（2014）丰民初字第17345号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2016-08-18

案件名称

北京安慧子皮草时装有限公司诉世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司等房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市丰台区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京安慧子皮革时装有限公司,世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司,北京集美家居市场集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市丰台区人民法院民事判决书（2014）丰民初字第17345号原告北京安慧子皮革时装有限公司，住所地北京市丰台区永外高庄168号大红门服装商贸城七层。法定代表人任爱国，总经理。委托代理人朱颖，天津宇平律师事务所律师。被告世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司，住所地北京市丰台区永外大红门西马场甲14号。法定代表人谢选魏，董事长。委托代理人刘少辉，北京市广渡律师事务所律师。被告北京集美家居市场集团有限公司，住所地北京市丰台区永外大红门西马场甲14号。法定代表人赵建国，总经理。委托代理人刘玲，北京市奥东律师事务所律师。委托代理人唐克进，男，1959年2月16日出生。原告北京安慧子皮革时装有限公司（以下简称安慧子公司）与被告世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司（以下简称世贸天地公司）、被告北京集美家居市场集团有限公司（以下简称集美家居）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩炜担任审判长，会同人民陪审员欧裕法、郭春萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安慧子公司委托代理人朱颖、被告世贸天地公司委托代理人刘少辉、集美家居委托代理人刘玲、唐克进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安慧子公司诉称：第一被告世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司与第二被告北京集美家居市场集团有限公司系房屋租赁合同关系，原告与第一被告世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司同系房屋租赁合同关系（转租）。2012年6月，原告与第一被告口头约定将第二被告北京集美家居市场集团有限公司位于北京市丰台区南四环大红门店六号厅(面积约1500平米)出租给原告经营使用，经第一、第二被告同意后，原告于2012年7月进驻上述六号厅进行装修成为独立门店后即开始经营。2014年3月原告与第一被告达成对上述大红门店六号厅的续租及一并将大红门店七号厅租赁给原告经营的口头约定，原告支付租金500万元。后原告得知第一被告于2014年3月23日与案外人北京顺裕通国际科技发展中心签订《合作协议书》，该协议约定第一被告将上述租赁房屋（即北京市丰台区南四环大红门店七号厅以及七号厅与六号厅之间全部通道）租赁给案外人北京顺裕通国际科技发展中心经营使用。现案外人北京顺裕通国际科技发展中心已于上述租赁房屋中经营至今。原告已于2014年9月12日向北京市丰台区人民法院提起民事诉讼，解除与第一被告之租赁合同并要求被告返还租金，但原告仍有相关装修损失尚未主张赔偿，装修费用及其他相关损失共计600万元。请求判令：第一、二被告连带赔偿原告对位于北京市丰台区南四环大红门店六号厅装修费用及其他相关损失共计600万元。被告世贸天地公司辩称：安慧子公司与我公司确实存在租赁关系，是2012年6月1日至2014年4月25日，店铺面积是1500多平米，租赁价格是5.8平米每天，1元每天每平米管理费，但没有书面协议，也没有确定租赁期限。原告自称进行了装修，但按市场管理规定，应该向市场部请示，作为公司股东任爱国对此情况知情，任爱国是被告股东，他隐瞒不报后果自负，我方对其装修价值不认可。据我公司了解，原告所谓装修财产全是自身原因，自己砸毁的，所有损失应该由原告自己负担。原告自称有过装修，即使有，装修已经很多年，有折旧率。对原告的损失都不认可，如有损失也应该由原告自己承担。2014年3月23日，我公司与北京顺裕通国际科技发展中心签署了关于7号厅的《合作协议书》，该协议合同结尾处明确约定：如北京集美家居市场集团有限公司未书面同意甲乙双方本合作的，本协议不生效。在该协议刚签署暂未生效的情况下，安慧子公司在2014年3月24日股东会上主动提出自己承包六号厅及七号厅，股东会作出了股东决议：第一条、租赁方应每年向我方支付装修补偿费1000万元，计费起始时间为2014年4月26日。第三条、租赁方应在2014年3月24日向我方支付人民币500万用以支付集美的场地租金，另应在2014年4月25日之前垫付我方欠集美的场地租金。基于股东决议之规定，安慧子公司于当日向我公司支付了500万元租金。北京顺裕通国际科技发展中心负责人赵顺招得知安慧子公司租赁七号厅的信息后，感到很不满意，经赵顺招、谢选魏、安慧子公司、盛荣昌四人在安慧子公司安慧子办公室协调沟通：达成安慧子公司只租赁六号厅，七号厅由北京顺宇通国际科技发展中心租赁；但是装修补偿费安慧子公司只负担六号厅400万元，北京顺裕通国际科技发展中心负担七号厅600万元。安慧子公司自租赁六号厅后，积极进行了招商工作，还聘请了保安及管理人员，但因为缺乏管理和组织经验，招商不利，300多个摊位只招了几十个商户，由于我公司及集美均向其催讨租金，但其招商不利，难以为续，故其在2014年8月初，主动撤离了六号厅。综上，安慧子公司在客观上接手了六号厅，还积极的招商、管理，至于招商不利，那完全是自身的原因造成的，这并不能成为拒交租金及装修补偿费的理由和借口。双方虽未签署书面租赁合同，但客观上双方已实际履行了租赁这一事实，但安慧子公司在支付第一笔租金后，再无履行后续付款义务，已严重违反在股东会上的约定和承诺。所以安慧子公司的诉讼请求是不成立的，请法庭依法驳回。被告集美家居辩称：主体不适格，是安慧子和世贸天地签的，与我方无关，双方对合同约定及履行情况我们不知情，我们整租给世贸天地。要求我公司承担连带责任没有法律依据。反诉原告世贸天地公司诉称：2012年6月，反诉人、被反诉人口头约定将北京集美家居市场集团有限公司位于北京市丰台区南四环大红门店六号厅（建筑面积：2646.15平米，使用面积1720平米）出租给被反诉人经营使用。被反诉人自2012年7月1日开始进驻使用至2014年8月份。按该店铺同等地段的租赁价格计算，被反诉人应向反诉人支付至2014年4月25日租金共计6772800元人民币，现仅支付1800000元，尚欠4972800元未支付。请求判令被反诉人支付拖欠的房屋租赁费用4972800元人民币。反诉被告安慧子公司辩称：被答辩人诉称答辩人拖欠房屋租赁费用这一事实纯属虚构，理由如下：被答辩人明确认可答辩人按照约定每年180万元租金已支付完毕，答辩人与被答辩人双方口头约定关于六号厅租金为180万元每年，已全部支付不存在拖欠租金这一事实。二、答辩人于2014年3月24日支付六号厅与七号厅两个厅的租金为500万元，这一事实更进一步验证了被答辩人利用口头约定无其他书面证据可佐证这一情况虚构租金标准这一事实。退一步讲，如果答辩人果真拖欠被答辩人租赁费，为何被答辩人于2014年3月24日为答辩人开出收取七号厅承租和六号厅续租的收据，而不先让答辩人补齐自2012年开始进驻后至2014年两年总额达将近五百万的租金，如果答辩人果真存在拖欠两年租金这一事实，被答辩人为何还同意继续将商铺出租给答辩人，也不以任何其他方式向答辩人追索拖欠的费用，历时两年多后，当答辩人先起诉被答辩人解除租赁合同返还租赁费用的同时才提出反诉？这一事实，请法庭查明具体情况。三、根据被答辩人提出的租赁费用标准，严重失实，在庭审过程中被答辩人也承认答辩人也是被答辩人公司的股东，作为股东来承租的费用标准是照常理不可能高于其他商户的承租费用标准的。关于其他商户的承租费用标准，答辩人已经作为证据提交，结合参考与被答辩人签订租赁协议的其他商户的租赁费用标准更进一步表明被答辩人提出的租赁费虚假失实。综上，答辩人认为，被答辩人提出对答辩人的反诉请求纯属虚构，为逃避解除合同返还租金的义务，虚构事实欲给答辩人造成严重损失，请法院驳回被答辩人的反诉请求。经审理查明：2012年1月16日，北京集美家居市场集团有限公司（甲方，出租方，以下简称集美家居）与世贸天地公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：世贸天地公司将北京市丰台区永外大红门西马场甲14号集美家居六号厅整楼共计三层，一层13530.64㎡、二层13530.64㎡，三层13530.64㎡出租给世贸天地公司；租赁期限自2012年5月26日至2022年5月25日止；租赁费用计算标准2.3元/天/平米，总计为2839743.07元、月，34076916.84元/年。本合同租金从本合同生效之日起，每三年为一个基数递增一次，每次递增增幅为上个三年期年租金的3%。2012年9月11日，北京集美家居市场集团有限公司（甲方，出租方，以下简称集美家居）与世贸天地公司（乙方，承租方）签订就前述租赁合同签订《补充协议》，约定：甲方承租甲方七号厅，租赁范围集美家居七号厅整楼共计三层，一层10468㎡、二层10468㎡，三层10468㎡，共计31404㎡。前述面积为房屋建筑面积（以双方确认的实际测量面积为准）；租赁费用计算标准为2.3元/天/㎡，总计为2166876元/月，即年租金26002512元。递增时间与主合同相同。2012年7月23日始计租。租赁期限等等其他所有约定事项与主合同相同。同年，世贸天地公司与安慧子公司（法定代表人为任爱国）达成口头协议，约定由安慧子公司向世贸天地公司承租集美家居六号厅。后安慧子公司即在该处实际经营。2014年3月24日，包括任爱国在内的世贸天地公司股东开会通过如下内容的《股东决议》：经公司全体股东讨论一致决定，我公司决定将集美六至七号厅整体承包给乙方（某公司）做出相关决议如下：一、乙方每年向我方支付装修补偿费：人民币壹仟万元整，计费起始时间为2014年4月26日；二、2014年4月25日之前公司的债务归属我方，自2014年4月26日起产生的一切费用由乙方承担；三、2014年3月24日乙方向我方支付人民币伍佰万元整用于支付集美的场地租金，乙方于2014年4月25日之前垫付我方欠集美的场地租金（截止至2014年4月25日）；四、乙方于2014年7月1日向我方支付第一笔补偿款：人民币壹仟万元整；从2015年起，乙方向我方支付补偿款的时间为每年的7月1日起至7月10日止。双方均认可乙方系指任爱国个人。同日，任爱国依约给付世贸天地公司租金500万元，租金收据备注注明此款为六号厅、七号厅租金。世贸天地公司主张：500万的真实性认可，证明目的不认可，确实是租金，但是是6号厅的租金，不是7号厅，交租金后，安慧子公司、我方法定代表人、股东盛建英、第三方顺裕通公司负责人赵顺招，在安慧子办公室达成口头协议，在2014.3.23我方与顺裕通达成了一个协议，在此情况下，原告作为我公司股东，他急着跟我们签协议，在第二天，他表示想承租6、7号厅，顺裕通公司负责人得知这个情况后认为安慧子公司是挖墙脚，就找到刚才那几方达成口头协议，安慧子公司放弃7号厅承租权，四方约定本来由安慧子公司承担两个厅装修补偿费1000万，改为顺裕通缴纳600万，安慧子公司缴纳400万。世贸天地因此申请其法定代表人之妻弟、股东盛荣昌出庭作证，其述称：2014年3月23日，有关世贸天地6、7号厅，世贸天地跟赵顺招谈，但没定下来，24号安慧子公司要承包6、7号厅，每年交装修补偿款1000万，股东同意了，然后交了500万租金，写的是6、7号厅租金，25号赵顺招知道这事后给安慧子公司打电话，赵顺招不同意由安慧子公司承包，26号经过协商，我、安慧子公司、赵顺招、谢选魏在安慧子公司办公室，达成口头协议，安慧子公司放弃7号厅，装修补偿费安慧子公司承担400万，赵顺招承担600万。安慧子公司主张证人与世贸天地公司有利害关系、不应采信其证言。2014年3月29日，世贸天地公司（甲方）与北京顺裕通国际发展中心（乙方，以下简称顺裕通中心）签署《合作协议书》，约定：甲方将7号厅一、二、三层全部房屋与乙方合作经营窗帘、布艺及配套商品使用；合作期限八年，自2014年4月25日起至2022年5月25日止；本协议书......，自双方签订后，并经集美家居书面同意甲乙双方合作之日起生效。如集美家居未书面同意甲乙双方本合作的，本协议不生效，乙方有权不向支付任何费用（原文如此），甲方可暂不允许乙方进场，双方的损失自负。该协议书最后一页内容为：附件：一、甲方与集美家居于2012年1月16日签订的《房屋租赁合同》及7号厅补充协议。二、集美家居同意甲乙双方合作的函件。同日，双方并签订《补充协议》，约定：乙方每年在原合作协议书的基础上另行向甲方支付七号厅建筑及装修补偿费用人民币壹佰万元整。世贸天地公司还提交落款时间为2014年3月23日其向集美家居发出的如下《申请函》：我公司承租的贵公司该市场7号厅经营场地，原用于经营服装早市，现因我公司经营模式急需调整，经我公司股东会决议，根据贵我公司《租赁合同》将7号厅经营场地与顺裕通中心合作用于经营窗帘、布艺用途使用，望予以同意并特此函告。集美家居市场部在该函签章，但未签时间。安慧子公司认可《合作协议书》的真实性，但不认可其为附条件生效，亦不认可《补充协议》及《申请函》之真实性。2014年8月12日，集美家居（甲方，出租方）与世贸天地公司（乙方）签订《合同变更协议书》，约定：因乙方原因，不能持续经营、不能继续履行租赁六号厅的《房屋租赁合同》，经双方友好协商，确定于2014年6月30日终止履行该原合同协议。双方一致认可安慧子公司已交纳租金180万元。在本案审理中，经本院释明，安慧子公司明确表示不申请对装修价值进行司法鉴定。上述事实有《房屋租赁合同》及《补充协议》、《股东决议》、《合作协议书》、《申请函》、《补充协议》、《合同变更协议书》、《汇款凭证》、《收据》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己的主张负有举证义务，否则要承担不利后果。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。按照双方陈述，双方口头约定之房屋租赁协议并未约定装修费用分担及租期，属于无固定期合同，且该合同已于2014年4月25日终止。原告之法定代表人虽然又与被告就涉案房屋达成新的租赁合同合意，但此事实并不代表原告自身因此理所当然成为新的租赁合同当事人。原告亦当庭明确新租赁合同的承租人为其法定代表人任爱国个人。故，即使原告关于被告违反后一租赁合同的主张成立，其也并不可能就此取得要求被告承担包括赔偿损失在内的违约责任之权利。何况，原告主张装修损失，应就对方同意其装修、双方对装修折价问题的约定、装修残留价值等事实举证证明，其虽提交装修合同、设计合同、货物买卖合同、送货单等书证作为证据，但未能证明被告应对其装修损失承担民事责任，也未能证明装修残留价值，主张集美家居承担责任更缺乏依据，其诉讼请求证据不足，无事实及法律依据，本院不予支持。反诉原告对其主张之拖欠租赁费未举证证明，其反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回北京安慧子皮草时装有限公司诉讼请求；二、驳回世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司反诉请求。本诉案件受理费53800元，由世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费23291元，由世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韩　炜人民陪审员　　欧裕法人民陪审员　　郭春萍二〇一五年五月十五日书　记　员　　高　畅百度搜索“”