（2015）乌中民四终字第771号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-25
案件名称
戚玉霞与谭礼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戚玉霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第771号上诉人（原审被告）：戚玉霞，女，汉族，1960年12月12日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市天山区。委托代理人：兰丽红，新疆万和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭礼，男，回族，1978年2月7日出生，无固定职业，住新疆昌吉市上诉人戚玉霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人戚玉霞及委托代理人兰丽红、被上诉人谭礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年3月1日，谭礼（乙方）与戚玉霞（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意乙方租赁经营乌市天山区大湾北路865、867号二层面积460平方米房屋做为合法商业经营；使用期限自2013年3月1日至2018年3月1日；租金每年一付，第一年200000元，第二年200000元，第三年220000元，第四年220000元，第五年240000元；乙方应向甲方交付合同保证金20000元；乙方可转让自己经营的商铺，但必须经甲方书面同意；乙方在合同期限内终止经营，甲方有权扣除履约保证金，剩余房屋租金甲方不予退还。合同签订当日，谭礼向戚玉霞交付了保证金20000元，遂开始使用房屋进行餐馆经营。谭礼在使用房屋过程中，向戚玉霞交付租金至2015年3月1日。2014年11月，经戚玉霞同意，谭礼将餐馆转让予案外人沙那提。2014年11月10日，谭礼（乙方）、戚玉霞（甲方）、案外人沙那提（丙方）签订《合同转让协议》一份，约定：乙方自愿将所经营的大湾北路865号二楼460平方米火锅店的经营权及店内所有设备，2014年11月7日至2015年3月1日房屋租金转让给丙方；丙方同意2015年3月1日至2018年2月28日，每年租金240000元；2015年2月1日提前一个月交清房租，每年2月1日前，丙方必须交清当年房租，如未交清，甲方有权解除与丙方合同，收回经营权，店内所有设备保持原样。合同签订后，案外人沙那提遂开始使用房屋，因其尚欠谭礼租金及转让费91000元，谭礼已另案起诉。2015年2月1日，沙那提未向戚玉霞交付租金，戚玉霞遂要求与沙那提解除合同，2015年2月12日，沙那提搬离涉案房屋。谭礼、戚玉霞因保证金的返还发生争议。2015年2月25日，谭礼遂诉至本院，提出上述请求。原审法院认为，谭礼、戚玉霞签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，对双方均具有约束力。合同第五条第二项约定：乙方可转让自己经营的商铺，但必须经甲方书面同意。谭礼在将餐馆转让予案外人时，已经戚玉霞同意，并与戚玉霞签订了三方转让协议，该协议中，戚玉霞与案外人就新的租金标准、交付方式、解约条件等亦做了约定。故应视为谭礼、戚玉霞的租赁合同经协商一致已终止履行，戚玉霞与案外人形成新的租赁合同法律关系。谭礼将餐馆转让案外人已经过戚玉霞同意，不属擅自终止经营的违约行为，故不适用双方合同第六条第二项对终止履行合同违约行为承担违约责任的约定。戚玉霞应退还谭礼保证金20000元。谭礼此项诉讼请求合理，予以支持。谭礼未提供相应有效证据证明戚玉霞持有其营业执照及餐饮服务许可证，对此项诉讼请求，不予支持。遂判决：一、戚玉霞退还谭礼保证金20000元。二、驳回谭礼的其他诉讼请求。戚玉霞不服一审判决上诉称，谭礼在合同期内先提出终止经营已经违约，依照合同第六条第二项违约责任约定，我有权扣除履约保证金，剩余租金不予退还。谭礼在合同终止后没有要求我退还剩余房屋租金，即以实际行动承担了违约责任。原审法院认定适用合同第五条第三项的约定，不适用合同第六条第二项约定是错误的。谭礼已经从沙那提处得到了履约保证金20000元，原审再判决我退还谭礼保证金，会让谭礼获得不当得利。请求撤销原审判决第一项，驳回谭礼要求退还保证金的诉讼请求。被上诉人谭礼答辩称，我方没有违约，我的转让行为是按照合同的约定经过戚玉霞同意的。原审判决正确，请求维持。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。以上查明事实有房屋租赁合同、合同转让协议、一审、二审庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为，谭礼、戚玉霞签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，按照合同约定经戚玉霞同意，谭礼将餐馆转让给案外人沙那提，三方签订了转让协议。在三方协议中，戚玉霞与沙那提就新的租金标准、交付方式、解约条件等亦进行了约定。故应视为谭礼、戚玉霞的租赁合同经协商一致终止履行，戚玉霞与案外人沙那提形成新的租赁合同法律关系。在三方协议中对戚玉霞收取谭礼的20000元保证金如何处理未作约定，且谭礼转让餐馆按照合同约定经过戚玉霞同意，不属擅自终止经营的违约行为，故谭礼主张戚玉霞退还20000元保证金的请求成立。戚玉霞提出谭礼转让餐馆属违约及谭礼不当得利，不应退还保证金的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费300元（上诉人戚玉霞已预交），由上诉人戚玉霞负担。本判决为终审判决。审判长 达莲花审判员 刘雪花审判员 于 翔二〇一五年五月十五日书记员 梁士辉