（2015）金义廿三里民初字第51号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-06-24

案件名称

王国余与义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社、义乌市江东街道沙溪村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王国余,义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社,义乌市江东街道沙溪村民委员会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第三条第一款，第五条第一款

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2015）金义廿三里民初字第51号原告：王国余，经商。委托代理人：骆艳，浙江稠州律师事务所律师。被告：义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社，住所地：义乌市江东街道沙溪村。负责人：吴林水，董事长。被告：义乌市江东街道沙溪村民委员会，住所地：义乌市江东街道沙溪村。临时负责人：吴广云，村委会文书。二被告共同委托代理人：陈汪明，浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。原告王国余与被告义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社、义乌市江东街道沙溪村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告王国余及其委托代理人骆艳、被告义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社、义乌市江东街道沙溪村民委员会的共同委托代理人陈汪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国余起诉称：2012年3月13日，原告与被告签订了一份关于江东街道沙溪村溪滩铁棚的房屋租赁合同，双方约定的租赁期限为2012年5月16日至2015年5月16日，合计三年的租金为364200元整，一次性交清。2014年7月17日在市政府三改一拆“碧剑七号”行动中，原告租赁的房屋被拆除，无法使用。根据原被告签订的房屋租赁合同，被告应退还原告未使用期间的承租款。2014年7月17日距2015年5月16日尚有十个月，故被告理应退回十个月的承租款101167元并计算利息损失。现诉请判令被告退还房屋租金人民币101167元及利息损失（自2012年3月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）。被告义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社、义乌市江东街道沙溪村民委员会共同答辩称：第一，由于原村委会主任王巧红自行辞职，现由村文书吴广云暂时代理。第二，村委会是基层的村民自治组织，本身没有财产，不能承担经济责任。所以村委会不是本案的适格被告。请求驳回原告对村委会的起诉。第三，双方签订的这份租赁合同属于无效合同，而且在签订合同的时候原告也清楚承租的铁棚是违法建筑，正如原告在诉状中所称，拆除违法建筑是市政府的统一行动，因此对于无法继续履行合同，被告方没有过错。第四，原告实际拆除和搬迁的时间与事实有出入，因此对于返还租金的数额也存在出入。因为实际拆除的时间比原告诉状中所写的时间要迟。实际拆除的时间应该是2014年9月3日。第五，利息损失的计算时间应该从2014年9月4日开始起算。并且应按银行同期活期存款利率来计算。因为这个钱是在街道三资代管中心的。原告王国余为证明自己的主张，提供以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明：1、原、被告之间签订了租房租赁合同，租赁期限为2012年5月16日至2015年5月15日，三年的租金合计364200元；2、合同中约定因不可抗原因导致原告不能继续使用的，被告应退还原告未使用期间的承租款。证据二、2014年7月20日义乌商报一份，证明本案所涉承租房屋系2014年7月17日拆除的。义乌商报第一版中所载的文章《碧剑七号剑指三无作坊》中的第四段所涉的沙溪村三无皮带扣加工作坊就是本案原告承租的房屋。证据三、2014年10月16日村两委会议纪要一份、2015年1月15日村两委会议纪要一份、2015年1月15日村民代表和村两委会议纪要一份，证明：1、本案所涉承租房屋是2014年7月17日拆除的；2、村两委已经讨论通过退回自2014年7月18日至2015年5月15日的承租款。被告质证认为：对于证据一，真实性没有异议。是原告与两被告所签订的。对于证据二，真实性没有异议。关联性也没有异议。但是对证明目的有异议。第四段的内容可以反映当时原告加工作坊还是在生产的，并没有搬迁，也还没有拆除。对于证据三，当时被告方开过这三次会是事实的，也讨论过拆除本案所涉的租赁钢棚后返还租金的问题。但是村两委与村民代表参加的会议没有最终形成统一意见。因为当时村两委是同意返还租金的，但是村民代表不同意。原告提供的会议纪要记载的被告方同意返还的租金金额是100492元，与原告起诉主张的金额不一致，而且村民代表没有通过。在原告起诉之前也曾经调解过，村里同意按活期存款利率计算原告的利息损失，但是原告没有同意。证据四、义乌市村经济合作社统一付款单据一份，证明村委会同意退回钢棚租金。被告质证认为：合法性有异议，按村里财务的规定，如果村集体要支出费用，那么要由村两委和村委代表大会会议通过，再由村支书、村委会主任、财务监督签字，再报到青口工作片，由联村干部签字，再由分管的副片长签字，再由片长签字，再报到江东街道办事处财政办，再由街道领导签字后才能领取。证明目的有异议，这张发票也不能达到原告的证明目的。被告义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社、义乌市江东街道沙溪村民委员会为证明自己的主张，提供以下证据：证据一、限期搬迁通知书存根联的复印件一份（加盖了村委会公章并由联村干部骆飞飞签字），证明：1、要求原告限期搬迁；2、原告本人在该通知书上签字确认过的。证据二、关于限期拆除违法建筑物的通知书存根联的复印件一份（加盖了村委会公章并由联村干部骆飞飞签字），证明江东街道在2014年8月27日向村委会发出限令在2014年9月30日前将违法建筑物拆除的通知。说明一点：上述证据原件现都放在江东街道办事处。原告质证认为：对于证据一，原告确实收到过。2014年7月17日被断电关停的，因无法正常生产了，那么于2014年7月17日下午就开始搬迁了，两三天就搬离，到了2014年7月下旬税务证已经注销掉了。对于证据二，该通知是通知到村委会的，是否折除是村委会的事情，村委会是该建筑的真正所有人，关于何时拆除与原告无关。结合上述质证意见，本院认证如下：一、关于原告提供的证据。1、对房屋租赁合同的证明效力予以确认。2、对2014年7月20日义乌商报、2014年10月16日村两委会议纪要、2015年1月15日村两委会议纪要、2015年1月15日村民代表和村两委会议纪要、义乌市村经济合作社统一付款单据的真实性予以确认。二、关于被告提供的证据。对限期搬迁通知书存根联、关于限期拆除违法建筑物的通知书存根联本身的真实性予以确认。经审理，本院认定事实如下：2012年3月13日，原告王国余（乙方）与被告义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社（当时名称为义乌市江东街道沙溪村经济合作社）、义乌市江东街道沙溪村民委员会（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，其中载明：“根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利和义务关系，经公开招投标，签订本合同。一、甲方将坐落于义乌市江东街道沙溪村溪滩铁棚共19间的厂房（厂棚）出租给乙方做厂房使用。二、租赁期自2012年5月16日至2015年5月15日止。合同期满后，如出租方仍继续出租，在同等条件下，承租方享有优先权。三、租金三年合计364200元（大写：叁拾陆万肆仟贰佰元正），并在2012年3月18日一次性付清。四、租赁期间：厂房（厂棚）所产生的一切费用由乙方承租。甲方必须保证乙方电路、道路及排水的畅通，并保证厂房（厂棚）建造等固定设施的牢固，及修补厂棚漏水问题。乙方对厂房（厂棚）内的已有设施不得擅自更改，损坏照价赔偿。五、房租到期后如不承租，乙方不得拆除厂棚内的门窗等固定设施，除不可抗拒的原因造成乙方不可继续使用的，甲方应退还乙方未使用期限的承租款。六、如在租用期内因国家政府征用或旧村改造造成乙方必须提前搬迁，甲方提前三个月与乙方协商解决，租金按日期返还。七、本合同履行过程中，如有争议双方协议解决。八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字生效，并受法律保护。”嗣后，原告按约交清三年租金364200元，被告方也将铁棚交付原告使用。2014年7月17日上午，在义乌市政府实施三改一拆“碧剑七号”行动中，督察组认为原告承租的厂棚为“三无”加工作坊，当即实行断电、关停。不久，原告搬离了该厂棚。2014年8月27日，义乌市人民政府江东街道办事处向被告义乌市江东街道沙溪村民委员会发出《关于限期拆除违法建筑（构筑）物的通知书》，责令在2014年9月3日前自行拆除本案所涉厂棚。现该厂棚已被拆除。2015年3月30日原告诉来本院。本案在审理过程中，原告也认可本案所涉租赁合同为无效合同，并认为无论合同是否有效都应退回租金。被告认为本案所涉厂棚未经审批，属于临时建筑物。本院认为：根据规定，出租人就未经批准的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。结合被告庭审陈述和江东街道办事处发出的通知书，应认定原、被告就本案所涉厂棚订立的《房屋租赁合同》为无效合同。本案中原、被告已就合同效力问题进行了辩论，最终原告也认可本案所涉租赁合同为无效合同，故本案基于无效合同进行实体处理并无不妥。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于本案所涉租赁合同已被确认无效，该合同第五条的约定内容也应属无效，对于原、被告的责任应按无效合同的规定处理，基于合同的相对性，被告义乌市江东街道沙溪村民委员会也是合同相对人之一，应认定被告主体适格。本案所涉厂棚在2014年7月17日上午被断电、关停，应认定原告实际使用期限为2012年5月16日至2014年7月16日，原告使用期间应参照合同约定的租金支付相应的占有使用费，被告基于合同所收取的其余租金应当予以返还。故原告要求被告返还租金101167元理由正当，本院予以支持。被告将未经批准的临时建筑出租给原告使用，应认定存在明显的过错；原告在承租时未谨慎审查被告方用于出租的厂棚是否经过审批，自身也承担一定的过错，结合本案实际，本院确定由于原、被告均存在混同过错，故原告主张利息不予支持。综上，原告的合理诉请本院予以支持。被告方关于被告义乌市江东街道沙溪村民委员会不是适格被告主体的抗辩依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社、义乌市江东街道沙溪村民委员会于本判决生效后十日内返还原告王国余租金人民币101167元。二、驳回原告王国余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378元，由原告王国余负担216元，由被告义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社、义乌市江东街道沙溪村民委员会负担1162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费2756元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审判员　楼宇栋二〇一五年五月十五日代书记员　周耀飞关注公众号“”