（2015）玄民初字第620号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-07-01

案件名称

原告易同燕与被告米芳芳、南京创冠不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市玄武区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

易同燕,米芳芳,南京创冠不动产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条，第一百一十条，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国义务教育法（2006年）》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

南京市玄武区人民法院民事判决书（2015）玄民初字第620号原告易同燕，女，1981年9月25日生，汉族。委托代理人陆小红，江苏东恒律师事务所律师。被告米芳芳，女，1982年4月20日生，汉族，无业。委托代理人江来文，江苏泓图律师事务所律师。委托代理人尹金发，江苏泓图律师事务所实习律师。被告南京创冠不动产经纪有限公司。法定代表人房小勇，南京创冠不动产经纪有限公司总经理。委托代理人陆松强，男，南京创冠不动产经纪有限公司职工。原告易同燕与被告米芳芳、被告南京创冠不动产经纪有限公司（以下简称创冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨晓峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆小红、被告米芳芳委托代理人江来文、尹金发、被告创冠公司委托代理人陆松强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易同燕诉称：2014年初，原告因准备赴外地结婚欲出售其在南京的唯一住房——南京市玄武区xx路14号511室房屋，2014年3月17日米芳芳与创冠公司经纪人孙华看房，其间米芳芳丈夫多次打电话给其在某小学担任校长的小婶，之后米芳芳与原告及创冠公司签订了《房地产买卖中介合同》。随后，原告在与男友出国旅行途中发生意外事件而致使一系列证件丢失，原告遂挂失了丢失的证件，其中包括房产证和土地证。2014年5月米芳芳丈夫致电原告询问挂失房产证事宜，原告才想起房产证与土地证已经在签订合同当日交付给米芳芳。2014年6月3日米芳芳诉至南京市玄武区人民法院，要求原告履行房屋买卖合同，同时米芳芳用自己名下的房产作担保请求法院对涉案房屋进行查封，随后原告询问朋友并查询龙虎网报道，才得知涉案房屋已经于2014年3月21日由珠江路小学的学区划归南京师范大学附属小学（简称南师附小）的学区，房价大幅上涨。原告未收到米芳芳的购房全款，如果继续出售涉案房屋，则对原告显失公平。并且原告现继续留在南京生活，卖房目的也不复存在，原告亦无其它住房，如涉案房屋出售给米芳芳，则原告需要另购住房，成本过高，构成情势变更。故要求法院判令依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项撤销原、被告三方签订的房地产买卖中介合同或依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定解除合同。诉讼期间，原告明确其要求撤销或解除的是其与米芳芳之间的房屋买卖合同关系。被告米芳芳辩称：原告与米芳芳、创冠公司之间的房屋买卖中介合同真实有效，应受到法律保护。一、原告主张依据显失公平的规定撤销合同，但涉案房屋的学区调整是2014年3月21日，次日在《现代快报》上进行了报道，原告此时知道或应当知道该情况，至其2015年3月31日才提起本案诉讼，已超过撤销权行使的一年的除斥期间。二、原告与米芳芳均委托的创冠公司居间中介，双方获得的信息相同。看房时米芳芳丈夫打电话给其在某小学工会任职的小婶询问珠江路小学教学质量以及此房位于哪个中学的学区等问题，并未获知学区调整一事，不存在利用优势、利用对方没有经验而缔约的情形；合同法规定的显失公平是指签订合同时就存在显失公平，但本案房屋买卖时双方均不知道学区调整的事实，因此原告无权依据显失公平的规定撤销合同。三、合同法第一百一十条规定的并不是解除合同的情形。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的。本案并不存在合同订立所依赖的客观基础丧失的情形，涉案房屋完好，不存在灭失或权利瑕疵导致标的物无法交付的情形；原告的合同目的是购得房屋，被告的合同目的是出售房屋取得相应价款，继续履行合同才能使双方当事人交易目的实现；涉案房屋交易价格在签订合同时是公平合理的，甚至比原告在网上自报的价格还高出1万元，如合同继续履行并不存在交易价格低于原告购入价格的情形，学区调整带来的利益不是原告预期的利益，继续履行不会给原告造成任何损失；珠江路小学与南师附小都是百年名校，在教育领域的地位不分伯仲，学区调整虽会对房屋价格有一定影响，市场原因应是房价变动的主导因素；原告所称在订立合同时准备赴外地结婚但因与男友分手无法去外地的原因，是其个人原因，不能作为情势变更的情形。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告创冠公司辩称：创冠公司作为中介促成合同成立，收取中介服务费合理合法，不应承担诉讼费用。三方签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，不同意解除或撤销合同，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告所有的南京市玄武区xx路14号511室建筑面积37.47平方米，原告曾以该房向邮政储蓄银行抵押贷款。该房位于南京市珠江路小学施教区（即学区）。2014年3月原告拟出售该房，2014年3月17日经创冠公司居间介绍，米芳芳前往原告的房屋实地看房。当天三方当事人经协商签订了房地产买卖中介合同及补充协议一份，约定：米芳芳以678000元的价格购买上述房屋；签订合同当天米芳芳支付原告定金2万元，2014年3月20日支付首付款18万，2014年8月30日前原告自行办理解除抵押手续，2014年9月30日前双方办理产权登记送件手续，米芳芳于送件当日支付12万元，原告与米芳芳在接到创冠公司产权登记出件通知后的5个工作日内前往办理出件手续，余款30万元由米芳芳以公积金贷款形式支付给原告，原告收取全款后双方办理房屋交接手续，米芳芳于房屋交付当天支付剩余房款8000元，原告承诺在2014年9月20日前迁出该房内所有户口，米芳芳在房款中扣除5万元作为户口保证金，在原告迁出户口当天一次性支付；原告委托创冠公司代办产权转移、房屋交付等相关事宜，米芳芳委托创冠公司代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记等事宜，创冠公司完成米芳芳委托事项，米芳芳按售房款的2.4%向创冠公司支付佣金和代办费。合同签订之后原告将房屋所有权证及国有土地使用证交给创冠公司以便其代办产权转移登记手续。2014年3月17日米芳芳支付给原告定金2万元，次日米芳芳支付房款18万元给原告。2014年3月21日政府教育行政部门将珠江路小学并入南师附小，涉案房屋所在地亦因此成为南师附小的施教区。次日《现代快报》对施教区调整一事进行了公开报道。此后原告未办理涉案房屋的解除抵押手续，并于2014年5月6日向房产登记机构申请对房屋所有权证挂失补办。米芳芳得知后向房产登记机构提出了异议，房产登记机构未予补办。2014年10月米芳芳向本院起诉原告，要求继续履行合同，并支付违约金13万元及中介费16272元。2015年4月2日原告提起本案诉讼。以上事实有房地产买卖中介合同、房屋所有权证、国有土地使用证、不动产登记簿、收条、现代快报、挂失证明、公告、本院谈话笔录、庭审笔录等证据证实。诉讼中原告还举证了护照及其在国外遗失证件后当地警方出具的证明，以此证明其证件遗失以及签订合同后即赴国外旅行的事实。本院认为：原、被告三方签订的房地产买卖中介合同是将原告与米芳芳的房地产买卖合同与原告、米芳芳、创冠公司的居间合同记载于同一份合同文本内，其实质仍是两个独立的合同关系。原告起诉要求撤销或解除的合同是其与米芳芳之间的房地产买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。涉案房屋的交易价格系原告与米芳芳自愿协商达成的一致意见，房屋所在施教区的调整发生于合同订立之后，即使对房屋价格有影响，亦不属于上述法律规定的“订立合同时”显失公平的情形，原告据此要求撤销合同，依据不足。并且，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案合同签订于2014年3月17日，至原告2015年4月2日提起诉讼，已超过一年，原告的撤销权已消灭。故本院对原告主张撤销合同的诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，当事人主张依据情势变更而解除合同的，必须是合同成立后客观情况发生了订立合同时无法预见的重大变化。而《中华人民共和国义务教育法》第十五条规定，县级以上地方人民政府根据本行政区域内居住的适龄儿童、少年的数量和分布状况等因素，按照国家有关规定，制定、调整学校设置规划。《江苏省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》第九条第二款规定，县级教育行政部门应当根据本行政区域内学校布局以及适龄儿童、少年的数量和分布状况，合理确定或者调整本行政区域内学校的施教区范围。上述法律及地方法规表明，施教区的范围是由教育行政部门确定和调整的。法律的规定，当事人均应知晓，房地产交易的当事人对教育行政部门对施教区可能进行的调整会影响房屋的价格应有一定的预见。虽然这种调整施教区的可能性并不确定，但这种可预见性已使施教区调整成为影响房屋交易价格的商业风险，而不是当事人无法预见的情势变更。并且，原告签订合同的目的是取得房屋出卖的价款，这一合同目的并不因施教区调整而不能实现。原告认为因施教区调整导致房屋价格大幅上升，履行合同会使其利益严重受损，但原告对此并未举证，本院无法作出“继续履行合同对于一方当事人明显不公平”、双方当事人利益明显失衡的判断。故对原告主张依据情势变更的有关法律规定解除合同，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。此条并不是规定撤销或解除合同的情形，原告依据此条要求撤销或解除合同，本院不予支持。原告又诉称其因与男友分手而不会前往外地居住生活，因此无法履行交房义务，这一情况是其个人情感原因造成的售房愿意的变化，不是撤销或解除合同的法定理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条第一款、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告易同燕的诉讼请求。本案受理费10580元，因适用简易程序减半为5290元，由原告易同燕负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　员　　杨晓峰二〇一五年五月十五日见习书记员　　吴　琼来源：百度搜索“”