（2014）东民（商）初字第14349号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-12-04

案件名称

中财长信投资有限公司与中国东方资产管理公司北京办事处拍卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中财长信投资有限公司,中国东方资产管理公司北京办事处

案由

拍卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2014）东民（商）初字第14349号原告中财长信投资有限公司，住所地北京市西城区月坛北街2号1幢A1606房间。法定代表人郝子胜，董事长。委托代理人蔡京京，男，1982年4月21日出生，中财长信投资有限公司员工。委托代理人宋成军，北京市盈科律师事务所律师。被告中国东方资产管理公司北京办事处，住所地北京市东城区崇外大街44号大康大厦1-4层。负责人李娟，总经理。委托代理人向光慧，北京市尚荣信律师事务所律师。原告中财长信投资有限公司与被告中国东方资产管理公司北京办事处拍卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成由法官范三雪、张劼及人民陪审员王政参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡京京、宋成军，被告的委托代理人向光慧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年6月20日，被告以公开拍卖方式将位于北京市昌平区北七家镇蓬莱苑12套别墅（其中2套办理了房屋所有权证，10套未办理房屋所有权证）及4家公司的债权卖给原告，原告依约向被告支付拍卖价款25160000元，支付拍卖佣金377400元。后因被告未履行协助原告办理上述房屋的产权登记及过户手续，原告曾于2013年7月诉请被告履行协助义务，在该案审理中原告得知上述房产中的10套别墅早在1996年6月26日就已经登记在案外人北京北亚工业科技开发集团（下称北亚科技）名下，被告对10套别墅既无所有权，也无处分权，致使原告无法取得10套别墅所有权，不能实现合同目的。被告于2014年3月将涉案的H4、H9别墅过户给原告，原告支付过户契税75024元。2014年6月后，原告对H4、H9别墅进行了装修，共花费装修费336037元。2010年，原告还为清收拍卖资产包中的债权支付了律师费281246元。故起诉要求解除原、被告的拍卖合同；要求被告返还拍卖价款25160000元；要求被告赔偿自2008年9月1日至实际付清拍卖价款日的同期银行贷款利息损失；要求被告返还拍卖佣金损失377400元；要求被告赔偿H4、H9别墅过户契税损失75024元；要求被告赔偿原告H4、H9房屋装修费损失336037元；要求被告赔偿原告律师费281246元。被告辩称，被告以拍卖方式处理不良资产是符合相关法律法规规定的、程序合法合规。本案涉案房屋都是不良资产，被告是通过合法手段取得涉案10套别墅的权利，享有以物抵债的合同关系。北亚科技虽为房屋初始登记人，但其代表昌平县北七家乡工业企业总公司（又称北京市昌平县北七家镇工业企业总公司，下称北七家公司），北七家公司以自己的名义申请了房屋的登记，只是落户落在了北七家公司的全资子公司北亚科技名下，这个现状原告在购买资产包的时候已经知晓。即使有北亚科技的登记，根据相关资料显示已经被确认为无效的登记，现北京蓬莱物业开发中心（下称蓬莱物业，2008年4月更名为北京蓬莱房地产开发中心）已成为涉案房屋的所有权人，可以办理相关转让产权登记。因不良资产包的转让不能等同于一般民事行为的转让，应是风险与利益的共同承受，原告是在全面评估资产状况和风险的情况下才决定购买的，原告应自行承担回收的成本及时间风险。原告作为专业的投资公司，亦应对投资具有风险判断，现原告已经获得了2套别墅的收益，购买资产包的合同目的已经实现，不能要求解除合同，且原告已经对资产包进行了重新组合进行了处置，原告要求解除合同亦不具备实际的可操作性。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年6月11日，被告与北京盛世嘉国际拍卖有限公司（下称拍卖公司）签订2份委托拍卖协议，其中1份协议约定：被告委托拍卖公司对本协议项下的资产进行拍卖，拍卖标的为北京昌平区北七家镇蓬莱苑社区中的A8、A10、A11、A21、A22、A23、A24、A25、A26、A27、H4、H9，共计12套别墅。拍卖公司应明确告知竞买人对拍卖标的以现状一次性整体出让，由竞买人负责办理房产过户手续，缴纳房产过户所需的一切税费，被告只协助配合相关工作及提供有关资料；拍卖公司应在2008年6月20日以前在北京举行拍卖会，对该拍卖标的进行拍卖；拍卖标的来源为抵债；被告已将本合同项下拍卖标的已知瑕疵如实向拍卖公司做出说明；拍卖成交后，拍卖公司协助被告与买受人办理产权登记、变更、过户手续，但被告不承诺买受人必须或肯定完成上述手续的办理，有关办理过程及最终结果由买受人自行承担。另1份合同约定拍卖标的为建行可疑类债权资产，资产为4家公司的7笔债权，共计55248477.73元。拍卖公司应在2008年6月20日以前在北京举行拍卖会，对该拍卖标的进行拍卖；拍卖标的的来源为执行和解协议；被告已将本合同项下拍卖标的已知瑕疵如实向拍卖公司做出说明。2008年6月18日，原告作为竞买人与拍卖公司签署拍卖规则，约定：本规则由拍卖公司根据《中华人民共和国拍卖法》及委托方要求制定，本次拍卖会拍卖标的为债权资产包（包括北京市美华悟得信息产业公司、北京市新北成实业开发公司、北京执信商贸物资公司、北京华塑工业有限责任公司债权以及北京昌平区北七家镇蓬莱苑社区中的A8、A10、A11、A21、A22、A23、A24、A25、A26、A27、H4、H9，共计12套别墅房产的相关权益）。本次拍卖以拍卖标的现状为准，本公司所提供的拍卖资料，仅供竞买者参考，竞买者应慎重考察标的实际情况，认真了解标的物现状，做到拍后无悔。未咨询或对标的物不了解而参加竞拍者责任自负。拍卖成交且买受人支付全部成交价款及拍卖佣金后，拍卖公司负责协助委托人与买受人办理产权登记、变更、过户手续，但不承诺买受人必须或肯定完成上述手续的办理，有关办理过程及最终结果由买受人自行承担，其间涉及的一切费用由买受人自行缴纳。2008年6月20日拍卖会如期举行。同日，原告与拍卖公司签署拍卖成交确认书，拍品名称为债权资产包，成交总价为25160000元。拍卖成交后，原告作为债权受让人向北京华塑工业有限责任公司提起借款合同纠纷诉讼。2010年9月26日及10月11日，北京市顺义区人民法院发还原告案款2343723元。2013年7月24日，原告起诉要求被告协助办理蓬莱苑别墅H4、H9的产权登记。经法院调解，被告同意协助原告办理蓬莱苑别墅H4、H9的权属转移登记手续。原告取得该2套别墅的房屋所有权后对别墅进行了装修。2014年11月6日，原告给被告发送解除拍卖合同通知书，内容为：因2013年发现10套别墅早在1996年已经登记在北亚科技名下，被告对10套别墅既无所有权，也无处分权，致使原告无法取得10套别墅的产权，不能实现合同目的。现通知被告，原告依法解除与被告的拍卖合同。同年11月17日，被告收到了原告发送的解除拍卖合同通知书。另查，蓬莱苑项目（亦称蓬莱新村项目）于1994年经相关部门批准建设，建设单位、用地单位、土地使用者均为北七家公司，由北七家公司（乙方）与海南深海投资股份有限公司（甲方）合作开发，双方签订的合同约定：乙方须在北七家开发区内的蓬莱新村别墅区用地范围内向甲方提供10亩别墅用地，由甲方自行设计、开发，并享有该宗土地70年使用权的国有土地使用证、转让权或经营权；乙方须无条件的为甲方提供在该宗土地的开发建设和经营中的一切协调服务，确保甲方开发建设和经营的顺利进行。1995年12月30日，海南深海投资股份有限公司的分支机构北京深海金汇物资公司在上述用地上建造的10套别墅通过了工程质量的竣工核定。1996年6月26日，蓬莱苑19套别墅（含涉案10套别墅，但别墅编号与前述编号不同）的房屋所有权证登记在北七家公司投资的北亚科技名下，所有权性质为集体产。1998年10月20日，北京市城市规划管理局以蓬莱新村工程是以旧村改造名义，实为进行商品房开发，已构成违法建设为由，对北七家公司投资的蓬莱物业处以罚款。后蓬莱新村项目的建设用地规划许可证、国有土地使用者均变更为蓬莱物业。再查，2000年9月26日，北京深海金汇物资公司与中国机床总公司签订协议书，约定：因北京深海金汇物资公司尚欠中国机床总公司18310000元，同意以其拥有所有权的坐落于北京昌平北七家镇蓬莱苑10套别墅和1栋公馆抵偿债务。同年12月20日，中国东方资产管理公司与中国机床总公司签订以物抵债协议，约定中国机床总公司用北京昌平北七家镇蓬莱苑10套别墅和1栋公馆抵偿中国机床总公司尚欠中国银行的借款。2002年8月9日，中国东方资产管理公司与蓬莱物业签订协议书，约定蓬莱物业以蓬莱苑H4、H9权证齐全的2套别墅置换中国东方资产管理公司对抵债物蓬莱苑东门北侧公馆（在建工程）所享有的财产权益；蓬莱物业负责为中国东方资产管理公司办理抵债的蓬莱苑10套别墅的产权手续。2004年9月29日、10月27日，蓬莱苑H4、H9两套别墅的产权登记在被告名下。2006年3月20日，北京市产权交易所公开发布产权信息，其中包括北京昌平区12套别墅整体转让信息，内容为：2000年12月20日，债务人与债权人签署以物抵债协议，将别墅12套转让给债权人，目前仅有2套办理了房屋所有权证，其余10套别墅尚未办理房屋所有权证，但取得了房屋土地测绘技术报告书的测绘结果，土地性质为出让，使用期限为2072年2月10日止。2008年5月1日，北京龙泰房地产评估有限责任公司给中国东方资产管理公司出具房地产估价报告，12套别墅的评估总价为17748700元，评估报告认为：12套别墅仅有2套有房屋所有权证，其余10套没有产权证，若要在公开市场交易，10套别墅必须先在房屋权属部门办理产权证明，但由于房屋权属状况并不完善，通过拍卖以后，新的买受人办理房屋所有权证也存在一定的难度。上述事实，有原告提供的委托拍卖协议书、拍卖成交确认书、房屋所有权登记档案、房屋税收缴款书、判决书、执行回款进账单、解除合同通知书及快递查询单、房地产估价报告；被告提供的北七家公司与海南深海投资股份有限公司合作合同、竣工核定证书、北京深海金汇物资公司与中国机床总公司的协议书、以物抵债协议、房屋所有权登记档案、房屋所有权证、北京市城市规划管理局行政处罚决定书、债权资产包专场拍卖会拍卖规则、民事调解书、北京市产权交易所公开发布的产权信息、企业信息及原告与被告当庭陈述在案佐证。本院认为，本案原告与被告虽未直接签订书面合同，但原告通过拍卖竞买的方式取得了被告拍卖的债权资产包，由此原告与被告已形成了事实上的拍卖合同，该合同未违反相关法律规定，且是双方当事人的真实意思表示，应为有效。因本案所涉的拍卖合同属金融资产管理公司处置银行的不良金融债权，不能完全等同于一般民事主体之间的拍卖行为，具有高风险、高收益，与等价交换的市场规律有较为明显区别。原告竞买取得的债权资产包因属不良资产，还需原告通过自身操作、依法主张权利才有可能实现资产权益。原告竞买取得债权资产包后，已收回了部分债权，并取得了2套别墅的所有权，已经实现了一定的财产权益，但能否实现原告竞买债权资产包时预期的目的亦存在不确定的风险。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。因蓬莱苑项目的建设单位、用地单位、土地使用者原均为北七家公司，10套别墅建成后，房屋所有权登记在北七家公司投资成立的北亚科技名下，该登记属开发商的产权登记，取得此产权后，才能办理购房人的房屋所有权证书。针对原告在参与拍卖时获取的“有2套别墅办理了房屋所有权证”的信息，“10套别墅尚未办理房屋所有权证”的信息应为尚未办理购房人的房屋所有权证。故被告在委托拍卖时并未就10套别墅提供虚假信息，原告在参加拍卖时获取的10套别墅信息确系10套别墅的现状。因原告与拍卖公司签署的拍卖规则约定，本次拍卖以债权资产包的现状为准，原告应慎重考察标的实际情况，认真了解标的物现状，未咨询或对标的物不了解而参加竞拍者责任自负，故原告在竞买债权资产包时应按拍卖规则的约定，充分了解债权资产包的现状。原告在10套别墅的房屋所有权登记在北亚科技名下、并明知新的买受人办理房屋所有权证存在一定的难度的情况下自愿参加了拍卖并竞买成功，故由此引起的法律后果原告应自行承担。即使如原告所述2013年7月才得知10套别墅早已登记在北亚科技名下，原告亦应按拍卖规则的约定自负未咨询或对标的物不了解而参加竞拍的责任。且委托拍卖协议与拍卖规则均约定，被告与拍卖公司不承诺原告必须或肯定完成产权登记、变更、过户手续的办理，有关办理过程及最终结果由原告自行承担。被告虽未取得10套别墅的房屋所有权证，但现有证据能够证明被告通过以物抵债的方式取得了10套别墅的所有权和处分权，故原告所述被告对10套别墅既无所有权，也无处分权，与现有证据不符，本院不予采信。依据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，及当事人一方迟延履行债务或者其它违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原告现虽以不能实现合同目的为由要求解除合同，并给被告发送了解除拍卖合同通知书，但因拍卖合同在履行过程中，并未出现不可抗力的事由，被告亦不存在违约行为，因此原告并不享有法定解除拍卖合同的权利。故原告要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告给被告发送的解除合同的通知，亦不符合法律规定，应为无效。因拍卖合同尚未解除，故对原告的其它诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告中财长信投资有限公司的诉讼请求。案件受理费十七万二千九百四十九元，由原告中财长信投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　范三雪代理审判员　　张　劼人民陪审员　　王　政二〇一五年五月十五日书　记　员　　黄莹荧来源：百度“”