（2014）涟民初字第2783号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-15
案件名称
张正涛与涟水县朱码供销合作社租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
涟水县人民法院
所属地区
涟水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张正涛,涟水县朱码供销合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第一百一十二条，第一百一十六条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2014）涟民初字第2783号原告张正涛，居民。委托代理人颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告涟水县朱码供销合作社。法定代表人胡正年，该合作社主任。委托代理人钮连俊，该合作社法律顾问。原告张正涛与被告涟水县朱码供销合作社租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张正涛及其委托代理人颜伟与被告涟水县朱码供销合作社的委托代理人钮连俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张正涛诉称，原告与被告于2004年10月1日签订房屋租赁合同，租期10年，租金每年4.4万元，根据合同约定，被告应交付原告12间房屋，但实际仅交付9间，原告催要多次都没有交付，被告答应以延长租期来赔偿损失，被告一直未按合同履行系违约行为。当时，被告交付的9间房屋漏水，被告未能维修到位，被告也答应以延长租期的方式来赔偿损失。合同约定被告应保持房屋门前畅通，合同签订初期被告能够履行该项义务，2006年开始，租赁房屋门前长期被他人占用，给原告造成损失，被告也答应以延长租期的方式赔偿损失。请求法院依法确认被告违约，由被告承担违约金2万元，判令被告延长租期，撤销被告提出的排除妨碍的请求。在庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿其损失1551172元。被告涟水县朱码供销合作社辩称，原告要求确认被告违约没有事实依据，要求被告承担违约金及损失，并要求被告继续履行合同没有依据。原告要求撤销排除妨碍的请求，是另一法律关系，不属于本案处理范围。经审理查明，2004年10月1日，原告张正涛与被告涟水县朱码供销合作社签订一份《房屋租赁合同》，被告将自有的位于涟水县朱码镇朱码街的朱码供销社商场9间面积约800平方米及商场西边3间办公室出租给原告从事经营活动。租赁期限从2004年10月1日起到2012年10月1日止。租金支付方式：租金每年5万元，先付2004年10月至2005年2月份5个月租金，以后每年3月1日一次性付清。被告应保持门前广场无其他人占用，院内所租房屋周围保证道路畅通。在租赁期前，商场如需主体维修，其费用由被告负责，商场经营性维修和其他附属房屋及建筑物所有维修费用均由原告负责。租赁期间，商场及其他附属物因自然耗损所发生的维护维修费用均由原告负责。原告接手租赁房屋后不久，双方经协商，对租赁合同作一定修改：租赁期限：从2004年10月1日起到2014年10月1日止，房屋租金变更为每年4.4万元。合同签订后，被告向原告交付商场9间门面房，原告向被告要求其余3间办公室，因3间办公室被被告所属职工占用，被告向原告承诺，等到做通单位职工工作搬出后即向原告交付。原告接手9间门面房后，因门前存在个体商贩摆摊设点的情况，原告要求被告驱赶效果不明显。2014年10月30日，本案被告向本院起诉张正涛排除妨碍、赔偿损失。张正涛即向本院起诉要求确认被告违约，由被告承担违约金2万元，判令被告延长租期，撤销被告提出的排除妨碍的请求。另查明，原告张正涛在合同约定的期限内向被告涟水县朱码供销合作社共交纳租金440905元。被告已经交付给原告使用的房屋面积约880平方米，按约定应该交付但没有交付的房屋面积约为60平方米。上述事实，有原、被告当庭陈述，并有原告提供的《房屋租赁合同》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告签订租赁合同，后双方经协商一致变更。被告涟水县朱码供销合作社未能按约定交付3间办公室构成违约，在原告向被告要求交付该3间房屋时，被告当时的法定代表人承诺：等做通占用人的工作后向原告交付，应视为时效的中止，故对被告认为原告的主张已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于该部分违约损失的计算问题，考虑到原告的减免义务，房屋相对位置、使用价值等因素，本院酌定，按未交付的面积与应交付面积的比例计算确定损失，即60平方米÷940平方米×440905元=28142.8元。关于个体摊贩占用商场门前的广场问题，双方已经在合同中做了约定，说明原、被告事前已有预料，广场被占用将在一定程度上影响原告的经营。在原告租赁过程中，也确实存在个体摊贩占用商场门前广场的现象。但双方在合同中没有约定该损失的计算方法，目前，也无法就该损失进行科学的鉴定，考虑到当事人的主观过错程度、被告的赔偿能力等因素，本院酌定，该部分损失为租金总额的10%。因为原告没有提供证据证明此损失存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院对超出两年时效的部分不予支持，因2013年和2014年交付的租金均为44000元，故确定其损失数额为44000元×10%×2=8800元。关于违约金，因为根据上述计算的方法，该损失额已经超出了违约金数额，故违约金不再另行计算。关于原告主张维修费用问题，因原告未能提供被告所交付房屋存在不符合合同约定的情形，本院对此不予支持。对于原告提出判令被告延长租期，撤销供销社提出的排除妨碍的请求的诉讼请求，因其没有法律依据，本院对此不予支持。据此，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十二条、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百一十二条第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告涟水县朱码供销合作社于判决生效后十日支付原告张正涛租赁合同损失36942.80元。二、驳回原告张正涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18750元，由原告张正涛负担18026元，被告涟水县朱码供销合作社负担724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账户：34×××54）审 判 长 杨金星人民陪审员 李一尧人民陪审员 吕柏松二〇一五年五月十五日书 记 员 钱文君 来源：百度搜索“”