（2015）穗中法民五终字第1230号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-02
案件名称
杨欣雨与王素荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨欣雨,王素荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1230号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨欣雨，住广州市白云区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王素荣，住广州市白云区。委托代理人：李文凭，与关系。上诉人杨欣雨因与被上诉人王素荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：讼争房屋为位于广州市白云区京溪村麦华路后街4号403房（旧址为京溪村麦地自然村32号403房）。该房已核发农村（墟镇）宅基地使用证，登记使用人为案外人陈爱玲。2006年4月17日，杨欣雨（买方、乙方）与案外人陈爱玲（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将讼争房屋以总价40000元卖给乙方，办好见证及公证委托后当天内支付全部房款。甲方保证在2006年4月17日前将房屋交付乙方使用或协助乙方与承租人签订新的租赁合同，乙方交付首期房款后宅基地证原件由乙方保管等等。2013年5月29日，杨欣雨（出让人、甲方）与王素荣（受让人、乙方）在广东致贤律师事务所见证下签订《房屋转让合同》，约定：甲方将讼争房屋转让给乙方，乙方在见证后一次性付清房款。若日后因政策原因，具备办证条件，证件归乙方所有等等。同时，杨欣雨向王素荣出具收条，内容如下“兹收到王素荣位于广州市白云区京溪村麦华路后街4号403房的转让房屋余款壹万元（￥10000元），该房屋的房款王素荣已全部付清，若我以后与其他人发生与房产有关的一切纠纷均与王素荣无关”。涉案房屋现由王素荣使用。杨欣雨向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、杨欣雨与王素荣于2013年5月29日经广东致贤律师事务所见证的（2013）广致贤律见字第0676号《房屋转让合同》无效；2、王素荣返还杨欣雨涉案房屋及该房屋的农村（墟镇）宅基地证、公证书、见证书；3、王素荣向杨欣雨支付房屋使用费（从2013年5月29日计至实际返还房屋之日止，按1000元／月计，暂计至2014年6月29日为13000元）。王素荣向原审法院提起反诉，请求判令：杨欣雨向王素荣返还签订（2013）广致贤律见字第0676号《房屋转让合同》时从王素荣处获得的资金1万元。原审诉讼中，王素荣提供涉案房屋六份房屋买卖协议、证明收据、租房合约书、广东致贤律师事务所律师的证明、杨东群出具的证明、杨东群的身份证明、杨某出具的证明、杨欣雨收取王素荣10000元时的双方对话录音资料，拟证明王素荣反诉情况属实、涉案房屋由原业主陈爱玲经多手转让至王素荣名下，具体如下：陈爱玲卖给杨欣雨，杨欣雨卖给杨东群，杨东群卖给李彬坤、李彬坤卖给王剑威、王剑威卖给张惠丹、张惠丹卖给王素荣。对于上述六份买卖协议中的杨欣雨和杨东群之间的房屋买卖协议书，杨欣雨质证认为该协议书上“杨欣雨”的签名不是杨欣雨签名，杨欣雨从未将涉案房屋出售过给杨东群，杨欣雨申请对“杨欣雨”是否是杨欣雨签名进行笔迹鉴定，但后来杨欣雨又撤回该鉴定申请，原审法院予以准许。对于录音资料，杨欣雨质证时原来否认，之后又确认属实。以上事实，有合同、身份证、农村（墟镇）宅基地使用证、收条、证明及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：杨欣雨确实与王素荣于2013年5月29日在律师见证下签订《房屋转让合同》且杨欣雨收取王素荣10000元并出具收据。现杨欣雨主张其与王素荣是真实的房屋买卖合同关系。但王素荣主张双方不是真实房屋买卖关系，而是王素荣为了避免杨欣雨继续纠缠而签订上述合同并支付10000元、事实上王素荣是与张惠丹签订房屋买卖合同并已实际履行从而取得涉案房屋。现分析如下：第一，杨欣雨的主张存在诸多不合理之处。首先，一般来说，房屋买卖合同应当会明确约定房屋的交易总价、付款方式、付款期限、房屋交付期限等主要内容。但杨欣雨与王素荣签订的《房屋转让合同》无约定上述内容，此与常理不符。其次，在签约同时杨欣雨收取王素荣10000元，王素荣仅支付该10000元而无支付其他款项给杨欣雨，但该收条却写明收到王素荣所付的转让款余款10000元，该房款已全部付清。最后，原审诉讼中杨欣雨主张与王素荣约定交易价为43000元、王素荣未付余款为33000元，但在重审案中杨欣雨改称交易价为143000元、王素荣未付余款为133000元，杨欣雨前后陈述矛盾。第二，杨欣雨未能充分举证。杨欣雨诉称其是在被下药且神志不清的情况下签订《房屋转让合同》及收条、且已将房屋证件资料交给王素荣。对此，王素荣否认，杨欣雨无提供证据证明。而上述合同是在律师见证下签订，现见证人已出具书面证明否认杨欣雨主张，且王素荣亦提供录音证据证明当时收款经过。第三，王素荣反驳杨欣雨的主张已提供相反证据证明。双方争议焦点在于2006年6月20日“杨欣雨”与案外人杨东群签订的《协议书》的真实性问题。首先，该协议为原件。其次，该协议上有卖方“杨欣雨”的签名，杨欣雨否认该签名的真实性但已撤回鉴定申请，无提供反证证明。王素荣已提供该协议上的见证人杨某的书面证明、合同相对方杨东群的书面证明，证实该协议真实，而杨欣雨提供的其与杨东群的租房协议不真实。最后，王素荣已提供合同、付款凭证证明其与张惠丹之间的房屋买卖合同已实际履行。综上，原审法院认为：杨欣雨的主张依据不足。王素荣否认杨欣雨的主张，王素荣现提供的证据可以相互印证，形成证据链，亦与常理相符，足以证明王素荣主张属实，原审法院予以采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。虽然杨欣雨与王素荣签订《房屋转让合同》，但现有证据不足以证明双方存在真实房屋转让合同关系、不足以证明王素荣手上的房屋资料是杨欣雨交付给王素荣。故杨欣雨请求判决确认《房屋转让合同》无效、王素荣退还房屋及证件并支付房屋使用费的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持，依法予以驳回。关于王素荣的反诉。王素荣已给付杨欣雨10000元属于王素荣为解决问题而双方协商一致的处理，且已实际履行，此属于王素荣自愿给付，故现王素荣要求杨欣雨返还该款缺乏理据，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回杨欣雨的诉讼请求。二、驳回王素荣的反诉请求。一审本诉受理费325元由杨欣雨负担。一审反诉受理费25元由王素荣负担。判后，上诉人杨欣雨不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。上诉人已经向原审法院提交了上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》，被上诉人在原审庭审中确认了该份合同的真实性，并答辩称“本案合同是双方的真实意思表示，合同有效，上诉人主张解除合同没有法律依据”，同时，该份协议经过广东致贤律师事务所见证。因此，该份合同是真实的。二、原审法院错误认定上诉人将涉案房屋出卖给杨东群。在原审重审庭询中，被上诉人向原审法院提交的“杨欣雨与杨东群签订的协议书”，但是该协议书签名和内容都不是上诉人书写并签名的。上诉人向原审法院申请笔迹鉴定，其后又有拍拖延诉讼时间，并且上诉人认为原审法院已经查明相关事实，所以才撤回鉴定申请，现向二审法院重新申请。被上诉人提交的“杨欣雨收到杨东群房款的收条”也是杨东群伪造的，请求二审法院进行鉴定。三、原审法院程序违法。原审法院并未追加本案的重要第三人陈爱玲参加诉讼，并且对于查明本案事实有重大关系的证人并未出庭接受质询，适用程序错误。四、原审适用法律错误。上诉人和被上诉人签订的合同无效，那么被上诉人应当将涉案房屋返还给上诉人。综上所述，请求二审法院判令：一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四重字第2号民事判决，依法改判被上诉人将位于广州市白云区京溪村麦华路后街4号403房腾空交还上诉人管理，并将涉案房屋宅基地使用证交还给上诉人；二、被上诉人支付房屋使用费（从2013年5月29日计至实际返还房屋之日止。按1000月每月计算）；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人王素荣答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据。涉案房屋是被上诉人从张惠丹手中购买的，并非从上诉人处购买的。杨东群和中介公司的人员都愿意出庭作证。关于笔迹鉴定的问题，是上诉人取消了笔迹鉴定，现在上诉人申请笔迹鉴定是没有法律依据的。上诉人也并非是宅基地的使用权人、所有权人，所以上诉人的诉求是没有依据的，请求二审法院驳回上诉。本院经过庭询，确认原审查明的事实。另查明，杨东群、杨某曾接受原审法院的询问。杨东群表示其从杨欣雨处购得案涉房屋，其与杨欣雨之间就案涉房屋是房屋买卖关系不是房屋租赁关系。杨某表示其是杨东群与杨欣雨就案涉房屋的房屋买卖合同的中介方，杨东群与杨欣雨之间不是房屋租赁关系。二审期间，杨东群、杨某再次出庭确认上述事实。本院认为：虽然上诉人与被上诉人就案涉房屋签订了《房屋转让合同》，但合同中缺乏购房金额。上诉人其后出具收条表示收取了全部房款，被上诉人也表示其向上诉人支付的仅为1万元。上述情况表明双方之间的房屋转让合同有别于普通的房屋转让合同。根据被上诉人提交的六份房屋买卖协议、证明收据、租房合约书、广东致贤律师事务所律师的证明、上诉人雨收取王素荣10000元时的双方对话录音资料及杨东群、杨某陈述的事实等证据，原审法院认定上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系、被上诉人手上的房屋资料是上诉人交付并驳回上诉人的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人以其是在被下药的情况下签订了《房屋转让合同》及出具收据为由主张双方当事人之间的《房屋转让合同》无效，没有提交证据加以证明，本院不予采纳。上诉人一审期间自愿撤回了对被上诉人提供的杨东群上诉人之间房屋买卖协议书上其签名是否属实的笔迹鉴定申请，上诉人二审期间要求对上述签名进行笔迹鉴定申请，不符合法律规定，本院不予接纳。上诉人要求对上诉人收到杨东群房款的收条进行鉴定，由于该鉴定申请与本案审理的上诉人与被上诉人之间就案涉房屋的法律关系不具有直接联系，本院对上诉人此申请也不予接纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人杨欣雨负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年五月十五日书 记 员 阮志雄宋德光 来自：