（2015）韶武法民一初字第364号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-17
案件名称
韶关市泰和物业服务有限公司与涂丽军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韶关市泰和物业服务有限公司,涂丽军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《广东省物业管理条例》：第四十七条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第六十五条第一款，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶武法民一初字第364号原告：韶关市泰和物业服务有限公司。法定代表人：黄海峰，公司总经理。委托代理人：区丽梅、刘永祥，公司职员。被告：涂丽军。原告韶关市泰和物业服务有限公司诉被告涂丽军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由代理审判员凌永芳于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告韶关市泰和物业服务有限公司的委托代理人区丽梅、刘永祥，被告涂丽军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市泰和物业服务有限公司诉称：被告涂丽军于2008年12月向韶关市武江房地产开发有限公司购买了乐怡楼某房一套，并同时与原告签订了韶关市芙蓉小区乐怡楼入住合约。合约签订后，原告依约对乐怡楼的物业进行了有效的管理和服务，并依照韶关市政府有关部门规定的价格进行收费。被告业主涂丽军也能依约按时向原告交纳物业服务费和原告为其垫付的水费、公摊电费。但是，被告自20l0年5月起开始欠费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务工作。在原告提供服务之同时，被告从2010年10月至2013年10月共计42个月，一直未交物业服务费1730.90元，公摊电费241.40元，滞纳金5505.44元，共计欠费7477.74元，经原告工作人员多次催缴被告均置之不理，被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，损害了原告的合法权益。为此特向法院提起诉讼，请求法院根据相关法律规定及双方约定依法判决：l、被告向原告支付拖欠2010年5月至2013年10月的物业服务费1730.90元、公摊电费241.40元共计1972.30元、2、被告按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费和代垫的水电费等，截止2013年10月应支付滞纳金为5505.44元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告涂丽军辩称：2009年7月1日原告接手后我就没有和原告签订服务物业合同，我也没有缴纳物业费。前任物业公司转手给原告，原告接手后也没有通知我们，他们是强制接手，并没有得到我们同意。经审理查明：被告涂丽军是韶关市武江区芙蓉北路一横巷6号乐怡楼某房的业主。2008年12月17日，韶关市嘉乐物业管理有限公司（甲方）与涂丽军（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》约定韶关市嘉乐物业管理有限公司为乐怡楼提供物业管理服务，并约定：“…..第三条、物业管理服务费按住宅每月0.6元／㎡收取……以后按物价局核定的收费标准计收……交纳物业费的时间为每月10日前。第六条，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费和代为垫付的水、电费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收所欠金额千分之五的滞纳金……。”后因韶关市嘉乐物业管理有限公司经营困难，韶关市嘉乐物业服务有限公司（由韶关市嘉乐物业管理有限公司更名）与韶关市泰和物业服务有限公司于2009年7月1日签订了《物业服务接管协议》，由韶关市泰和物业服务有限公司接管韶关市嘉乐物业服务有限公司名下的所有物业服务业务。韶关市泰和物业服务有限公司接管了本案涉案乐怡楼的物业管理服务后，未与被告涂丽军另外重新签订物业服务合同。2013年10月18日，韶关市泰和物业服务有限公司退出了乐怡楼的物业管理服务。被告自2010年5月起一直未向原告交纳物业管理费，自2010年5月至2013年10月，共欠物业管理服务费1731.70元（0.6元／㎡×69.41㎡×41个月＋24.20元）、公摊电费241.40元。韶关市泰和物业服务有限公司具备物业服务资质，其物业服务资质等级为三级。原告陈述其曾向被告催收物业服务费，但仅向本院提交了一份以原告名义作出落款时间为2013年10月15日的《催收欠款通知书》，被告涂丽军否认收到该份通知，原告未向本院提交其他证据证明对被告涂丽军进行了催收。本院认为：被告涂丽军是韶关市武江区芙蓉北路一横巷6号乐怡楼某房的业主，原告接管了乐怡楼的物业管理服务后，虽然原、被告之间未签订书面的《物业服务合同》，但被告已实质上接受了原告的物业服务，故原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。原告作为物业服务公司，履行了物业管理服务义务后，享有按有关部门核定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按规定支付物业服务费用的义务。根据国务院《物业管理条例》第四十二条、《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，被告应向原告韶关市泰和物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费1730.90元（原为1731.70元，原告按1730.90元主张，本院按原告主张的数额计算）及2010年1月至2013年9月公摊电费241.40元，共计1972.30元。关于滞纳金的问题。原告虽事实上接管了乐怡楼的物业管理服务，但仍有义务就相关事宜与业主协商并签订物业服务合同，但原告接管后未与被告签订书面的物业服务合同，双方对物业服务费的交纳时间，滞纳金计算方法没有明确约定，且原告亦未能向本院提交充分、有效的证据证明原告向被告进行了有效催收，故本院对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，国务院《物业管理条例》第一条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告涂丽军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2010年5月至2013年10月18日的物业服务费1730.90元、2010年1月至2013年9月公摊电费241.40元共计1972.30元给原告韶关市泰和物业服务有限公司。二、驳回原告韶关市泰和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告涂丽军负担。本判决为终审判决。代理审判员 凌永芳二〇一五年五月十五日书 记 员 潘惠仪