（2015）定中民三终字第36号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-18
案件名称
霍彦直与甘肃向阳房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案的二审民事判决书
法院
甘肃省定西市中级人民法院
所属地区
甘肃省定西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
霍彦直,甘肃向阳房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）定中民三终字第36号上诉人（原审原告）霍彦直，男，1985年11月15日生。被上诉人（原审被告）甘肃向阳房地产开发有限责任公司（以下简称向阳房地产公司）。法定代表人张得宇。委托代理人彭秋红。上诉人霍彦直因与被上诉人向阳房地产公司商品房预售合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2014）岷民二初字第206号民事判决。向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年6月23日，原告霍彦直与被告向阳房地产公司签订了商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议。合同及补充协议约定，原告霍彦直购买被告向阳房地产公司开发建设的位于岷县××街××商业中心×幢×座×单元××号房屋，建筑面积85平方米，每平米2855.30元，总价款242708元。合同第八条第一项约定，被告应在2013年3月15日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。补充协议第一条第三款第一项约定，买受人在签订合同时一次性付清首付款为总房款的34.08%，即82708元，补充协议第二条第一项约定，如遇买受人未付清房款和违约金，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房时间。补充协议第一条第三款第三项约定，将本协议约定其余房款与银行实际按揭之差额部分或其余款一次性交给出卖人。如逾期，买受人按照每日100元支付出卖人违约金。在履行合同过程中，原告霍彦直于2011年9月26日向被告向阳房地产公司交购房款10000元，2011年10月8日交购房款20179元，2012年2月10日交购房款17612元，2012年5月6日交购房款11742元，2012年6月25日交购房款9000元，合计交首付款68533元，2012年10月29日银行按揭贷款160000元。首付款没有一次性交够34.08%，即82714元，形成违约。2013年11月3日被告向阳房地产公司向原告霍彦直发出预交房通知书，要求其同年12月29日到售楼中心办理交房手续，2014年7月2日原告霍彦直接收了所购房屋，办理了交接手续，现已装修入住。原告霍彦直欠被告向阳房地产公司房款11742元未交，与被告向阳房地产公司达成借款协议，该公司领导同意借给。后原告霍彦直起诉法院要求被告向阳房地产公司承担逾期交房违约金，本院经多次调解未果。另查明，被告向阳房地产公司开发建设的本案标的物至今没有验收，部分基础设施建设没有完成。原审认为，原告霍彦直与被告向阳房地产公司在平等、自愿、协商的基础上签订了商品房买卖合同及补充协议，其内容不违法法律规定，是合法有效的，当事人应自觉履行按合同办事。在履行合同过程中，原告霍彦直未按合同约定一次性交清首付款，至今欠购房款11742元未交，有违约行为。被告向阳房地产公司因房屋未经有关部门验收，按合同第八条第一项约定未验收不能交房，致使没有按期给原告交房。但事后被告向阳房地产公司向原告霍彦直交付了房屋，霍彦直也装修入住了。现原告霍彦直诉讼要求被告向阳房地产公司承担逾期交房违约金，不符合合同第八条的约定，诉讼理由不成立，请求依法不予支持。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告霍彦直的诉讼请求。案件受理费352元，由被告霍彦直负担。宣判后，霍彦直不服，上诉称：一、原判认定事实错误。上诉人所购房屋是支付首付款后，其余房款是在银行办理按揭贷款支付的。上诉人在签订合同时已将首付款付清，不存在未按约定一次性交付首付款的事实。所欠1万元是入住费，不是购房款。被上诉人在交房时与上诉人发生纠纷，被上诉人让上诉人暂不交入住费，待最后与违约金一起计算，算完后打了欠条。一审法院认定上诉人违约错误。按补充协议的约定，首付款为82708元，当时被上诉人在搞促销活动，上诉人在首付款中享受了15000元的教师基金优惠，首付款应为67708元。一审认为不是一次性交清错误。二、一审判决驳回上诉人的诉讼请求不符合法律规定。被上诉人迟延交付一年半。而今却以与政府间的项目开发协议书推卸全部责任。一审法院故意规避法律规定，不引用有利于上诉人的法律规定。请求二审法院查明事实，依法改判。向阳房地产公司服判并答辩：一、上诉人与答辩人签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，答辩人已将房屋交付给上诉人，上诉人收房后仍欠答辩人10000元房款。二、2012年9月10日，因政府拆迁安置工作未做到位，发生群体事件，延误工期8个月，政府还违反与答辩人的约定，将排污及供暖管道未按时铺设到位，致使答辩人无法按时交房。以上情形属补充协议中约定的延期交房的情形。故答辩人逾期交房不构成违约。请上级法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。二审查明，上诉人霍彦直在签订合同时首付款己交清。上诉人参加被上诉人的促销活动，享受15000元的优惠，实际交付房款227708元。2014年7月2日向阳房地产公司在交房时对应交费用进行了结算，因房屋面积比合同约定面积多了3.29㎡，上诉人还应补交房款9393元及办证费用8050元等。因产权证未办下来，上诉人对多出的3.29㎡面积有异议，便给被上诉人打了10000元的欠条，补交了剩余款项。另查明，双方签订的商品房卖买合同第五条约定：商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积据实结算，多退少补。第九条约定：出卖人逾期90日交房的，买受人有权解除合同……。买受要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被上诉人交房时间为2014年7月2日，逾期交房时间应为474天，经计算违约金为21586.72元。补充协议第二条约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以顺延交房时间：1、法律政策变动的限制；2、买受人未付清房款和违约金；3、政府行为（包括政府强制性文件、行政禁令、施工片区停水停电、高考、创卫等）；4、项目施工期间发生中雨或大雨降雨天气；5、政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等非出卖人所能控制的因素；6、遭遇不可抗力。证明上述事实的证据有商品房买卖合同及补充协议、欠条和当事人陈述。二审查明的其他事实及认定事实的证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人霍彦直与被上诉人向阳房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，应受法律保护。上诉人按合同约定已交清了购房款，被上诉人也应按合同约定的时间将验收合格的房屋交付上诉人。被上诉人没有按期交付房屋，构成违约。其辩称不能按期交付房屋是因政府的折迁安置工作没有做到位，引起群体事件，延误了工期。但合同中未约定此种情形属延期交房的情形，故被上诉人不存在免责事由，其仍应按合同约定承担违约责任。被上诉人迟延交付房屋474天，应支付上诉人违约金21586.72元。关于上诉人欠付被上诉人10000元，是否属于被上诉人迟延交付房屋的理由等问题，经审查，该欠款是在交付房屋时才产生的，不属于补充协议中约定的迟延交付房屋的理由，且上诉人在签订合同时已经交清了首付款。原判认定上诉人未一次性交清首付款，仍欠购房款11742元，形成违约，属认定事实错误，上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，原判认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由成立，请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、撤销岷县人民法院（2014）岷民二初字第206号民事判决；二、被上诉人甘肃向阳房地产开发有限责任公司于本判决生效后5日内支付上诉人霍彦直违约金21586.72元。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各352元，均由被上诉人甘肃向阳房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王瑞芳审判员 张亚玲审判员 黄晓红二〇一五年五月十五日书记员 赵雯萱 更多数据：搜索“”来源：