（2015）宝民三（民）初字第253号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-11-27
案件名称
宋敏华、陆佩兰等与张益锋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第253号原告宋敏华，男，1990年10月20日生，汉族，住上海市宝山区。原告陆佩兰，女，1966年2月13日生，汉族，住址同上。原告宋卫平，男，1964年4月8日生，汉族，住址同上。委托代理人宋敏华（系宋卫平之子）。被告张益锋，男，1983年11月9日生，汉族，户籍地江苏省通州市。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。原告宋敏华、陆佩兰、宋卫平与被告张益锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋敏华（同时作为宋卫平的委托代理人）、陆佩兰、被告张益锋及其委托代理人焦春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋敏华、陆佩兰、宋卫平共同诉称，经中介居间介绍，2014年3月8日与被告就上海市宝山区罗南一村XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》，总房价为人民币88万元，约定被告应于自送件并取得收件收据之日起的20日内迁出房屋内户口，但被告至今未迁出房屋内的户口，故原告起诉要求被告支付逾期迁户口的违约金，按总房价的日万分之五计算，自2014年6月26日计至户口迁出之日止。被告张益锋辩称，被告购房时，上家没有告知房屋内有户口，被告享有产权的这段时间内也未向房屋内迁入过户口，直至原被告过户交房之后方从原告处得知房屋内有户口。双方签订的房屋买卖合同对迟延迁出户口的违约金未约定，故原告诉请没有依据。若法院认定被告存在违约，需要支付违约金，被告认为违约金标准过高，请求调整。经审理查明，2014年3月8日，原告（乙方、买受方）与被告（甲方、出卖方）就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价为88万元，协议3.2.7条约定，甲方承诺自送件并取得收件收据之日起的20日内，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口，每过期一日，甲方应按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。2014年3月13日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，补充条款（一）载明：具体细则按居间合同执行。2014年6月5日，原告登记为上述房屋房地产权利人。审理中，原被告一致确认目前系争房屋内仍有案外人杨某甲、杨某乙的户籍在内。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，被告向本院提供与上家黎森祥等的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同，证明被告系购买他人房屋，房屋内的原有户口在原告购买房屋时即已存在，并表示在获知房屋内有户口后，没有回避矛盾，多次向相关部门发函、投诉、举报等，希望能妥善解决。原告对上述证据真实性无异议，但房屋内户口未迁出系违约。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。虽然《上海市房地产买卖合同》中对户口迁出问题未作约定，但补充条款（一）载明上“具体细则按居间合同执行”，而居间协议对户口应迁出时间及逾期迁出的违约责任均有明确的约定，故被告抗辩双方对户口问题未约定违约责任的意见，于法无据，本院不予采纳。根据双方约定，被告应自送件并取得收件收据之日起的20日内迁出房屋内户口，而被告至今未将房屋内户口迁出，已构成违约，原告要求支付户口逾期迁出的违约金的请求，符合合同约定，本院可予准许。被告辩称该房屋内系他人户口，被告对房屋内有户口的情况亦不知情，被告得知房屋内有户口后已积极采取措施希望能妥善解决，但合同责任系严格责任，并非以主观是否恶意为标准，被告以此为由拒绝承担违约责任没有法律依据，本院难以采纳。鉴于双方合同约定的违约金标准过高，被告请求法院进行适当调整，本院根据本案实际情况酌情调整为按每日30元的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告张益锋于本判决生效之日起十日内，按每日30元的标准，向原告宋敏华、陆佩兰、宋卫平支付逾期迁出户口的违约金（自2014年6月26日起至户口迁出之日止）；二、原告宋敏华、陆佩兰、宋卫平的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1，206元，由被告张益锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 刘姗二〇一五年五月十五日书 记 员 黄莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”