（2015）三中民终字第06037号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-09-23
案件名称
北京万邦鼎尚企业管理有限公司与申琳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京万邦鼎尚企业管理有限公司,申琳,北京华亿安顺企业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06037号上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）申琳，女，1980年7月18日出生。委托代理人肖京雨，男，1958年8月22日出生。委托代理人申慧，女，1960年9月6日出生，退休。被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人刘培，女，1986年1月12日出生。上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。万邦公司之委托代理人吴奂，申琳之委托代理人肖京雨、申慧，北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）之委托代理人刘培，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申琳在原审法院诉称：我于2013年11月份在58同城信息网上看到万邦公司发布的招商信息，随后找到万邦公司协商。双方经过协商后于2013年11月14日签订了租赁合同，合同约定由我承租位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐朝青汇负一楼来淘宝女人街内056号商铺（以下简称涉案商铺），使用面积约为12.21平方米，从事女装、饰品销售，租赁期限为一年。自2013年12月1日至2014年11月30日止。合同签订后，我根据万邦公司的要求，对商铺进行了装修，花费15000元，购置商铺装饰物品花费7716元，并于签订合同的当天交付万邦公司商铺租金9548.4元。此后在经营中，我向万邦公司交纳了保证金3200元、物业综合管理费3182.8元、购置电表费220元、电费260元、工牌费20元、垃圾清运费和装修管理费134.3元。在签订合同时，万邦公司承诺每月给付我全勤奖1000元。我在涉案商铺仅经营了3个月，万邦公司和华亿公司产生矛盾，万邦公司提出收回商铺并进场装修，由于万邦公司和华亿公司的矛盾，导致我无法经营，自2014年3月15日后就处于停业状态，我多次找到万邦公司，要求万邦公司赔偿损失，万邦公司答复华亿公司赔了他们钱，他们就赔偿我门损失。此后，就没有再给我解决。故诉至法院，要求1.解除我和万邦公司于2013年11月14日签订的《租赁合同》；2.万邦公司赔偿我装修费15000元、装饰物品损失7716元、货物损失17771元、误工损失10600元、全勤奖6000元；3.万邦公司退还我租金9548.8元、物业综合管理费3128.8元、保证金3200元、电表费用220元、电费260元、工牌费20元、垃圾清运费134.3元。万邦公司辩称：申琳所述双方签约情况及其向我方支付款项情况属实。我方同意解除合同，但我公司不存在违约行为，没有合同约定的提前收回摊位的行为，因此不应当支付违约金。申琳的物品至今仍然留存在涉案摊位内。华亿公司自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和申琳之间的合同无法继续履行，因此我方同意返还申琳自2014年3月16日起的租金和管理费，并同意全额返还保证金，但是不同意申琳的其他诉讼请求。申琳主张的装修补贴和全勤奖，其应当举证证明其具有领取的资格。申琳主张的装修损失与违约金存在重复计算的问题，且有相应折旧的因素应当予以考虑。我方认为全部的争议都是华亿公司行为所致，故应当由华亿公司承担向申琳赔偿的责任。原审第三人述称：申琳起诉内容与事实不符。申琳依据合同纠纷起诉，而我方不是合同相对人，因此我方不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我方针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，与涉案摊位所在的地下一层无关，也没有影响到申琳的经营。商业经营本身就存在风险，因此申琳的经营损失不应当找我方主张。对于万邦公司的答辩意见，我方也不予认可。原审法院经审理查明：2013年11月14日，申琳（乙方）与万邦公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案摊位用于经营女装（饰），面积为12.21平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日。本商场于2013年12月1日正式营业，如甲方开业时间因故延迟，则租期顺延。租金每月1591.4元，于合同签订当日支付前六个月（2013年12月1日至2014年5月31日）的租金9548.4元，并于2014年3月1日前支付后六个月的租金；乙方应于合同签订之日，一次性支付甲方保证金3200元；每月综合管理费为530.47元，合同签订之日乙方须一次性向甲方支付前六个月的管理费3182.8元，并于2014年3月1日前支付后六个月的管理费。甲方在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，申琳有权解除合同并要求万邦公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦公司支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。上述合同签订当日，申琳向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金9548.4元、保证金3200元、2013年12月1日至2014年5月31日的综合管理费3182.8元、电表费220元、装修工牌费20元、电费260元，万邦公司将租赁标的交付申琳。此后，申琳开始使用租赁标的进行经营。2014年2月，华亿公司在万邦公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦公司于15日内将承租场地清空并交还华亿公司。2014年3月16日，华亿公司开始对朝阳区朝阳路兴隆西街2号潮青汇商场2层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，并在楼宇外围安装脚手架。现申琳诉至本院，以万邦公司未解决好其与华亿公司的纠纷及租赁标的所在场地于2014年3月16日开始装修导致其无法正常营业为由要求解除《租赁合同》，要求万邦公司退还自2014年3月15日起的租金、保证金、综合管理费及电表费、装修工牌费等费用。庭审中，万邦公司称其租赁场地于2013年12月1日已正常开业，12月13日举行开业庆典，并表示因华亿公司装修行为导致其与申琳的《租赁合同》无法继续履行，同意解除该合同，但只同意退还2014年3月16日以后的租金及综合管理费、保证金。华亿公司称其于2014年3月16日开始装修商场二层以上部分，并不涉及负一层。申琳称万邦公司曾承诺支付装修补贴及全勤奖，但并未兑现，为此，申琳提交了万邦公司张贴的海报照片，显示万邦公司承诺装修补贴300元/平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。万邦公司称装修补贴需要申琳的装修经过公司验收，全勤奖需要申琳每天都经营，但实际上申琳的装修并无审核记录，经营也是断断续续，因此不同意支付该两笔款项，但万邦公司就其所述两项费用的支付条件未提交证据证明。关于装修损失部分，申琳陈述其向万邦公司承租了租赁标的后，对租赁标的进行装修，共支付装修费用15000元，并提交了进场装修流程、装饰装修工程施工合同、装修款收据等佐证。现申琳主张租赁标的无法经营造成其装修损失，要求万邦公司予以赔偿。万邦公司及华亿公司对该损失均不予认可。申琳另称其为装饰商铺及经营，购买了装饰物品7716元、货物17771元，并雇佣一人于2014年3月15日至5月31日看店支出工资10600元，万邦公司称其这些损失并无法律依据，不予认可。上述事实，有《租赁合同》、租金等费用收据、当事人陈述、庭审笔录及前述证据等在案佐证。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，申琳与万邦公司就租赁标的签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据当事人认可之事实及现有证据显示，华亿公司于2014年3月16日开始封闭商场正门，对租赁标的所在商场进行装修，商场楼宇外围加装施工用脚手架，此种情况已在客观上严重影响申琳对租赁标的的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，现申琳要求解除《租赁合同》，万邦公司表示同意，法院不持异议。关于申琳已付保证金，根据合同约定，因万邦公司未能保证申琳在租期内正常使用租赁标的，故应当退还保证金。关于租金和综合管理费，根据双方陈述，法院确认申琳实际经营至2014年3月15日，万邦公司应当退还自2014年3月16日起的租金和管理费。万邦公司通过张贴海报的方式承诺向经营者支付装修补贴及全勤奖，申琳依照海报的承诺进场装修并经营，应当认为双方就上述款项达成合意。万邦公司虽否认申琳具备申领款项的条件，但未能举证证明双方对领款条件有所约定，亦未能举证证明申琳不具备领取款项的资格，故对万邦公司之辩解，法院不予采信，申琳主张的装修补贴有事实和法律依据，法院予以支持。对于其主张的全勤奖，法院根据其经营时间计算。关于退还电表费、电费、工牌费和垃圾清运费的诉请，申琳的主张没有合同依据，法院不予支持。申琳接收租赁标的后，出资对租赁标的进行了装修，万邦公司虽对此否认，但未能提供相应反证，现申琳无法继续经营，万邦公司应当对装修残值进行赔偿，具体数额，法院结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。关于装饰物品损失和货物损失，因装饰物品和货物尚在申琳处保管，故申琳要求万邦公司赔偿装饰物品损失和货物损失的诉讼请求法院难以支持。关于误工费损失，并非因装修导致停业的必然损失，故法院难以支持。万邦公司以华亿公司的装修行为造成其与申琳的合同无法继续为由，认为应由华亿公司对申琳承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，法院不予支持，万邦公司可基于其与华亿公司之间的合同关系对此另行主张。综上，原审法院判决如下：一、解除申琳与北京万邦鼎尚企业管理有限公司二〇一三年十一月十四日签订的《租赁合同》；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还申琳保证金三千二百元元、租金三千九百七十八元五角、综合管理费一千三百二十五元四角；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付申琳装修补贴三千六百六十三元及全勤奖三千元；四、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿申琳装修损失一万一千元；五、驳回申琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。万邦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审法院判决第三项、第四项，改判装修损失由华亿公司承担。上诉理由：1.原审判令万邦公司支付申琳全勤奖3000元，属于认定事实错误；2.原审判令万邦公司支付申琳装修补贴费、违约金和装修损失费存在重复计算的问题；3.申琳的装修损失应由华亿公司赔偿。申琳和华亿公司均同意原审法院判决，不同意万邦公司的上诉请求。本院经审理查明：当事人对原审法院认定的事实无争议，二审期间亦无新证据提交。原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据申琳与万邦公司提交的证据及当庭陈述，原审法院确认涉案租赁合同合法有效并由万邦公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确，万邦公司亦予认可，本院予以维持。全勤奖及装修补贴系万邦公司承诺应履行的义务，相应举证责任应由万邦公司承担。万邦公司就此节的上诉主张，理由不足，本院不予支持。万邦公司不能保证涉案合同继续履行，应承担相应责任。违约金及装修残值损失是就万邦公司的具体违约行为向申琳承担的合同责任。故申琳依据合同第八条的约定要求万邦公司给付违约金并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审法院确定违约金及酌情确定装修残值损失的数额，并无不当。根据合同法第一百二十一条，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故万邦公司认为在本案中应当由华亿公司直接向申琳承担赔偿责任的意见，本院不予采纳。综上所述，万邦公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费821元，由申琳负担640元（已交纳），由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担181元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐 晓 丹审 判 员 付 辉代理审判员 张 明代理审判员 刘 建 刚代理审判员 胡 婧二〇一五年五月十五日书 记 员 石艳明书记员李慧 更多数据：搜索“”来源：