（2015）长中民三终字第01547号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-05
案件名称
浏阳市红莲寺与浏阳市鑫缘物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浏阳市鑫缘物业管理有限公司,浏阳市红莲寺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01547号上诉人（原审被告）浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处浏阳大道18号。法定代表人李鑫，总经理。委托代理人李仕杰，系公司法律顾问。委托代理人李华庄，系公司办公室主任。被上诉人（原审原告）浏阳市红莲寺，住所地浏阳市大围山森林公园。法定代表人释圣清，主持。委托代理人寻新华，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。上诉人浏阳市鑫缘物业管理有限公司（以下简称鑫缘物业公司）与被上诉人浏阳市红莲寺物业服务合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院于2015年1月4日作出（2014）浏民初字第03152号民事判决。鑫缘物业公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：浏阳市红莲寺为浏阳市一座佛教寺院，坐落于大围山国家森林公园内，该寺经浏阳市宗教局2009年8月17日依法登记并被颁发《宗教活动场所登记证》。浏阳市红莲寺建设工程指挥部系2006年红莲寺恢复重建之初，由浏阳市佛教协会、宗教局、大围山国家森林公园等单位设立的临时性机构。2012年，浏阳市红莲寺建设工程指挥部欲将其开发建设的功德楼小区“红莲家园”对外委托物业管理。为此，2012年4月8日，浏阳市红莲寺建设工程指挥部与被告浏阳市鑫缘物业管理有限公司签订《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》，合同主要内容有：“委托方：浏阳市红莲寺建设工程指挥部（以下简称甲方）……受委托方：鑫缘物业管理有限公司（以下简称乙方）……甲方将‘红莲家园’委托乙方实行物业管理，现就有关事项特订立本合同：第一条：物业基本情况（物业管理范围）。坐落在大围山森林公园腹地的红莲寺功德楼小区（红莲家园）共有六栋楼房，分别为心宁楼、心静楼、心致楼、心远楼、心诚楼、心镜楼。……第二条：物业管理内容。1、物业公共设施的日常养护、运行和管理；2、物业管理内容。①物业公共设施的日常养护、运行和管理；②物业公共区域的环境卫生、垃圾的收集和处理；③物业区域内安全保卫工作；④物业区域内的车辆与交通管理；⑤公共区域内的消防设施的维护和应急施救工作（包括制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案）；⑥有关费用收取；⑦配合甲方规范管理物业区内的生活服务（包括餐饮、日常用品等经营项目）；⑧接受功德主委托的住房出租经营；⑨出租房内的日常清洁与卫生；⑩物业范围内的绿化养护工作。第三条：物业服务的相关收费标准。1、根据浏阳市物价局确定的物业管理收费标准，考虑物业服务地域的特殊性，按房间使用面积（含公摊面积）向房屋使用权人每月收取1.2元／平方米。……2、功德主同意出租的房间，按照甲方与功德主的约定委托乙方管理，以宾馆形式出租住房。出租收入70%归功德主（水电、物业管理费等由房主承担），剩余30%的收益，40%归甲方，60%归乙方；3、红莲小区的心致楼有三层共57间，拟建标准客房，已经完成了装修，但尚未购置室内家具、床上用品和电器设施。每间约需资金6000元，由甲乙双方共同出资完成标准客房的设备配置，其出资比例是甲方60%，乙方40%。房产在未赠与前，按实际经营收益60%归甲方，40%归乙方。房产赠与后甲乙双方的共同投入按实返还，投资款按1%月息计息。如由甲方全部出资，按收益20%归乙方；4、门票收入凭门卫收取的游客门票提取总额的20%作为乙方管理报酬；5、车位管理费：功德主车按30元／月收取；游客车不足1小时按5元／车，超过1小时每小时加1元收取，此项收入按甲乙双方4：6分成；6、属甲方渠道组织来红莲寺观光的旅游团队从事一条龙优惠服务的，相关的收费按扣除返回点后的收益再进行分成。7、为鼓励乙方工作人员协助甲方推销尚未成交的功德房、招揽对红莲寺的各类功德赞助，甲方按成交额2%提成给乙方。第四条：双方的权利与义务。1、甲方权利与义务。①有权召集功德主会议，要求乙方报告物业管理的实施情况；②对本物业区域内的服务状况享有知情权和咨询权；……⑧有义务做好功德主与乙方的协调工作；⑨负责对整个物业区内的供水、供电和水电费的收取，提供正常的通讯、网络设施；……⑮提供物业管理办公用房、值班用房、工作人员住房、厨房、食堂、洗涤方、医疗点等场所，并提供办公房基本的办公电脑、柜、桌、凳等设施及其住房、厨房、食堂的基本设施用具；……⑰甲方有义务配合督促功德主按规定及时缴纳物业管理费，以保障乙方日常工作的正常运转；……2、乙方权利与义务。①根据有关法律、法规、规章和本合同的有关约定制定物业管理实施方案并实施管理；……③依照本合同的约定收取相关费用，并有权采取相关措施，保证物业费用的足额收取（如出榜公示、断水、断电和诉讼等）；……⑥做好本合同约定的区域内的物业管理工作；……第五条：违约责任。1、因甲方责任影响乙方无法完成物业管理目标的，乙方有权要求甲方限期解决，限期未解决时有权终止合同。造成乙方经济损失的，乙方有权要求甲方经济赔偿。2、因乙方责任无法完成物业管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，不能限期整改的有权解除合同，造成损失的，乙方应给与甲方经济赔偿。3、任何一方擅自终止合同的，违约方要赔偿对方违约金壹拾万元，造成经济损失的，违约方应给与对方经济赔偿。4、其他责任的处理办法：……②按合同约定要求乙方的代收费项目，必须按实收取，不得擅自提高标准和乱收费，并及时足额上缴甲方财务；③出租房的经营收益分成，甲乙双方每周一次结算，涉及双方的其它经济往来每月进行一次结算，并保证足额到位。第六条：合同期限。本合同暂定五年，从2012年4月8日起至2017年4月8日止。合同期满，在同等的条件下，优先乙方签约。第七条：附则。……4、投标时甲方收取乙方的押金10万元，合同生效后，退还押金2万元，剩余8万元在履约后的六个月内退还（不计利息）；……6、本合同自签订日起生效，合同一式三份，其中，双方各执一份，报宗教局一份，希双方共同遵守。”合同签订后，浏阳市红莲寺建设工程指挥部将上述物业交给了鑫缘物业公司进行管理。2012年8月22日，浏阳市红莲寺建设工程指挥部（甲方）与鑫缘物业公司（乙方）又签订了《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同补充协议》，该补充协议内容如下：“鉴于甲方已将红莲小区的新致楼标准客房共三层57间，已采取股份制形式转让给李帅（李帅占股份72.73%，甲方占股份27.27%），原合同第三条第三款已发生变化，故经甲、乙双方共同商议，立补充协议如下：1、因转让前乙方对心致楼客房花费了大量精力和人力（安排独立工作人员7人，约2个月时间），由甲方一次性补偿乙方人员工资等经费3万元（含宾馆已分配收入13612元）。舍利塔门票和放生池同心锁在返回收益总额年度超过20万返回3万给指挥部；30万返回4万；40万返回5万。2、因甲、乙双方共同经营心致楼客房，既是乙方接受委托的重要条件之一，也是合同内容之一。因此，甲方同意在现有的27.27%的股份中，继续按照实际经营纯利润收益的20%归乙方，乙方配合对心致楼经营收益进行监管。房屋赠送后期承诺的纯利润返回自动失效。3、由于心致楼客房甲方转让后，影响乙方收益，甲方同意其它尚未捐售的功德房的物业管理费从合同签订之日起由甲方支付，以弥补乙方收益损失和解决开展工作的困难。4、由于洗衣房和食堂不便于同时供应两个经营单位经营，本属乙方负责的其它功德房委托出租改为统一归李帅负责受委托经营；其经营收益除返还给功德主的以外，其余的按4：4：2分成，即红莲寺建设指挥部和李帅各得40%，鑫缘物业得20%。5、按合同由甲方返还乙方对心致楼物资的投入资金，原心致楼物资购置经费全部由甲方负责。6、合同其它条款未经甲、乙双方商议不予变动，甲、乙双方和李帅保持良好合作关系，共同搞好工作。”补充协议签订后，鑫缘物业公司在继续履行物业服务合同过程中因经营收益分配问题与浏阳市红莲寺建设工程指挥部产生分歧；且认为在李帅受让红莲家园部分物业产权并参与经营客房后，浏阳市红莲寺未能积极妥善地处理鑫缘物业公司在履行物业服务合同中出现的问题。为此，鑫缘物业公司曾单方在《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同补充协议》上对部分内容作出修改，并就修改内容与浏阳市红莲寺建设工程指挥部协商，但双方协商未果。2013年10月，鑫缘物业公司在未与浏阳市红莲寺建设工程指挥部协商一致且未办理物业管理交接手续的情况下，撤走了物业管理人员，停止了对红莲寺的物业管理事务。浏阳市红莲寺建设工程指挥部遂自行对红莲家园进行物业管理。2014年7月21日，浏阳市红莲寺向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除浏阳市红莲寺、鑫缘物业公司签订的《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》；二、鑫缘物业公司赔偿浏阳市红莲寺合同违约金10万元，违约所致损失12万元。原审法院认为，一、关于浏阳市红莲寺的诉讼主体资格问题。浏阳市红莲寺建设工程指挥部系红莲寺恢复重建之初，由浏阳市佛教协会、宗教局、大围山国家森林公园等单位设立的临时性机构，不具有法人资格。因此，在浏阳市红莲寺依法登记成立之后，浏阳市红莲寺建设工程指挥部虽仍以自己名义与鑫缘物业公司签订民事合同，但上述民事行为所产生的民事权利及义务均应由具有法人资格的浏阳市红莲寺享有和承担。故浏阳市红莲寺具有本案民事诉讼主体资格，系适格原告。二、关于鑫缘物业公司是否违约的问题。浏阳市红莲寺建设工程指挥部与鑫缘物业公司签订的物业服务合同及物业服务合同补充协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律，原审法院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。鑫缘物业公司于物业服务合同未到期时，在未与建设工程指挥部协商且未办理物业交接的情况下，单方撤走物业管理人员，停止物业服务，应认定系违约行为。鑫缘物业公司辩称其撤走物业系建设工程指挥部违约在先，但未提交充分证据证明，原审法院不予采信。鑫缘物业公司违约行为使双方签订的物业服务合同目的不能实现，系根本违约，故浏阳市红莲寺要求解除物业服务合同之诉求，原审法院予以支持。按照物业服务合同：“任何一方擅自终止合同的，违约方要赔偿对方违约金壹拾万元”之约定，浏阳市红莲寺主张鑫缘物业公司应支付违约金10万元之诉求，原审法院予以支持。浏阳市红莲寺另主张鑫缘物业公司应赔偿其经济损失12万元，因据合同法规定，浏阳市红莲寺仅能选择违约金或损失赔偿之一种方式救济，且本案浏阳市红莲寺无充分证据证明其经济损失明显超过违约金10万元，故浏阳市红莲寺该项诉求原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除浏阳市红莲寺建设工程指挥部与浏阳市鑫缘物业管理有限公司签订的《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》。二、浏阳市鑫缘物业管理有限公司支付浏阳市红莲寺违约金10万元，限本判决生效后3日内履行。三、驳回浏阳市红莲寺其余诉讼请求。本案受理费5816元，由浏阳市红莲寺负担2700元，浏阳市鑫缘物业管理有限公司3116元。上诉人鑫缘物业公司不服判决，上诉称：1、原审判决认定被上诉人系适格原告系事实认定错误。浏阳市红莲寺建设工程指挥部权利义务概括承受主体是浏阳市佛教协会、宗教局和大围山国家森林公园，而非浏阳市红莲寺。浏阳市红莲寺建设工程指挥部所作出的民事行为的权利义务承担、承受主体应是设立该机构的单位及浏阳市佛教协会、宗教局、大围山国家森林公园。另，浏阳市红莲寺与涉案合同不具有事实上的关联性。2、合同未能继续履行系指挥部先期违约所致，且导致了上诉人的巨大经济损失。指挥部存在不按规定提供物业及办公场所，空置房物业费拒绝支付，随意承诺宾馆及门面租赁者自行承担物业管理，房屋质量存在问题，供水系统存在严重问题、拒绝退还上诉人押金等一系列严重违约行为，造成了上诉人的巨大经济损失。综上，请求撤销原判决，改判驳回被上诉人的起诉，并由被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人浏阳市红莲寺答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。在本案二审过程中，上诉人向本院提交了以下证据：证据1、《红莲寺各楼栋检查情况》。拟证明浏阳市红莲寺各楼栋质量出现问题、配套设施不完善、无法正常入住，被上诉人在得到上诉人的汇报后仍不解决的事实；证据2、红莲寺空置房物业费与正在使用的房屋物业费欠费明细。拟证明被上诉人欠交物业费造成上诉人不能正常营运，导致上诉人不能实现合同目的的事实；证据3、上诉人致被上诉人的函件。拟证明被上诉人没有履行合同义务，上诉人有权终止合同的事实；证据4、证人兰某、李某的证言，拟证明上诉人已将上述证据3送达被上诉人，被上诉人员工罗丰丰、李艳对函件进行了签收。被上诉人对上诉人提交的上述证据的质证意见为：证据1、2的真实、合法、关联性均有异议，均系上诉人单方面制作的文书，且达不到证明目的；证据3真实、合法、关联性有异议，不能证明被上诉人存在根本违约；证据4真实、合法、关联性均有异议，罗丰丰、李艳系公司员工，但签名是否属实不能确认。对于上诉人提交的上述证据，本院作如下认证：证据1、2系上诉人单方面制作的文书，且被上诉人不予认可，故不予认定；证据3函件上有被上诉人员工罗丰丰、李艳的签名，虽被上诉人称不能确认该签名的真实性，但其未提供相反证据予以证实，故对其真实性予以采信；证据3与证据4能形成证据链，予以采信。本院二审查明，2012年12月29日，上诉人向被上诉人送达《关于要求解决物业用房的函》，要求指挥部迅速提供办公和生活场所并配置空调。2013年5月9日，上诉人向被上诉人送达《通知》，称有几方面事情急需协商解决，要求被上诉人主要负责人前来商议，否则将进行停水停电。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。本院认为，浏阳市红莲寺建设工程指挥部与上诉人签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。浏阳市红莲寺建设工程指挥部系为恢复重建被上诉人即浏阳市红莲寺而设立的临时性机构，不具有独立法人资格，原审判决认定成立后的被上诉人享有和承担浏阳市红莲寺建设工程指挥部合同权利、义务并无不妥。对于上诉人提出的被上诉人存在根本违约，故上诉人有权终止合同的主张，虽上诉人提供证据证明其曾致函被上诉人要求解决问题，但其并未就被上诉人存在严重违约的事实提供充分证据，且被上诉人对该事实不予认可，故对上诉人的该项主张不予支持。原审判决处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5816元，由上诉人浏阳市鑫缘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴波审 判 员 刘英代理审判员 周卓二〇一五年五月十五日书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。