（2015）韶武法民一初字第366号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-19
案件名称
毛卫明、张丽刁与韶关市泰和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韶关市泰和物业服务有限公司,毛卫明,张丽刁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《广东省物业管理条例》：第四十七条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第六十五条第一款，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶武法民一初字第366号原告：韶关市泰和物业服务有限公司。法定代表人：黄海峰，公司总经理。委托代理人：区丽梅、刘永祥，公司职员。被告：毛卫明。被告：张丽刁。原告韶关市泰和物业服务有限公司诉被告毛卫明、张丽刁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由代理审判员凌永芳于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告韶关市泰和物业服务有限公司的委托代理人区丽梅、刘永祥，被告毛卫明、张丽刁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市泰和物业服务有限公司诉称：被告毛卫明于2005年12月向韶关市武江房地产开发有限公司购买了富华苑某房一套，并同时与原告签订了韶关市武江区工业西路63幢富华苑入住合约。合约签订后，原告依约对富华苑的物业进行了有效的管理和服务，并依照韶关市政府有关部门规定的价格进行收费。被告业主毛卫明也能依约按时向原告交纳物业服务费和原告为其垫付的水费、公摊电费。但是，被告自20l1年9月起开始欠费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务工作。在原告提供服务之同时，被告从2011年9月至2014年4月共计33个月，一直未交物业服务费1393.60元，代垫水费109.20元，公摊电费12元，滞纳金3360.38元，共计欠费4875.18元。经原告工作人员多次催缴被告均置之不理，被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，损害了原告的合法权益。为此特向法院提起诉讼，请求法院根据相关法律规定及双方约定依法判决：l、被告向原告支付拖欠2011年9月至2014年4月的物业服务费1393.60元、代垫水费109.20元、公摊电费12元共计1514.80元；2、被告按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费和代垫的水电费等，截止2014年4月应支付滞纳金为3360.38元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告毛卫明、张丽刁共同辩称：我们没有和原告签订物业合同，原告也没有告知我们是他们在管理，原告所称的贴公告到每家每户我们也没有收到。原告接手后随意调高物业费，也没有尽到物业服务的义务，还导致我家新买的摩托车电池失窃。去年原告曾起诉，但证据不足后来撤诉。原告的证据很多都是不真实，我不承认原告是我们小区的物业公司。经审理查明：被告毛卫明、张丽刁是韶关市武江区工业西路63号富华苑某房（建筑面积87.09㎡）的业主。2005年12月7日，韶关市嘉乐物业管理有限公司（甲方）与毛卫明（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》约定韶关市嘉乐物业管理有限公司为富华苑提供物业管理服务。并约定：“……第三条、物业管理服务费按住宅每月0.35元／㎡收取，……交纳物业费的时间为每月10日前。第六条第4项，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收所欠金额千分之五的滞纳金……。”后因韶关市嘉乐物业管理有限公司出现经营困难，韶关市嘉乐物业服务有限公司（由韶关市嘉乐物业管理有限公司更名）与韶关市泰和物业服务有限公司于2009年7月1日签订了《物业服务接管协议》，由韶关市泰和物业服务有限公司接管韶关市嘉乐物业服务有限公司名下的所有物业服务业务。韶关市泰和物业服务有限公司接管了富华苑的物业管理服务后，未与被告另外重新签订物业服务合同。2014年5月，韶关市泰和物业服务有限公司退出富华苑的物业管理服务。2011年7月起，原告将物业服务费由0.35元／㎡调至0.5元／㎡，被告亦按期交纳。但2011年9月，因被告的电动车电池被盗，原告与被告就被盗电池损失问题无法协商一致，被告从此未交纳物业管理费，至2014年4月，被告共欠交32个月物业服务费，2013年10月至2014年2月水费109.2元，2013年11月至2014年2月公摊电费12元。韶关市泰和物业服务有限公司物业服务资质等级为三级。根据韶关市物价局、韶关市建设局文件（韶市价（2004）117号）《关于转发广东省物价局、广东省建设厅关于实施国家发展改革委、建设部﹤物业服务收费管理办法﹥的通知》，韶关市区住宅小区普通住宅物业管理服务费基准价及其浮动幅度中三级服务等级按建筑面积0.35元／㎡收取物业管理服务费，上下浮动幅度为20%。原告陈述其曾向被告催收物业服务费，但仅向本院提交了一份以原告名义作出落款时间为2014年4月25日的《催收欠款通知书》，被告毛卫明、张丽刁否认收到该份通知，原告未向本院提交其他证据证明对被告进行了催收。本院认为：被告毛卫明、张丽刁是韶关市武江区工业西路63号富华苑某房的业主，原告接管了该富华苑的物业管理服务后，虽然原、被告之间未签订书面的《物业服务合同》，但被告实质上已接受了原告的物业服务，在原告接手后被告也交纳过物业服务费用，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。原告作为物业服务公司，履行了物业管理服务义务后，享有按有关部门核定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按规定支付物业服务费用的义务。根据《物业管理条例》第四十二条、《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，原告要求被告支付欠交的物业服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于欠费数额，原告要求被告按0.5元／㎡交纳物业服务费，因原告未提交韶关市物价部门核准的富华苑住宅物业服务费收费标准，本院确定物业服务费应按韶关市嘉乐物业管理有限公司与被告毛卫明签订的《前期物业管理服务协议》中约定的0.35元／㎡上浮20%即0.42元／㎡予以计算，经计算被告欠交物业服务费为1170.49元（0.42元／㎡×87.09㎡×32个月）。原告要求被告支付2013年11月至2014年2月水费109.20元，2013年11月至2014年2月公摊电费12元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告所称的电动车电池损失赔偿问题，被告可另行向原告主张权利。关于滞纳金的问题。原告虽事实上接管了富华苑的物业管理服务，但仍有义务就相关事宜与业主协商并签订物业服务合同，但原告接管后未与被告签订书面的物业服务合同，双方对物业服务费的交纳时间，滞纳金计算方法没有明确约定，且原告亦未能向本院提交充分、有效的证据证明原告向被告进行了有效催收，故本院对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，国务院《物业管理条例》第一条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告毛卫明、张丽刁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2011年9月至2014年4月的物业服务费1170.49元、2013年11月至2014年2月水费109.20元，公摊电费12元，三项共计1291.69元给原告韶关市泰和物业服务有限公司。二、驳回原告韶关市泰和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告毛卫明、张丽刁负担。本判决为终审判决。代理审判员 凌永芳二〇一五年五月十五日书 记 员 潘惠仪 搜索“”