（2015）沪一中民二（民）终字第818号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
赵勇诉上海市松江区泖港镇农业服务中心等租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵勇,上海市松江区泖港镇农业服务中心,上海恒尚源农业种植专业合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第818号上诉人（原审被告、反诉原告）赵勇。委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，上海龙元律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市松江区泖港镇农业服务中心。法定代表人＊＊＊，主任。委托代理人阮丙弟，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海恒尚源农业种植专业合作社。法定代表人＊＊＊，理事长。委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。上诉人赵勇因租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年12月30日，上海市松江区泖港镇农业服务中心（以下简称“泖港农业中心”）、上海恒尚源农业种植专业合作社（以下简称“恒尚源合作社”）签订《设施大棚及土地租赁合同》，约定由恒尚源合作社向泖港农业中心承租位于泖港镇XX蔬菜基地面积为28.15亩的土地（以下简称系争土地），其中连栋大棚6.8亩，标准大棚15.8亩，露地5.55亩，土地用途为种植经济果树或季节性蔬菜。租赁形式为恒尚源合作社自身经营，不得全部或部分转包、转租给任何第三人。租期为两年，从2012年1月1日至2013年12月31日止，到期时在同等条件下，恒尚源合作社优先续租。租金及交付方式为：1、每年连栋大棚加土地人民币（以下币种同）2，100元／亩，标准大棚1，500元／亩，露地600元／亩，恒尚源合作社支付租金后，不再向泖港农业中心支付其他摊派费用，上述费用总计41，310元／年；2、租金先付后用，一年一付，签订合同时一次性付清第一年的年租金，2012年12月31日一次性付清第二年的年租金。恒尚源合作社按照合同约定的用途和期限，经营所租赁的土地，不得随意改变土地的使用性质、不得私自改装固定设施及改变土地结构、不得种植西甜瓜或其他固定性经济作物。不得搭建建筑物或棚舍，在合同履行期间，按时缴纳合同约定的租金及水、电费。水、电费按时结算。合同履行期内如有违约，违约方应按二年租赁总额的30%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。合同第九条特别约定：恒尚源合作社的送达地址为：XX蔬菜基地（X杰），泖港农业中心任何书面通知寄至恒尚源合作社送达地址，均视为已收到。合同另对其他事宜进行了约定。2013年12月26日，泖港农业中心发出《通知》一份，载明的被通知方为恒尚源合作社，内容为：贵单位在2011年12月30日与泖港农业中心签订的关于XX蔬菜基地设施大棚及土地租赁合同至2013年12月31日到期，因所在地的设施大棚及土地政府另有规划利用，决定不再与贵单位续约，务必请贵单位于2014年1月5日之前妥善解决租赁地上物的清理工作并将大棚等设施按当时交付时的设施情况归还泖港农业中心，如逾期不执行，自行承担一切后果。该通知的落款单位有三家：泖港农业中心、X港发展公司、X港管理公司。审理中，泖港农业中心称，该通知只发了一份，发送对象为赵勇，另用手机拍照后通过微信发给了恒尚源合作社。审理中，泖港农业中心和恒尚源合作社确认，2011年1月1日至2012年12月31日期间的土地租赁费82，620元，恒尚源合作社已向泖港农业中心付清。2013年1月1日，恒尚源合作社、赵勇签订《转让协议》，内容如下：经双方友好协商，就恒尚源合作社经营的松江泖港桃园基地转让给赵勇经营，具体协议为：1、恒尚源合作社与泖港农业中心签订的租地合同于2013年起转至赵勇名下经营；2、赵勇在2011年、2012年经营期间所欠的土地租金累计为47，000元；3、恒尚源合作社原土地种植的农作物和园区内一切物品及地上所有作物归赵勇所有，转让费为150，000元；4、恒尚源合作社脱离该基地管理，赵勇一切经营活动、经济纠纷均与恒尚源合作社无关；5、赵勇欠恒尚源合作社累计197，000元，2014年12月底前还清（其中2013年付50，000元）。该转让协议甲方落款处有恒尚源合作社的签章以及X杰的签字，乙方落款处有“赵勇”的签字。审理中，恒尚源合作社、赵勇对该份转让协议的真实性均不持异议，但恒尚源合作社认为该份协议并非双方真实意思表示，而是对赵勇申办合作社所需书面登记材料提供的帮助，并非实际发生转让，系争土地的租赁经营权一直属于恒尚源合作社。对此，赵勇反驳称，该转让协议真实合法有效，其才是系争土地的经营权人。而泖港农业中心称对该转让协议的签订并不知情，其是在2014年年初的诉讼中才获悉的。审理中，赵勇提交一份《终止设施大棚及土地租赁合同协议书》原件，载明：1、泖港农业中心（甲方）与恒尚源合作社于2011年12月30日签订的《设施大棚及土地租赁合同》，现因恒尚源合作社作物资产转让而无法继续履行该合同，因恒尚源合作社提出，经双方协商同意，该合同于2013年5月15日予以终止。2、协议一式两份，由双方签字盖章后生效。该原件甲方落款处有泖港农业中心的签章及法定代表人的签字，乙方落款处有恒尚源合作社的签章和X杰的签字，落款日期为2013年5月15日。审理中，泖港农业中心对该份协议书上其盖章的真实性予以认可，但恒尚源合作社称，该份协议书上的X杰个人签名属实，但恒尚源合作社的公章系赵勇私刻，并称X杰无权利代表恒尚源合作社，故对该份协议书真实性不予认可。审理中，恒尚源合作社还提交一份落款时间为2013年6月1日的《转让协议》，该协议载明，甲方即恒尚源合作社与乙方即赵勇经友好协商达成如下协议：1、恒尚源合作社与泖港农业中心签订的租地合同于2013年起转至赵勇名下经营。2、赵勇在2011年、2012年经营期间所欠的土地租金累计为47，000元。3、恒尚源合作社园区内一切物品及零地上所有作物归赵勇所有。转让费为250，000元。4、连栋大棚—沿线（连栋大棚二个、八型棚4个）桃树产权归双方所有，赵勇负责管理和采收，收入归赵勇所有。如恒尚源合作社园林绿化需要，赵勇应及时提供，恒尚源合作社支付人工费等开支。如遇土地被征用，双方各得50%补偿款。5、恒尚源合作社脱离该基地管理，赵勇一切经营活动、经济纠纷均与恒尚源合作社无关。6、赵勇欠恒尚源合作社累计297，000元，于2014年12月底前还清。该协议甲方落款处有X杰的签名，乙方落款处有赵勇的签字。审理中，恒尚源合作社、赵勇对该份协议书的真实性表示确认，但恒尚源合作社称，X杰虽是其员工，但无权代表恒尚源合作社对外签订该协议，故对该份转让协议不予认可，并称X杰和赵勇曾是很好的朋友，X杰签署该份协议仍然只是为了帮助赵勇申办合作社之需，为了证明该目的，恒尚源合作社还提交了一份《承诺书》和上海X恒农业合作社的工商登记资料。承诺书载明：“兹有X泽合作社与黄桥村于2013年5月27日签订的《土地租赁协议》仅用于本合作社办理工商注册手续之用，本社工商注册完成，获得批复之日，此《土地租赁协议》自动作废”。另上述工商登记资料显示上海X恒农业合作社于2013年6月7日成立。对上述情况，赵勇称，2013年6月1日的这份转让协议，系在X杰强迫下所签，并非其本意，为此其与X杰还发生了争吵但未留下书面证据。事后其已将该协议撕毁，且恒尚源合作社对该协议内容亦未追认，故恒尚源合作社、赵勇之间真实的转让协议仍应为2013年1月1日签订的那份。恒尚源合作社又提交一份《补协议》，载明：“现将连栋棚1栋、八型棚2栋，补偿款项归上海恒尚源所有（同6月1日协议同时生效）”，上述内容下方有“赵勇”的签名及日期“2013年12月1号”，最下方还写有“补偿款各打入各自账号”的字样。赵勇对该《补协议》的真实性无异议，且称该《补协议》恰恰印证了赵勇实际经营管理系争土地的事实，且该补协议只表明若遇动迁，赵勇答应将部分补偿款分给恒尚源合作社而已。审理中，赵勇还提交了一份泖港农业中心出具的《关于恒尚源﹤终止设施大棚及土地租赁合同协议书﹥的情况说明》，载明：有关泖港农业中心和恒尚源合作社于2011年12月30日签订的《设施大棚及土地租赁合同》，因恒尚源法人X杰与赵勇商定作资产转让，考虑到X杰在2012年至2013年期间无实际管理该合同土地的经营情况，已无法继续履行该合同。于2013年5月15日，X杰提出，经双方协商同意，该合同于2013年5月15日签订终止协议，2013年度土地租赁费未付。该份情况说明落款日期为2014年4月4日。赵勇以此佐证恒尚源合作社与泖港农业中心之间的合同已经终止，实际的承租人是赵勇。对此，泖港农业中心称，该情况说明系其在未充分了解实情的情况下出具的，内容与事实不符，不宜作为定案依据。审理中，赵勇另提交了一组证据：代收保险费的收款收据（收款单位为X港发展公司）、经济果林“双增双减”自负部分发票（收款单位为上海市松江区农民专业合作联社）等，对此，泖港农业中心均否认收到了该钱款，并称收据及发票的开具单位与泖港农业中心无涉。关于租金支付问题，审理中，泖港农业中心明确其只向恒尚源合作社收取租金、从未向赵勇收取过租金；另恒尚源合作社明确表示其与赵勇之间无劳动合同关系，也从未委托赵勇向泖港农业中心支付过租金。关于X杰的身份，审理中，恒尚源合作社称，X杰系其“总管”，处理其对外事宜。2013年7月19日，X杰已获准登记为恒尚源合作社的出资人。关于恒尚源合作社、赵勇之间的关系，恒尚源合作社称：赵勇是其委托管理租赁物现场的人，双方之间对委托管理一事虽无书面合同，但有口头约定。赵勇对上述二者关系的表述不予认可，其坚称恒尚源合作社与泖港农业中心之间的合同关系已经终止，自己才是系争土地真正的承租人。审理中，法院曾至现场勘查，泖港农业中心、恒尚源合作社、赵勇对租赁物现场目前由赵勇管理表示确认。在现场，泖港农业中心称：系争土地上的房屋及大棚均为泖港农业中心所建，只有所种植物及所养动物是恒尚源合作社的。赵勇称：房屋和大棚确系泖港农业中心所建，但大棚上的塑料薄膜其曾更换过。恒尚源合作社对泖港农业中心和赵勇的说法表示确认。审理中，恒尚源合作社、赵勇均称涉案桃树系己方所种，但均未向法院提供相应证据加以佐证；对此，泖港农业中心则称：在恒尚源合作社承租系争土地之前，该土地即由案外人X敏租用，涉案桃树在2008年之前就已种植，并非恒尚源合作社所种。原审另查明，系争土地系泖港农业中心通过租赁方式获得。2009年12月23日，泖港农业中心与案外人X桥村委员会签订《土地租赁协议》，约定由泖港农业中心承租X桥村委员会的土地571.65亩从事农业，租赁物所有权属于X桥村委员会、经营权属于泖港农业中心。租期五年，从2010年1月1日至2014年12月31日，协议另对其他事项进行了约定。同时，泖港农业中心也与案外人范X村委员会签订《土地租赁协议》，约定由泖港农业中心承租范X村委员会的土地255亩从事农业，租期亦为五年，从2010年1月1日至2014年12月31日，协议也另对其他事项进行了约定。审理中，为辨明合同效力，法院向上海市松江区规划和土地管理局发出调查函，书面询问系争土地的性质及权属等问题，该局以松规土（2014）295号复函答复如下：系争土地为泖港镇范家村的集体土地，用途为农用地，依据《泖港镇土地利用总体规划》（2010-2020年），该土地规划为基本农田，同时，2011年12月30日至复函出具日，该土地的土地利用总体规划及土地性质未批准过变更。据此，法院对案件所涉合同效力进行了释明。泖港农业中心诉至原审法院称，其与恒尚源合作社签订的租赁合同租期至2013年12月31日，合同又约定恒尚源合作社不得种植固定性经济作物，不得将租赁土地转租给任何第三人，如续租，双方应于合同期满前一个月内签订续租合同及违约责任等。2013年初，其发现恒尚源合作社未经其同意已将租赁土地转租给赵勇经营。目前原租赁合同期限已届满，2014年1月后，其已多次要求恒尚源合作社、赵勇归还租赁土地及设施但遭拒绝，故请求判令：1、恒尚源合作社和赵勇返还占有使用的系争土地；2、恒尚源合作社支付泖港农业中心2013年度租金41，310元；3、恒尚源合作社支付泖港农业中心违约金24，786元。经法院释明合同无效后，泖港农业中心变更请求为判令：1、恒尚源合作社、赵勇返还系争土地；2、恒尚源合作社向泖港农业中心支付自2013年1月1日起至实际返还土地之日止的使用费（按照41，310元／年的标准计算）。恒尚源合作社辩称，首先，不同意返还系争土地或者有条件返还，恒尚源合作社在土地上种植了桃树，现收回土地的话要给予经济补偿；合同到期日是2013年12月31日，泖港农业中心于2013年12月26日才通知恒尚源合作社到期不再续租并收回系争土地，没有给恒尚源合作社合理的准备时间。其次，关于2013年租金，同意支付。第三，恒尚源合作社无违约，不同意支付违约金。赵勇辩称，第一，泖港农业中心与恒尚源合作社已于2013年5月15日终止了租赁协议，案件中恒尚源合作社是不适格的被告；泖港农业中心和赵勇之间到目前为止都还存在不定期租赁关系。第二，不同意返还系争土地，到目前为止，赵勇没有收到泖港农业中心任何要求终止租赁关系的通知。第三，系争土地是基本农田，合同约定的租赁用途导致合同无效，无效后，针对赵勇投入大量资金种植的桃树、饲养的鸽子等，要求泖港农业中心赔偿损失。同时，恒尚源合作社反诉称，泖港农业中心与其之间的《设施大棚及土地租赁合同》无效，但其投入近200万元种植了桃树，且桃树成熟周期为三年，现预估价值已超400万元，泖港农业中心对恒尚源合作社种植桃树是明知的，现泖港农业中心要求腾退土地，造成恒尚源合作社巨大经济损失，故请求判令：泖港农业中心因合同无效所造成的关于桃树的经济损失，暂计100万元，具体金额以鉴定结论为准。另外，赵勇反诉称，恒尚源合作社与泖港农业中心之间的《设施大棚及土地租赁合同》已经于2013年5月15日终止，其后由赵勇与泖港农业中心之间就涉案土地形成了不定期租赁关系，现泖港农业中心提出终止租赁关系，故要求判令：1、泖港农业中心和恒尚源合作社之间签订的《设施大棚及土地租赁合同》无效；2、泖港农业中心赔偿赵勇有关桃树等果木的经济损失，暂估250万元，具体金额以鉴定结论为准。审理中，鉴于法院已释明合同无效，故其撤回了第1项诉请。针对恒尚源合作社的反诉，泖港农业中心辩称，首先，合同约定了两年的租期，这是双方的真实意思表示，恒尚源合作社对于租赁物的经营使用应当有合理预期，且其已完全享有了两年的经营使用权利，在此情形下，即便是因泖港农业中心过错导致合同无效，该行为也没有造成恒尚源合作社的损失，赔偿问题就无从谈起。赵勇则称，恒尚源合作社与泖港农业中心之间的租赁关系已经终止，真正的权利人应为赵勇。针对赵勇的反诉，泖港农业中心辩称，泖港农业中心从未承认过赵勇的承租人地位，赵勇也从未向泖港农业中心支付过租金及税费。故无论从事实上，还是从法律上，泖港农业中心和赵勇之间都没有租赁关系，更不存在赵勇所谓的不定期租赁关系。故赵勇所提反诉请求缺乏依据，应予驳回。恒尚源合作社则称，赵勇不是租赁合同的相对方，案件中只能作为第三人而非被告参加诉讼，更无权提起反诉。原审认为，案件主要争议焦点在于：1、泖港农业中心和恒尚源合作社之间的土地租赁关系是否存在租期内终止的情事；泖港农业中心与赵勇之间到底有无因恒尚源合作社、赵勇之间的转让行为而形成土地租赁合同关系？2、涉案合同无效是否造成恒尚源合作社、赵勇损失，若是，则泖港农业中心应否赔偿？对此，原审法院从三方面进行了阐述：首先，关于泖港农业中心、恒尚源合作社、赵勇之间的法律关系问题。一方面，泖港农业中心和恒尚源合作社均认为系争土地的租赁关系形成于其二者之间，案件中出现的2013年5月15日终止协议并非双方真实意思表示，而是为了协助赵勇办理相关工商登记而制作的材料，该材料不能证明泖港农业中心和恒尚源合作社于2011年12月30日签订的《设施大棚及土地租赁合同》在租期内终止，而实际上双方之间的租赁关系一直在持续，直至租期届满。而赵勇则坚持认为泖港农业中心和恒尚源合作社之间的土地租赁关系已于2013年5月15日终止，又因为其与恒尚源合作社之间就租赁标的物缔结了转让协议，故其已取代恒尚源合作社与泖港农业中心之间形成了不定期土地租赁关系。对此，法院认为，第一，恒尚源合作社确认X杰系其“总管”，处理其对外事宜，则X杰对外足以代表恒尚源合作社为民事行为；而恒尚源合作社虽称赵勇系接受其委托管理租赁物现场的人，却未提供证据予以证明，赵勇对此亦不予认可，故对恒尚源合作社所做与赵勇之间关系的陈述，法院不予采信。第二，就泖港农业中心和恒尚源合作社之间的关系而言，2011年12月30日泖港农业中心和恒尚源合作社签订的《设施大棚及土地租赁合同》上有“X杰”的签字，同时2013年5月15日终止协议上泖港农业中心签章及X杰的签字也是真实的，再结合上述X杰的身份，X杰有权代表恒尚源合作社与泖港农业中心之间缔结终止协议；即便该终止协议上恒尚源合作社的公章确系伪造，X杰在未得到恒尚源合作社授权的情况下所为的签字行为也足以构成表见代理。故从形式上看，泖港农业中心和恒尚源合作社之间对《设施大棚及土地租赁合同》已经于2013年5月15日达成了终止的合意。而就恒尚源合作社、赵勇之间的关系而言，2013年1月1日恒尚源合作社与赵勇之间的转让协议上恒尚源合作社的签章是真实的，2013年6月1日X杰与赵勇之间所签转让协议上X杰的签字也是真实的，如上分析，应可认定恒尚源合作社与赵勇之间已达成了转租和对租赁物上所涉资产进行转让的合意。但即便如此，赵勇也不必然就与泖港农业中心缔结了土地租赁关系。另一方面，系争土地现场虽由赵勇管理，但赵勇并无证据证明其与泖港农业中心就系争土地建立了租赁关系，也无充分证据证明其向泖港农业中心支付过土地使用费，泖港农业中心对赵勇所述又不予认可。故对于赵勇所称泖港农业中心与恒尚源合作社之间的租赁合同已然终止、其与泖港农业中心之间形成了不定期租赁关系的抗辩意见，法院难以采信。综上，赵勇并非涉案租赁合同关系的当事方，其与恒尚源合作社或者X杰之间的约定应属恒尚源合作社、赵勇之间的内部关系或与泖港农业中心无涉的其他关系，无以对抗泖港农业中心的相关诉请。其次，关于合同效力问题。土地管理法规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。该规定属于效力性强制性规定的范畴，违反该规定而签订的合同无效。案件中，系争土地为基本农田，而当事人在土地租赁合同中约定的土地用途却为种植经济果树或季节性蔬菜，故该合同因违反了上述规定而无效。既然泖港农业中心与恒尚源合作社之间的租赁合同无效，那么恒尚源合作社与赵勇之间的转租行为亦无效。再次，关于无效后果的处理问题。第一，就泖港农业中心所提诉请而言，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故泖港农业中心要求恒尚源合作社返还系争土地的诉请，于法有据，应予支持。此外，鉴于泖港农业中心和恒尚源合作社之间的租赁关系从形式上看已经于2013年5月15日终止，那么泖港农业中心就有权要求恒尚源合作社返还租赁物。退一步讲，即便泖港农业中心和恒尚源合作社之间的租赁关系在租期内没有终止，现《设施大棚及土地租赁合同》约定的租赁期限已经届满，而且泖港农业中心也要求返还租赁标的物，则恒尚源合作社理应返还。至于赵勇，虽然其依据与恒尚源合作社之间的转让协议而实际占有租赁物，但其无法对抗泖港农业中心要求返还租赁物的诉请，理应与恒尚源合作社共同向泖港农业中心返还租赁物。另外，泖港农业中心按照合同约定的41，310元／年的标准，向恒尚源合作社主张自2013年1月1日起至实际返还土地之日止的使用费，并无不当，且恒尚源合作社对此亦无异议，故法院对该主张亦予以支持。第二，对恒尚源合作社、赵勇各自所提反诉请求而言，法院认为，一则根据泖港农业中心和恒尚源合作社共同的说法，二者之间的租赁关系一直持续至合同约定的租期届满，那么，泖港农业中心诉讼时，其与恒尚源合作社之间约定的租期已满，双方之间亦未达成续租协议，而作为合同当事方的恒尚源合作社，在明知桃树属于回报周期较长果木的情况下，仍与泖港农业中心签订了租期仅为两年的合同，对租期届满后不能续租所面临的不利后果理应有所预见；且合同无效的，恒尚源合作社所获利益不应超过合同有效情况下所能获取之利益。二则，退一步讲，即便泖港农业中心和恒尚源合作社之间的租赁合同在租期内终止，而恒尚源合作社却将租赁物转租并将其租赁物上的资产转让，基于此，恒尚源合作社也缺乏要求泖港农业中心赔偿或补偿损失的事实依据。故综合案件情形，法院对恒尚源合作社的反诉请求不予支持；而赵勇因无证据证明跟泖港农业中心之间存在租赁合同关系，故其针对泖港农业中心所提的反诉请求缺乏依据，法院亦不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇一五年二月十六日作出判决：一、确认上海市松江区泖港镇农业服务中心与上海恒尚源农业种植专业合作社于2011年12月30日签订的《设施大棚及土地租赁合同》无效；二、上海恒尚源农业种植专业合作社、赵勇于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区泖港镇XX蔬菜基地面积为28.15亩的土地（其中连栋大棚6.8亩，标准大棚15.8亩，露地5.55亩）返还上海市松江区泖港镇农业服务中心；三、上海恒尚源农业种植专业合作社于判决生效之日起十日内支付上海市松江区泖港镇农业服务中心自2013年1月1日起至实际返还上述土地之日止的使用费（参照41，310元／年的标准计算）；四、驳回上海恒尚源农业种植专业合作社的反诉请求；五、驳回赵勇的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，532元，反诉案件受理费20，300元，合计诉讼费21，832元，由上海恒尚源农业种植专业合作社负担8，432元，由赵勇负担13，400元。判决后，赵勇不服，上诉于本院称，上诉人与被上诉人泖港农业中心之间存在土地租赁合同关系。泖港农业中心在2013年5月15日与被上诉人恒尚源合作社签订终止土地租赁合同之前，早已知道或应当知道上诉人作为涉案土地实际经营者的存在，且对于上诉人于2012年起实际经营的事实予以追认。土地是不动产，果木、农作物等也需要长期种植培育，泖港农业中心作为出租人应当知道涉案土地一直由谁在实际经营，否则不符合常理。泖港农业中心没有提出过任何异议，可见其同意在恒尚源合作社退出后由上诉人作为承租人。上诉人提供了在实际经营期间向有关部门缴纳的保险费、经济果木“双增双减”中的自负费用等付款凭证。并且，上诉人与恒尚源合作社签订的转让协议，足以证明双方于2011年起已经建立涉案土地的租赁合同关系。虽然恒尚源合作社辩称上诉人是代其进行管理，但未提供劳动或委托管理合同，也未支付过上诉人任何报酬。上诉人未向恒尚源合作社支付租金属于拖欠行为，原审以此认定双方之间不存在租赁合同，有违事实，也影响了法律适用。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人原审的反诉请求。被上诉人泖港农业中心辩称，不同意上诉人的上诉请求。泖港农业中心与恒尚源合作社签订的租赁合同明确约定承租人不得转租，上诉人不能取得承租权。即使存在转租，租期也已到期，上诉人也没有要求续租。现泖港农业中心与恒尚源合作社签订的租赁合同无效，导致转租也无效，该无效泖港农业中心不存在过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒尚源合作社辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人对系争土地和地上的农作物不享有权利，上诉人与恒尚源合作社之间没有形成转让关系，上诉人提供的转让协议是虚假的。上诉人在本案中不是适格的被告，泖港农业中心应当对承租人予以赔偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人赵勇与被上诉人泖港农业中心之间是否建立了租赁关系，上诉人向被上诉人泖港农业中心主张赔偿是否有依据。泖港农业中心与恒尚源合作社之间通过签订租赁合同而建立了租赁关系，但租赁合同指向的租赁物性质系基本农田，故该租赁合同因违反了强制性的法律规定，原审认定无效正确。关于上诉人与恒尚源合作社之间是否存在真实的转让协议，对于泖港农业中心而言，其与恒尚源合作社约定承租人不得转租，现上诉人也无充分的证据证明得到了泖港农业中心的同意和确认。从上诉人与恒尚源合作社签订的转让协议和两被上诉人签订的终止协议先后时间来看，即使泖港农业中心应当知道上诉人是实际经营者，上诉人于2013年1月1日取得的承租权在法律上的地位仍是次承租人的地位，在2013年5月15日之后，也不必然与泖港农业中心发生直接的租赁关系，更何况，因泖港农业中心与恒尚源合作社之间的租赁合同无效，则转租合同也无效。现恒尚源合作社并不认可转让协议的真实性，至于其与上诉人之间究竟存在转让关系还是委托管理关系，均不影响泖港农业中心基于无效合同向恒尚源合作社、赵勇主张返还租赁土地之诉请。上诉人认为其与泖港农业中心建立了不定期的租赁关系，并要求泖港农业中心赔偿其损失，缺乏事实依据和法律依据。综上所述，原审法院依法所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人赵勇的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14，932元，由上诉人赵勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年五月十五日书 记 员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”