（2015）滨中民一终字第78号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-05-29

案件名称

蔺景福与滨州市广珠置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省滨州市中级人民法院

所属地区

山东省滨州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

滨州市广珠置业有限公司,蔺景福

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省滨州市中级人民法院民事判决书（2015）滨中民一终字第78号上诉人（原审被告）滨州市广珠置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河十二路942号渤海九路路口广珠大厦7楼。法定代表人董娟，该公司执行董事兼总经理。委托代理人李宏训，该公司职工。被上诉人（原审原告）蔺景福。委托代理人石秀健、吴学英，山东开言律师事务所律师。上诉人滨州市广珠置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沾化县人民法院（2013）沾商重字第4号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人滨州市广珠置业有限公司的委托代理人李宏训，被上诉人蔺景福的委托代理人石秀建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审认定，2009年12月15日，滨州市坤泰置业有限公司与沾化县工商行政管理局签订了宿舍楼承建协议书，协议约定由滨州市坤泰置业有限公司以住宅楼1398元／平方米、车库1300元／平方米承包建设；沾化县工商行政管理局成立基建领导小组，参与从设计到施工整个过程的监督与管理；房屋在工程开工后（首付住宅楼工程款的30%后）18个月内交付使用，如不能按期完工，每拖延一月滨州市坤泰置业有限公司承担购房款1%的违约金。之后滨州市广珠置业有限公司参与合作，负责后期销售工作。沾化县经济和信息化局为解决其职工的住房问题，参照沾化县工商行政管理局与滨州市坤泰置业有限公司、滨州市广珠置业有限公司确定的房屋购买条件购房。2011年6月4日，滨州市广珠置业有限公司与蔺景福签订了《商品房买卖合同》，该合同中载明了商品房单价为1800元／平方米、滨州市广珠置业有限公司在2012年5月1日前交付房屋，逾期交房超过60日则每日按买受人已交房价款万分之二支付违约金。另查明，沾化县经济和信息化局职工前期将房款交到沾化县经济和信息化局，然后由沾化县经济和信息化局交到沾化县工商行政管理局，再由沾化县工商行政管理局交到滨州市广珠置业有限公司。蔺景福所购商品房位于沾化县金海八路以南、银河五路以西的金海花园内的第2幢西单元102号房，其中主房面积为130平方米。蔺景福自2010年1月25日先后向沾化县经济和信息化局交付购房定金、首付、房款、税费、开口费等共计人民币254200.5元。因蔺景福未按滨州市广珠置业有限公司最后确定的房价（2225.63元／平方米）交清剩余房款而至今未办理相关入住手续。原审法院认为，蔺景福与滨州市广珠置业有限公司于2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》，虽然滨州市广珠置业有限公司的备案印章与涉案《商品房买卖合同》的印章不符，但不足以证明其与蔺景福之间不存在商品房买卖合同关系，刘砚光作为涉案工程的项目负责人，其在《商品房买卖合同》上签名的行为系职务行为，产生的民事责任应当由滨州市广珠置业有限公司承担，因此蔺景福与滨州市广珠置业有限公司之间已形成事实上的房屋买卖合同关系。该《商品房买卖合同》是客观存在的，滨州市广珠置业有限公司未按合同约定如实履行义务，因此蔺景福请求滨州市广珠置业有限公司按照合同约定的价款交付房屋及承担违约责任的诉求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、滨州市广珠置业有限公司继续履行2011年6月4日与蔺景福签订的《商品房买卖合同》，并应于本判决生效之日起三十日内向蔺景福交付沾化县金海八路以南、银河五路以西金海花园第2幢西单元102号房；二、滨州市广珠置业有限公司于本判决生效后十日内向蔺景福支付违约金（每日按蔺景福已交房价款的万分之二计算，自2012年5月2日起计算至本判决确定的履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5406元，由滨州市广珠置业有限公司负担。宣判后，滨州市广珠置业有限公司不服，上诉主要内容是：被上诉人蔺景福通过其所在单位沾化县经济和信息化局参加的沾化县工商行政管理局与上诉人滨州市广珠置业有限公司集资建房活动才是双方真实存在的法律关系。根据上诉人滨州市广珠置业有限公司的合作方滨州市坤泰置业有限公司与沾化县工商行政管理局签订的相关协议约定，沾化县工商行政管理局职工以审定的宿舍楼建造成本交纳购房款，建设过程中暂按每平方米1800元预交，工程审计完成后多退少补。后经沾化县工商行政管理局与上诉人滨州市广珠置业有限公司共同审定，最终确定房屋均价按照每平方米2225.63元执行。该价款确定后，除去沾化县经济和信息化局包括被上诉人蔺景福在内的8名职工外，沾化县工商行政管理局参加集资的120余名职工以及沾化县经济和信息化局参加集资的19名职工，均已参照每平方米2225.63元的房屋均价按照楼层差价进行调整后交纳了全部款项。被上诉人蔺景福提交的《商品房买卖合同》是沾化县工商行政管理局为了给职工办理银行贷款而虚拟的合同，显然不能代表双方的真实意思表示，一审法院不能据此作为判案依据。其中包括沾化县经济和信息化局与被上诉人蔺景福完全属同一版本、同一时间、同一条件签订《商品房买卖合同》办理贷款的5职工即陈爱霞、王春福、荆振奎、郑龙和郭涛，均已按照沾化县工商行政管理局与上诉人滨州市广珠置业有限公司确定的价格条件履行完毕。被上诉人蔺景福只是因为个人原因未办成贷款，但其持有的《商品房买卖合同》与上述人员完全属于同一情况。沾化县工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》中之所以按照每平方米1800元，是因为当时的建房成本尚未确定，便参照了沾化县工商行政管理局与滨州市坤泰置业有限公司于2011年4月10日签订的《宿舍楼承建补充协议书》中第3条约定的预交款价格。被上诉人蔺景福所交纳的集资款240000元分五次均是交到了沾化县经济和信息化局。如果将被上诉人蔺景福提交的《商品房买卖合同》认定为其与上诉人滨州市广珠置业有限公司之间单独存在的房屋买卖关系，则被上诉人蔺景福至今没有向上诉人滨州市广珠置业有限公司交纳过任何购房款项。照此逻辑推理，在被上诉人蔺景福没有履行付款义务的情况下，也不应判决上诉人滨州市广珠置业有限公司承担违约责任。在通常的商品房买卖关系中，应该是先签订《商品房买卖合同》，再交纳购房款项。而在本案中，被上诉人蔺景福按照其提交的沾化县经济和信息化局的集资款收据显示，其交纳集资款的时间开始于2010年1月25日，而其提交的《商品房买卖合同》的落款时间是2011年6月4日。由此说明被上诉人蔺景福交纳集资款的行为与其提交的《商品房买卖合同》也不具有相关性。在通常的商品房买卖关系中，不同的楼层、不同的位置，会有不同的房屋价格。而在本案中，有相当多的职工包括沾化县经济和信息化局已经办理贷款的5名职工即陈爱霞、王春福、荆振奎、郑龙和郭涛在内，虽然其楼层不同、位置不同，但他们手中的《商品房买卖合同》所载明的房屋价款包括车库在内均是每平方米1800元。这么多人完全是一个版本和一个模式，对不同的楼座、不同的楼层、不同的位置均不加区别，在价格上完全统一，这也足以说明被上诉人提交的《商品房买卖合同》是另有用途，而非当事人之间的真实交易。鉴于上述事实，一审法院判决上诉人滨州市广珠置业有限公司继续履行合同并承担违约责任于法无据，与事实不符。请二审法院在查清事实的基础上，依法作出公正裁决。被上诉人蔺景福答辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人蔺景福与上诉人滨州市广珠置业有限公司之间并不是集资建房关系，且集资建房为国家所禁止。答辩人蔺景福是以沾化县经济和信息化局职工身份参加的团体预购上诉人开发的“金海花园”住宅楼。沾化县工商行政管理局、沾化县经济和信息化局、沾化县环保局以及其他单位只是作为一个联系单位，各方最初商定的价格为1380元每平方米，最终确定为1800元每平方米，该价格当时高于沾化县的商品房市场价格。全部购房户也是按照1800元每平方米的价格交纳的契税。包括房屋建成后多出的面积，也是按照每平方米1800元补足的差额和交纳相应的契税。至于上诉人滨州市广珠置业有限公司提到的合作方滨州市坤泰置业有限公司系关联公司，刘砚光与董志平均为两公司的股东。二、答辩人蔺景福提交的《商品房买卖合同》系真实合同，在合同上签字的刘砚光系上诉人滨州市广珠置业有限公司的股东之一，为项目负责人，其行为系履行职务行为，对上诉人滨州市广珠置业有限公司具有约束力。三、原审判决以《商品房买卖合同》作为判案依据，事实认定清楚。本案中只有一份合同。沾化县工商行政管理局在本案中只是一名组织者和联系人的身份，其无权代表广大购房户签订协议，当然其签订的协议也无任何法律效力。沾化县工商行政管理局的广大职工也曾因上诉人滨州市广珠置业有限公司肆意涨价而参与上访。一审认定答辩人的购房款已经沾化县经济和信息化局转交沾化县工商行政管理局，并由沾化县工商行政管理局转交给上诉人滨州市广珠置业有限公司，上诉人滨州市广珠置业有限公司诉称没有向其缴纳房款的上诉理由也完全不能成立。四、关于上诉人滨州市广珠置业有限公司提出的不同楼层、不同位置价格相同的问题。一方面该约定系双方签订合同时的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，完全合法，另一方面，因为是单位职工的团购房，楼层方面的价格差异由单位来统一协调，与上诉人滨州市广珠置业有限公司无关。同时，结合与答辩人一起起诉的陈爱霞、王春福，虽迫于单位压力按照上诉人滨州市广珠置业有限公司擅自变更的价格进行了交房，在4楼的陈爱霞和2楼的王春福却均是按相同价格收取，按上诉人滨州市广珠置业有限公司的理论，岂不也是不真实的交易。同时，从上诉人滨州市广珠置业有限公司与陈爱霞和王春福的协议书也可以看出，2225.63元每平方米的价格也完全是双方协议的价格，并不是上诉人滨州市广珠置业有限公司诉称的所谓成本价。综上所述，上诉人滨州市广珠置业有限公司从一开始的不承认存在商品房买卖关系到不承认买卖合同的存在，到不承认刘砚光系其职工，最后到上诉中不承认双方商定的1800元每平方米的价格，系无理缠诉。恳请法院在查清事实的基础上，驳回上诉，维持原判。经审理查明，2009年12月15日，滨州市坤泰置业有限公司与沾化县工商行政管理局签订了宿舍楼承建协议书，协议约定由滨州市坤泰置业有限公司承建住宅楼，沾化县工商行政管理局成立基建领导小组，参与设计、施工整个过程的监督与管理。上诉人滨州市广珠置业有限公司作为滨州市坤泰置业有限公司的合作方，参与涉案楼房小区的建设开发。后沾化县经济和信息化局也为解决本局30户职工的住房问题，在征得沾化县工商行政管理局同意后，参照沾化县工商行政管理局与滨州市坤泰置业有限公司、上诉人滨州市广珠置业有限公司协商确定的房屋购买条件参与预购买涉案楼房，由沾化县工商行政管理局统一组织办理相关手续，执行同一标准。被上诉人蔺景福作为沾化县经济和信息化局的职工，也是沾化县经济和信息化局组织本局职工参与预购房户之一，分别向沾化县经济和信息化局于2010年1月25日交款30000元（定金）、2011年4月1日交款50000元（首付款）、2011年11月25日交款160000元（楼房款）、2011年12月14日交款9600.50元（税费）、2012年4月9日交款4600元（开口费、太阳能）。沾化县经济和信息化局为被上诉人蔺景福及沾化县经济和信息化局的其他参与本次预购房的职工，分别出具加盖沾化县经济和信息化局财务专用章的收据。由沾化县经济和信息化局以单位的名义，将预购房职工所交款项交到沾化县工商行政管理局，沾化县工商行政管理局为沾化县经济和信息化局出具加盖沾化县工商行政管理局财务专用章的收据。再由沾化县工商行政管理局通过银行支付上诉人滨州市广珠置业有限公司。从被上诉人蔺景福提供的沾化县经济和信息化局为其出具的收据显示，被上诉人蔺景福共计缴纳预购房款等254200.50元，上诉人滨州市广珠置业有限公司认可通过沾化县工商行政管理局收到该款。2011年4月10日，滨州市坤泰置业有限公司与沾化县工商行政管理局签订宿舍楼承建补充协议书，约定：“1、该工程竣工后，双方共同指定工程造价部门，审计宿舍楼工程造价成本，最终职工购房以审定的宿舍楼建造成本交购房款。2、宿舍楼建造成本包括：……。3、为了工程顺利施工，职工购房及车库暂定按1800元每平方米预交购房款，车库每户约30平方米。工程施工审计完后多退少补，以实际成本价交购房款。4、……。5、其他条款遵照原宿舍楼承建协议书”。2011年6月4日，上诉人滨州市广珠置业有限公司与被上诉人蔺景福签订《商品房买卖合同》，该合同约定的涉案主要内容：“蔺景福所购商品房位于沾化县金海八路以南、银河五路以西的金海花园内的第2幢西单元102号房，该商品房总价款为269532元，其中主房面积为130平方米，单价1800元，车库面积19.74平方米，单价1800元。第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式付款：1.一次性付款。2.分期付款，买受人与2011年4月1号之前首付房款的30%-60%，以后办理银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限，出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任，出本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。2.由于买受人原因，不能按时交付的，出卖人不承担相应责任”。2012年11月18日，甲方：滨州市广珠置业有限公司（滨州市坤泰置业有限公司），乙方：沾化县工商行政管理局签订协议书，协议书的内容为：“经甲乙双方友好协商，乙方所购甲方沾化县金海花园小区住宅楼，每平方米均价为2245.63元。甲方同意每平米让利20元，定为每平方米均价为2225.63元。双方达成协议后，任何一方不得在金海花园小区房价问题上，提出任何异议，双方签字盖章之日起生效”。2013年2月27日，沾化县经济和信息化局出具《关于金海花园购房款交纳等有关问题的说明》，主要内容为：“2009年底，经与沾化县工商行政管理局协商，沾化县经济和信息化局30户职工报名团体预购滨州市广珠置业有限公司所开发的‘金海花园’住宅楼。2010年至2012年4月份，30户职工将购房定金……太阳内热水器费共计6685978.50元分八批次交沾化县经济和信息化局，由沾化县经济和信息化局转交沾化县工商行政管理局，再由沾化县工商行政管理局转交开发商。截止2012年5月1日，沾化县经济和信息化局30名购房户中有5户采取交纳首付、办理住房按揭贷款的方式将房款交至100%，其余25户采取分期付款的方式将房款交至90%”。2013年3月5日，沾化县工商行政管理局出具《沾化县工商行政管理局关于金海花园购房事宜相关问题的说明》，主要内容为：“1.根据我局与滨州市广珠置业有限公司、滨州市坤泰置业有限公司签订的协议书，我局是以审计成本价购买其开发的金海花园小区房屋。房屋成本确定前，购房款暂按每平方米1800元预交，审计成本价确定后多退少补。2.在我局确定购买金海花园小区房屋后，沾化县经济和信息化局为解决其职工住房问题，同意参照我局与与滨州市广珠置业有限公司、滨州市坤泰置业有限公司确定的房屋购买条件购房，由我局统一组织办理相关手续，执行同一标准。3.2011年初，我局部分职工提出交纳购房款存在困难，要求我局协助办理购房按揭贷款。在此情况下，我局协调了中国建设银行和滨州市广珠置业有限公司，并根据银行的要求，参照国家相关部门关于商品房买卖合同的格式文本，给我局部分职工含沾化县经济和信息化局的职工办理了商品房买卖合同和房屋首付款收据。当时，我局已经声明，该商品房买卖合同和房款收据仅限于办理银行贷款使用，不得作为其他用途。之后，我局的部分职工和沾化县经济和信息化局的部分职工共计三十余户根据上述材料办理了银行贷款，尚有部分人员因自身或其他原因未能从银行贷出款项，但其持有的商品房买卖合同和房屋首付款收据没有收回。4.2012年下半年，金海花园小区的房屋成本价确定为每平方米均价2245.63元，（其中土地挂牌费为每平方米226.38元），滨州市广珠置业有限公司每平方米优惠20元后，房屋价格确定为每平方米均价2225.63元。5.上述房屋价格确定后，我局购买房屋的职工已经按照该价款实际履行，部分职工已经交齐全部房屋价款，其余没有交其房屋价款的，也与滨州市广珠置业有限公司签订了缓交协议”。后因被上诉人蔺景福不同意沾化县工商行政管理局与上诉人滨州市广珠置业有限公司最后确定的每平方米2225.63元的房屋价格，拒绝支付剩余房款，而坚持按2011年6月4日《商品房买卖合同》中的每平方米1800元支付房款。上诉人滨州市广珠置业有限公司至今未能为被上诉人蔺景福办理相关入住手续。2013年1月7日，蔺景福向沾化县人民法院提起诉讼，1.要求判令滨州市广珠置业有限公司继续履行合同，并支付自2015年5月2日起至实际交付房屋止的逾期交房违约金（每日按蔺景福已交房价款的万分之二计算，至起诉之日止为10500元）。2.本案一切诉讼费用由滨州市广珠置业有限公司承担。本院认为，被上诉人蔺景福在2010年1月25日至2012年4月9日，根据本单位的统一组织，向沾化县经济和信息化局交纳定金、首付款、房款等，再由沾化县工商行政管理局将该款转交至上诉人滨州市广珠置业有限公司，被上诉人蔺景福与上诉人滨州市广珠置业有限公司存在事实上的房屋买卖关系，但不能认定被上诉人蔺景福与上诉人滨州市广珠置业有限公司存在独立利于团购以外的商品房买卖关系。根据上诉人滨州市广珠置业有限公司提供的2009年12月15日滨州市坤泰置业有限公司与沾化县工商行政管理局签订宿舍楼承建协议书、2011年4月10日滨州市坤泰置业有限公司与沾化县工商行政管理局签订宿舍楼承建补充协议书、沾化县工商行政管理局出具的《沾化县工商行政管理局关于金海花园购房事宜相关问题的说明》、收款收据、2013年2月27日沾化县经济和信息化局出具《关于金海花园购房款交纳等有关问题的说明》等相关联证据证实，被上诉人蔺景福提供的《商品房买卖合同》，系沾化县工商行政管理局为解决本局职工及沾化县经济和信息化局职工按揭贷款而签订，并非最终确认的购房合同，被上诉人蔺景福请求判令上诉人滨州市广珠置业有限公司继续履行合同，并支付自2012年5月2日起至实际交付房屋止的逾期交房违约金，证据不足，不应支持。上诉人滨州市广珠置业有限公司上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省沾化县人民法院（2013）沾商重字第4号民事判决。二、驳回被上诉人蔺景福的诉讼请求。一审案件受理费5406元，二审案件受理费5406元，由被上诉人蔺景福负担。本判决为终审判决。审判长　　李添珍审判员　　孙兴春审判员　　王　琳二〇一五年五月十五日书记员　　张　智关注公众号“”