（2015）闵民五（民）初字第270号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-11
案件名称
孙伟伟与肖克平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙伟伟,肖克平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第270号原告孙伟伟。委托代理人占庆华，上海汪石如律师事务所律师。被告肖克平。委托代理人王虎，上海胜杰律师事务所律师。原告孙伟伟与被告肖克平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法适用简易程序并于2015年2月6日、4月28日公开开庭予以审理。原告的委托代理人占庆华，被告的委托代理人王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伟伟诉称，2014年7月2日，原、被告签订《协议书》，由原告受让闵行区××路7392号22幢地下一层B1室内107号商铺租赁权，约定将南方××城107号转让孙伟伟先生全额人民币（币种下同）90，000元，包含所有管理费物业费和压金3，000元，现预付定金10，000元。如肖克平违约赔偿双倍定金，如孙伟伟违约定金不退还，7月22日来办交接手续余款80，000元付清。7月12日原告支付了定金10，000元，7月22日如约付清尾款80，000元。但半个月后于8月13日，××城商户集体收到产权人的《律师函》，表示王振飞承租上述房屋后，违反消防法规违法装修和使用房屋及转租，本公司曾委托律师按照合同约定及法律规定致函王振飞，要求其停止转租及通知其解除合同，并要求期腾退房屋。8月22日上海市闵行区公安消防支队出具《告知书》，位于闵行区××路7398号22幢地下一层由上海谊欣投资管理有限公司（以下简称谊欣公司）投资开设的商店，因竣工验收消防不合格擅自投入使用，违反了《消防法》规定故下发催告书，但未予执行。此后原告了解到××城所在的××路7398号主体建筑为上海安信房地产开发有限公司投资的南方大酒店已通过闵行消防支队竣工验收合格，2014年1月1日，上海安信房地产开发有限公司（以下简称安信公司）将地下室商场（建筑面积2842平方米、单层、钢混结构）租借给谊欣公司使用。2014年2月谊欣公司开始进行二次装修，于5月27日、8月15日两次申报竣工验收，但此后因消防未能通过验收，故现未能对外经营。原告认为被告未经谊欣公司同意转租，且其转租时已明知该商铺未通过消防检查，被告存在恶意，故原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告2014年7月12日签订的《协议书》无效；2、被告返还转让费9万元；3、被告自2014年7月23日起至判决生效之日止，以9万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告肖克平辩称，双方签订协议书是合法有效，不同意原告的诉讼请求。1、原告存在一案二诉，在另案中原告配偶向谊欣公司提出诉讼；2、本案的标的物并不存在违法，仅是因为二次装修消防没有通过，并不影响合同效力，且对于消防问题被告并不清楚，从原告提供的录音来看被告对消防问题并未隐瞒，原告为了获得谊欣公司延长租约的优惠条件，在明知消防有问题的情况下和谊欣公司达成承诺，是原告自己的责任；3、就转租问题，系争房屋规模很大，产权人出租给谊欣公司经营，商场的情况原告是明知的；4、被告并非是将房屋转租给原告，是合同权利义务的概括转让，原告已经实际取得承租权，黄梅梅和谊欣公司签署了合同并实际履行。经审理查明，谊欣公司为上海市闵行区××路7392号22幢地下一层房屋的承租人，其租赁系争房屋后进行分割进行转租。被告向谊欣公司租赁了位于上海市闵行区××路7392号22幢地下一层B1室内107号商铺，并向谊欣公司支付了租金38，500元及综合物业管理费1，800元、空调费1，200元，保证金3，000元。被告承租系争房屋后进行了装修。2014年7月，被告与原告达成协议，将其承租的该处商铺转让给原告经营，双方商议由原告向被告支付9万元，双方于7月12日签署《协议书》一份，约定：南方××城107号转让孙伟伟先生全额90，000元，包含所有管理费、物业费和房租和押金3，000元，现预付定金1万元，如肖克平违约赔偿双倍定金，如孙伟伟违约定金不退还，7月22日来办交接手续，余款80，000元付清。签约当日原告向被告转账支付1万元。7月22日，原、被告共同至谊欣公司办理系争房屋的转让手续，经谊欣公司同意，原告方由黄梅梅作为承租人签订《商铺联营合同》一份，约定由黄梅梅承租系争房屋，租赁期自2014年5月26日起至2015年6月25日止。商铺第一年租金38，500元，综合物业管理费1，800元、空调费1，200元，保证金3，000元等。被告原就系争房屋向谊欣公司支付的租金38，500元及综合物业管理费1，800元、空调费1，200元，保证金3，000元，转让于原告，谊欣公司向黄梅梅开具了前述费用的手续，黄梅梅并向谊欣公司支付了1，000元转让手续费，后系争房屋由黄梅梅租赁使用。原告于当日将剩余8万元支付给被告。2014年8月5日，谊欣公司（签约甲方）与黄梅梅（签约乙方）签署《承诺书》一份，载明：双方同意将租赁期限延长为3年，从2014年10月1日至2017年9月30日；双方在3年合同期里，乙方必须提前两个月（在每年7月31日前）缴纳下一期的房租，乙方不能以任何理由拒交房租及空调费、物业管理费，逾期当自动弃权，甲方有权收回店铺，退还乙方全部押金；甲方承诺保证乙方的经营期限不低于3年，若因甲方原因导致乙方经营无法满3年，甲方必须承担对乙方的经济损失；鉴于商场目前消防未通过有关部门验收的情况下，甲方应当积极完成消防验收，如因商场因消防不达标而被有关部门关闭或者停业的，甲方必须补偿乙方停业期间的经纪损失，每停业一天每间商铺每天一千元等。后因商场的消防仍未通过验收，系争房屋产权人于房屋内张贴律师函表示，王振飞承租系争房屋后以谊欣公司名义装修并转租，因违反消防法规违法装修未获批准开业，已属违约；要求解除与王振飞的合同并收回房屋，请各商户自行向王振飞或谊欣公司主张权利。后黄梅梅起诉至本院，要求：1、解除与谊欣公司签订的《商铺联营合同》；2、被告退还联营金38，500元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元，保证金3，000元；3、被告赔偿原告损失46，500元，合计91，000元。本院于2015年03月31日立案受理，现该案仍在审理过程中。上述事实，由原告提交的《协议书》、转账凭证、《律师函》，由被告提交的民事起诉状、《商铺联营合同》及收据一组、《承诺书》及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，就本案原被告签订之转让协议的效力，原告认为因系争房屋为临时建筑未通过消防竣工验收、谊欣公司未经产权人同意转租且被告转让存在恶意，故要求确认合同无效。就原告的主张而言：第一，系争房屋未通过消防验收的原因并非如原告所述系临时建筑，而从原告提供的证据来看，系因违法违规装修而未通过消防验收，最终导致无法经营，该租赁标的物并不具有违法性，故对于原告的该理由本院难以采信；第二、原告提供律师函以证明谊欣公司未得到产权人同意而转租，但该律师函中的表述为“因王振飞以谊欣公司名义违反消防法规违法装修和使用房屋及转租，再此过程中又未获消防部门批准进行开业，依照合同应属违约”，原告提交的证据中并未能直接反映出产权人不同意谊欣公司予以转租，故对于原告的该理由本院难以采信；第三、原告向本院提交录音证据以证明被告明知消防问题仍进行转租，但该录音中被告也未陈述其明知系争房屋的消防问题，难以显示其转让系恶意，即使被告恶意转让，原告以此要求确认合同无效亦不符合合同法之规定。综上，对于原告认为双方转让协议无效的主张，本院不予支持。本院认为，原、被告双方签订的《协议书》，系双当当事人真实意思表示，于法不悖属合法有效。在该协议书的履行过程中，被告按约将其与谊欣公司签订的租赁合同中的权利义务概括转让，谊欣公司予以同意与原告方的黄梅梅签订租赁合同，并将被告支付的相关费用转至黄梅梅名下，被告已履行其义务，原告也支付了相应的对价。同时本院注意到，黄梅梅此后还与谊欣公司签订承诺书，其明知系争房屋的情况但仍愿意继续履行，此后因该租赁合同纠纷起诉至本院，本案原被告间的协议已履行完毕，现就系争房屋为黄梅梅与谊欣公司之间的租赁纠纷，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，判决如下：驳回原告孙伟伟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1，250元，由原告孙伟伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 殷雪二〇一五年五月十五日书 记 员 龚漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 来源：百度搜索“”