（2014）中中法民一终字第1308号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-09-23
案件名称
高锐光与黄桦高、叶玉富租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高锐光,黄桦高,叶玉富
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十四条，第六十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第1308号上诉人（原审被告）：高锐光，男，1954年3月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：黄建良，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄桦高，男，1973年1月5日出生，汉族，住四川省泸县。被上诉人（原审原告）：叶玉富，男，1967年4月3日出生，汉族，住四川省合江县。上述两被上诉人的共同委托代理人：黄毅，中山市三角镇法律服务所法律工作者。上诉人高锐光因与被上诉人黄桦高、叶玉富租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法东民一初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年4月28日，黄桦高、叶玉富与高锐光签订《租赁合同》（以下简称4号商铺租赁合同）一份，约定高锐光将位于中山市东凤镇小沥村泗和路30号首层4号商铺租赁给黄桦高、叶玉富经营，租赁期限为2014年4月28日至2016年4月28日，租金自2014年5月10日起算，每月租金为6600元。该合同另约定，黄桦高、叶玉富须于合同签订当日向高锐光支付定金20000元，并约定在合同履行过程中如有任何一方违约，则须按定金的双倍进行赔付。黄桦高、叶玉富于合同签订当日支付了合同定金20000元及2014年5月10日至6月10日期间的商铺租金6600元，高锐光亦于当天向黄桦高、叶玉富开具了定金、租金的收据。黄桦高、叶玉富认为上述定金及租金交付后，高锐光并未能按约定将4号商铺交给黄桦高、叶玉富，高锐光的行为已构成违约，故于2014年7月1日起诉至原审法院，请求判令：⒈高锐光向黄桦高、叶玉富双倍返还定金40000元及5月份租金6600元；⒉解除黄桦高、叶玉富与高锐光就中山市东凤镇小沥村泗和路30号首层4号铺位租赁协议；⒊高锐光承担本案诉讼费用。高锐光对黄桦高、叶玉富陈述的事实不予确认，并辩称在黄桦高、叶玉富交付4号商铺的定金及5月份的租金后，高锐光已将4号铺的钥匙及商铺交付给黄桦高、叶玉富。高锐光称4号商铺交付后，黄桦高、叶玉富又与高锐光协商将4号商铺退租并转租5号商铺，双方遂于2014年5月20日再次签订5号商铺的《租赁合同》（以下简称5号商铺租赁合同），高锐光将5号商铺的钥匙交给黄桦高、叶玉富并收回4号商铺的钥匙及租赁合同。但此后，黄桦高、叶玉富一直拒交5号商铺的租金并最终提出退租，高锐光遂于2014年6月27日与案外人李景灿签订《租赁合同》一份，将4号商铺租赁给李景灿经营。高锐光认为黄桦高、叶玉富存在违约行为。原审庭审中，黄桦高、叶玉富向原审法院提交高锐光与黄桦高、叶玉富于2014年4月28日签订的4号商铺租赁合同，高锐光与黄桦高于2014年5月20日签订的5号商铺租赁合同及高锐光于2014年6月27日李景灿签订的4号商铺《租赁合同》，以证明上述事实。经查，2014年4月28日签订的4号商铺租赁合同为黄桦高、叶玉富共同与高锐光所签订；2014年5月20日签订的5号商铺租赁合同则是黄桦高个人与高锐光签订，当中并未体现黄桦高、叶玉富作为该合同的共同承租人，也未体现黄桦高代理叶玉富签订该合同；2014年6月27日的《租赁合同》则由高锐光与案外人李景灿所签订，约定李景灿自2014年6月27日起租赁4号商铺。黄桦高、叶玉富在原审庭审中明确其诉讼请求的提出是基于黄桦高、叶玉富共同于2014年4月28日与高锐光签订的4号商铺的租赁合同。对于黄桦高与高锐光于2014年5月20日签订的5号铺租赁合同，黄桦高、叶玉富认为该合同属黄桦高单方与高锐光之间关于5号商铺租赁事宜所形成，与黄桦高、叶玉富在本案中主张的租赁合同关系并无关联性，故高锐光的答辩意见并不成立。原审法院另查明：高锐光在本案中并未能举证证明其已将4号商铺的钥匙及铺面实际交付给黄桦高、叶玉富使用，也未能提供充分的证据证明2014年4月28日4号商铺租赁合同与2014年5月20日5号商铺租赁合同之间存在承接性，亦未能提交其他直接充分的证据证明黄桦高、叶玉富存在违约事实。原审法院认为：2014年4月28日签订的4号铺位租赁合同明确约定黄桦高、叶玉富作为共同的承租人租用高锐光的4号商铺，故该合同的相对方为黄桦高与叶玉富。2014年5月20日签订的5号商铺租赁合同则只有黄桦高一方作为承租人，叶玉富并未作为承租人出现，而黄桦高在该合同中亦不具备代表叶玉富的资格。此外，5号商铺租赁合同并无任何内容显示其承接自2014年4月28日4号商铺租赁合同，而高锐光亦未就该承接事实进行充分的举证。故，原审法院对高锐光的答辩意见不予采信。高锐光在收取黄桦高、叶玉富定金20000元及5月份租金6600元后，并未能举证证明其已将4号商铺交付给黄桦高、叶玉富使用，亦未能提供直接、充分、关联的证据证明黄桦高、叶玉富存在违约行为，故其于2014年6月27日将4号商铺租赁给李景灿使用的行为已构成违约。黄桦高、叶玉富诉讼请求解除4号商铺租赁合同并要求双倍返还定金40000元及租金6600元，理据充分，原审法院予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除黄桦高、叶玉富与高锐光于2014年4月28日签订的中山市东凤镇小沥村泗和路30号首层4号商铺《租赁合同》；二、高锐光须于原审判决生效之日起返还黄桦高、叶玉富2014年5月份商铺租金6600元，并赔偿黄桦高、叶玉富定金40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，适用简易程序减半收取为483元，由高锐光负担（该款由高锐光在判决生效之日起7日内向原审法院交纳）。上诉人高锐光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于本案基本事实。高锐光与黄桦高经多次协商于2014年4月28日签订了4号商铺租赁合同，黄桦高同时向高锐光支付20000元定金及2014年5月10日至6月10日租金，高锐光并开具了收据，当天亦将商铺钥匙及商铺交付黄桦高使用。黄桦高于2014年4月29日开始装修4号商铺，大约一个星期后，黄桦高以租金高及合伙人之间内部存在问题为由提出弃租并要求退还定金及租金。高锐光对此并不同意，并立即前往4号商铺，发现黄桦高、叶玉富已在该商铺里面左右两边墙壁贴上部分磁砖，在厕所旁边修建一道木梯，并安装了阁楼护栏。2014年5月8日左右，黄桦高、叶玉富向高锐光提出将4号商铺调换成5号商铺，双方就有关事项进行了协商。2014年5月20日，双方协商一致将4号商铺调换为5号商铺并重新签订了5号商铺租赁合同，约定定金不变，月租金改为3500元，但已付租金6600元不再退还，承接4号商铺租赁合同租金计算时间，5号商铺租金从2014年6月10日起算。高锐光向黄桦高、叶玉富交付5号商铺钥匙，同时收回4号商铺钥匙，高锐光当场将4号商铺租赁合同原件两份作废撕毁，但当时黄桦高、叶玉富因4号商铺定金收据未带来故未能及时更改定金收据。2014年6月11日左右，高锐光要求黄桦高、叶玉富交付5号商铺租金，黄桦高、叶玉富要求宽限期，等开张营业再交租金。2014年6月21日左右，黄桦高、叶玉富电话回复称弃租，高锐光即要求黄桦高、叶玉富交回5号商铺钥匙，但至今两人仍未将钥匙交回。二、原审判决未查清事实，导致认定事实错误。第一，原审判决未列明双方的证据及双方质证内容。第二，3份商铺租赁合同原件均由高锐光提供。第三，叶玉富虽在4号商铺租赁合同中签了名，但无论是4号商铺租赁事宜还是5号商铺租赁事宜，均由黄桦高与高锐光协商沟通，叶玉富从未与高锐光联系。而且在2014年5月20日将4号商铺收回并撕毁合同时叶玉富也在现场，叶玉富对此并没有提出异议。故黄桦高代叶玉富处理4号商铺调换为5号商铺的租赁行为。第四，黄桦高、叶玉富不但已接收4号商铺及钥匙，并已对该商铺进行了部分装修；5号商铺没有另外出具收据收取保证金及租金；4号商铺收取租金日期约定为5月10日至6月10日，5号商铺租赁合同约定收取租金日期为6月10日至7月10日，租金收取日期具有承接性；高锐光与黄桦高的通话记录亦能反映双方一直对商铺问题进行协商，最后黄桦高弃租不交付租金的事实；对于4号商铺租赁合同原件被高锐光收回并撕毁的原因，以及黄桦高未支付5号商铺保证金及租金的原因，黄桦高、叶玉富均未能合理解释。上述事实能反映4号商铺租赁合同与5号商铺租赁合同存在承接性。三、从上述事实反映，原审判决认定事实错误。四、由于4号商铺租赁合同已解除，故高锐光不存在违约行为。五、若高锐光未将4号商铺交付黄桦高、叶玉富，高桦高作为承租方不可能再与高锐光签订5号商铺租赁合同。六、原审判决未归纳本案争议焦点，本案争议焦点应为4号商铺租赁合同是否已解除。综上，高锐光不存在违约行为，原审法院认定高锐光违约有误。原审判决认定事实不清，导致判决错误。请求二审法院判令：1.撤销原审判决，依法改判驳回黄桦高、叶玉富全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由黄桦高、叶玉富承担。被上诉人黄桦高、叶玉富答辩称：一、除高锐光与黄桦高、叶玉富签订了4号商铺租赁合同的事实以及黄桦高、叶玉富支付了定金、第一个月租金的事实外，高锐光在上诉状所称的其他事实均不属实。二、4号商铺租赁合同原件由高锐光撕毁，故其才能在原审期间向法院提交两份被撕毁的合同。三、本案争议焦点在于4号商铺是否已交付使用，若高锐光未将商铺交付黄桦高、叶玉富使用即构成违约，应双倍返还定金及已收取的租金。四、高锐光原审期间向法院提交了三份租赁合同，黄桦高、叶玉富认为该三份合同没有关联性，是三个不同的租赁关系。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明：在2014年7月24日原审第一次庭审答辩阶段中，黄桦高、叶玉富主张其与高锐光虽达成4号商铺租赁协议，但双方没有签订合同。在高锐光于庭审质证阶段向法院提交4号商铺租赁合同原件（其外观显示曾被撕毁）、5号商铺租赁合同复印件及高锐光与案件人李景灿签订的租赁合同后，黄桦高、叶玉富主张：其确认4号商铺租赁合同上的签名是叶玉富本人所签，但这份合同已被撕碎了，故对合同效力不确认。黄桦高、叶玉福在上述庭审中当庭要求7天质证期限。后在2014年8月1日的庭审中，黄桦高、叶玉富质证认为：4号商铺租赁合同原件被撕毁，没有证据效力；5号商铺租赁合同与本案无关，是黄桦高与高锐光签订的，不是本案的租赁关系，对上面黄桦高的签名不予确认；对案外人李景灿的租赁合同无法确认。本院另查明：4号商铺租赁合同约定的租赁期限为2014年4月28日至2016年4月28日，自2014年5月10日起计付租金；该合同第1页反映，签订该合同的甲方（出租方）为高锐光，乙方（承租方）为黄桦高。5号商铺租赁合同约定的租赁期限为2014年5月20日至2016年5月20日，自2014年6月10日起计付租金；该合同第1页反映，签订该合同的甲方（出租方）为高锐光，乙方（承租方）为黄桦高。二审诉讼期间，黄桦高、叶玉富确认黄桦高未按5号商铺租赁合同约定向高锐光支付定金及租金。本院经审理查明：原审法院查明的其他事实经过无误，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。黄桦高、叶玉富主张高锐光未交付4号商铺给黄桦高、叶玉富使用，构成违约，要求高锐光双倍返还定金以及退还租金。高锐光则辩称，其向黄桦高、叶玉富交付4号商铺后，三人经协商解除4号商铺租赁合同并重新签订5号商铺租赁合同，4号商铺的定金已转为5号商铺的定金，高锐光不存在违约行为。为此，高锐光提交了被撕毁的4号商铺租赁合同原件、5号商铺租赁合同复印件以及高锐光与案外人李景灿签订的《租赁合同》复印件拟证实其主张。本院认为，综合双方当事人一审二审的陈述及举证质证情况分析，高锐光的陈述更符合一般的租赁习惯，理由如下：第一，黄桦高、叶玉富提起本案诉讼所依据的基本事实为黄桦高、叶玉富与高锐光于2014年4月28日达成4号商铺租赁协议。对于该租赁合同的订立形式，黄桦高、叶玉富在原审庭审中首先主张为没有书面租赁协议、仅存在口头协议，在高锐光向法院提交了曾被撕毁的4号商铺租赁合同原件后，黄桦高、叶玉富才辩称因合同原件已经被撕毁故没有证据效力。黄桦高、叶玉富关于提起诉讼所依据的基本事实陈述前后不一，存在矛盾。第二，4号商铺租赁合同原件外观反映其曾被撕毁，与高锐光关于签订5号商铺租赁合同当天撕毁4号商铺租赁合同一式两份的陈述吻合。第三，虽然5号商铺租赁合同中无叶玉富签名，但4号商铺租赁合同第1页所反映的甲方（出租方）为高锐光，乙方（承租方）为黄桦高，与5号商铺租赁合同第1页所反映的甲方（出租方）为高锐光，乙方（承租方）为黄桦高，在格式上均一致，亦与高锐光关于黄桦高代叶玉富协商租赁事宜的陈述吻合。第四，4号商铺租赁合同约定的租赁期限为2014年4月28日至2016年4月28日，自2014年5月10日起计付租金，5号商铺租赁合同约定的租赁期限为2014年5月20日至2016年5月20日，自2014年6月10日起计付租金，两份合同的约定具有时间上的延续性，亦与黄桦高、叶玉富确认已向高锐光支付2014年5月10日至6月10日期间租金，黄桦高确认未向高锐光支付5号商铺租赁合同约定的定金及租金的事实相印证。第五，若黄桦高、叶玉富关于5号商铺租赁合同与本案无关、属另一法律关系的主张真实，黄桦高、叶玉富作为4号商铺租赁合同的承租方，在与出租方高锐光订立租赁合同并向高锐光支付定金及租金后，但高锐光一直未向其交付4号商铺的情况下，黄桦高、叶玉富未对高锐光的违约行为提出异议，由黄桦高以个人名义另行与高锐光签订5号商铺租赁合同，该行为显然不符合一般租赁习惯。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条关于“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”及第六十六条关于“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，以及根据民事诉讼所应具备的“高度盖然性”证明标准，本院采信高锐光的主张，认定黄桦高、叶玉富与高锐光已于2014年5月20日协商一致解除4号商铺租赁合同，双方当天重新签订5号商铺租赁合同，黄桦高、叶玉富基于4号商铺租赁合同的约定而向高锐光交付的定金20000元已直接转为二人基于5号商铺租赁合同的约定应向高锐光交付的定金20000元。在此情况下，黄桦高、叶玉富依据已协商一致解除的4号商铺租赁合同提起本案诉讼，要求解除双方签订的4号商铺租赁合同，并要求高锐光双倍返还定金及租金，无事实和法律依据，本院均予以驳回。综上，上诉人高锐光的上诉理据充分，本院予以采信。原审法院认定事实有误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法东民一初字第309号民事判决；二、驳回被上被人黄桦高、叶玉富的全部诉讼请求；一审案件受理费966元，减半收取为483元（黄桦高、叶玉富已向原审法院预交），二审案件受理费966元（高锐光已向本院预交），均由被上诉人黄桦高、叶玉富负担。（黄桦高、叶玉富应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费）。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 官 琳代理审判员 赖晓筠二〇一五年五月十五日书 记 员 孙翠红 来源：百度搜索“”