（2015）穗中法民五终字第1229号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-02
案件名称
广州市盛唐房地产开发有限公司与冷元庆、覃进英商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冷元庆,覃进英,广州市盛唐房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1229号上诉人（原审被告）：冷元庆，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（原审被告）：覃进英，住广西省梧州市万秀区。委托代理人：刘洋，系广信君达律师事务所律师。委托代理人：孙玉琼，系广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市盛唐房地产开发有限公司，住广东省广州市从化街口街新村北路170号。法定代表人：唐志威，董事长。委托代理人：李韵，该司职员。上诉人冷元庆、覃进英因与被上诉人广州市盛唐房地产开发有限公司（下称盛唐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年11月23日盛唐公司与冷元庆、覃进英签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：“冷元庆、覃进英以897764元购买盛唐公司开发预售的从化市街口街新村北路52-56（自编4号楼）502房，自预售合同网上签订之日起5日内支付89776元，2011年12月20日前支付460224元，2011年12月31日前支付剩余的347764元；盛唐公司应于2012年3月31日前交付房屋；冷元庆、覃进英未能按照合同的约定支付购房款的，盛唐公司有权要求每日按照未支付房价的万分之五支付违约金；盛唐公司未能按本合同规定的期限交房，冷元庆、覃进英要求继续履行的，合同继续履行，盛唐公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向冷元庆、覃进英支付违约金等。”冷元庆、覃进英支付购房款时间及数额分别为：2011年10月17日支付50000元、2011年11月6日支付500000元、2012年03月04日支付170000元，以上合计720000元，至今仍欠购房款177764元未付。冷元庆、覃进英于2011年11月25日支付预告登记费、权证综合费、契税共13616元。盛唐公司超过2012年3月31日至今未将交付房屋给两被告。盛唐公司于2014年9月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、冷元庆、覃进英向盛唐公司支付剩余购房款177762元，并支付逾期付款违约金，自2012年1月1日起至实际支付完毕之日（暂计至2014年7月7日止违约金为81681.639元）；二、本案诉讼费由冷元庆、覃进英承担。在原审开庭审理过程中，冷元庆、覃进英承认向盛唐公司提出过延期付款申请。盛唐公司同意付款期限延期至2011年12月31日。另盛唐公司对冷元庆、覃进英提供的单元检查记录表、承诺书、来访告知单、从化市人民法院（2014）穗从法房初字第325号民事判决书、被告致从化市信访维稳中心关于《翰林国际项目现场发现总包单位存在的违规情况》的函、21CN房产网题为《盛唐翰林国际项目停工近9个月引发政府部门关注》的新闻报道、南方网2013年4月8日题为《施工方恶意阻扰从化翰林国际200户业主无法收楼》的新闻报道的复印件，盛唐公司均认为无原件不确认其真实性。但盛唐公司承认其开发的楼盘（含涉案房屋）自2012年6月27日起停工，停工约20个月，目前已经复工。原审法院认为：盛唐公司与冷元庆、覃进英签订的《广州市商品房买卖合同（预售）是双方的真实意思表示，且未违反法律和法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。盛唐公司未按合同约定交付房屋，冷元庆、覃进英可根据合同约定向盛唐公司主张逾期交房的违约责任。同样，冷元庆、覃进英亦应按合同约定履行支付购房款的义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”合同约定冷元庆、覃进英先付完购房款，盛唐公司其后才交付房屋，冷元庆、覃进英属于先履行债务的当事人。合同约定冷元庆、覃进英应于2011年12月31日前付清全部购房款，虽盛唐公司于2012年6月27日起停工，但冷元庆、覃进英未能提供证据证明已按合同法的规定及时通知盛唐公司，不符合合同法关于行使不安抗辩权的规定。冷元庆、覃进英应于2011年12月31日前付清购房余款177764元。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”冷元庆、覃进英超过2011年12月31日未付清购房余款177762元，属于延迟履行，之后即使发生不可抗力，亦不能免除责任。对于盛唐公司要求冷元庆、覃进英按合同约定支付余下购房款177762元及每日按未付房款的万分之五支付逾期付款违约金的请求，原审法院予以支持。冷元庆、覃进英抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款及上述法律规定，判决如下：冷元庆、覃进英在本判决发生法律效力之日起10日内支付剩余购房款177764元并支付逾期付款违约金（自2012年1月1日起计至付清之日止，按每日万分之五计算）给广州市盛唐房地产开发有限公司。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2596元，由冷元庆、覃进英负担。判后，冷元庆、覃进英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方商品房买卖合同预定的最后付款时间是2011年12月31日，而被上诉人起诉时间是2014年7月7日，被上诉人起诉超过2年的诉讼时效。且被上诉人没有向上诉人提出过付款要求。因此，原审判决对于诉讼时效问题没有作出处理是不合法律规定的。二、上诉人没有付款是在履行不安抗辩权被上诉人在2012年3月3月31日交楼前就已经出现了停工情况，上诉人多次到涉案楼盘要求被上诉人答复交楼问题，并提出中止付款，如果被上诉人能够确定交楼时间，上诉人可以付款。但是被上诉人至今一直不能确定交楼时间。要求被上诉人支付房款有违公平原则。综上所述，请求判令：一、撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉；二、被上诉人承担本案一二审诉讼费。被上诉人盛唐公司答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。事实和理由：关于诉讼时效的问题，被上诉人一直有向上诉人主张权利，所以被上诉人起诉并未超过诉讼时效。另外，上诉人行使不安抗辩权的理由不能成立。本院经过庭询，确认原审查明的事实。另查明，上诉人曾向原审法院起诉要求被上诉人支付逾期交楼违约金，原审法院已判决被上诉人需向上诉人支付逾期交楼违约金。本院认为：原审法院对于上诉人与被上诉人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同效力的认定无误，本院予以确认。依照该合同约定，上诉人应于2011年12月31日前支付购房款177762元，但上诉人至今未付，已构成违约，原审判令上诉人向被上诉人支付该款并依约承担逾期交款违约金，符合合同约定，处理并无不当。双方当事人对于约定的付款日期是2011年12月31日没有异议，被上诉人没有提交充分证据证明其曾向上诉人主张过逾期付款违约金，故被上诉人主张上诉人支付2012年1月1日至2012年9月21日的逾期付款违约金的诉请，由于超过了二年的诉讼时效而不予支持。上诉人应支付只有从2012年9月22日起至付清款项之日止的逾期付款违约金。上诉人主张其所欠的购房款本金177762元超过二年诉讼时效而无需支付，理据不充分，本院不予支持。另，上诉人述称已向被上诉人提出行使不安抗辩，但未能提供证据加以证明，被上诉人亦不予确认，故原审认定上诉人不符合合同法关于行使不安抗辩权的规定，不予采纳上诉人此抗辩意见，适用法律正确，本院予以认可。综上所述，原判对上诉人应承担的逾期付款的日期处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第836号民事判决为：冷元庆、覃进英在本判决发生法律效力之日起10日内支付剩余购房款177764元并支付逾期付款违约金（自2012年9月22日起计至付清之日止，按每日万分之五计算）给广州市盛唐房地产开发有限公司。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2596元，由冷元庆、覃进英2571元，广州市盛唐房地产开发有限公司负担25元；二审案件受理费5192元，由冷元庆、覃进英负担5142元，广州市盛唐房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年五月十五日书 记 员 阮志雄宋德光 百度搜索“”