（2014）闵民五（民）初字第2275号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-12-22
案件名称
原告张国标与被告刘志鸣、徐雷房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张国标,刘志鸣,徐雷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2275号原告张国标。委托代理人李德兴，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。被告刘志鸣。被告徐雷。原告张国标与被告刘志鸣、徐雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，先适用简易程序审理。后因公告送达，依法组成合议庭适用普通程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告张国标及其委托代理人李德兴到庭参加诉讼。被告刘志鸣、徐雷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张国标诉称，其通过案外人计某某介绍认识被告徐雷，经徐雷介绍得知被告刘志鸣有动迁安置房上海市闵行区×镇×家园×地块×号×室欲出售。2010年6月25日，经徐雷介绍，原告与刘志鸣签订动迁房转让协议，约定刘志鸣出售上述房屋净到手价为40万元，其他费用由原告承担。因当时房屋仍在建造中，不能办理产证，故约定于合同签订一周内支付房款20万元，拿到钥匙支付10万元，办出产证支付10万元。实际原告于2010年6月25日向刘志鸣支付8万元房款，2010年7月5日支付房款20万元，其中12万元系通过徐雷账户支付，2011年3月8日支付9万元，刘志鸣均出具了收条。徐雷提出买卖介绍成功要求原告支付10万元介绍费，原告向徐雷支付5万元介绍费，另5万元约定买卖完成后支付。因原告长期在外做工程，一年后发现涉案房屋已有人装修入住，找到刘志鸣后才得知其已将房屋另行出售他人，原告遂要求刘志鸣退还房款。2012年1月8日，刘志鸣出具欠条，承诺退还原告房款47万元（含10万元违约金），如届期未还，则支付2，000元／天的违约金，房屋任凭原告处置。但刘志鸣未履约。原告也多次找徐雷，2012年8月24日徐雷出具承诺书称如刘志鸣无法交房、无法退款，在2013年1月31日前其将争取将原购房交予原告，如无法交房，则原告支付的37万元房款由其归还。2014年9月24日，徐雷再次出具承诺书。两被告至今无退还房款的实际行动，故原告起诉：1、要求两被告共同归还原告房款37万元；2、要求被告刘志鸣支付违约金10万元；3、要求被告徐雷返还因房屋买卖不成所取得的介绍费5万元；4、判令被告刘志鸣支付以本金8万元计，自2010年6月26日起至判决生效之日止，按同期银行基准利率5.96%计算的利息；5、判令被告刘志鸣支付以本金20万元计，自2010年7月6日起至判决生效之日止，按同期银行基准利率5.96%计算的利息；6、判令被告刘志鸣支付以本金9万元计，自2011年3月9日起至判决生效之日止，按同期银行基准利率6.65%计算的利息。审理中，经本院释明，原告表示要求确认原告与被告刘志鸣签订的动迁房转让协议于本案的诉状副本等材料送达到被告时解除，基于被告徐雷加入归还刘志鸣的债务，故将诉讼请求变更为要求被告徐雷与被告刘志鸣共同归还房款37万元，放弃主张债务利息。被告刘志鸣未答辩。被告徐雷辩称，刘志鸣当时确实有意将涉案房屋出售。其介绍原告与刘志鸣签订动迁房转让协议后，收取了原告支付的5万元介绍费。因原告未按照约定分期付款，而是提前支付了房款，故未能避免资金风险。原告转账至其银行账户的12万元房款，其已经交给了刘志鸣。原告付款后未主动关心房屋建造进度，时隔一年后才发现房屋被他人占有。因刘志鸣没有财产，就算找到他，原告也无法获退房款，就转而找其要房款。在原告的威胁和人身伤害下，其按计某某的要求一字一句写下承诺书，不是本人真实意思表示。其仅是买卖的介绍人，买卖没有成功，愿意退还介绍费5万元。经审理查明，原告张国标通过计某某介绍认识被告徐雷。经徐雷介绍，原告于2010年6月25日与被告刘志鸣签订关于上海市闵行区×镇×家园×地块×号×室的动迁房转让协议。协议约定，上述房屋面积65.60平方米，转让总价40万元，刘志鸣所持安置房协议书所示为102室，原告受让房为602室，房源调换由刘志鸣及见证人杨洪来完成。协议签订后一周内，原告付房款20万元，拿到钥匙支付10万元，办出产证支付10万元。在原告获得产证之前，不管房产市场价格涨跌，均按本协议执行，违约方需承担10万元违约金。协议签订当日，原告支付刘志鸣购房款8万元。2010年7月5日，原告支付房款20万元，其中12万元系汇至被告徐雷银行账户，由徐雷向刘志鸣转交该款。2011年3月8日，原告支付房款9万元。刘志鸣就原告所付款项均出具了收条，总计收取房款37万元。2011年12月，原告发现102室内有人入住，发出告知书要求该户搬离。此后，原告多次找刘志鸣寻求解决，刘志鸣于2012年1月8日出具欠条言明因向原告出售102室收取房款后房价上涨，又将该房出售给案外人刘某，为处理纠纷，决定于2012年2月10日之前将本金、利息、违约金计47万元归还原告，到期不付，每天加付违约金2，000元，该房仍归原告所有，由原告任意处置。届期，刘志鸣未履约。后原告无法找到刘志鸣，遂找到徐雷要求解决。2012年8月24日，在计某某、谢某某在场的情况下，徐雷于上海市闵行区浦江镇某休闲中心向原告出具“关于解决张国标购房纠纷的承诺书”，郑重承诺在2013年1月31日前争取将上述房屋交于原告，如无法交房，其则交付原告人民币37万元。2014年9月24日，徐雷又出具字条称上述承诺书所涉事宜确实，徐雷将尽最大努力予以解决。因两被告均未履约，原告获知被告刘志鸣已将涉案房屋以60万元出售给案外人刘某，致涉讼。以上事实，由原告提供的动迁房转让协议、刘志鸣出具的收条三张、欠条、银行转账凭证、告知书、徐雷出具的承诺书两份、动迁房转让协议及补充协议、证人计某某的证言等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告刘志鸣就涉案房屋签订的动迁房转让协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。被告刘志鸣收取原告的房款后，却将该房另售他人，造成与原告之间的转让协议无法继续履行，故原告要求解除双方签订的转让协议，合法有据，本院予以支持。原告诉至本院后，本院于2015年3月14日向被告送达了诉状副本等诉讼材料，故原告与被告刘志鸣签订的动迁房转让协议于该日解除。导致协议解除的责任在于被告刘志鸣，故被告刘志鸣应向原告退还房款并承担违约责任。原告要求被告刘志鸣支付违约金10万元，具有合同依据，本院予以支持。在原告向被告刘志鸣主张相关权利的过程中，被告徐雷多次承诺如被告刘志鸣无法交付房屋，则其将向原告支付房款37万元，故被告徐雷主动加入了被告刘志鸣的债务，应与被告刘志鸣共同向原告承担归还房款37万元之责。因涉案合同被解除，原告要求被告徐雷返还介绍费5万元，徐雷亦同意返还，本院予以准许。被告徐雷辩称其系在受胁迫的情况下书写承诺书，无证据证明，本院不予采信。两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张国标与被告刘志鸣于2010年6月25日签订的动迁房转让协议于2015年3月14日解除；二、被告刘志鸣、被告徐雷于本判决生效之日起十日内共同退还原告张国标购房款37万元；三、被告刘志鸣于本判决生效之日起十日内偿付原告张国标违约金10万元；四、被告徐雷于本判决生效之日起十日内退还原告张国标介绍费5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，000元，由被告刘志鸣负担5，000元、被告徐雷负担4，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟审 判 员 沈 群人民陪审员 邓红霞二〇一五年五月十五日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：