（2015）一中民（商）终字第2902号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-11
案件名称
北京安信瑞德房地产经纪有限公司与鲁世杰居间合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京安信瑞德房地产经纪有限公司,鲁世杰
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民（商）终字第2902号上诉人（原审原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人卢航，董事长。委托代理人吴金辉，北京市秦华律师所事务所律师。被上诉人（原审被告）鲁世杰，男，1968年1月25日出生。委托代理人张叶红，女，1972年4月22日出生，鲁世杰之妻。上诉人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）因与被上诉人鲁世杰居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第5639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成由法官李春华担任审判长，法官吴扬新和法官邵普参加的合议庭审理本案，现已审理终结。安信瑞德公司在一审中起诉称：2012年11月20日，鲁世杰委托安信瑞德公司提供购房居间服务，经安信瑞德公司推荐，鲁世杰同意购买位于北京市××区××镇××小区××号的一套房屋，并与出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据双方签订的《房屋购买居间委托协议》及《服务确认书》，鲁世杰应于签订购房合同时向安信瑞德公司支付居间服务报酬人民币72900元，但鲁世杰至今仍有52900元未向安信瑞德公司支付。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，安信瑞德公司依照鲁世杰的要求推荐了合适的房屋，并协助鲁世杰与房主签订了房屋买卖合同，全面履行了自己的义务，而鲁世杰未按约定支付居间服务报酬余款的行为构成违约。故为维护合法权益，安信瑞德公司特提起诉讼，请求依法判决：1、鲁世杰支付居间服务报酬52900元；2、鲁世杰承担承担本案诉讼费用。鲁世杰在一审中未答辩。一审法院审理查明：2012年11月20日，鲁世杰（买受人、甲方）与安信瑞德公司（居间方、乙方）签订《房屋购买居间协议》，主要内容为：甲方拟购买位于北京市××区××镇××小区××号房屋，拟购买价格为270万元，乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务。乙方的居间服务内容：1、提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋；2、提供与购买该房屋相关的政策、市场行情咨询；3、协助并撮合甲方与房屋出卖人签订房屋买卖合同。乙方应秉承诚实信用原则为甲方提供居间服务，不得故意在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。甲方在同乙方提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬，居间服务报酬的金额为人民币72900元。同日，鲁世杰（买受人）与案外人王××（出卖人）签订了两份协议，具体为：第一份为《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：鲁世杰购买王××位于××区××镇××小区××号房屋。房屋权属情况为：该房屋所有权证证号为京房权证昌私移字第834**号，填发单位为北京市昌平区国土资源和房屋管理局，填发日期为2002年9月11日。房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房，未设定抵押，出卖人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权。房屋成交价为270万元，买受人采取自行交割方式付款。出卖人应当在办理产权过户当日将该房屋交付给买受人。第二份为《补充协议》，主要是王××（出卖方、甲方）、鲁世杰（买受方、乙方）以及安信瑞德公司（居间方、丙方）共同对涉案房屋买卖事宜作出的补充约定：乙方于2012年11月20日向甲方支付购房定金27000元，于2012年12月31日前向甲方支付购房款1350000元，于2013年1月31日前向甲方支付购房款1323000元。出卖方收到全部房款当日，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属登记手续。另查，2012年11月20日，鲁世杰签订了《购房承诺书》、《家庭购房申请表》。经询，安信瑞德公司表示，鲁世杰与王××在签订房屋买卖合同后，仅交付了购房定金，后双方因故未继续履行房屋买卖合同。庭审中，安信瑞德公司称鲁世杰已经支付了2万元中介服务费，要求鲁世杰支付剩余中介服务费。一审法院认定上述事实的证据有：《房屋购买居间协议》、《服务确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》及附件《补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、房产证、放弃优先购买权申明、配偶同意出售申明、《购房承诺书》、《家庭购房申请表》及当事人的陈述等。一审法院判决认定：居间服务合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，安信瑞德公司与鲁世杰签订的《房屋购买居间协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。双方达成居间服务协议的最终目的是为了促成涉案房屋的产权交易，在北京现行购房政策下，安信瑞德公司作为专业的居间人却未向该院提供其审查鲁世杰在京购房资格的相关证据，亦未及时安排买卖双方进行网签，鲁世杰并未实际取得涉案房屋的所有权，安信瑞德公司的本次居间服务存在瑕疵，故对安信瑞德公司的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：驳回安信瑞德公司的诉讼请求。安信瑞德公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其上诉理由主要是：一、一审判决认定基本事实存在明显错误。根据安信瑞德公司提交的《购房承诺书》，安信瑞德公司已充分审查了鲁世杰的在京购房资格。根据《房屋购买居间协议》和《服务确认书》中相关条款，安信瑞德公司并不担保鲁世杰与出卖人之间就房屋买卖合同的实际履行。二、一审判决适用法律有误。安信瑞德公司已经全部完成了居间服务内容，且所提供的服务不存在任何瑕疵，故本案应适用《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，一审判决由于认定事实有误未适用该条款。综上，请求本院撤销一审判决，改判支持安信瑞德公司在一审的诉讼请求。鲁世杰同意一审判决，其针对安信瑞德公司的上诉理由答辩称：签约时鲁世杰精神状态不好，患有精神分裂症，不能进行独立的民事行为。房屋确实没有买成。买卖双方和安信瑞德公司已签署终止合同的协议。本院审理中，鲁世杰提交一份《终止协议》作为二审新证据。该协议载明签署方为甲方（出卖人）王××、乙方（买受人）鲁世杰、丙方（居间方）安信瑞德公司，签署日期为2012年12月23日。在该协议落款丙方处有“朱××”的签名，未加盖安信瑞德公司印章。鲁世杰提交上述证据证明该协议签署后，一切都了解了，安信瑞德公司不能再提起本案诉讼了。安信瑞德公司称该协议上面没有加盖其印章，对该协议的真实性表示不予认可，但认可朱××为其员工，称此人于2011年8月29日至2013年7月17日期间在其处工作，现已离职。安信瑞德公司称经与朱××联系，朱××表示对其是否签署该协议没有印象。经审查，并结合当事人的质证意见，本院认为，在上述协议载明的签署时间，朱××为安信瑞德公司的员工，安信瑞德公司并未否认该协议上朱××签字的真实性，故该协议的客观真实性可予采信。该协议上虽未加盖安信瑞德公司印章，但朱××在该协议上签字应系代表安信瑞德公司，且根据协议约定该协议自三方签字之日起生效，故该协议对安信瑞德公司具有约束力。综上，本院对鲁世杰提交的上述《终止协议》予以采纳，该协议可以作为认定本案相关事实和处理本案的依据。本院根据上述认证补充查明：2012年12月23日，甲方（出卖人）王××、乙方（买受人）鲁世杰、丙方（居间方）安信瑞德公司签署《终止协议》，其中约定：三方一致同意解除就××区××镇××小区××号房屋签订的一切协议，自本终止协议生效之日起，三方就该房屋签订的一切协议效力终止；乙方已向甲方支付购房定金共计27000元，甲方不予退还乙方，双方互不追究违约责任；丙方促成甲乙双方签订买卖合同，乙方向丙方支付的居间报酬共计20000元，丙方不予退还；自本终止协议生效之日起，甲乙丙任一方不得就三方签订的关于该房屋的一切协议向他方追究任何责任，包括但不限于民事责任、行政责任等；本协议自三方签字之日起生效。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，还有当事人向本院所作陈述予以证明。本院认为：安信瑞德公司与鲁世杰签订的在案《房屋购买居间协议》及安信瑞德公司与王××（出卖人）、鲁世杰（买受人）签订的在案《终止协议》，系签约各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，对签约各方当事人具有约束力。本案中，安信瑞德公司作为居间方虽然促成鲁世杰与王××签订了房屋买卖合同，鲁世杰仅向安信瑞德公司支付了部分居间服务费，但根据三方签订的在案《终止协议》约定，自该终止协议生效之日起，三方就涉案房屋签订的一切协议效力终止，三方中任一方不得就三方签订的关于该房屋的其他一切协议向他方追究任何责任，因此，在该《终止协议》签署并生效后，安信瑞德公司于本案中又依据《房屋购买居间协议》诉请鲁世杰支付居间服务费，违反《终止协议》约定，不符合民事活动中的诚实信用原则，于理不符，不应得到支持。综上，安信瑞德公司的上诉请求本院不予支持。一审判决处理结果并无不当，可予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千一百二十三元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（已交纳五百六十一元，余额于本判决生效后七日内交纳）；公告费由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费一千一百二十三元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华代理审判员 吴扬新代理审判员 邵 普二〇一五年五月十五日书 记 员 李依檬 微信公众号“”