（2014）浙金民终字第1568号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-06-30

案件名称

金华奥尚节能门窗有限公司与金华市万景塑粉有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金华奥尚节能门窗有限公司,金华市万景塑粉有限公司

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2014）浙金民终字第1568号上诉人（原审原告）：金华奥尚节能门窗有限公司，住所地：浙江省金华市金东区江东工业园。法定代表人：吕海燕，经理。委托代理人：蒋洪联，浙江婺星律师事务所律师。委托代理人：周志高。被上诉人（原审被告）：金华市万景塑粉有限公司，住所地：浙江省金华市金东区江东镇十八里。法定代表人：胡贤平，总经理。委托代理人：吴旭，浙江八婺律师事务所律师。委托代理人：郑林勇，浙江八婺律师事务所律师。上诉人金华奥尚节能门窗有限公司（以下简称奥尚公司）为与被上诉人金华市万景塑粉有限公司（以下简称万景公司）建设用地使用权转让合同纠纷，不服浙江省金华市金东区人民法院（2012）金东民初字第884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告奥尚公司在原审法院起诉称，原告原为金华奥尚铝业有限公司，原法定代表人周志高，是金华飞机场经营铝合金门窗的业主。2009年，因飞机场建材市场整体搬迁，原告准备到金东区江东镇购买土地建厂房。经江东镇企办介绍，原、被告双方于2009年3月底，就土地转让达成口头协议。原告以每亩23万元（含办土地证费用）的价格，从被告处转让取得约13亩土地。原告分别于同年3月31日、4月8日、7月6日向被告支付定金20万元，土地款100万元、80万元，共计200万元。2009年7月6日，根据被告要求，原告出具“借条”一张，双方约定余款等土地过户后，双方清算后再支付。后，原、被告共同至规划部门设计厂区总平面图，明确双方土地面积、四至范围及动工建设等指标情况。根据规划设计，2009年5月，原告动工建造厂房，年底竣工并投入使用。2010年至今，该13.008亩土地的城镇土地使用税由原告交纳。但被告一直以种种理由拖延办理土地转让过户手续。原告认为，被告将受让取得的国有土地使用权转让、交付给原告使用，并收取原告支付的价款，土地转让关系明确。被告违反双方约定，在条件成就、时机成熟的情况下，仍不协助办理房产证、土地证过户手续，不承担相关税费，是违约行为。由于被告违约，造成目前转让办证费用增多的事实，依法应由被告承担。为此，要求：1、判决确认讼争的13.008亩国有土地使用权归原告所有和享有；2、判令被告协助原告办理上述土地转让和变更登记手续，并承担全部税费；3、本案诉讼费用由被告承担。原审被告万景公司在原审中答辩称，原告诉称不事实，本来双方之间不存在买卖关系，当时是江东镇相关人员违反规定，对此，金东区政府办公室已责令信访局追究，镇政府也已通知原、被告进行纠正，故双方之间没有达成过土地买卖协议。2号厂房是被告建造的，是以被告名义审批、规划，原告诉请没有法律和事实依据，且无可操作性。对中院裁定继续审理保留异议；周志高的行为代表原告，被告与周志高之间因土地使用权有两个法律关系：一为借贷关系，当时约定以土地使用权抵押，但该抵押未经登记，约定的23万元一亩价格条款无效，该约定违反担保法中禁止转移所有权的规定，是留押条款。二是双方曾有共同投资办公司的意向和行为，当时被告以涉案土地使用权作价入股，之后也共同投资建造了厂房。但原告的工商登记设立完全由周志高办理，周志高恶意将被告排除在股东名单外，致双方合伙不成。之后，原告利用在涉案土地建厂房为依据，误导、欺骗基层政府作出错误判断，以为双方之间存在土地转让关系。现金东区政府已作出明确批示，确认该种所谓的转让是违法的，要追究相关人员责任。综上，要求驳回原告诉请。原审法院审理查明，被告于2003年、2007年期间，以受让方式取得了位于金华市金东区江东镇江东工业园内土地二宗，面积分别为14481.8平方米和4134平方米。原告原称金华奥尚铝业有限公司，原法定代表人周志高，是金华飞机场经营铝合金门窗的业主。2009年，因飞机场建材市场整体搬迁，原告准备到金东区江东镇购买土地建厂房。经江东镇企办介绍，原告原法定代表人周志高与被告法定代表人胡贤平就土地转让进行了协商。2009年3月31日，就土地转让达成意向，当天，周志高支付了20万元定金给胡贤平。2009年4月7日，双方就土地转让商谈后欲签订合同，遂共同委托金华市金鹰法律服务所代拟了《国有土地使用权转让合同》，胡贤平认为该合同还需再确认，合同未签订。后，胡贤平同周志高讲，这个合同不能签，这样的协议是违法的，所以双方就土地转让的正式合同至今未签订。2009年4月8日，周志高支付胡贤平100万元，同年7月6日，周志高又支付胡贤平80万元。当天，被告出具了一张借条给原告，载明：今以位于金华市金东区江东镇工业区（功能区）的土地（宗地编号为8－20－0－4和8－20－0－22）具体位置和面积参照金华市规划局金东分局最新总平图里的金华奥尚铝业有限公司的土地使用权作为底（抵）押作保证约13亩，借周志高人民币2000000元整。借款期限为自借款之日至2009年7月8日，逾期5日仍未归还的，其底（抵）押的土地使用权以每亩23万元的价格折价给周志高。双方就转让的合同虽未签订，但相关的事宜双方一直在协商。2009年5月8日，原告与他人签订了《工程承包合同》，并在涉案土地上建造起厂房。因土地使用权转让未办妥，原告建造厂房后，以被告的名义办理了施工许可证、规划许可证及开出了部分发票、税票等。由于双方办理土地转让手续不符合相关的政策，双方一直未签订转让合同。后由于土地价格上涨等因素，导致双方矛盾产生。双方矛盾一直未得到有效解决，遂成讼。另查明，2009年3月23日，原告向工商管理部门申请了“金华奥尚铝业有限公司”的预登记，同年12月23日，奥尚公司正式登记设立。原审法院审理认为，涉案土地为国有工业用地，该类土地的转让，有其法定转让方式，原、被告未按国土管理部门规定的方式、程序进行土地转让。讼争土地使用权现登记在被告名下，原、被告之间也未签订转让协议。故原告要求确认讼争的13.008亩国有土地使用权归原告所有和享有，判令被告协助原告办理上述土地转让和变更登记手续，并承担全部税费的诉讼请求依据不足，应不予支持。鉴于原告支付过款项及在涉案土地已建厂房的事实，双方应另行处理。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告金华奥尚节能门窗有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告承担。上诉人奥尚公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一审法院驳回上诉人的诉讼请求错误。一、上诉人与被上诉人之间成立建设用地使用权转让关系，上诉人在受让的建设用地上建设厂房是既成事实。上诉人提供的证据已形成证据链证明双方存在事实上建设用地使用权转让关系。（一）关于本案建设用地使用权转让的由来、过程，金东区江东镇工商企业服务中心主任孙智华2012年6月11日在金东公安分局岭下派出所接受询问时作了部分陈述，确认双方之间是建设用地使用权转让关系，周志高代表筹建中的金华奥尚铝业有限公司从万景公司处受让建设用地使用权，建造厂房。上诉人是建设用地使用权转让权利和义务的实际承受者，规划设计图中所体现的是上诉人。（二）上诉人三次支付给被上诉人20万元、100万元、80万元，共计200万元建设用地使用权转让款。（三）双方没有签订书面建设用地使用权转让合同，是因为被上诉人法定代表人胡贤平担心签订协议是违法的，双方之间存在事实上的建设用地使用权转让合同关系。（四）上诉人提供的2009年4月的《金华市万景塑粉有限公司总平面图》清楚标明双方当事人所属部分，上面有村镇规划设计出图专用章及金华市规划局金东分局规划设计专用章。上诉人提供的城镇建设用地使用税专用完税证原件，清楚标明了纳税人全称奥尚公司，涉案建设用地城镇建设用地使用税一直由上诉人交纳，以上证据足以证明双方之间存在建设用地使用权转让关系的事实。（五）本案建设用地使用转让一事，由政府部门介绍、牵头、引进，上诉人出于对政府的信任，受让土地、建设厂房，在2009年底已完成投资额800万元，并投入生产。双方发生纠纷后，政府曾多次出面协调，在金华市作风建设年活动领导小组办公室文件金作风办（2010）第4号《关于交办2010年度第一批为企业解难题工作的通知》中建设用地类难题第一件中有这样的陈述：万景公司在原江东镇工业功能区取得项目用地13亩，后无正式项目筹建，根据区政府对落地项目的相关政策要求，镇政府于去年5月对该地重新引进金华奥尚铝业有限公司，目前，该企业已投入800万元，于去年12月竣工投产，但土地证过户有困难。2009年金东区江东镇人民政府出具证明：兹证明金华市金东区江东工业园3600平方米厂房其产权属金华奥尚铝业有限公司所有。2011年11月，上诉人因单独办理变压器问题，金东区江东镇人民政府出具《情况说明》，并在上诉人的《申请书》中加盖公章，确认情况属实，《情况说明》及《申请书》中，对双方之间建设用地使用权转让的数量都进行了明确。为了上诉人的土地证过户问题，金东区国土等部门曾共同协调处理。本案事实清楚，双方之间成立建设用地使用权转让合同关系明确，口头形式也属于合同的一种形式，上诉人从被上诉人处受让建设用地使用权并已向被上诉人支付建设用地使用权转让款200万元，双方转让土地内容明确，转让土地面积13亩，单价每亩23万元，土地四至明确，经双方一起到规划部门确定，双方土地转让合同关系内容明确，要素完整，没有损害国家、集体、及个人利益。二、双方之间转让建设用地使用权合法、有效，有可执行性，上诉人的诉讼请求应得到支持。涉案土地为国有工业用地，法律对其转让作出一些规定，但这些规定对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，如转让的土地未达到上述条件，属合同标的物瑕疵，不影响土地使用权转让的效力，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。不论涉案建设用地使用权转让时是否达到规定的条件，都不影响本案建设用地使用权转让的效力。至于上诉人与被上诉人有没有按国土管理部门规定的方式、程序进行土地转让，不影响本案建设用地使用权转让的效力。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人万景公司答辩称，对一审法院认定双方协商过土地使用权转让存有异议，本案只有借款以及曾经想合伙办厂的事实，不存在所谓的转让。首先，本案没有证据证明双方之间成立转让关系，按照江东镇镇政府工作人员孙智华的笔录，笔录上明确表示他没有参与过双方洽谈，其所谓的双方成立转让关系的表述是一种猜测，不能作为立案依据。其次，本案款项交付按照借条证实是一种借款关系。第三，双方之间没有书面转让协议，按照上诉人的说法，是怕违法才没有去签订书面合同，违不违法是外部评判的事实，应该有一个书面协议，既然不存在协议，说明本案根本不存在转让的事实。第四，2009年4月份规划图当时是为了合伙办厂制作的，土地使用税一直是由被上诉人在缴纳，不论上诉人有没有缴纳过土地使用税，都不能作为土地使用权取得的依据。第五，因为政府工作人员的主观猜测，导致镇政府在上诉人办理营业执照以及申报变压器的时候，开出了错误的证明，况且镇政府并没有参与相关事情，也没有资格证明双方之间是什么关系。第六，上诉人称土地上面已经建成了厂房，实际上该厂房建设是为了合伙办厂实施，不能证明所谓的转让，关于上诉人的第二点理由，认为双方的转让具有可执行性，该观点错误。一审法院驳回上诉人诉请的理由是双方最终没有达成书面的转让合同，而且使用权仍然登记在被上诉人名下，所以上诉人诉请要求确认权属以及要求协助过户不能支持。首先双方之间不存在转让，所以该请求本来就不应该支持，即使按照上诉人的诉请双方存在转让事实，该转让因违反相关法律规定而无效。实际上，双方以被上诉人的名义办理规划、建房，等于恶意串通欺骗国家，损害国家利益，而且该土地转让的条件是一个强行性规定，违法应当认定无效。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，奥尚公司称其与万景公司之间成立建设用地使用权转让合同关系，建设用地使用权转让应签订书面合同，并符合国家法律、法规规定及政策要求，本案中奥尚公司与万景公司未签订书面合同，且至原审法庭辩论终结前双方对是否转让过土地、转让土地面积、单价、土地四至、土地交付使用期限仅有单方陈述，不能形成一致意见，奥尚公司要求确认讼争的13.008亩国有土地使用权归其所有和享有，要求万景公司协助其办理上述土地转让和变更登记手续，并承担全部税费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应不予支持。对双方因支付过的款项及在涉案土地所建厂房发生的争议，可以另行处理。综上，奥尚公司在本案的上诉请求依据不足，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人金华奥尚节能门窗有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　姜　　葵审判员　朱红彦审判员　王孜力哈二〇一五年五月十五日代书记员　吕倩茜