（2014）通中民终字第02430号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-15
案件名称
如皋市下原镇农业服务中心与朱有连房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱有连,如皋市下原镇农业服务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第02430号上诉人（原审被告）朱有连。委托代理人朱志。委托代理人沙铁祥，南通市通州区平潮法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）如皋市下原镇农业服务中心，住所地如皋市下原镇政府大院。法定代表人宋俊，镇长。委托代理人吴迂，江苏冠华律师事务所律师。委托代理人吴济辰，江苏冠华律师事务所实习律师。上诉人朱有连因与被上诉人如皋市下原镇农业服务中心（以下简称下原农服中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋磨民初字第531号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，1999年2月6日，以如皋市下原镇农业技术推广站（现归并为如皋市下原镇农业服务中心）为出租方、朱有连为承租方双方签订并由下原法律服务所见证的房屋租赁协议书一份，内容为：下原镇镇政府为响应如皋市农业局“关于加快种子工作进程，早日实现良种化”的号召，于1991年将现位于下原镇惠园路北侧，下原税务所与下原管电站之间的一块地皮划给镇农业技术推广站（即甲方）建造房屋，甲方于97年初开始筹划，但因缺乏资金来源，向社会募集资金，由本站职工朱有连和下原电管站长陈志勇二人出资建成，为将来发展并顾及出资人的利益考虑，现经甲乙双方协商，自愿达成协议如下：1、甲方将房屋的东侧上、下两层的4间房屋含楼梯（范围是南至惠园路、北至墙根外1米、东至税所界址）出租给乙方，乙方同意接受。2、租赁期限为八年，自1998年2月4日至2006年2月3日止。3、乙方的投资款不予计息，甲方同时不收取乙方租金，租赁期满，乙方交出房屋，甲方将乙方的投资款给乙方，如租赁期满，甲方交不出乙方的投资款，可另订协议。4、在租赁期限内，若乙方需对房屋进行装璜或添置其它附属设施，必须事先征得甲方的同意，费用先由乙方添置，租赁期满后，由甲方按乙方装璜或添置时的价格折价给乙方或由乙方自行拆除，但乙方装璜不得损坏房屋的原有结构。5、在租赁期限内，若遇不可抗力的自然灾害或上级政策的调整，有关事宜由甲乙双方协商解决。6、违约责任，若一方违约，支付守约方人民币伍仟元整。7、如有未尽事宜，由甲乙双方签订书面补充协议，该补充与本协议具有同等效力。8、本协议一式叁份，由甲乙双方签字或捺印生效，并经下原镇法律服务所见证，原件存下原镇法律服务所，甲乙双方各执复印件一份。甲方为法定代表人宗建林签字，乙方为朱有连签字，见证单位下原法律服务所盖章。另有在场人葛志泉、康美华签字。2014年5月24日下原农服中心向朱有连发出通知，限朱有连于2014年5月26日前协商和确定搬离的相关事宜，并于2014年5月30日前搬离租房屋。逾期将采取进一步措施，一切后果均自负。原审另查明，原如皋市下原乡种子站分别于1997年9月10日收朱有连9515元，摘要为“借款（购机制砖、力支加运费月息为1.2%）”；1999年2月4日收取朱有连6390元，缴款事由“前排房屋款”；1998年1月14日下原种子站收取朱有连60191元，摘由“借款工程款月息为1.2%”。原审又查明，原下原乡农业技术推广站的征用土地批复时间为1992年12月31日，下原税务组、下原种子站平面布置图上有“总平面已审如皋市城乡建设委员会1992年12月24日”字样。原审审理中依职权调查时任分管农业线的下原镇党委副书记、人大主席现已退休的葛志泉，葛志泉反映“当时上级要求各乡限期建种子站，土地已征用好，没有钱建，经组织讨论集资部分钱建，后包括我还有陈志勇、朱有连等人分别集资部分款项，先建造的种子仓库，后又建种子门市部，因政府没有钱，就按造价与陈志勇、朱有连谈的，朱有连占用东侧二间上下共四间，建造价80096元、陈志勇占用就占用西侧二间上下共四间，建造价87000元，中间一间上下做门市部，30000元是我出的。后来朱有连给我40000元，中间上下各一间就由朱有连占用。当时没有谈买也没有谈卖。他们的钱都不是一次交的。”审理中，下原农服中心认可葛志泉将中间上下各一间转给朱有连租用的事实。朱有连实际租用下原农服中心房屋东侧上下各三间共为六间。原审法院认为，本案争议的主要焦点：1、如皋市下原镇农业技术推广站与朱有连之间的法律关系属房屋买卖关系还是房屋租赁关系？2、如是房屋租赁关系，双方的租赁协议是否有效？3、下原农服中心的诉讼请求能否得到支持？对于争议焦点1，1999年2月6日如皋市下原镇农业技术推广站与朱有连签订的“房屋租赁协议”系双方真实意思表示，因朱有连签订该协议时是具有完全民事行为能力的自然人，而如皋市下原镇农业技术推广站也是具有民事行为能力的法人，故双方签订的“房屋租赁协议”的事实成立，应予认定；朱有连辩称该协议系欺骗但无相关证据佐证，故碍难支持朱有连的抗辩。而该协议无论协议名称还是协议内容均反映为房屋租赁的法律关系，且当时分管农业镇干部葛志泉也没有反映存在买卖关系，朱有连所举的三张收据其中二张明确为“借款”，还约定了月息，虽然还有一张收据上有字样为“前排房屋款”，但不能反映房屋买卖关系的法律要素内容。朱有连更不能用占用的事实来证明买卖关系，朱有连也没有所谓欺诈的相关事实提交，故应确认本案系房屋租赁关系，朱有连辩称双方系买卖关系不能成立。对于争议焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案诉争房屋至今无建设工程规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同为无效合同。对于争议焦点3，综上所述，本案诉争“房屋租赁合同”为无效合同，按合同无效处理原则，因无效合同所取得的财产应当予以返还，故下原农服中心要求朱有连将“租赁”的房屋上下各三间共计六间予以返还的诉讼请求，应予支持。对于朱有连的其他辩称因无事实与法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决朱有连于判决生效后十五日内返还“租赁”下原农服中心六间房屋（原下原镇种子站门市部东首上、下各三间）。案件受理费1120元，由双方各半负担。宣判后，朱有连不服，向本院提出上诉称，原审仅凭一份所谓的“租赁合同”认定双方存在租赁关系不当，未能对合同是否当事人的真实意思表示、是否存在以合法形式掩盖非法目的、合同本身是否存在欺诈进行审查，且如皋市下原镇农业服务中心未能提供证据证明房屋产权属其所有，原审推定房屋为下原农服中心所有缺乏依据，故判决返还房屋缺乏事实依据；案涉房屋由朱有连出资建造，并已经使用了16年，葛志泉的证言也反映其多次向政府领导给予处理，但却未能处理，下原农服中心作出放弃争议房屋的事实存在，现如皋市下原镇农业服务中心发现该房屋可以出租或出售，且已经列入拆迁范围，可以得到巨额补偿才诉至法院完全是受利益驱动，故请求二审查明事实，依法改判或发回重审。下原农服中心答辩称，案涉房屋建造时由朱有连出资，但该房屋由原如皋市下原镇农业技术推广站出租给朱有连使用，有双方签订的协议证明，本案因案涉房屋没有权属证明才导致租赁合同无效，朱有连认为其已经取得房屋所有权没有依据；朱有连认为下原农服中心已经放弃产权的说法没有法律依据，其上诉理由不能成立，请求二审维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案争议焦点为：1、双方的法律关系为房屋租赁法律关系还是房屋买卖法律关系；2、双方签订的房屋租赁合同中是否存在欺诈情形。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。关于争议焦点1，案涉房屋的建设虽无行政规划及批复手续，但案涉土地使用权系政府通过划拨方式交付原如皋市下原乡种子站使用，如皋市下原乡种子站因无资金进行建设，遂由朱有连等三人出资建成，建成后双方即签订了案涉协议，其中由朱有连租赁案涉东首房屋，如皋市下原乡种子站对案涉房屋不收取租金，朱有连不收取所出资资金的利息，双方该协议确认了各自的权利义务，即房屋归出租人如皋市下原乡种子站所有，种子站免收朱有连8年的房租，朱有连的出资部分仍归朱有连所有，将来由种子站给予归还，朱有连对于出资部分同样亦不收取利息。由此可见，双方设定的权利义务关系为房屋租赁合同关系，只不过该租赁物由朱有连出资建造、租赁关系中以朱有连出资部分的利息抵作租金，该租赁关系不具有典型租赁关系的特征，具有部分融资租赁的性质。在当时政府求取发展但无资金情况下，双方达成这样的协议符合双方的利益要求，系双方真实意思的表示，故本案中双方的法律关系应确认为租赁合同关系。至于朱有连的出资行为性质，朱有连应如皋市下原乡种子站的要求，双方协商后出资，由于土地使用权归属仍属于如皋市下原乡种子站，且该土地使用权系划拨取得，朱有连未经缴纳土地出让金变更土地使用性质，对该土地不享有使用权，作为没有规划的附着物，其性质应当遵循“房随地走”的原则，该原则与双方协议的内容也相符。相反，朱有连虽主张因如皋市下原乡种子站放弃产权，其已经取得房屋所有权，但一方面其未提供证据证明如皋市下原乡种子站已经放弃物权，另一方面我国物权法等规范性法律文件中并无产权因占有而取得的时间规定，故无论朱有连占有时间多长，均不能产生物权转移的法律后果，其认为已经通过占有享有产权的理由不能成立。关于争议焦点2，虽然朱有连诉讼中称如皋市下原乡种子站在与其签订协议时存在欺诈行为，但朱有连未能提供证据证明该欺诈行为的存在，如皋市下原乡种子站不仅同朱有连签订了案涉协议，且同当时一同出资建房的另两位职工签订了类似的协议，协议中双方均认可房屋的性质和权属，如果确认存在房屋租赁与房屋买卖的行为性质欺诈，则朱有连签订协议时不可能不知道，而这个客观特征不符合欺诈行为构成要件，从协议内容也看不出朱有连有重大误解，故朱有连认为案涉协议受欺诈签订的理由不能成立，本院亦不予支持。综上，朱有连的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2240元，由上诉人朱有连负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪红晏代理审判员 曹 璐代理审判员 陆栋梁二〇一五年五月十五日书 记 员 周 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注微信公众号“”