（2014）柳市民一终字第1171号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-15
案件名称
赵以明与江波、韦锦等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵以明,江波,韦锦,柳州市君达商贸有限责任公司,江群,江洪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）柳市民一终字第1171号上诉人（一审原告）赵以明，柳州市柳南区环境卫生管理所干部。委托代理人刘毅，广西银荔律师事务所律师。委托代理人罗飞，广西银荔律师事务所律师助理。被上诉人（一审被告）江波。被上诉人（一审被告）韦锦。被上诉人（一审被告）柳州市君达商贸有限责任公司，住所：广西柳州市荣军路386号。法定代表人江群，该公司总经理。被上诉人（一审被告）江群，柳州市君达商贸有限责任公司法定代表人。被上诉人（一审被告）江洪，柳州市君达商贸有限责任公司股东。上诉人赵以明与被上诉人江波、韦锦、柳州市君达商贸有限责任公司、江群、江洪房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2013）鱼民初（一）字第1679号民事判决向本院提起上诉。本院本院受理后依法组成由审判员刘慕祥担任审判长、审判员宾修清、代理审判员翁春亚组成的合议庭对本案进行了审理。代书记员宋筱曼担任法庭记录，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，君达商贸公司系于2006年12月25日成立的有限责任公司，江群、江洪系该公司的股东。因君达商贸公司未按照规定参加2010年度后企业年度检验，于2012年2月15日被柳州市工商行政管理局依法吊销营业执照。2012年9月21日，君达商贸公司（作为甲方）与赵以明（作为乙方）签订《房屋使用权转让合同》一份，约定甲方通过与柳州市鱼峰区鸡喇村第八村民小组合作的方式，取得位于柳州市白云路86号元宝山新村南面3.93亩土地的使用权，期限为30年，并出资在该土地上筹建5栋住宅楼，房屋建成竣工后的使用权和转让权均由甲方负责；乙方受让的房屋为项目中的第3栋2单元二层201号，建设面积77平方米（最终以实测为准）；房屋总价款154000元；乙方预订房屋时须向甲方支付定金30000元，该定金可在乙方交付房屋尾款时转为房款；甲方应当在2013年3月21日前将该房屋交付乙方使用……等等。江波在“甲方代表人”处签名，“甲方”处加盖君达商贸公司公章。合同签订后，赵以明于当日向君达商贸公司交纳定金30000元，君达商贸公司出具《收据》一份交赵以明收执，载明“今收到赵以明交来市白云路元宝山住宅楼定金人民币叁万元”。因上述房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理任何报建手续，被柳州市鱼峰区城市管理执法局于2013年6月6日予以拆除。后赵以明要求江波、君达商贸公司退还定金未果，故诉至该院，提出上述请求。该院于2014年1月29日依法发出公告，限江波、韦锦、君达商贸公司、江群、江洪自公告发出之日起六十日内到该院应诉，公告期届满，江波、韦锦、君达商贸公司、江群、江洪未到庭应诉。赵以明因本案支出公告费700元。一审法院认为，赵以明与君达商贸公司签订的《房屋使用权转让合同》中所转让的房屋是在未取得建设工程规划许可证，也未办理任何报建手续的情况下建设的，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，并且君达商贸公司在签订合同时已经被依法吊销营业执照，不再具备经营资格，因此，双方签订的《房屋使用权转让合同》应为无效合同。江波仅在该合同“代表人”处签字，不属于合同当事人，根据法律的相关规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。君达商贸公司虽然被吊销营业执照，但在被注销登记前，仍具备法人资格，因此，因合同无效产生的相应民事责任应由君达商贸公司承担，故赵以明要求江波、韦锦承担返还定金、赔偿损失以及要求江洪、江群承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。故君达商贸公司应返还给赵以明定金30000元，赵以明主张双倍返还定金60000元，缺乏依据，该院不予支持。关于赵以明主张的利息以及律师代理费的问题，因赵以明在签订《房屋使用权转让合同》时，未审核对方的主体资格，也未审核转让的房屋是否取得建设工程规划许可证和合法的报建手续，仍草率的签订合同，也具有过错，应当承担相应的责任。因此，赵以明要求支付利息及律师代理费，该院不予支持。江波、韦锦、君达商贸公司、江群、江洪经该院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百四十四条的规定，可以缺席判决，赵以明因本案支出的公告费700元，应由君达商贸公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，一审法院作如下判决：一、确认赵以明与柳州市君达商贸有限责任公司于2012年9月21日签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、柳州市君达商贸有限责任公司应返还给赵以明定金人民币30000元；三、柳州市君达商贸有限责任公司应支付给赵以明公告费人民币700元；四、驳回赵以明的其他诉讼请求。案件受理费人民币1639元（赵以明已预交），由赵以明负担971元，柳州市君达商贸有限责任公司负担668元。上诉人赵以明不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定“2012年9月21日，上诉人与被上诉人君达商贸公司签订《房屋使用权转让合同》一份合同签订后，上诉人于当日向被上诉人君达商贸公司交纳定金30000元，这一事实认定是不清的。客观事实是上诉人与被上诉人江波于2012年9月21日签订《房屋使用权转让合司》的，江波是以君达商贸公司名义签订的，而购房定金（现金）30000元是被上诉人江波收取的，其收款后出具《收据》给上诉人，并在该《收据》上收款人栏上签名江波，同时，盖上君达商贸公司印章，该收据表明收取上诉人购房定金30000元的是江波及君达商贸公司。以上客观事实证明一审判决认定事实不清。二、一审判决没有判决被上诉人江波、韦锦与君达商贸公司共同承担返还上诉人购房定金的法律责任是错误的。根据本案事实及证据，被上诉人江波直接收取上诉人的购房定金30000元，由于合同无效，江波理所当然依法承担返还购房定金的法律责任。同时，被上诉人韦锦系江波之妻，根据法律规定，本债务视为夫妻共同债务，因此，被上诉人江波、韦锦及君达商贸公司理应依法共同承担返还上诉人购房定金的法律责任。三、一审判决没有判决被上诉人江群、江洪对退还上诉人购房定金及损失承担连带清偿及赔偿责任是错误的。根据本案证据《工商电脑咨询单》及《柳州市工商行政管理局行政处罚决定书》，证明被上诉人君达商贸公司于2012年2月15日被柳州市工商行政管理局依法吊销营业执照处罚。被上诉人江群、江洪作为该公司的法定代表人及股东明知公司被依法吊销营业执照，但仍将公司的印章交给与公司无关的人员江波掌管及使用，致使被上诉人江波利用该便利，违法收取上诉人购房定金。上述事实证明被上诉人江群、江洪滥用公司法人独立地位，致使上诉人的合法权益受到不法侵害，其行为严重损害上诉人的合法权益。根据我国《公司法》第二十条第三款：“公司股东滥用公司法人独立地位和公司有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，因此，在本案中被上诉人江群、江洪应对被上诉人江波、韦锦及君达商贸公司共同返还上诉人的购房定金及赔偿损失承担连带责任。四、一审判决没有判决被上诉人江波、韦锦及君达商贸公司双倍返还上诉人购房定金60000元、赔偿利息损失7572元及赔偿原告律师代理费6000元是错误的。在本案中，上诉人依约向被上诉人江波及君达商贸公司给付购房定金30000元，被上诉人江波、君达商贸公司不能履行交房义务。同时，在本案中，上诉人所交的定金属立约定金，且上诉人已实际交付，作为双方签订的《房屋使用权转让合同》是否成立或生效，对本案的定金是不起决定作用的，因此，本案应根据我国《合同法》第一百一十五条：“…收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定处理，被上诉人江波、韦锦及君达商贸公司理应依法双倍返还上诉人购房定金60000元并赔偿上诉人的经济损失。五、一审判决认为上诉人在本案中草率签订合同，具有过错。这一说法是错误的。在本案中，被上诉人江波与上诉人签订《房屋使用权转让合同》，除向上诉人提供土地使用平面图、房屋平面图等相关建筑资料，还带上诉人到建房处看相关楼盘，且该楼盘已竣工部分楼房，其中上诉人所购买的第三栋楼房已在建设。同时，上诉人无义务也不可能审核君达商贸公司的主体资格，更不可能知道该公司在该楼盘中是否取得建筑工程规划许可证和有合法的报建手续。因此，上诉人在本案中没有过错，过错责任完全在于被上诉人一方。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，上诉人敬请二审法院根据事实和法律，依法作出公正的裁决，以维护上诉人的合法权益！上诉人请求，一、依法撤销柳州市鱼峰区人民法院（2013）鱼民初（一）字第1679号《民事判决书》第二项、第四项；二、依法判决被上诉人江波、韦锦、柳州市君达商贸有限责任公司（以下简称君达商贸公司）共同双倍返还上诉人购房定金60000元，赔偿利息损失73572元，赔偿原告律师代理费6000元，以上合计73572元，被上诉人江群、江洪对上诉款项承担连带清偿及赔偿责任；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人未提交答辩状，经本院公告传唤亦未到庭陈述答辩意见。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下异议：上诉人对“合同签订后，赵以明于当日向君达商贸公司交纳定金30000元，君达商贸公司出具《收据》一份交赵以明收执”有异议，上诉人称合同是上诉人和被上诉人江波个人签订的，定金30000元是直接交给江波的。被上诉人对一审查明的事实没有异议。二审期间，上诉人提交如下证据：柳州市住房和城乡建设委员会出具的关于江波是其单位职工的证明。拟证实江波非柳州市君达商贸有限责任公司的员工。被上诉人经本院公告传唤未到庭发表质证意见。本院对当事人所提交证据材料和对事实所提异议的分析和认定：因江波代表柳州市君达商贸有限责任公司签订合同以及收款，所以江波的行为即是柳州市君达商贸有限责任公司的行为。对上诉人异议的事实，本院不予认可。关于上诉人提交的证据，本院予以认可。本院认为，因赵以明与柳州市君达商贸有限责任公司签订的合同中转让的房屋是在未取得建设工程规划许可证，也未办理任何报建手续的情况下建设的，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，所以双方所签订的《房屋使用权转让合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因此柳州市君达商贸有限责任公司应当返还给赵以明定金30000元。江波虽然不是柳州市君达商贸有限责任公司的员工，但江波是作为柳州市君达商贸有限责任公司的代理人与赵以明签订合同，江波签订合同的行为以及收款的行为构成表见代理，所以江波的行为应当由柳州市君达商贸有限责任公司承担责任。虽然柳州市君达商贸有限责任公司已经被吊销营业执照，但在被注销登记前，仍具备法人资格，应当承担民事责任。综上，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1639元（上诉人赵以明已预交），由上诉人赵以明负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘慕祥审 判 员 宾修清代理审判员 翁春亚二〇一五年五月十五日代书 记员 宋筱曼 来源：