（2015）温鹿民初字第686号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-31
案件名称
李锡懂与温州城市广场投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李锡懂,温州城市广场投资管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿民初字第686号原告：李锡懂。委托代理人：陈楚，浙江海昌律师事务所律师。被告：温州城市广场投资管理有限公司，住所地：浙江省温州市柴桥巷13号四楼4001、4002室。代表人：赵旭东，总经理。委托代理人：余隐，浙江和乐律师事务所律师。原告李锡懂诉被告温州城市广场投资管理有限公司（以下简称城市广场）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员张乓乓于2015年4月22日、2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告李锡懂及其委托代理人陈楚，被告城市广场委托代理人余隐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锡懂诉称：2012年3月5日，被告向原告出具《关于整体商场消防及环评的函》，承诺温州城市广场整体商场消防验收合格证将于当年5月通过验收，环评将于当年3月15日通过验收，若因被告整体消防及环评原因造成原告经营的店铺不能开业的，由被告承担损失。于是，原告才同意租用被告温州城市广场3F-21号店铺，并与被告签订《租赁合同》，约定：原告租用涉案房屋，用于经营泰蓝坊、川湘菜餐厅，建筑面积323平方米；租期自2012年6月1日起至2017年5月31日止；首年租金40万元，合同签订之日支付5万元；合同保证金为5000元，原告须在合同签订之日起三日内一次性支付；原告应于2012年6月1日前开业，因被告原因导致原告开业日期延误超过30天的，原告有权提前解除合同；若因被告违约解除合同，被告向原告返还保证金并按保证金金额向原告赔偿损失。合同签订后，原告已如约向被告缴纳5万元租金和5000元保证金，并进场装修。但由于被告商场整体消防及环评未能在其承诺的期限内通过验收，导致原告中途被迫停止装修，并导致原告店铺不能在租赁合同约定的期限之前开业。在装修停工期间，原告一再催促被告尽快通过消防、环评验收，否则要承担违约责任，但被告要求原告继续履行合同，认为商场消防、环评验收通过只是时间问题，于是，被告又于2012年12月26日与原告签订《补充协议》，承诺因被告未取得消防大证等原告造成原告停业，停业期间的损失由被告承担，并约定原《租赁合同》的租赁期限，租金在该协议签订后另行协商。有鉴于此，原告才于2013年2月春节过后又重新进场装修。并于2013年4月20日开始试营业，期间花费装修费用约100万元。然而因被告商场消防、规划不能通过政府验收等原告导致原告无法办理营业执照而于2013年10月不得不停业，至今未能恢复营业，已产生停业损失258279.09元。原告认为，被告提供的店铺无法通过政府相关验收导致原告无法办理营业执照的行为已构成严重违约，并严重侵害了原告的合法权益，应承担违约责任。同时，因被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，原、被告之间的租赁合同应予解除，被告并应对原告的装修费用、停业损失等经济损失承担赔偿责任。故，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、被告温州城市广场投资管理有限公司返还原告缴纳的合同保证金5000元；3、被告温州城市广场投资管理有限公司按合同保证金金额赔偿原告5000元；4、被告赔偿原告装修损失695378元及鉴定费18000元；5、被告赔偿原告停业损失258279.09元（暂计算至2014年7月1日）。为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2、被告企业登记信息，证明被告诉讼主体资格。3、被告出具的《关于整体商场消防及环评的函》，证明被告于2012年3月5日向原告承诺温州城市广场整体商场消防验收合格证将于当年5月通过验收，环评将于当年3月15日通过验收，若因被告整体消防及环评原因造成原告经营的店铺不能开业的，由被告承担损失的事实。4、《房屋租赁合同》，证明原、被告于2012年3月签订房屋租赁合同，约定租赁房屋位置、面积、租赁期限、租金保证金、权利义务及违约责任等。5、租赁合同租金及保证金收据，证明被告收取租金50000元及合同保证金5000元的事实。6、《补充协议》，证明被告于2012年12月26日与原告签订《补充协议》，承诺因被告未取得消防大证等原因造成原告停业，停业期间的损失由被告承担，并约定原《租赁合同》的租赁期限，租金在该协议签订后另行协商的事实。7、装修施工合同、预算书及明细单，证明由于被告违约造成原告装修损失的事实。8、停业损失计算明细单，证明由于被告违约造成原告停业损失的事实。9、原告出具的《关于解除租赁合同的函》一份及邮件回执，证明原告曾发函通知被告要求解除租赁合同的事实。10、泰蓝坊厨房设备清单，证明由于被告违约造成原告装修损失的事实。11、原告经营的泰蓝坊在2013年4月16日至2013年10月20日期间的日汇总表及现金日记账。12、收款收据，证明被告违约造成原告装修损失的事实。13、鉴定书，证明原告店面的造价及剩余价值。14、建设项目环境影响报告，证明温州城市广场整体商场主面主面距离居民区17米，原告所在的位置属于次面只有6米，整个工程环评时能通过，但就原告承租的店铺其所在主面与柴桥巷居民相望，距离居民区只有6米，是不符合《温州市饮食娱乐业环境影响评价文件审判细则》所规定的独立饮食建筑与住宅建筑主朝面的间距不应小于9米，所以原告作为独立的餐饮单位，是无法单独通过环评的。15、个体工商户名称预先核准通知书、五马工商所责令改正通知书，证明原告经营的店铺有关工商登记事宜已开展先期工作，因无法办理工商登记被工商所责令停业。另申报消防安全检查也需要个体工商户名称预先核准通知书。另证明因未取得工商登记，2013年5月7日，原告因无证经营被工商部门责令改正。16、鹿城区行政审批服务中心建筑内部装修消防设计备案检查指南卡，证明建设内部装修消防验收需要取得原建设工程消防验收通过意见。因为被告未通过验收，导致原告无法办理承租店铺的消防手续。被告城市广场辩称：双、被方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。2010年10月温州市市级机关事务局将温州饭店固定资产以及品牌资产的经营权转让给温州市商会大厦有限公司经营管理。2011年7月27日，温州市商会大厦有限公司与赵旭东、季建新共同组建了温州城市广场投资管理有限公司作为温州饭店资产经营权的具体经营者及受益者。我方认为解除租赁合同的理由不成立，虽然温州饭店存在历史违章，导致规划手续不全，至今没有取得整体的消防合格证，但是原告所租赁的房屋部位，具备合法产权，能够领取单独的消防证和营业执照，被告在合同履行期间，也给原告提交了有关材料，只是原告自己迟迟不去办理营业执照和办理消防验收。原告撤柜并且要求解除租赁合同的真正原因并不是因为整个温州饭店的消防不能通过验收，而是因为经济不景气另原告经营不善，才导致被迫停业，要求解除租赁合同。对于被告所答辩的事实，在合同履行期间，原告已经对租赁房屋进行装修，并且已经开业经营，在租赁及开业期间，并没有因为被告未取得整体的消防及规划手续导致原告中途停止装修及停业的情形，因此可印证原告停业的并非被告证件不齐，而是原告自己经营不善。如法院判决解除本案的租赁合同，并认为解除的原因系被告的违约或违法行为所致，对于原告的诉讼主张，被告认为：1返还保证金5000元，是符合双方合同约定的。2、按保证金金额赔偿5000元，无合同和法律依据。3、对装修损失，原告要求按重置价格赔偿，没有依据，从原告的起诉中可以看出原告已经进行营业，即使是因为消防和规划的原因，那么前期经营期间造成的装修损耗应由原告自己承担，4、要求赔偿停业损失25万元多，被告认为缺乏相关的事实和法律依据。从原告所诉称的事实情况来看，不能反映出原告在经营期间的利润收入。同时，原告主张的停业损失计算的时间的起始点没有合同和事实依据，该项主张不成立。综上，被告认为原告要求解除合同的理由不成立，法院应当判决驳回原告的诉讼请求。即使合同解除，请求法庭作出公平合理的判决。为此，被告向本院提交如下证据：（2012）温鹿民初字第411号民事判决书、（2013）浙温民终字第1964号民事判决书，温州市鹿城区五马寿司亭营业执照一份，证明温州城市广场投资管理有限公司作为温州饭店营业权的具体营业人和收益权与原告签订的房屋租赁合同合法有效。虽然温州饭店因为存在部分违章建设，至今未能办理环评和消防，但是部分有产权的商铺是可以取得消防和环评的手续的。根据提供的判决书，屈臣氏、金锚娱乐会所，以及原告承租房屋的一楼日本寿司店都已经取得营业执照，其中金锚娱乐会所并已办理消防安全检查合格证，原告停业的原因并非被告未能办理消防规划手续所致。本案审理中，经原告申请，本院依法委托温州瓯江资产评估有限公司对涉案房屋即温州城市广场3F-21号商铺自租赁合同解除后的装饰装修残值损失进行评估。该所于2015年3月13日出具温瓯江评（2015）25号、26号资产评估报告认为，温州城市广场3F-21号商铺于2013年4月20日的装修重置价值为634790元、家具购置费用71280元，成新率为100%，评估值为634790元、71280元，店铺装修可回收残值22100元、家具剩余可回收残值10692元。经审理，本院对事实认定如下：2010年10月26日，温州市机关事务局将温州饭店固定资产以及品牌资产的经营权转让给温州市商会大厦有限公司经营管理。2011年7月27日，温州市商会大厦有限公司与赵旭东、季建新共同投资组建了被告城投管理公司作为温州饭店资产经营权的具体经营者及受益者。2012年3月5日，被告向原告出具《关于整体商场消防及环评的函》，承诺温州城市广场整体商场消防验收合格证将于当年5月验收通过，环评于3月15日前通过验收，若因被告整体消防及环评原因造成原告经营的店铺不能开业的，由被告承担损失。2012年3月5日，原、被告签订《租赁合同》，双方约定，被告将其位于温州市鹿城区第一桥128号商场3楼21号店铺出租给原告，用于经营餐饮“泰蓝坊”、“川湘菜”品牌，租赁面积为323平方米，租期为2012年6月1日至2017年5月31日；当日，原告向被告支付租金5万元、合同保证金5000元。后原告开始装修，期间原告中止修装。2012年12月26日，原告李锡懂又与被告城市广场签订了《补充协议》，双方约定：《租赁合同》第二条第1、2点的租赁期限、租金在补充协议签署后另行协商；如因被告未取得消防大证等原告造成乙方停业，则停业期间的损失由被告承担（合理评估后，双方协商解决）。后原告对涉案商铺又继续进行装修装潢。原告从2013年4月20日开业试营业直至2013年10月20日停业。期间因未取得营业执照被温州市工商行政管理局鹿城分局五马工商所责令停业。2014年6月26日，原告发函给被告，要求解除《租赁合同》及《补充协议》另查明，被告经营的城市广场商场系原温州饭店建筑改建，由于存在建筑产权不全、店面部分规划审批未到位、房屋建筑原始资料不规范、建筑群间距不满足现有消防规范要求等原因，一直未通过消防、规划等验收，致使诸多商铺无法办理营业执照正常经营。本院认为，原、被告于2012年3月5日签订的《租赁合同》、2012年12月26日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。合同签订后，原告依据合同约定，向被告交付涉案店铺的租金5万元、保证金5000元，并依约装修开业经营，履行了合同义务。原告诉称因被告提供的涉案房屋无法通过政府相关验收，致使原告无法办理营业执照致使原告的合同目的无法实现，故被告应承担相应的违约责任。被告辩称与原告同在该商场的“金锚娱乐会所”已办理消防安全检查合格证并领取营业执照，原告未举证系被告的原因导致原告未能办理营业执照导致停业。本院认为原告承租的店铺属于城市广场商场的一部分，该商场未通过消防验收，即使原告取得营业执照开业经营亦存在消防安全隐患，根据鹿城区行政审批服务中心建筑内部装修消防设计备案检查规定的有关申报材料要求，亦需要原建筑工程消防审核验收意见才能通过备案检查，且该商场存在诸多商铺无法取得营业执照，并非本案原告一家，因本案被告无法通过政府相关验收，导致原告无法正常营业，导致合同目的无法实现，现原告诉请被告解除双方的租赁合同关系，合法有据，本院予以支持。被告辩称原告系因经营不好，借机解除租赁合同的意见，无事实与法律依据，本院不予支持。双方合同解除后，原告缴纳给被告合同保证金5000元应予以退还。另原告诉请被告按合同保证金的约定赔偿原告5000元，本院认为根据合同第四条第6点、第8点的约定，因被告的原因导致原告开业日期延误超过30日或因被告设施设备故障导致原告无法营业累计超出30日而提前解除合同，被告需返还保证金并按保证金数额向原告赔偿。被告认为本案并非因该两项事由提前解除合同，故原告该项诉请无事实和法律依据。本院认为根据本院查明的事实原告确因被告的原因导致原告到庭审之日仍无法正常开业，故原告该项诉请符合法律规定，被告应予以赔偿。本案中因被告履行合同义务不符合约定，造成原告装修损失634790＋71280元－22100元－10692元＝673278元，虽然双方签订的租赁合同期限为5年，但合同签订后，原、被告曾签订《补充协议》，明确双方签署的租赁期限、租金在补充协议签署后另行协商，但之后未达成协商意见。而原告于2013年3月完成装修，截至到原合同约定的到期日2017年5月31日共可使用50个月。并且被告认可原告从2013年4月20日开始营业，于2013年10月20日停业，故原告已经使用装修184天，应扣除营业期间的装修折旧损失计82588.4元。对于剩余的装修损失590689.6元，本院认为，原告租赁涉案房屋未明确了解租赁物的实际情况就贸然进行装修，存在过错，本院酌情认定被告应承担剩余装修损失的50%，即295344.8元。对于原告诉请被告赔偿原告停业损失258279.09元，本院认为原告提供的证据不能反映其在经营期间的利润收入，上述损失依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：一、解除原告李锡懂与被告温州城市广场投资管理有限公司于2012年3月5日签订的《租赁合同》及于2012年12月26日签订的《补充协议》；二、被告温州城市广场投资管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告李锡懂合同保证金5000元；三、被告温州城市广场投资管理有限公司于本判决书生效之日起十日内按保证金金额赔偿原告李锡懂5000元；四、被告温州城市广场投资管理有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿李锡懂装修损失295344.8元；五、驳回原告李锡懂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13617元，减半收取6808.5元，原告李锡懂负担3808.5元，被告温州城市广场投资管理有限公司负担3000元。鉴定费18000元（已由李锡懂垫付），由原、被告各半负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员 张乓乓二〇一五年五月十五日代书 记员 管蒙恬本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； 更多数据：