（2015）三中民终字第06392号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-26
案件名称
北京万邦鼎尚企业管理有限公司与王利明租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京万邦鼎尚企业管理有限公司,王利明
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06392号上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王利明，男，1987年4月10日出生。委托代理人陈大伟。被上诉人（原审华亿公司）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人刘培，女，1986年1月12日出生。上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。万邦公司之委托代理人吴奂、王利明之委托代理人陈大伟、北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）之委托代理人刘培，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王利明在原审法院诉称：我与万邦公司于2013年10月24日签订《租赁合同》，约定万邦公司将位于北京市朝阳区×号商铺（以下简称涉案摊位）租赁给我使用，用于经营化妆品，租赁期限自2013年12月1日至2014年11月30日。合同签订后，我向万邦公司支付了六个月租金16726.1元、综合管理费3345.2元和保证金5600元，并出资26700元对涉案摊位进行了装修。2014年1月开始，万邦公司与华亿公司发生纠纷，华亿公司开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被万邦公司打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，华亿公司关闭整个大楼并停电，造成我无法继续经营。此后，我就赔偿问题与万邦公司多次交涉，但均未果，故诉请法院判决万邦公司：1.退还2014年3月15日至2014年6月12日的租金8177.22元；2.退还保证金5600元；3.退还2014年3月15日至2014年6月12日的综合管理费1635.45元；4.退还装修补贴3849元及全勤奖3000元；5.赔偿装修损失26700元；6.赔偿违约金3345.23元。万邦公司在原审法院辩称：我公司从华亿公司租赁摊位，因华亿公司从2014年3月16日对租赁标的进行闭店装修，故我公司同意退还保证金和2014年3月16日起的租金及综合管理费。对于王利明主张的违约金，我公司不同意支付，合同约定是由于我方提前收回商铺才支付违约金。我方不同意支付装修补贴和全勤奖，装修损失应看王利明的票据，王利明装修未经我公司的验收，对于全勤奖王利明需举证证明全勤。王利明主张的装修超过合理装修的费用，且装修损失和装修补贴存在重复计算。王利明的损失是由于华亿公司的闭店所致，应当由华亿公司赔偿。华亿公司在原审法院述称：王利明起诉系依据合同约定，根据合同相对性原则，我公司不应当承担就合同产生的责任。装修闭店系二层以上的部分，不包括商场的一层，也不影响王利明的经营。商业经营本身就是风险，如果装修影响王利明可与装修队进行协商，且装修只是暂时性。原审法院经审理查明：2013年10月24日，王利明与万邦公司签订《租赁合同》，约定万邦公司向王利明出租涉案摊位用于经营化妆品，使用面积约为12.83平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月2787.69元，于合同签订当日支付前六个月的租金，并于2014年3月1日前支付后六个月的租金；保证金5600元，于合同签订当日支付；每月综合管理费557.54元，于合同签订当日支付前六个月的综合管理费，并于2014年3月1日前支付后六个月的综合管理费；万邦公司于2013年10月27日前将涉案摊位交付王利明，并由王利明在2013年11月20日前完成装修；王利明须在2013年12月1日正式营业，如因万邦公司原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因王利明原因导致逾期营业，每逾期一日向万邦公司支付违约金300元；万邦公司在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，王利明有权解除合同并要求万邦公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦公司支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。合同签订当日，王利明向万邦公司支付了六个月租金16726.1元、保证金5600元及综合管理费3345.2元。万邦公司将涉案摊位交付王利明。此后，王利明开始使用涉案摊位进行经营直至2014年3月16日。另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区×（简称商业楼）系华亿公司所有。万邦公司与华亿公司之间签订有租赁合同，向华亿公司承租了涉案摊位所在楼层的部分区域用于经营来淘宝女人街。2014年3月16日，华亿公司开始对商业楼内部分区域进行装修。王利明称其自2014年3月15日以后无法继续在涉案摊位经营，万邦公司对此予以认可，称自2014年3月16日起，由于华亿公司对商业楼进行装修，导致包括涉案摊位在内的全部来淘宝女人街均停止营业。王利明称万邦公司曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现；万邦公司称装修补贴需要王利明的装修经过验收，全勤奖需要王利明每天都经营，但实际上王利明的装修并无审核记录，全勤奖亦未提交相应证据，因此不同意支付该两项款项。针对其主张，王利明向法院提交了万邦公司张贴的海报照片，显示万邦公司承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。万邦公司则未就其主张的支付相应款项所需的附加条件进行举证，亦未就其主张的王利明经营不连续的情况进行举证。王利明主张其在承租涉案摊位后，出资26700元对摊位进行了装修，并就此提交了施工合同、万邦公司盖章的进场装修流程及装修费收据予以佐证。因王利明和万邦公司签订的《租赁合同》已到期，现王利明要求万邦公司返还自2014年3月15日至2014年6月12日期间的租金、综合管理费及保证金，万邦公司同意退还2014年3月16日之后已交纳的租金、综合管理费及保证金。王利明还要求万邦公司支付其装修补贴、全勤奖并赔偿其装修损失，万邦公司对此均不予认可。王利明要求万邦公司支付违约金，万邦公司对此亦不予认可，称王利明不能继续经营是华亿公司装修行为所致，责任应当由华亿公司承担，华亿公司对此不予认可，称其与王利明无合同关系，且其装修行为亦未对涉案摊位的经营造成实际影响。上述事实，有《租赁合同》、收据、施工合同、进场装修流程、照片、海报等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。原审法院判决认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王利明与万邦公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，华亿公司对涉案摊位所在的商业楼进行装修，在客观上严重影响王利明对涉案摊位的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，因双方的《租赁合同》现已到期，故法院不再另行予以解除，但万邦公司应将所收取的王利明未实际经营期间的租金、综合管理费及保证金退还王利明。王利明依照万邦公司张贴海报的承诺进场装修并经营，万邦公司应当依照约定支付王利明装修补贴及全勤奖，万邦公司否认王利明具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明王利明违背了相关条件，故对万邦公司之辩解，法院不予采信。王利明与万邦公司签订《租赁合同》后，万邦公司有义务保障王利明在遵守合同的情况下连续、稳定地使用涉案摊位进行经营，现该经营行为受到干扰，致使合同目的不能实现，万邦公司应当根据合同约定承担违约责任，故对王利明要求万邦公司依据合同支付违约金之请求，法院亦予以支持。王利明接收涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，现王利明无法继续经营，万邦公司应当对装修残值进行赔偿，具体数额由法院结合装修实际支出、租赁合同履行情况及万邦公司赔偿王利明违约金的情况予以酌情判定。万邦公司以华亿公司的装修行为造成其与王利明的合同无法继续为由，认为应由华亿公司对王利明承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对万邦公司该辩解，法院不予支持，万邦公司可基于其与华亿公司之间的合同关系对此另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还王利明租金八千一百七十七元二角二分、综合管理费一千六百三十五元四角五分、保证金五千六百元；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付王利明装修补贴三千八四十九元、全勤奖三千元、违约金三千三百四十五元二角三分；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿王利明装修损失九千元；四、驳回王利明的其他诉讼请求。万邦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审法院判决第二项、第三项，改判装修损失由华亿公司承担。上诉理由：1.原审判令万邦公司支付王利明全勤奖3000元，属于认定事实错误；2.原审判令万邦公司支付王利明装修补贴费、违约金和装修损失费存在重复计算的问题；3.王利明的装修损失应由华亿公司赔偿。王利明和华亿公司均同意原审法院判决，不同意万邦公司的上诉请求。本院经审理查明：当事人对原审法院认定的事实无异议，二审期间亦无新证据提交。原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据王利明与万邦公司提交的证据及当庭陈述，原审法院确认涉案租赁合同合法有效并由万邦公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确，万邦公司亦予认可，本院予以维持。全勤奖及装修补贴系万邦公司承诺应履行的义务，相应举证责任应由万邦公司承担。万邦公司就此节的上诉主张，理由不足，本院不予支持。万邦公司不能保证涉案合同继续履行，应承担相应责任。违约金及装修残值损失是就万邦公司的具体违约行为向王利明承担的合同责任。故王利明依据合同第八条的约定要求万邦公司给付违约金并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审法院确定违约金及酌情确定装修残值损失的数额，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，当事人一方因华亿公司的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和华亿公司之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故万邦公司关于在本案中应当由华亿公司直接向王利明承担赔偿责任的意见，本院不予采纳。综上所述，万邦公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费554元，由王利明负担221元（已交纳），由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担333元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费279.86元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 付 辉代理审判员 张 明代理审判员 刘建刚代理审判员 胡 婧二〇一五年五月十五日书 记 员 石艳明书 记 员 李 惠 更多数据：搜索“”来源：