（2015）凉民初字第2号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-29
案件名称
中共武威市委办公室诉滕菊花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武威市凉州区人民法院
所属地区
武威市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中共武威市委办公室,滕菊花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十一条
全文
武威市凉州区人民法院民 事 判 决 书（2015）凉民初字第2号原告中共武威市委办公室。住所地武威市凉州区北关中路**号。负责人辛舜尧，系中共武威市委办公室副主任。委托代理人谢荣胜，男，系中共武威市委办公室财务科科长。被告滕菊花。原告中共武威市委办公室与被告滕菊花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，依法适用普通程序于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告中共武威市委办公室委托代理人谢荣胜到庭参加了诉讼，被告滕菊花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年12月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于武威市凉州区北关中路135号家属院门前商铺11间租赁给被告使用，同时租赁合同第四条约定，房屋租赁期间所产生的一切税、费均有被告负责缴纳，原告概不承担。由于被告不履行房屋租赁合同的约定，拒绝缴纳房屋租赁税。2013年7月9日，武威市凉州区地税局征收分局从原告账户划拨了2011年-2012年度税费78100元，2014年甲方又垫缴2013年税费40650元。后原告多次要求被告按照合同约定支付三年度税费共计118750元，被告均拒绝缴纳。另根据合同第二条约定，原告于2013年8月11日起有权提高租赁费标准，原告多次通知被告协商，被告置之不理。无奈，于2014年8月20日向被告送达通知时，武威市中信公证处对被告拒收通知的行为进行了公证。后多次通知，被告仍拒绝缴纳该费用。其次，未经原告同意，被告私自将房屋转租他人使用。经原告走访转租后了解转租费远远高于被告租费，被告有能力承担合同约定由其承担的税费，且房屋租赁合同第四条明确约定，产生的税费由被告承担，被告不履行义务，从合同签订后至今被告未交税费，属履行合同不符合约定的情形，导致合同继续履行已不必要。综上，被告的行为严重违反房屋租赁合同的约定和合同法第二百二十四条的规定，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任。据此，原告起诉要求解除房屋租赁合同，并要求被告支付原告垫付的税费118750元。原告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、2008年12月10日中共武威市委办公室与滕菊花签订的房屋租赁合同复印件一份，证明目的：双方签订的合同是当事人的意思自治行为，符合法律规定，依法受法律保护。2、2013年7月9日，凉州区地税分局征收分局从武威市委的账户划拨该房屋的税费78100元。划拨2012年8月10日至2013年8月10日该年度的税费。有2013年7月9日的两张票据为证，分别缴纳77440元和660元，共计78100元人民币。证明目的：被告滕菊花不履行合同第四条的约定导致违约，造成原告的账户被第三人凉州区地税分局征收分局划拨税费，被告违反合同约定，构成违约。该费用按约定依法应该由被告支付，被告应该履行合同的约定义务，应该依法向原告支付该租赁税。3、2014年被告再次违约，原告于2014年4月19日垫付2013年的税费40650元的税费缴款票据一份。证明目的：被告再次违约，原告垫付2013年8月10日至2014年8月10日的税费。该费用按约定依法应该由被告支付，被告应该履行合同的约定，应该依法向原告赔偿损失。4、2014年8月20日，原告根据合同第二条的约定，从第五年开始随市场行情作递增调整。原告依约与被告协商，并向被告书面《通知》被告违约的情况，被告拒收《通知》，依法由武威市中信公证处于2014年9月3日作了行为保全公证送达被告的公证书一份。证明目的：被告再次违约，构成违约行为，应该依法承担违约责任。5、2014年10月14日与被告签订的房屋租赁合同补充协议，该协议的证明目的是证明双方约定对税费缴纳的约定及违约责任。为查明本案事实，依原告申请，本院依法于2015年5月6日对苗旭廷、刘勇、郭建光三人进行了调查：被告滕菊花未经原告中共武威市委办公室知情、同意的情况下，已将原告租赁给被告的位于武威市凉州区北关中路商铺转租给被调查人苗旭廷、刘勇、郭建光等人使用，并由次承租人直接将租赁费交纳给被告滕菊花。原告中共武威市委办公室对本院调取的证言无异议。被告滕菊花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。以上证据客观真实，具有法律效力，本院依法予以确认。经审理查明：2008年12月10日，原告中共武威市委办公室与被告滕菊花签订房屋租赁合同，合同的主要内容为：原告将位于武威市凉州区北关中路135号家属院门前商铺11间租赁给被告使用，租赁期限自2009年8年10日起至2017年8年10日止，租赁费为每年22万元（从第五年开始随市场行情双方协商再作递增调整），房屋租赁期间所产生的一切税、费均有被告负责缴纳。合同履行中，因被告拒绝缴纳房屋租赁税费。2013年7月9日，武威市凉州区地税局征收分局从原告账户划拨了2011年-2012年度税费78100元，2014年4月19日原告为避免损失扩大，再次替被告垫缴了2013年税费40650元。后原告要求被告按照合同约定支付三年度税费共计118750元无果。同时，原告根据合同第二条关于租赁费收缴办法约定的“……从第五年开始随市场行情双方协商在做递增调整”条款，原告于2013年起要求与被告协商提高租赁费标准事宜，被告置之不理。原告无奈于2014年8月20日向被告送达要求从2013年8年11日起增加房屋租赁费的书面通知时，邀请了武威市中信公证处对被告拒收通知的行为进行了公证。经公证以后，双方遂于2014年10年14日达成了房屋租赁合同补充协议，补充协议约定：根据原合同第四条约定应由承租人滕菊花交纳的2011年至2013年的房屋租赁税等税费共计118750元，已由出租人中共武威市委办公室垫缴，承租人滕菊花承诺于2014年11年15日前付给出租人8万元，余款38750元在2015年6年底前付清。同时，该补充协议第二条还约定“乙方如能认真执行房屋租赁合同及补充协议，对合同第二条约定2013年8年起提高租赁费标准，在合同期内不再调整；乙方如不执行房屋租赁合同及补充协议，甲方将依法解除合同并追缴上浮租费。”另经本院查明，未经原告同意，被告已将涉案房屋分别转租给他人使用。综合以上因素，原告认为被告的行为严重违反房屋租赁合同的约定和合同法第二百二十四条的规定，起诉要求解除房屋租赁合同，并要求被告支付原告垫付的税费118750元。本案受理后，由于被告滕菊花下落不明，本院于2015年2年14日进行了公告，经《法制日报》送达了起诉状副本、应诉通知书记开庭传票等。公告开庭日期为2015年5年14日上午9点，但被告仍未到庭，本案依法进行了缺席审理。本院认为，原、被告之间所订立的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议系双方主观合意，主体平等，属有效合同，双方应当全面遵照执行。但在实际履行中，被告滕菊花不按照房屋租赁合同第四条约定缴纳应交的税费，导致税务机关划扣原告款项，被告的违约行为造成原告损失；为了合同能够继续履行，原告通过公证机关通知被告进行协商，并达成房屋租赁合同补充协议，但被告仍未履行该补充协议所确定的义务，未按约定向原告支付由原告垫缴的税费，故按照房屋租赁合同补充协议第二条规定，原告要求解除合同，并要求追偿所垫缴的税费，符合双方合同约定，应予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条同样规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，否则出租人可以解除合同、收回房屋。被告在履行合同过程中，未经原告同意，擅自将租赁标的物转租给他人使用，已构成严重违约，据此，原告要求解除房屋租赁合同的请求符合法律规定，应予支持；对于原告为被告代缴的房屋租赁税金，该税金依合同约定应为被告承担的义务，原告为避免扩大损失代为缴纳后要求追偿，被告应当予以给付。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百二十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条之规定，判决如下：一、原告中共武威市委办公室与被告滕菊花所订立的房屋租赁合同予以解除。二、被告滕菊花于判决生效后十日内将所租赁原告的房屋交付原告中共武威市委办公室。三、被告滕菊花给付原告中共武威市委办公室所垫缴的税费共计118750元。案件受理费2676元，由被告滕菊花负担。公告费由原告中共武威市委办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。审 判 长 ：赵生荣审 判 员 ：尹宏杰代理审判员 ：查银花二〇一五年五月十五日书 记 员 ：尤建臣 来源：百度“”