（2015）巴法民初字第02683号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-11-26
案件名称
重庆市龙运物业服务有限公司与王明建,何永物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市巴南区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴法民初字第02683号原告重庆市龙运物业服务有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞江滨路2-33号，组织机构代码68149575-7。法定代表人闫锐，经理。委托代理人梅来辉，男，1958年11月27日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告王明建，男，1966年3月6日出生，汉族，户籍地重庆市涪陵区，现住重庆市巴南区。被告何永，女，1965年5月16日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆市龙运物业服务有限公司（以下简称龙运物业公司）与被告王明建、何永物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员汤华巍独任审判，先后于2015年5月12日依法公开开庭进行了审理。原告龙运物业公司委托代理人梅来辉、被告王明建、何永到庭参加了诉讼。现已审理终结。经审理查明，原告龙运物业公司是依法成立的物业服务企业。原告龙运物业公司于2010年9月28日与和达·阳光家园小区开发商重庆和达房地产有限公司签订了《和达·阳光家园前期物业服务合同》（以下简称第一期物业服务合同），依约入驻位于重庆市巴南区鱼洞街道石子坪282号的和达•阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务期限自2010年10月1日至2012年10月1日，物业服务费标准为住宅每月每平方米1.1元、商业每月每平方米1.5元。被告王明建、何永系和达·阳光家园小区X幢X-X号房屋的业主，房屋建筑面积为88.4平方米，业主手册约定物业服务费于每月10日前支付当月物业服务费。合同履行过程中，原告龙运物业公司依约定向被告王明建、何永提供了物业管理服务。被告王明建、何永自2011年8月1日起未支付物业服务费用。第一期物业服务合同到期后，双方于2012年9月27日签订了《和达·阳光家园前期物业服务合同》（以下简称第二期物业服务合同），约定原告龙运物业公司继续为和达·阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务期限自2012年10月1日至2015年10月1日，合同约定的权利与义务与双方于2010年9月28日签订的合同一致。按两份《和达·阳光家园前期物业服务合同》约定标准计算，被告王明建、何永自2011年8月1日至2014年12月31日应支付物业服务费为3986.84元（88.4平方米×1.1元／平方米／月×41月）。经催收未果，原告龙运物业公司遂诉请要求被告王明建、何永连带支付自2011年8月1日至2014年12月31日的物业服务费3985.2元、公摊费205元。审理中，原告龙运物业公司坚持其诉讼请求，被告王明建、何永对拖欠物业服务费金额无异议，但认为被告龙运物业公司提供的安保服务、消防设施管理、清洁服务、绿化服务、秩序管理等物业管理服务不符合约定，对业主的合理要求置之不理以及要求以小区公共收益抵扣应付物业服务费用等为由，不同意支付物业服务费用；并提出诉讼时效抗辩，认为原告没有权利追索2013年8月1日前的物业服务费。上述事实，有原、被告的陈述、《和达·阳光家园前期物业服务合同》两份、业主公约、照片等在卷为证，经当庭查证属实，足以认定。本院认为，原告龙运物业公司于2010年9月28日与重庆和达房地产有限公司签订的一期物业服务合同依法成立并合法有效，对原告龙运物业公司及包括二被告在内的和达·阳光家园小区全体业主均具有法律约束力。一期物业服务合同到期后，和达·阳光家园小区尚未成立业主委员会，原告龙运物业公司继续为该小区提供物业管理服务，并于2012年9月27日与重庆和达房地产有限公司签订了二期物业服务合同，《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，一期物业服务合同与二期物业服务合同除服务期限以外的约定均相同，有利于原、被告双方当事人的利益，二期物业服务合同依法成立并合法有效，对原告龙运物业公司及包括三被告在内的和达·阳光家园小区全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照一期物业服务合同及二期物业服务合同的约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告龙运物业公司按照约定提供了物业管理服务，应当收取物业服务费用。二被告并未举示充分证据证明存在应当减收或免收物业服务费的事由，应当承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不成立。二被告拒不支付物业服务费用构成违约，应当承担相应的法律责任。二被告向本院主张时效抗辩，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，和达·阳光家园业主手册约定物业服务费于每月10日前支付当月物业服务费，原告龙运物业公司虽举示了落款日期为2015年1月20日的催收公告的张贴照片，但未提供照片的载体以供核实，其未能举示充分证据证明在其提起本案诉讼以前发生了诉讼时效中止或中断的事由，应当承担举证不能的法律后果。本院于2015年4月14日收到原告龙运物业公司的民事起诉状，在此之前超过两年部分即2013年4月31日以前的物业服务费已经超过诉讼时效。故，对于原告龙运物业公司起诉要求二被告连带支付自2011年8月1日至2014年12月31日的物业服务费3985.2元的诉讼请求，本院予以支持自2013年5月1日至2014年12月31日的物业服务费1944.8元，对于超出部分不予支持。对于公摊费，原告龙运物业公司未举示证据证明其诉请公摊费的计算依据，应当承担举证不能的法律责任，故，对于原告龙运物业公司起诉要求被告支付自2012年3月1日至2014年12月31日公摊费205元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王明建、何永在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市龙运物业服务有限公司自2013年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费1944.8元；二、驳回原告重庆市龙运物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王明建、何永负担（此款已由重庆市龙运物业服务有限公司自愿垫付，被告王明建、何永在给付上述款项时一并迳付原告重庆市龙运物业服务公司）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审判员 汤华巍二〇一五年五月十五日书记员 杨锐睿 来源：百度“”