（2015）岑民初字第567号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2016-03-16

案件名称

岑溪市锦绣家园置业有限公司与梁欢文、李小惠商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

岑溪市人民法院

所属地区

岑溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

岑溪市锦绣家园置业有限公司,梁欢文,李小惠

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百六十一条

全文

广西壮族自治区岑溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）岑民初字第567号原告岑溪市锦绣家园置业有限公司，住所地：岑溪市滨江一路金湾顺景商住小区A幢三层。法定代表人陈勇，董事长。委托代理人甘清华，广西益远律师事务所律师。被告梁欢文。被告李小惠，原告岑溪市锦绣家园置业有限公司与被告梁欢文、李小惠商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法由审判员程健良适用简易程序独任审判，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘清华到庭参加诉讼，原告的法定代表人陈勇、被告梁欢文、李小惠没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑溪市锦绣家园置业有限公司诉称，2013年5月24日，被告购买原告开发建设的岑溪市滨江一路金湾顺景商住小区D幢D2单元1802＋1房，建筑面积188.85㎡，房屋价款624293元，被告向广西岑溪农村合作银行申请住房按揭贷款437000元，首期购房款为187293元。被告当时因资金困难，只支付100000元，承诺余下的首期购房款87293元约定于2013年11月24日一次性还清给原告。期限到后，虽经原告多次催收，但被告违约至今未还，按双方签订的协议约定原告有权按欠款总额日息1‰计收违约金，现根据被告的情况要求按月息2%计算违约金为26420.68元。同时因被告不按时归还银行按揭贷款，计至2015年4月30日，被告已经拖欠6期，共计13059.87元，后银行在原告保证金账户中扣去被告上述6期欠款共13059.87元，但在起诉后，被告于2015年4月9日归还了5300元，冲减两被告在原告处的装修保证金2000元，实归还了7300元。现在被告尚欠5759.83元未归还。该款应由被告从主张权利之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告。为维护原告的合法权益，请求法院判决：一、被告梁欢文、李小惠共同偿还尚欠首期购房款87293元及计至2015年2月28日止违约金26420.68元（从2015年2月29日起至还清日止按月利率2%计算至还清日止）给原告；二、被告梁欢文、李小惠共同偿还原告代被告支付给银行的按揭贷款月供款5759.83元及利息（以5759.83元为基数从主张权利之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息）给原告。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证明原告的主体资格；2、梁欢文、李小惠身份证，证明被告的主体资格；3、商品房买卖合同，证明被告购买原告开发建设的金湾顺景商住小区D幢D2单元1802＋1房的事实；4、个人购（建）房担保借款合同，证明原告作为被告购房按揭的阶段性保证人，被告逾期还按揭月供款，银行有权扣收原告的银行保证金账户存款；5、2013年5月24日欠条，证明被告购买原告开发建设的金湾顺景商住小区D幢D2单元1802＋1房、尚欠原告首期购房款81293的事实；6、2013年5月24日协议书，证明a、被告欠原告首期购房款87293元；b、被告承诺在2013年11月24日前一次性还清欠款给原告；c、逾期付款每天按欠交首期购房款总额的千分之一计算违约金给原告，原告有权将金湾顺景商住小区D幢D2单元1802＋1房另行出售或采取其他追偿措施；7、广西岑溪农村合作银行城北支行扣款函及收贷收息凭证（2013.11.28），被告逾期还月供款，广西岑溪农村合作银行城北支行在原告的保证金账户扣收逾期部分按揭贷款本息119.80元；8、广西岑溪农村合作银行城北支行扣款函及收贷收息凭证（2013.12.24），被告逾期还月供款，广西岑溪农村合作银行城北支行在原告的保证金账户扣收逾期部分按揭贷款本息273.89元；9、广西岑溪农村合作银行城北支行扣款函及收贷收息凭证（2014.12.31），被告逾期还月供款，广西岑溪农村合作银行城北支行在原告的保证金账户扣收逾期部分按揭贷款本息3273.31元；10、广西岑溪农村合作银行城北支行扣款函及收贷收息凭证（2015.01.30），被告逾期还月供款，广西岑溪农村合作银行城北支行在原告的保证金账户扣收逾期部分按揭贷款本息3308.86元；11、广西岑溪农村合作银行城北支行扣款函及收贷收息凭证（2015.03.31），被告逾期还月供款，广西岑溪农村合作银行城北支行在原告的保证金账户扣收逾期部分按揭贷款本息2953.58元；12、广西岑溪农村合作银行城北支行扣款函及收贷收息凭证（2015.04.30），证明被告逾期还月供款，广西岑溪农村合作银行城北支行在原告的保证金账户扣收逾期部分按揭贷款本息3130.43元。被告李小惠、梁欢文未作书面答辩，也未到庭应诉和提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告梁欢文、李小惠经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供的证据予以认定。根据全案证据及庭审笔录的当事人陈述，本院确认以下法律事实：2013年5月24日，被告梁欢文、李小惠经与原告协商签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定被告梁欢文、李小惠购买原告开发建设的岑溪市滨江一路金湾顺景商住小区D幢D2单元1802＋1房，建筑面积188.85㎡，房屋价款624293元，付款方式为银行按揭付款，先由两被告支付首期购房款为187293元，再由被告向广西岑溪农村合作银行申请住房按揭贷款437000元。因两被告当时资金困难，经协商同意由被告先支付100000元，余下的首期购房款87293元由两被告立下欠条一张给原告，为方便两被告办理银行按揭，原告出具两被告已支付首期购房款发票给被告，并于当日原、被告双方签订一份还款协议书，两被告保证尚欠原告的首期购房款于2013年11月24日一次性付清给原告，逾期付款按欠款总额每天1‰计收违约金。两被告即于2013年6月26以被告李小惠作为借款人向广西岑溪农村合作银行办理余下购房款437000元的按揭借款，用两被告所购买的房屋作借款抵押物，并由两被告及原告作为保证人在该《个人购（建）房担保借款合同》上签字、盖章，约定借款的还款方式为等额本息还款。事后两被告并未在约定期限内支付尚欠首期购房款给原告。另外，两被告自2013年11月20日开始出现没有按月供款的违约情况，由于被告违约，贷款人广西岑溪农村合作银行按合同约定从2013年11月28日起从保证人原告的账户中对被告尚欠的月供款予以扣还，计至2015年4月30日止贷款人广西岑溪农村合作银行共从原告存于该行的保证金账户中扣款6期，共扣款13059.87元，垫付李小惠所欠的6期按揭月供还款数。另查明，在诉讼期间，经原告向被告催款，两被告于2015年4月9日支付了5300元抵偿原告代被告被扣的月供款，同时经双方对数，原告确认应返还装修保证金2000元给两被告，原告愿意抵消其被扣的月供款2000元，两被告目前实欠原告代被告垫付李小惠的月供款为5759.87元。为此，双方酿成纠纷，原告诉至本院，提出其诉讼请求。本院认为，被告梁欢文、李小惠因向原告购买房屋资金不足而没能付清首期购房屋款87293元，经原、被告协商以两被告向原告借款87293元的形式用来支付购房首期款，其实质并不是借款关系，而是买卖房屋欠款关系。对两被告所欠原告的购房首付款有被告所立的欠条和还款协议为凭，其欠款事实清楚，债权债务关系明确。另外，被告因购买房屋因没能按约定支付月供按揭款，导致原告作为该借款保证人被贷款人广西岑溪农村合作银行扣款代两被告偿还按揭贷款共扣款13059.87元，这有贷款人收贷收息凭证及贷款人发给原告的函为据，其事实清楚，经原告对数扣除两被告已支付的款项5300元和原告应返还装修保证金2000元给两被告，目前该部分欠款为5759.87元。因原告作为保证人，在其履行保证责任后，有权向两被告行使追偿权。因此，原告主张两被告归还尚欠的购房首期款87293元和原告代两被告支付的月供按揭贷款5759.87元，理据充分，本院予以支持。至于原告主张逾期付款的违约责任问题，因被告在对尚欠购房款87293元时约定于2013年11月24日前还清，逾期付款按欠款总额每天1‰计收违约金，由于被告没有按约定还款，确实会给原告造成利息损失，虽然该约定过高，但原告在庭审中自愿将违约金计算方法调低至月利率2%进行计算，其主张符合有关法律规定，对原告从逾期还款之日（即2013年11月28日）起按月利率2%计至2015年2月28日违约金为26420.68元，符合有关规定，应予支持。另外，对原告主张其代被告支付的月供按揭贷款5759.87元，应从其主张权利之日起按中国人银行同期同类逾期贷款利率计付利息给原告，也符合有关法律规定，本院予以支持。综上所述，为维护正常的市场交易秩序和当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百六十一条及《中中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判如下：一、被告梁欢文、李小惠共同偿还尚欠首期购房款87293元及违约金（计至2015年2月28日止为26420.68元，从2015年2月29日起至本案生效判决规定的履行期限届满日止的违约金按月利率2%计算）给原告岑溪市锦绣家园置业有限公司；二、被告梁欢文、李小惠共同偿还原告代被告支付给银行的按揭贷款月供款共5759.83元及利息（以5759.83元为基数，从2015年3月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后之日止）给原告岑溪市锦绣家园置业有限公司。本案诉讼受理费2978元（原告已预交），减半收取1489元，由被告梁欢文、李小惠共同负担。上述被告应付之款，限于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员　　程健良二〇一五年五月十五日书记员　　李冠萍附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：