（2014）清民初字第993号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-01
案件名称
江旺林、李满荣与福建省龙祥房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
清流县人民法院
所属地区
清流县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江旺林,李满荣,福建省龙祥房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款
全文
福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2014）清民初字第993号原告江旺林，住福建省清流县。原告李满荣，住址。二原告共同委托代理人赖金林，福建邱宁江律师事务所律师。被告福建省龙祥房地产开发有限公司，住所地福建省清流县凤翔街199号龙祥大厦22号店，组织机构代码79837391-3。法定代表人郑存建，公司董事长。原告江旺林、李满荣与被告福建省龙祥房地产开发有限公司（以下简称“龙祥公司”）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江旺林、李满荣的委托代理人赖金林到庭参加诉讼，被告“龙祥公司”经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江旺林、李满荣诉称，2009年11月，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为2008153，合同约定：原告向被告购买龙祥大厦A幢地下一层2号车位1个，总价款为人民币55，000元（以下币种均同），付款方式为一次性付清；被告应于2009年12月31日交付符合条件的商品房。但时至今日，被告仍未交付符合条件的商品房。原告多次催告，被告均以各种理由推延交付。按《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。综上，被告未依约交付符合条件的商品房，给原告造成较大的损失，应承担因此产生的责任。为此，特提起诉讼，请求判令被告：1.交付符合条件的商品房即龙祥大厦A幢地下一层2号车位；2.支付至交房之日止的逾期交房违约金（其中至2014年11月13日违约金48，757.50元）；3.本案诉讼费由被告负担。被告“龙祥公司”辩称，2009年11月5日，原告向被告团购龙祥大厦A幢地下一层2－9号、14－16号，共11个车位。双方按购买的车位分别签订了《商品房买卖合同》。之后，被告如数交付了11个车位，双方按约全面履行了合同义务。根据《商品房买卖合同》第十八条、第十九条约定，龙祥大厦前期物业服务由厦门鑫缘鑫物业管理有限公司提供物业服务，原告同意由被告依法选聘的厦门鑫缘鑫物业管理有限公司提供物业服务，同意交纳物业服务费用，并遵守临时管理规约。由于原告作为11个车位的业主长期不按约定交纳物业服务费等费用，导致相关车位被厦门鑫缘鑫物业管理有限公司掌控和管理。原告自已的违约行为导致车位被物业公司掌控，该后果和责任应由原告自已承担，与被告无关。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年11月，原告江旺林、李满荣与被告“龙祥公司”签订编号为2008153的《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告向被告购买清流县龙津镇凤翔街199号龙祥大厦A幢地下一层2号车位（以下简称“讼争车位”）；按位计价，总价款为55，000元，一次性付款；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。”合同第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2009年11月5日，被告“龙祥公司”向原告江旺林开具总金额为605，000元的销售不动产统一发票一份，发票载明：“付款方名称：江旺林。不动产项目名称：龙祥大厦。销售的不动产楼牌号：2－9、14－16车位（11个）。款项性质：预收购房款。备注：团购车位”等内容。上述事实，有二原告委托代理人的陈述及其向法庭提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行。原告履行了付款义务，被告即应按照合同的约定将原告购买车位交付原告。现原告要求被告交付“诉争车位”的诉讼请求，本院予以支持。被告未在合同约定的期限内将“诉争车位”交付原告，属违约，应承担违约责任。诉讼中，被告提出其未违约不应承担违约责任的抗辩，可视为被告认为其应承担的违约金为零，只要判令其支付一定数额的违约金，都是过高的。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因原告对被告逾期交付“讼争车位”而造成的损失未予举证，本院认为被告承担的违约金按照人民银行同期贷款基准利率即年利率5.94%计付为宜。被告辩称其已将“讼争车位”交付原告，原告无法掌控“讼争车位”系长期未交纳物业服务费用所致，责任由原告自负，与被告无关的辩解意见，因无相关证据予以证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和第五条的规定，判决如下：被告福建省龙祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江旺林、李满荣交付清流县龙津镇凤翔街199号龙祥大厦A幢地下一层2号车位；被告福建省龙祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江旺林、李满荣支付逾期交房违约金（违约金以购房款55，000元为基数按年利率5.94%计算，从2010年1月1日起算至实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2，375元，由原告江旺林、李满荣负担742元，被告福建省龙祥房地产开发有限公司负担1，633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长 伍益民人民陪审员 李爱珍人民陪审员 邱春燕二〇一五年五月十五日书 记 员 杨桂珍附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”