（2015）长法民初字第01520号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-15
案件名称
重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司与车玉梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司,车玉梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第01520号原告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源西四路。法定代表人李陈，该公司董事长。委托代理人（特别授权）梁伟，重庆渝州律师事务所律师。被告车玉梅，女，1963年11月11日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。委托代理人刘斌，男，1975年4月30日出生，汉族，居民，系被告车玉梅妹夫，住重庆市长寿区。原告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称“长寿古镇公司”）与被告车玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月16日立案受理后，依法由审判员樊雄适用简易程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告长寿古镇公司的委托代理人梁伟，被告车玉梅及其委托代理人刘斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长寿古镇公司诉称，我公司与被告车玉梅于2013年6月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定我公司将位于重庆市长寿区桃源西四路x号x幢x-x号住宅一套出售给被告。2014年11月19日，被告向我公司发出《接房异议通知书》，以我公司改变了房屋空间尺寸，严重改变房屋结构形式，影响到房屋使用功能为由，要求根据《重庆市商品房买卖合同》第15条第（三）的约定解除合同，退还房款和利息。事实上我公司从未改变被告所称的任何事项，完全按照国家规划设计进行建设，被告要求解除合同的事实和理由均不能成立。我公司对被告要求解除合同的通知有异议，现要求判决确认被告于2014年11月19日向我公司发出的《接房异议通知书》中关于解除双方于2013年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》的通知无效（庭审中原告公司将诉讼请求变更为要求判决确认被告于2014年11月19日向原告公司发出的《接房异议通知书》无效）。被告车玉梅辩称，原告公司交付的房屋实际尺寸、结构均与原告公司与我签订的《商品房买卖合同》中附图所标注的不一致，且变化较大，主要表现在：主卧室的宽度，合同附图上标注为3.6米，实际交付的房屋宽度为3.3米；次卧室的宽度，附图上标注为3.1米，实际交付的房屋宽度为3.3米；阳台的宽度，附图上标注为2.5米，实际交付的阳台宽度为2.7米；厕所窗户的朝向，由向南变成了向东。以上均说明原告公司擅自更改了房屋设计，我有权按照合同约定解除双方的房屋买卖合同。经审理查明，原告长寿古镇公司系具有房地产开发资质的企业法人。2013年6月21日，原告长寿古镇公司获得重庆市长寿区房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售（预租）许可证》，开始面向社会公众预售其开发建设的位于重庆市长寿区凤城街道桃源西四路3号6幢、8幢房屋，项目名称为长寿古镇同元·御府华庭。2013年6月30日，原告长寿古镇公司（甲方）与被告车玉梅（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，该合同约定：原告长寿古镇公司将位于重庆市长寿区桃源西四路x号x幢x-x号住宅出售给被告车玉梅，该房屋建筑面积为98.24平方米，单价为5204.67元／平方米，该商品房成交总金额为511307元，被告车玉梅应于2013年6月30日支付房款251307元，余款260000元向银行申请按揭贷款；原告长寿古镇公司应于2014年12月30日前将经竣工验收备案登记的商品房交付被告车玉梅。该合同第十五条约定，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：……（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息退还给乙方，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。被告依约向原告公司履行了付款义务。该合同附图载明第x幢x-x层x号户型平面图中建筑面积为98.24平方米，套内面积为77.23平方米，测量单位为长寿区房产测量所，时间为2013年6月40日（此处系笔误，应为2013年6月4日）。本案与本院受理的（2015）长法民初字第00004号案件系同类型案件，在（2015）长法民初字第00004号案件中，本院依职权向重庆市国土资源和房屋勘测规划院、长寿区房产测量所调取了出图时间为2012年11月、工程名称为长寿古镇配套住宅区御府华庭组团一期工程、阶段为施工图的x号楼x-x层平面图（施工图）及2014年4月的竣工图。该两张图标注的C4户型位置及结构是一致的。经对比，本院向重庆市长寿区城乡建设委员会调取的2013年12月的长寿古镇御府华庭一期x号楼x-x层平面图（建竣），三幅图标注前述C4户型的位置及结构相吻合。以上三幅图的C4户型均为涉案房屋8号楼3号户型。委托测绘单位为重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，委托测绘的项目名称为长寿古镇配套住宅区御府华庭一期，委托测绘的房屋名称为御府华庭一期x号楼，委托测绘房屋地址为长寿区桃源西四路x号x幢的重庆市房产面积预测算报告书中载明，x号第x-x层x号户型的套内面积为77.23平方米，建筑面积为98.24平方米。房屋名称为长寿古镇御府华庭一期x号楼，房屋地址为长寿区桃源西四路x号x幢，委托单位为重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司的重庆市房产面积测算报告书（竣工）载明，8号第x-x层x号户型的套内面积为77.26平方米，建筑面积为98.28平方米。经比对，该测算报告书中载明的第x-x层x号户型的房屋分层平面图与预测算报告书中的第x-x层x号户型图不一致，有细微差别。该预测算报告书中的第x-x层x号户型图与原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》附图上载明的第x-x层x号户型图一致，且载明的建筑面积和套内面积也是一致的。2014年10月24日，原告长寿古镇公司通过了其建设的长寿古镇御府华庭x-x号楼及地下车库的重庆市建设工程竣工验收备案。2014年11月19日，被告车玉梅向原告长寿古镇公司发出《接房异议通知书》，该通知书载明：“重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司：我是贵公司开发的同元裕府·华庭一期二标段x幢x-x的业主车玉梅，我依据和贵公司在2013年6月30日所签订的《重庆市商品房买卖合同》，在2014年11月18日接房。我在接房后发现：贵公司所交付的房屋不符合我们所签订的《重庆市商品房买卖合同》，该房屋不但改变了房屋的空间尺寸，更严重改变房屋结构型式，严重影响到该房屋的使用功能，完全违背了我购买该房屋的初衷。为此，我正式通知贵公司，要求依据我们双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条（三）项的约定，予以退房退还房款及利息，并要求贵公司依约承担违约责任支付违约金”。原告公司于2011年11月21日收到该通知书。庭审中，被告认可发出该《接房异议通知书》的目的是为了解除与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》，并由原告承担解除《重庆市商品房买卖合同》的法律后果。上述事实，有当事人陈述、重庆市商品房预售（预租）许可证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市房产面积预测算报告书、重庆市房产面积测算报告书（竣工）、x号楼x-x层平面图、竣工图、建竣图、《接房异议通知书》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告长寿古镇公司与被告车玉梅于2013年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。本案的争议焦点在于被告车玉梅是否可以依据双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条（三）项的约定解除合同。原告长寿古镇公司提交的x号楼x-x层施工图中C4户型图与本院在长寿区房产测量所调取的x号楼x-x层施工图和竣工图、在重庆市长寿区城乡建设委员会调取的x号楼x-x层建竣图中的C4户型图是一致的，即原告古镇公司按照双方签订的合同第十五条约定，对涉案房屋按照批准的规划、设计建设，没有擅自变更。因双方签订的合同附图上标明的第x幢x-x层平面图中的x号户型图与上述C4户型图有细微差别，而合同附图上标明的第x幢x-x层平面图中的x号户型图出图时间为2013年6月4日，即晚于x号楼x-x层施工图的出图时间2012年11月，则合同附图上标明的第x幢x-x层平面图中的x号户型图应系长寿区房产测量所出图错误。且从重庆市房产面积测算报告书（竣工）中可以看出，涉案房屋的建筑面积比签订合同时约定的房屋面积增加了0.04平方米，套内面积增加了0.03平方米，从面积上来说其系细微差别，同时根据合同附图上标注的第x幢x-x层平面图并不能反映出各个房间的位置及面积大小，即被告仅凭该平面图并不能看出各个房间的面积大小等。现被告以原告公司擅自变更设计违背了其依据《重庆市商品房买卖合同》附图购买案涉房屋的初衷，要求解除与原告公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，因原告公司的提交的施工图以及长寿区房产测量所调取的施工图、竣工图均是一致的，即原告公司并没有擅自变更设计规划，故本院对被告要求解除合同的理由不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中未约定一方提出解除合同，另一方提出异议的期限，原告在接到《接房异议通知书》后三个月内因对被告提出解除合同持有异议而起诉至本院，符合法律规定，因被告提出解除合同的理由不成立，故对原告要求确认被告于2014年11月19日向其发出的《接房异议通知书》无效的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认被告车玉梅于2014年11月19日向原告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司发出的《接房异议通知书》无效。本案案件受理费80元，减半后收取40元，由被告车玉梅负担（原告已预缴，由被告车玉梅在本判决生效后3日内迳付原告公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。审判员 樊雄二〇一五年五月十五日书记员 董静 关注微信公众号“”