管理委员会验收备案，证实该房已通过竣工验收，具备交付的条件。上诉人以房屋质量为由，要求本案被上诉人承担违约责任，没有事实依据和法律依据，而自始至终，其均未向法庭提交权威部门出具答辩人交付的房屋有质量问题的鉴定报告。3、在一审庭审过程中，上诉人也撤回了要求答辩人支付维修费用的诉请，这一举动说明了本案上诉人也认为自己的房屋质量合格，没有再维修的必要了。二、原审判决适用法律适当。原审判决适用《合同法》第四十四条、第六十六条、第一百一十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》属适用法律适当。三、原审完全按照民事诉讼法相关规定的程序审理。综上所述，原判诀认定事实清楚，证据确实充分，适用法律适当，程序合法，是一份合法有效的判决书，请求法院依法维持原判。四、上诉人在二审庭审过程中变更诉讼请求及事实与理由，属于另一诉求，不符合民事诉讼法的规定的诉讼程序，依法应予以驳回。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律适当，程序合法，是一份合法公正的判决书，依法应裁定予以维持。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：上诉人林沛南、陈丽芳在二审期间向本院举示了六张照片，证明被上诉人在一审开庭后对房屋做了外墙的维修，并且认为当时被上诉人正在维修房屋而无法进行质量评估，故在一审中撤回了房屋质量鉴定申请。被上诉人惠州市仲恺鹏基投资有限公司认为这六张照片不具有关联性，并指出房屋确有一些小瑕疵，但已经维修好了。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，原审认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均无异议，本院予以维持。根据查明的事实和双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点是：（一）涉案房屋是否符合质量要求；（二）被上诉人未在合理期限内履行维修义务的责任问题。关于涉案房屋是否符合质量要求的问题，本院认为，判断商品房是否质量合格，不仅仅要看是否经过竣工验收合格，还应当考察是否能够满足购房者的正常居住需要。本案中，林沛南、陈丽芳虽然举示了多份楼宇遗留问题登记表、房屋维修照片等证据证明房屋外墙面存在裂缝的问题，而被上诉人惠州市仲恺鹏基投资有限公司也承认了房屋存在一些小瑕疵的事实，但均无法直接得出惠州市仲恺鹏基投资有限公司出售的涉案房屋无法满足林沛南、陈丽芳的正常居住需要这一结论。再加之，惠州市仲恺鹏基投资有限公司已经对涉案房屋进行了维修，林沛南、陈丽芳也在一审中撤回了关于维修金的诉讼请求以及要求进行房屋质量鉴定的申请。上诉人未举示充分的证据无法证明涉案房屋存在严重质量问题导致其无法正常居住，应当承担举证不利的责任，本院对上诉人关于涉案房屋存在严重质量问题的上诉意见不予认可。关于第二个争议焦点，上诉人在一审提出的诉讼主张是涉案房屋存在严重的质量问题因而导致未能交付。本院已认定涉案房屋不构成严重的质量问题，并不导致不能交付。至于涉案房屋存在的漏水、裂缝等问题是否属于质量瑕疵问题，被上诉人是否存在保修义务而未及时保修导致上诉人不能正常使用涉案房屋造成的损失等，不是本案审理的范围，上诉人有证据证明的可就以上纠纷另案主张权利。综上所述，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，其判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9464元，由上诉人林沛南、陈丽芳承担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 邓耀辉代理审判员 寇 倩二〇一五年五月十五日书 记 员 彭科梅附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 搜索“”