（2015）沈中民二终字第133号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-05-25
案件名称
上诉人张可峰与被上诉人赵中桥与原审被告沈阳长进实业有限公司及原审第三人沈阳市安程房地产开发有限公司、辽宁省拍卖行物权纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张可峰,赵中桥,沈阳长进实业有限公司,沈阳市安程房地产开发有限公司,辽宁省拍卖行
案由
物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第133号上诉人（原审第三人）：张可峰，男，1984年12月25日出生，汉族，华晨宝马工程师，住址沈阳市沈河区。委托代理人：武甜甜，辽宁尧胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵中桥，男，1971年8月25日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市沈河区。原审被告：沈阳长进实业有限公司（以下简称长进实业），住所地沈阳市沈河区风雨坛街4一26号。法定代表人：宋文霞，该公司经理。原审第三人：沈阳市安程房地产开发有限公司（以下简称安程房地产），住所地沈阳市沈河区北中街路123号。法定代表人：邱贵生，该公司总经理。委托代理人：李鸣，辽宁希光律师事务所律师。原审第三人：辽宁省拍卖行（以下简称“拍卖行”），住所地沈阳市沈河区热闹路**号。法定代表人：申义，该公司董事长。委托代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。上诉人张可峰与被上诉人赵中桥与原审被告沈阳长进实业有限公司及原审第三人沈阳市安程房地产开发有限公司、辽宁省拍卖行物权纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第104号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员郑竹玉、审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年5月12日公开开庭审理了本案，上诉人张可峰及其委托代理人武甜甜、被上诉人赵中桥、原审被告长进实业法定代表人宋文霞、原审第三人安程房地产委托代理人李鸣、原审第三人拍卖行委托代理人陈鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告赵中桥诉称：1、判令被告长进实业公司及第三人张可峰退出位于沈河区风雨坛街16号所占房屋（EE至BE）；2、本案的诉讼费由被告承担。原审被告张可峰辩称：不同意原告的诉讼请求，我与长进实业联建诉争的危房改造工程，根据双方约定，长进实业最后要分给我一套地下室，在1996年，沈河拆迁办就给我颁发了公房准住通知，该通知包含了诉争的地下室部分，所以我取得该诉争部分合法占有权是在先的，这部分应该归我，原告无权要求我腾退。原审被告长进实业公司辩称，原告在拍卖前曾查看过现场，知道张可峰所砌墙的存在，也就知道卖给他的部分是不包含这诉争面积的。原审第三人安程房地产公司述称，本案与我公司无关。原审第三人辽宁省拍卖行述称，答辩人组织的拍卖合法有效，答辩人已依法履行完拍卖人的义务，原告竞买并取得了拍卖标的的所有权，对于诉争房产面积所有权的归属，请人民法院依法查明并认定其面积是否在答辩人拍卖所依据的房屋所有权证记载面积及轴线范围之内既可判明归属。原审法院审理查明：2002年12月27日，原告赵中桥通过第三人辽宁省拍卖行拍卖取得坐落于沈阳市沈河区风雨坛街16号地下室，建筑面积1025平方米房屋。后取得该房屋产权证，房屋产权证的附录载明其购买的房屋具体位置为1门BE-PF轴。现原告以被告长进实业公司及第三人张可峰占有该房屋中EE轴至BE轴部分为由起诉来院，要求被告退出占用的房屋。另查明，1997年5月22日，案外人沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司与沈河区风雨坛危险房改造联建办公室签订联建协议书，协议约定：“1、参加联建地点：沈河区风雨坛街（桃源小区）16号1门（5号楼北）轴线BE-PF。2、参加联建面积：按此协议，工程竣工后按施工图纸、设计标准，甲方实得楼房总建筑面积1024.78平方米。3、甲方需支付联建款数额按总建筑面积平均1220元／㎡，计1250231.60元……”沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室、辽宁省同兴房地产股份有限公司沈阳公司（变更登记后为第三人安程房地产公司）均在《联建协议书》上盖章。1997年6月3日，沈阳市沈河区动迁安置管理办公室为案外人沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司下发了（协议）沈房动安字第188号《公房准住通知》，通知上手写载明轴线BE-PF，建筑面积1024.18㎡。后该房屋所有权由国泰君安证券股份有限公司取得，并办理了房屋产权证，房屋所有权证号为50056。2002年12月27日，第三人辽宁省拍卖行依法拍卖该房屋，由原告赵中桥以人民币1040000元竞买取得。于2003年4月办理房屋更名过户相关手续，取得该房屋所有权证。再查明，1996年5月8日，第三人张可峰与沈河区风雨坛危险房改造联建办公室签订联建协议书，协议约定：“1、参加联建地点：沈河区风雨坛街（桃源小区）26号1门。2、参加联建面积：按此协议，工程竣工后按施工图纸、设计标准，甲方实得楼房总建筑面积450.94平方米。3、甲方需支付联建款数额按总建筑面积平均1，400元／㎡，计631，316元……”沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室、辽宁省同兴房地产股份有限公司沈阳公司（变更登记后为第三人安程房地产公司）均在《联建协议书》上盖章。1996年10月27日，沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室为第三人张可峰开具了交纳房款人民币631316元的收款收据。1996年5月8日，第三人张可峰与沈河区风雨坛危险房改造联建办公室签订联建协议书，协议约定：“1、参加联建地点：沈河区风雨坛街（桃源小区）36号1门。2、参加联建面积：按此协议，工程竣工后按施工图纸、设计标准，甲方实得楼房总建筑面积275.31平方米。3、甲方需支付联建款数额按总建筑面积平均1，400元／㎡，计38，5434元……”沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室、辽宁省同兴房地产股份有限公司沈阳公司（变更登记后为第三人安程房地产公司）均在《联建协议书》上盖章。1996年10月27日，沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室为第三人张可峰开具了交纳房款人民币385434元的收款收据。1996年10月10日，被告沈阳长进实业有限公司与沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室签订联建协议书，协议书约定：“1、参加联建地点：沈河区风雨坛街（桃源小区）30号1门。2、参加联建面积：按此协议，工程竣工后按施工图纸、设计标准，甲方实得楼房总建筑面积958.62平方米。3、甲方需支付联建款数额按总建筑面积平均1，400元／㎡，计1，342，068元……”被告长进实业公司、沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室、辽宁省同兴房地产股份有限公司沈阳公司（变更登记后为第三人安程房地产公司）均在《联建协议书》上盖章。1996年10月27日，沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室为被告长进实业公司开具交纳房款人民币1342068元的收款收据。1996年11月18日，沈阳市沈河区动迁安置管理办公室为张可峰下发了（协议）沈房动安字第183号、第184号《公房准住通知》。其中，第183号《公房准住通知》上手写载明纵轴17轴-19轴，外轴3.07m，横轴MD-EE，建筑面积450.94㎡。第184号《公房准住通知》上手写载明纵轴17轴-19轴，外轴3.07m，横轴从南-北，EB-MB，建筑面积275.31㎡。其中包含了BE至EE轴，与原告赵中桥房屋所有权证轴线产生交叉。同日，沈阳市沈河区动迁安置管理办公室为被告长进实业公司下发了（协议）沈房动安字第181号《公房准住通知》，通知上手写载明纵轴17轴-19轴，外轴3.07m，横轴从南-北，MB-MD，建筑面积958.62㎡。庭审中，被告长进实业公司及第三人张可峰自认因拖欠联建款十万余元，第三人安程房地产公司扣留该三份准住通知。在2006年以后，被告长进实业公司及第三人张可峰将未缴纳的联建款补齐后，第三人安程房地产公司才给付上述三份《公房准住通知》。还查明，2006年8月25日，我院受理了原告赵中桥诉被告沈阳长进实业有限公司、东北文化用品批发市场财产权属纠纷一案，在该案审理过程中，原告赵中桥于2008年9月12日向我院提出撤诉申请，我院依法作出（2006）沈河民二房初字第453号民事裁定书，裁定准许原告赵中桥撤回起诉。本案审理期间，本院组织原、被告及第三人等各方当事人到现场进行了勘察。原、被告及第三人张可峰争议的EE轴至BE轴部分现由第三人张可峰实际占有使用。原审法院认为：首先，关于原告赵中桥取得的房屋产权证载明的轴线范围是否合法有效的问题。原告赵中桥系通过参与第三人辽宁省拍卖行组织的拍卖，竞买取得坐落于沈阳市沈河区风雨坛街16号地下室，建筑面积1025平方米房屋，并变更相关产权登记手续，由原房屋产权人国泰君安证券股份有限公司更名过户至其名下。通过相应产权过户登记手续及拍卖房产明细表中记载的手续明细可以得知，原房屋产权人国泰君安证券股份有限公司已经取得上述拍卖房屋的房屋所有权证。原房屋产权人国泰君安证券股份有限公司系从沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司取得上述房屋，沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司与沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室、第三人安程房地产公司系联建合同法律关系，并由沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室为其开具了公房准住通知。而沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司的联建协议书及公房准住通知书中均载明轴线范围为BE-PF，即包含现双方争议的BE-EE轴。虽然沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司名下的联建协议书及公房准住通知书中轴线范围均是手写的，但结合被告长进实业公司及第三人张可峰提供的其二人名下的联建协议书及公房准住通知书上轴线范围等内容也均为手写，可以认定沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司名下的联建协议书及公房准住通知书上手写轴线范围符合当时的客观真实情况。综上所述，原告赵中桥取得的坐落于沈阳市沈河区风雨坛街16号地下室，建筑面积1025平方米房屋，在设立及流转过程中均包含BE-EE轴。关于被告长进实业公司抗辩称沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司名下的联建协议书及公房准住通知书上记载的建筑面积为1024.78平方米，而原房屋产权人国泰君安证券股份有限公司及原告赵中桥的房屋产权证上记载建的筑面积为1025平方米，因此对房屋产权证标的轴线有异议。本院认为，此面积误差属合理范围，因此，此项抗辩理由不足以推翻房屋产权证载明的轴线范围。关于被告长进实业公司抗辩称原告赵中桥在拍卖前现场查看时，BE-EE轴已经由第三人张可峰实际占有，而拍卖过程中原告赵中桥并未提出异议，应以拍卖时的实际情况确认产权范围。本院认为，上述房屋在拍卖时已经办理了房屋产权证，拍卖房产的位置、面积、轴线应以房屋产权证为准。原告赵中桥在现场查看过程中未发现BE-EE轴由第三人张可峰实际占有，并不能视为其放弃该范围房屋所有权。其次，关于第三人张可峰实际占有BE-EE轴是否有合法依据的问题。第三人张可峰亦系通过与沈阳市沈河区风雨坛危险房屋改造联建办公室及第三人安程房地产公司签订联建协议书，取得包括BE-EE轴在内的房屋使用权。但庭审查明，第三人张可峰及被告长进实业公司因拖欠联建款，第三人安程房地产公司扣留了其两方依据联建协议取得的相应公房准住通知书，系于2006年赵中桥提起诉讼后，第三人张可峰及被告长进实业公司才补缴了拖欠的剩余联建款，第三人安程房地产公司才向其两方交付了公房准住通知书。由此可知，虽然第三人张可峰占有使用BE-EE轴范围房屋在先，但直到沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司1997年6月取得包含BE-EE轴在内房屋准住通知书时，第三人张可峰并未取得准住通知，因此，无法对抗沈阳市利佳诚投资理财服务有限公司，及之后的房屋所有权人国泰君安证券股份有限公司和原告赵中桥。关于被告长进实业公司及第三人安程房地产公司抗辩称原告赵中桥的诉讼请求超过诉讼时效的问题，因其诉讼请求为物权请求权，故不适用诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第十七条、第三十二条、第三十三条、第三十四条之规定，原审判决：一、第三人张可峰于本判决生效之日起三十日内，将坐落于沈阳市沈河区风雨坛街16号地下室BE-EE轴腾空，交付原告赵中桥；二、驳回原告赵中桥其他诉讼请求。案件受理费人民币5，300元，由第三人张可峰负担。宣判后，张可峰不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人赵中桥原审诉讼请求。理由：原审判决称我自认欠安程公司钱导致安程公司扣住我的公房准住通知，这个情况不属实，我也没自认，欠安程钱的不是我；另外我认为赵中桥在拍卖前去看过现场，知道房屋的现状是不包含诉争面积部分的，所以现在也无权向我主张腾退。被上诉人赵中桥辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。拍卖前我去过现场查看，但当时有很多人在看，地下室没有灯，我用手机光线简单看了看，也没有看清楚当时在EE轴上是否有墙，我是拍卖后约十五天才发现这段墙的，当时发现这段墙还没砌完，水泥还是湿的，所以认为张可峰是在我拍卖后才砌的墙。原审被告长进实业辩称，同意上诉人意见。原审第三人安程公司辩称，我方扣的是长进实业的准住通知，与张可峰无关。原审第三人拍卖行辩称，我行已经声明不保证房屋没有瑕疵。本院经审理查明的事实与原审基本一致。另查明，上诉人张可峰在本次诉讼中否认曾自认因欠付安程公司款项，安程公司也陈述扣准住通知并非与张可峰无关。上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、联建协议书、公房准住通知书、收款收据、房地产转让申请审批书、房屋所有权证、拍卖公告、拍卖房产明细表、竞投者登记单、拍卖成交确认书、房产拍卖成交合同书等证据材料，经原审庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，根据拍卖行陈述，赵中桥所买受的房屋，原系国泰君安委托拍卖行拍卖，而国泰君安是从利佳诚公司处直接或者间接获得该房产，利佳诚公司系从沈阳市沈河区动迁安置管理办公室处获得该房产的准住通知，其取得房产的方式与上诉人张可峰取得相邻地下建筑准住通知的方式相同，即本案诉争的产生系沈阳市沈河区动迁安置管理办公室发放的两份准住通知所涉及的地下建筑存在位置重合，由于双方取得准住通知方式相同，张可峰也没有提供证据证明利佳诚公司取得准住通知系非法取得，因此赵中桥取得该地下建筑产权也并不违反法律法规规定，其权利取得并无瑕疵。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，赵中桥所有的地下建筑已经取得产权登记，张可峰占有的地下建筑尚未取得产权登记，赵中桥的产权登记效力高于张可峰的未登记状况下的占有，因此双方诉争面积应当归赵中桥所有，张可峰应当予以腾退，其所遭受的损失可以向相关责任主体主张权利。综上，原审法院审理结果与本院一致，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，300元，由上诉人张可峰承担。本判决为终审判决。审判长 刘 冬审判员 郑竹玉审判员 相 蒙二〇一五年五月十五日书记员 那萌萌本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。