（2015）沪一中民二（民）终字第648号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
李伟育诉上海来伊份食品连锁经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李伟育,上海来伊份食品连锁经营有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第648号上诉人（原审被告、反诉原告）李伟育。委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人王家德，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海来伊份食品连锁经营有限公司上诉人李伟育因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日受理后依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人李伟育及其委托代理人贾润峄，被上诉人上海来伊份食品连锁经营有限公司（以下简称来伊份公司）的委托代理人李彩娥、周伟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年10月8日，来伊份公司、李伟育签订《房屋租赁合同》一份，约定李伟育将上海市乌鲁木齐中路＊＊＊号-3门面房出租给来伊份公司，租赁期限自2012年10月21日起至2015年10月20日止；每月租金人民币（下同）11，500元；来伊份公司支付李伟育履约保证金8，000元；若李伟育无正当理由解除合同或因李伟育原因导致来伊份公司解除合同的，李伟育应当赔偿来伊份公司装修损失50，000元；来伊份公司在租赁期内从事违法犯罪活动的，李伟育有权解除合同。合同履行中，2013年8月，来伊份公司去上海市徐汇区副食品有限公司（以下简称＊＊＊公司）处，欲跳过李伟育直接与其建立租赁关系，＊＊＊公司发现来伊份公司所持的＊＊＊公司与案外人上海＊＊＊物业管理有限公司及李伟育的三方“协议书”中＊＊＊公司的印章系伪造的。后＊＊＊公司将此事通知李伟育并表示租赁期满不再续约，李伟育因此与来伊份公司交涉，并于8月8日锁住店门。后来伊份公司虽自行打开店门，但由于断电来伊份公司无法继续经营，之后来伊份公司于8月27日搬离系争房屋。2013年9月25日，李伟育发函给来伊份公司，称因来伊份公司伪造双方协议书，违反合同约定，李伟育立刻解除与来伊份公司的租赁合同。其时，来伊份公司的租金已支付到2013年10月20日。2014年2月8日，来伊份公司起诉要求确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2013年8月27日解除，李伟育应返还来伊份公司租金20，416.44元、履约保证金8，000元及逾期退还的利息623.50元，李伟育应按照合同约定赔偿来伊份公司装修损失50，000元。李伟育则提起反诉，要求确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2013年9月25日解除，来伊份公司应支付损失50，000元。另经查，系争房屋的权利人为案外人上海＊＊＊（集团）股份有限公司，其下属的海湾分公司将系争房屋出租给了案外人＊＊＊公司。后＊＊＊公司将系争房屋转租给了案外人上海＊＊＊通讯有限公司（以下简称＊＊＊公司）。李伟育系＊＊＊公司的股东及法定代表人。诉讼中，＊＊＊公司对李伟育以个人名义将系争房屋转租给来伊份公司表示认可。审理中，来伊份公司称其所持的三方“协议书”是李伟育提供给来伊份公司的，李伟育则予以否认，对此来伊份公司未能举证。来伊份公司称其于2013年10月11日发出解约函，李伟育表示未收到，来伊份公司未提供解约函的送达凭证。原审认为，来伊份公司、李伟育之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均有约束力；现来伊份公司起诉要求解除双方所签订《房屋租赁合同》，李伟育亦反诉要求解除合同，故双方对解除《房屋租赁合同》均无异议，法院予以确认；履约过程中，来伊份公司持盖有假印章的三方协议书去＊＊＊公司处，欲跳过李伟育直接与＊＊＊公司建立租赁关系的行为显属不当，但李伟育据此认定来伊份公司违反了《房屋租赁合同》中“乙方（即来伊份公司）责任”的相应条款，依据不足；来伊份公司的不当行为有违诚信原则，且系双方纠纷发生的起因，而其后李伟育所采取的锁门、断电等过激行为亦违反了合同约定，因此对纠纷的产生、发展以致解除，双方均有过错，应各自承担相应的责任，现来伊份公司要求李伟育赔偿装修损失50，000元，李伟育反诉要求来伊份公司赔偿损失50，000元，法院均不予支持；由于李伟育锁门、断电行为造成来伊份公司无法经营，来伊份公司要求李伟育返还从2013年8月28日起已支付但未使用的履约保证金，并无不当，可予准许；但来伊份公司要求李伟育支付上述款项的利息，没有合同依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十条的规定，于二〇一五年一月二十日作出判决：一、解除上海来伊份食品连锁经营有限公司与李伟育于2012年10月8日所签订的《房屋租赁合同》；二、李伟育应于判决书生效后十日内返还上海来伊份食品连锁经营有限公司履约保证金8，000元和已付未使用的租金20，416.44元；三、上海来伊份食品连锁经营有限公司其余的诉讼请求不予支持；四、李伟育其余的反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，840元，由上海来伊份食品连锁经营有限公司负担1，250元，李伟育负担590元；反诉案件受理费565元，由上海来伊份食品连锁经营有限公司负担40元，李伟育负担525元。判决后，李伟育不服，上诉于本院，诉称：来伊份公司有违诚信，欲与＊＊＊公司直接建立租赁关系，属于根本违约，因此李伟育有权解除合同。合同解除后，来伊份公司继续占有房屋至2013年12月10日，应当承担相应的使用费，并且赔偿李伟育房屋空置损失。要求二审法院撤销原判，改判支持李伟育的原审反诉请求。被上诉人来伊份公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：李伟育与来伊份公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，对当事人均有约束力。现双方对合同的解除均无异议，但对解除的原因及日期，上诉人李伟育认为系来伊份公司违约在前，其有权解除合同。本院认为，根据本案查明的事实，来伊份的行为有违诚信，但并非违反双方的合同约定内容，李伟育解除合同的主张缺乏法律依据。纵观李伟育所采取的锁门、断电等行为，显然违反了出租人义务，原审法院认定租赁合同的解除双方均有责任，应各自承担相应的责任，符合客观事实，对于解除合同的后果处理得当，本院予以认可。李伟育主张来伊份公司单方违约，证据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人李伟育的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币565元，由上诉人李伟育负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年五月十五日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”