（2013）东民一初字第3329号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-06
案件名称
丁浩与日照德福龙物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
日照市东港区人民法院
所属地区
日照市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁浩,日照德福龙物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十九条第一款，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十三条，第七十条
全文
山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民一初字第3329号原告（反诉被告）：丁浩，居民。委托代理人：武庆果，山东帷幄律师事务所律师。被告（反诉原告）：日照德福龙物业管理有限公司，住所地日照市黄海二路8号。法定代表人：李德国，总经理。委托代理人：陈洪涛，山东天祥信合律师事务所律师。原告（反诉被告）丁浩与被告（反诉原告）日照德福龙物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“日照德福龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁浩及其委托代理人武庆果，被告（反诉原告）日照德福龙公司委托代理人陈洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁浩诉称：被告于2006年5月开始经营位于日照市东港区日照路与海曲路交汇处的日照德福龙服装名品大世界，后被告对日照德福龙服装名品大世界负一层与原租户解除租赁合同，于2011年6月7日与原告签订房屋租赁合同，合同约定由原告承租日照德福龙服装名品大世界负一层，经营服装鞋帽，租赁期限从2011年6月7日至2014年8月31日，租金计算自2011年9月1日开始，合同期限为三年，第一年度为600000元，第二年度为700000元，第三年度为770000元。2012年8月22日，为扶持原告更好地经营并取得良好的收益，双方签订补充协议，约定调整租金和交纳方式，即后两年租金调整为每年500000元，并给予每年追加两个月的免费使用期，合同期限顺延等。之后原告依合同及时交纳租金、进行装修花费300000元、购买设备100000元，进行消防验收在负一层以美霸服装城的名义进行经营。合同履行过程中，被告因与某大型超市洽谈使用负一层，就想通过提前收取租金等办法与原告解除合同，2013年2月20日通过停电的方式阻止了原告的经营。2013年4月23日晚被告方带领多人在日照德福龙服装名品大世界清场后，将地下负一层的所有消防通道和卷帘门旧锁撬开，用新锁锁上，并强行抢走原告经营的服装，后因被原告发现并报警，最终被告只抢走部分服装，经核算价值283526元。原告多次向被告要求恢复供电未果，致使原告价值200余万元的服装积压无法处理，也致使原告的招商户退出。由于被告的故意违约，致使原告不能实现合同目的，也给原告造成了巨大损失，被告应依法承担违约责任。综上所述，原告请求法院判决解除原、被告于2011年6月7日签订的房屋租赁合同；要求被告退回经营管理保障金50000元；退回剩余租金41176元；赔偿装修款200000元及设备款100000元共计300000元；判令被告赔偿“强行拉走服装”价款283526元；要求被告赔偿服装积压贬值318300元及其他商户的经济损失381700元共计700000元；一切诉讼费用由被告负担。在庭审过程中，原告将第四项诉讼请求变更为“要求判令被告赔偿装修及设备损失255844元及变现值36996元，共计292840元”，将第五项诉讼请求变更为“判令被告赔偿‘强行拉走服装’价款26416元”。同时原告撤回要求被告赔偿服装积压贬值损失318300元的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告日照德福龙公司辩称：同意原告第一项诉讼请求，于2013年9月24日双方解除房屋租赁合同；请求法庭驳回原告第二至七项诉讼请求。被告日照德福龙公司向本院反诉称：一、解除反诉人与被反诉人于2011年6月7日签订的房屋租赁合同，并限期10日让被反诉人迁出、腾空该租赁房屋；二、被反诉人立即交纳拖欠的2013年9月24日之前的房屋租赁费292876元，之后又增加诉讼请求的数额，要求反诉被告支付2013年9月25日至诉讼终结期间的房屋租赁费；三、被反诉人补缴拖欠水电费3390元；诉讼期间的实际支出费用由被反诉人承担。针对被告日照德福龙公司的反诉，原告丁浩辩称：第一，原告同意通过法院解除房屋租赁合同，但日照德福龙公司的其他反诉请求不能成立；第二，目前不能迁出、腾空该租赁房屋，因为该租赁合同是在合同未到期的情况下非正常解除，需要对装饰装修、设备和服装贬值等损失作出评定，只有在做完评定后才可以在合理期限内进行迁出和腾空；第三，因日照德福龙公司违约停电和清场，致使原告方无法经营，因此所产生的租赁费及电费均由被告日照德福龙公司自行负担。经审理查明：2011年6月7日，原告丁浩作为承租人（乙方）与被告日照德福龙公司作为出租人（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于日照德福龙服装名品大世界负一层可使用面积交由原告丁浩承租。租赁期限从2011年6月7日至2014年8月31日，双方约定第一年度租金为600000元，第二年度租金为700000元，第三年度租金为770000元。租金支付方式为年交。承租人在合同签订之前交纳定金50000元，在签订合同时定金自动转为经营管理保证金，以后年度租金需提前二个月交予甲方，即每年度的6月30日之前交纳。合同第八条第二款规定：租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：无偿交给出租人。合同第十六条约定：其他约定事项：本合同租金计算自2011年9月1日开始，合同期为三年，首付租金贰拾万元整（200000.00元），剩余肆拾万元承租人于6月底前交予出租人。上述合同签订后，原告即开始对商场进行装饰装修并投入设备设施并于2011年10月1日开始营业，并采用招商的形式，召集其他经营者到商场经营。2012年8月22日，原、被告签订补充协议。协议约定：一、原2011年6月7日签订的《房屋租赁合同》中约定的后两年租金予以调整，即后两年度场地租金全部调整为每年50万元整（伍拾万整），后两年度合计租金为100万元整（壹佰万元整）；二、乙方在交齐现约定的每年租金后，甲方同意给予乙方每年追加两个月的免费使用期，即交齐全年租金可使用14个月，优惠时间在合同履行中顺延；三、乙方交费时间在每年度合同到期前提前两个月交予甲方；四、原合同中其它的约定条款不变，本协议作为原《房屋租赁合同》的补充条款，与原合同具有同等法律效力。另查明：原、被告所签订合同中第一年度期限为2011年6月7日至2012年8月31日。第二年度期限为2012年9月1日至2013年10月31日。原告于2011年5月23日向被告交纳定金50000元，2011年6月7日向被告交纳租赁费200000元，2011年7月18日交纳租赁费400000元。2012年8月31日向被告交纳租赁费30000元，2012年10月19日交纳租赁费50000元，2012年11月2日交纳租赁费60000元，2012年11月9日交纳租赁费100000元。综上，原告已交纳定金50000元，交纳2011年6月7日至2012年8月31日期间租金600000元，2012年9月1日至2013年10月31日期间的租金已交纳240000元。2013年1月12日、2013年1月29日和2013年4月9日，被告日照德福龙公司向原告丁浩发出催交租金通知书，丁浩签收。2013年2月20日，被告对原告所经营的场所采取停电的措施，从而导致原告无法经营。2013年4月9日，被告向原告发出通知，内容载明：现我公司再次通知与你，限三日内交齐原合同所欠租金可继续经营，否则我方将根据合同相关条款约定解除合同并予以清场处理。2013年4月23日晚8时许，被告公司安排相关人员到原告的经营场所将原告的货物搬走，原告在发现上述情形以后进行阻止并报警，日照市公安局东港分局日照路派出所民警到场处置，部分服装被扣至二楼。经过清点共有上衣外套等共计201件，鞋123双。上述201件衣服价格标签上的价格经过统计共计26416元，鞋并没有标明价格。之后商场内的众商户撤出。目前涉案地下商场已停电，原告方的部分货物尚在商场中存放，但是因为没有电无法开展经营活动。原告丁浩主张其共赔偿商户181700元，提交其与商户张玉昌等人签订的协议书、与孙卫国达成的赔偿59000元的协议、赔偿张玉昌95700元的收到条、赔偿郭丽12000元的收到条、赔偿岳同保15000元的收条等证据，但是商户张玉昌等人未到庭作证。另查明：在本案庭审过程中，本院根据原告申请委托山东大洋资产评估有限公司对涉案美霸地下服装城装饰装修工程造价、负一层设备价款进行评估。经过评估，涉案服装城在2011年10月1日至评估基准日即2013年11月16日这一期间装饰装修损失的评估值为43382元，设备设施损失评估值为212462元，设备变现值为36996元，设备评估值为249458元。原告支出鉴定费10000元。被告日照德福龙公司针对其反诉请求向法庭提供租赁合同原件、催收租金通知书复印件、原告丁浩书写的信件复印件等证据，对于上述证据，原告丁浩提出如下意见：第一，2013年4月24日德福龙公司出具的拖欠租金电费情况不属于证据范畴，应该属于其自述，并且其自述的内容与合同内容相违背，年租金不是700000元，租赁期限也不是2012年9月1日至2013年8月31日，应该是2012年9月1日至2013年10月31日；第二，对德福龙公司提供的其他复印件证据不予认可，应该提供相关的原始证据予以核对，并且其内容也与双方签订的合同及其补充合同不符，尤其是租金的缴纳时间，补充合同第三条明确约定乙方交费时间在每年度合同到期前提前两个月交与甲方，在本年度合同履行期满前缴纳；第三，由于德福龙公司违约停电和清场，致使原告方无法经营，由此产生的租赁费和电费均由德福龙公司自行承担。对于原告丁浩的上述质证意见，被告日照德福龙公司补充说明如下：其提供的复印件证据原件均在被告公司处，可以随后带来。另外日照德福龙公司没有停电，停电的原因是原告丁浩拖欠电费，被告公司也没有进行清场，至今还是原告方在经营。被告公司不但没有清场，现在涉案商场一直还是原告方占有使用。上述事实，有当事人的陈述、收款票据、房屋租赁合同、补充协议、工商登记情况、电费单据、调查笔录等在案为凭，足以认定。本院认为：本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。对原告丁浩的诉讼请求和被告日照德福龙公司提起的两项反诉请求，本院作如下认定：一、关于原告要求解除与被告2011年6月7日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告要求解除与被告2011年6月7日签订的《房屋租赁合同》，被告在2013年9月24日庭审中表示同意，因此原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2013年9月24日解除。二、关于原告要求被告退回经营管理保障金50000元的诉讼请求。因该50000元并非是租赁费，在双方解除合同的情况下，被告收取该50000元没有事实和法律依据，被告应该将50000元退还给原告。因此对原告要求被告退还经营管理保障金50000元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告要求被告退回剩余租金41176元的诉讼请求。原告已向被告足额交纳第一年度的租金600000元，双方对这一事实没有异议。根据2012年8月22日原、被告签订的补充协议第三条的约定，原告方交费时间在每年度合同到期前提前两个月交予被告。而双方均认可第二年度的合同期限为2012年9月1日至2013年10月31日。根据双方的租赁合同，补充协议字面文义以及一般交易习惯，下一年度的租金应当提前交纳，因此原告应当在第二年合同履行之日即2012年9月1日之前两个月即2012年7月1日之前将第二年度的租金500000元交予被告，由于补充协议的签订时间为2012年8月22日，视为将交纳时间顺延至2012年8月22日之后的两个月内即2012年10月22日之前。而原告自2012年8月31日至2012年11月9日共向被告交纳租金240000元。至2013年4月23日，被告采用强行清场的形式致使原告不能进行正常营业。故对于租金应计算至该日。由于被告认可给原告在第二年追加两个月的免费使用期，第二年的实际使用期限为426天（365天＋61天），因此每日的租金应为1173.7元（500000元÷426天）。2012年9月1日至2013年4月23日共计235天，租金为275819.5元（1173.7元／天×235天）。由于该租金已超过原告已经交纳的租金240000元，因此对原告要求退还剩余租金的诉讼请求，本院不予支持。四、关于原告要求判令被告赔偿装饰装修及设备损失255844元及变现值36996元共计292840元的诉讼请求。根据本院的委托，山东大洋资产评估有限公司对涉案商场的装饰装修及设备损失进行司法鉴定，根据该鉴定结论，涉案商场的装饰装修损失为43382元，设备设施损失为212462元，设备变现值为36996元。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。第十一条第（一）项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。具体到本案，因系原告丁浩与被告日照德福龙公司共同违约造成的损失，故对原告要求被告赔偿的装饰装修及设备损失255844元应当予以分担。虽然原告租金没有交齐，构成违约，被告本可以利用合法的手段追索租金或者解除合同，但其却采用清场的方式将原告的部分货物搬出商场，致使原告无法进行经营，被告的过错较大。本院酌定原告承担20％的责任，被告承担80％的责任。对资产评估报告书中《商场内部装修工程评估明细表》中第1-9项物品，因不可移动，故从物尽其用的原则出发，上述物品应归被告所有，被告向原告返还相应价值。因上述物品价值36665元，被告应当赔偿原告物品变现值29332元（36665元×80％）。在上述报告中《经营用资产清查评估明细表》第13-14项、第22-23项、第44项、第58项所列设施因无法移动，亦应归被告所有。上述物品评估值为3124元，变现值为353元。上述物品之外的其它物品损失评估值为216055元（209338元＋6717元）。因上述损失评估值系2011年10月1日至2013年11月16日期间的损失，而这一期间共计777天，所以每日的损失评估值为278.06元。2011年10月1日至2012年8月31日属于原告正常经营期间，属于正常损耗，应当由其自行承担。2012年9月1日至2013年9月24日这一期间的损失应当按照双方的过错程度来分担。2012年9月1日至2013年9月24日共计389天，故损失应为108165.34元（278.06元×389天）。因被告在履行合同的过程中具有较大过错，其应当承担80％的责任，即资产评估报告书中所列其它的物品应当归原告所有，由原告自行拆除后带走并负担相应的费用，被告应向原告赔偿损失86532.27元（108165.34元×80％）。另外由被告向原告返还《经营用资产清查评估明细表》第13-14项、第22-23项、第44项、第58项所列物品的变现值353元。五、关于原告要求判令被告赔偿“强行拉走服装”价款26416元的诉讼请求。被告强行拉走服装的行为已致该部分衣物脱离原告控制，自被告实施该行为至今时间已较长，考虑到服饰商品的时间性、季节性、流行性、款式性对价格的影响，应由被告承担赔偿该部分衣物价值的责任。根据现场勘查，该部分衣物由原、被告双方人员进行清点，其中有价格标牌的衣服价格合计26416元，因该部分衣物系被告强行自原告处拉走，故价格标牌上的价格应为原告正常经营时的售价，原告要求按现场清点时登记的价格认定该部分衣物价值的要求合理，故对原告要求被告赔偿“强行拉走服装”价款26416元的诉讼请求本院予以支持。六、关于原告要求赔偿其他商户的经济损失及无法转租损失共381700元的诉讼请求。原告主张张玉昌、岳同保、郭丽、孙卫国等几名商户因为被告停电导致退租上述几名商户退租给原告造成损失181700元。原告提交与上述几名商户签订的协议书、退款条等，由于被告对上述事实不予认可，原告亦未申请让张玉昌、岳同保、郭丽、孙卫国等人到法庭提供证言，故对原告要求被告赔偿退租损失181700元的诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告赔偿无法出租的损失200000元，因原告未向法庭提供证据，且被告对该项损失不予认可，原告该诉讼请求依法不能成立。综上所述，对原告要求被告赔偿退租以及无法转租的损失381700元的诉讼请求本院不予支持。七、关于被告反诉要求解除与原告于2011年6月7日签订的房屋租赁合同，并限期十日内让原告迁出并腾空该租赁房屋的诉讼请求。因本案原告起诉要求解除合同，被告已于2013年9月24日表示同意解除合同，故原、被告所签订的房屋租赁合同已于2013年9月24日解除，对被告反诉要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于限期十日内让原告迁出并腾空该租赁房屋的诉讼请求，考虑到原告现在尚有部分商品存放在涉案地下商场中，如果要搬出的话需要给其一定的时间让其寻找仓储场所，另外还需要联系车辆进行搬运等诸多事宜，本院认为给原告三十日的时间让其迁出并腾空涉案地下商场较为适宜。八、关于被告反诉要求原告缴纳拖欠的2013年9月24日之前租赁费292876元及2013年9月25日至诉讼终结期间的房屋租赁费的诉讼请求和补缴拖欠电费3390元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告强制清场后可以采取适当措施防止损失扩大，因防止损失扩大而支出的合理费用可以要求被告分担，但是原告却没有采取相应的措施致使损失扩大，对损失的扩大应承担主要责任，本院酌定由原告丁浩承担60％的责任，被告日照德福龙公司承担40％的责任。2013年4月24日至2013年9月24日共计154天，租金为180749.8元（1173.7元／天×154天），原告应承担108449.88元（180749.8元×60％）。再加上2012年9月1日至2013年4月23日这一期间原告应当承担的租金275819.5元，原告在2012年9月1日至2013年9月24日应承担的租金为384269.3元（275819.5元＋108449.8元）。原告目前为止第二年度的租金交纳了240000元，所以原告还应当缴纳拖欠的2013年9月24日之前租金144269.3元（384269.3元－240000元）。故对被告（反诉原告）日照德福龙公司要求原告（反诉被告）丁浩缴纳拖欠的2013年9月24日之前租赁费的诉讼请求，本院予以支持，但租赁费的数额应为144269.3元。对于2013年9月25日至诉讼终结期间的租赁费问题，因为原告与被告之间的房屋租赁合同已经解除，故被告（反诉原告）日照德福龙公司要求原告（反诉被告）丁浩缴纳房屋租赁合同解除之后的租赁费没有事实和法律依据，故对被告（反诉原告）日照德福龙公司的该项诉讼请求本院不予支持。关于拖欠电费3390元的诉讼请求，因被告未向法庭提供证据证实其主张，故对其该项诉讼请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第七十条第（三）项之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁浩与被告（反诉原告）日照德福龙物业管理有限公司于2011年6月7日签订的《房屋租赁合同》已于2013年9月24日解除；二、被告（反诉原告）日照德福龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）丁浩经营管理保障金50000元；三、被告（反诉原告）日照德福龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）装饰装修损失及设备设施损失86532.27元以及变现值29685元共计116217.27元；四、被告（反诉原告）日照德福龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）丁浩“强行拉走服装”价款26416元；五、驳回原告（反诉被告）丁浩本案其他诉讼请求；六、原告（反诉被告）丁浩于本判决生效之日起三十日内迁出并腾空所租赁的被告（反诉原告）日照德福龙物业管理有限公司的房屋；七、原告（反诉被告）丁浩于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）日照德福龙物业管理有限公司交纳拖欠租金144269.3元；八、驳回被告（反诉原告）日照德福龙物业管理有限公司本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11722元，由本诉原告丁浩负担7569元，本诉被告日照德福龙物业管理有限公司负担4153元；反诉案件受理费2872元，由反诉原告日照德福龙物业管理有限公司负担1473元，反诉被告丁浩负担1399元。评估费10000元，由本诉原告丁浩负担7568元，本诉被告日照德福龙物业管理有限公司负担2432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 张玉晓审 判 员 王 飞人民陪审员 郑祥安二〇一五年五月十五日书 记 员 陶 冶 微信公众号“”