（2015）佛城法民一初字第543号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-06-07
案件名称
佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心与招惠媚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心,招惠媚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第六十八条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第543号原告（反诉被告）佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心。住所地广东省佛山市禅城区。注册号440602000012410。法定代表人周国雄。委托代理人赵国平、招丽贞，均系广东邦南律师事务所律师。被告（反诉原告）招惠媚，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份证号码×××3825。委托代理人钱国斌，广东泽康律师事务所律师。原告（反诉被告）佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心（下称新天地中心）诉被告（反诉原告）招惠媚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理。被告在答辩期间向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，由代理审判员丁保国独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告法定代表人周国雄及委托代理人赵国平，被告委托代理人钱国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月28日，原告法定代表人与被告签订《房屋租赁合约》，约定将位于佛山市禅城区同华路40号二层之五、八铺位（下称涉案铺位之一）出租给被告，月租金8957元，被告须于每月5日前缴交下月租金，逾期按照月租金的10%支付滞纳金，如逾期超过五日，原告有权终止协议并没收保证金。合同签订后，被告向原告交付了17914元保证金。合同履行过程中，双方经协商将租金调整为每月8749元。2014年3月25日，被告向原告提出增加租赁面积，双方签订《物业铺位租赁合同》，约定被告承租佛山市禅城区同华路40号二层铺位（原新天地棋牌，下称涉案铺位之二），建筑面积1100平方米，月租金15400元。当天，双方另签订补充协议，调整租赁面积并将月租金调整为17000元。2014年6月5日，双方就全部租赁物签订《补充协议》，约定若原告与主管部门的租赁期满后续约的，上述协议继续有效，若因政府行为、主管部门收回物业等客观原因，原告无法继续承租该物业，原告与被告《租赁协议》及《补充协议》自行终止，原告按照协议退还被告按金，双方均不需担责。自2014年12月起，被告没有依约支付租金，原告多次催收，被告均置之不理。原告请求法院判令：一、解除原、被告双方于2014年3月25日签订的《物业铺位租赁合同》及2013年5月28日签订的《房屋租赁合约》；二、被告向原告支付2014年12月、2015年1、2、4月的租金共计102996元，被告从2015年5月1日开始按照25749元／月的标准向原告支付场地占用费至实际返还租赁场地之日止；三、被告向原告支付滞纳金25749元；四、原告没收被告保证金47914元。被告辩称：一、原告要求被告支付102996元的租金与事实不符。根据原告出具的收款收据及银行的转帐记录，被告已经支付了上述月份的租金共计51418元。二、被告不存在根本违约的事实，因案涉铺位的所有人为佛山市禅聚德资产经营有限公司（下称禅聚德公司），而原告与禅聚德公司的租赁合同于2015年2月28日已经届满。原告隐瞒真相，同被告签署长达八年之久的合同，纯属欺诈，原告的行为构成根本违约。被告曾多次要求原告尽快采取补救措施，但原告始终未能同禅聚德公司续签合同，且禅聚德公司也责令被告迁出。双方就租金的交纳及抵扣事宜进行过多次协商未果。三、原告要求被告支付滞纳金25749元没有事实及法律依据。原告作为民事主体，无权向被告收取滞纳金。原告按月向被告收取10%的滞纳金明显过高，应当予以驳回或降低。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告反诉称：2013年5月28日，被告与原告签订《房屋租赁合约》，约定由被告承租原告转租的涉案铺位之一，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日。2014年3月，被告与原告又签订《物业铺位租赁合同》，约定由被告承租原告涉案铺位之二，租赁期限自2014年5月1日至2022年4月30日。协议签订后，被告按约向原告履行了交纳保证金义务。原告隐瞒了其与禅聚德公司租赁期限至2015年2月28日届满的事实，双方针对此事也进行了数次沟通，原告未能同禅聚德公司续签合同。被告在承租涉案铺位后，投入了巨资装修，被告在进一步核实后，将另案提起诉讼予以追究。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、原告返还被告交纳的租赁保证金62914元及利息（利息按照中国人民银行规定的同期商业银行贷款利率自起诉之日起计至付清欠款之日止）；二、原告向被告支付违约金140868元；三、本案的诉讼费由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称：一、被告的反诉不成立，被告没有围绕原告的本诉提起反诉。二、被告要求原告返还保证金及违约金事实依据不足，本诉是请求被告支付拖欠的租金，而被告反诉是以原告与禅聚德公司的合同于2015年2月28日期满，无租赁权利为由，是否继续将涉案铺位继续出租给被告，被告应当另案起诉。故请求法院驳回被告的反诉请求。原告在诉讼中就本诉、反诉提交以下证据：1、原告营业执照及组织机构代码证复印件，被告身份证复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格。2、2013年5月28日签订的《房屋租赁合约》、2014年3月25日签订的《物业铺位租赁合同》各一份。证明原、被告签订了两份租赁合同，约定被告必须在约定期限交租，如果超过3天，则视为被告违约并支付滞纳金等。3、2014年3月25日签订的《补充协议》一份。证明双方对涉案铺位之二租金进行调整，从15400元／月调整至17000元／月，每月10日前被告需向原告交纳租金等。4、2014年6月5日签订的《补充协议》一份。证明被告得知原告与禅聚德公司的租赁关系，故双方签订补充协议，如果禅聚德公司要收回涉案铺位，原、被告之间的租赁合同同时终止，被告在2014年6月5日签订补充协议时已经得知原告与禅聚德公司的租赁合同在2015年2月28日到期的事实。5、佛山农村商业银行通济桥支行银行流水（账号：62×××28）、中国农业银行借记卡明细对账单（卡号：62×××11）各一份。证明被告在承租涉案铺位期间，特别是从2014年10月起，没有依约向原告支付租金已经构成违约。6、EMS邮寄凭证（1055137993512）一份。证明原告在催收租金过程中，曾委托律师事务所向被告发出催收租金的律师函，但是之后被告仍未支付租金。7、《房地产租赁合同》两份。证明原告向被告出租的涉案铺位为禅聚德公司出租给原告。8、发票（2015年4月租金）一张、收据（№0708609）一张。证明原告在上述合同届满后，继续承租禅聚德公司的涉案铺位，且已向禅聚德公司交纳3月份的租金及管理费，发票上显示的“2015年4月租金”是笔误，实际是交纳2015年3月的租金。9、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果、房地产权证各一份。证明涉案铺位的产权信息。被告在诉讼中就本诉、反诉提交以下证据：1、房屋租金收据两张、进账单一张、个人活期明细查询一份。证明被告向原告履行了交纳2014年12月、2015年1月的租金。2、定金收据三张。证明原告向被告收取了62914元的租赁定金，超出了合同约定的定金范围，多收取了15000元。3、《补充协议》一份。证明补充协议是基于原告在2015年2月28日后不再享有涉案铺位承租权以及多收取被告15000元按金情况下，双方对2014年12月-2015年1月支付租金的期限作出了变更，同时进一步说明，被告在2014年12月-2015年1月延迟支付租金是双方存在协商的情况，不能说明被告存在根本违约，在此之前被告从未拖欠原告租金。4、邮件详情单及告知书各一份。证明被告在得知原告与禅聚德公司的租赁合同于2015年2月28日即将届满的情况下，向原告发函，要求原告妥善处理租赁问题，但至今原告仍未与禅聚德公司签订新的租赁合同，且禅聚德公司也要求被告尽快迁出涉案铺位。5、租金支付明细统计两张、佛山农村商业银行活期明细查询一份、中国农业银行借记卡明细对账单一份、收据八份。证明被告交纳租金、保证金的事实。经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认证：对原告提交的证据1、证据9，被告无异议，本院予以采信；证据2至证据5、证据7、证据8，被告对真实性无异议，证据之间能相互印证，本院予以采信；证据6，被告虽不予认可，但原告提交了原件供本院核实，本院对真实性予以确认。对被告提交的证据1至证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，原告虽不予认可，但被告提交了原件供本院核实，本院对真实性予以确认；证据5，佛山农村商业银行活期明细查询一份、中国农业银行借记卡明细对账单一份、收据八份，经核对原件，本院予以采信，租金支付明细统计两张，原告不予认可，由于该证据系被告单方制作，本院不予采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2013年5月28日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合约》，约定甲方将位于佛山市禅城区同华路40号二层之五、八（下称涉案铺位之一）出租给乙方，租期从2013年7月1日起至2021年6月30日止，共八年；乙方交纳17914元租赁保证金，乙方违约，保证金归甲方，每月租金8957元，每月五日前付清，逾期按照月租金的10%支付滞纳金，如逾期超过5天，原告有权终止协议并没收保证金等。被告及原告法定代表人在合同落款处签名确认。同日，原告向被告出具《收据》一张，载明今收到被告交来涉案铺位之一按金17914元。合同履行过程中，双方经协商将租金调整为每月8749元。2014年3月6日，被告向原告转账支付15000元，原告向被告出具《收据》一张，载明今收到被告交来租涉案铺位之二定金15000元。2014年3月9日，被告向原告转账支付15000元，原告向被告出具《收据》一张，载明今收到被告交来租涉案铺位之二按金30000元。2014年3月25日，原告法定代表人周国雄（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《物业铺位租赁合同》，约定乙方承租甲方佛山市禅城区同华路40号二层（原新天地棋牌，下称涉案铺位之二），建筑面积1170平方米，月租金15400元，实收16380元，乙方须在每月十日前以现金交付给甲方；乙方向甲方支付保证金30000元，合同期满或合同终止后，如乙方没有违约，甲方将保证金退还，不计利息等。同日，双方另签《补充协议》一份，约定原新天地棋牌实收月租金17000元，每月10日前交租。2014年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）再签《补充协议》一份，约定甲方将位于佛山市禅城区同华路40号二层部分（即“金色贝尔早教中心”673平方米及原“新天地体育活动休闲中心”1214.29平方米转租给乙方作经营场地使用，双方达成以下补充协议：一、甲方职责：协助禅聚德公司对乙方安全生产和消防工作进行检查、管理、协调；如甲方与主管部门租赁期满后续约的，该协议职责继续履行，若因政府行为、或租金问题、主管部门收回该物业等客观原因，令甲方无法继续承租该物业的，甲方与乙方所签订的租赁协议和补充协议自行终止，甲方按协议规定退回乙方的按金，甲乙双方均不须承担法律责任；二、乙方职责：接受甲方及主管部门对本单位安全生产和消防工作的检查、监督；建立健全本单位安全生产和消防责任制；四、本协议自双方签字盖章之日生效，与2013年5月28日、2014年3月25日签订的合同均具有同等法律效力。原告签章、被告签字予以确认。原告陈述收到被告交付的2013年8月1日至2014年11月涉案铺位之一每月租金8749元；2014年5月至2014年11月涉案铺位之二每月租金17000元；另收到2015年3月份涉案铺位之一、之二租金各8749元、17000元。原告法定代表人周国雄、郭婉梅共同于2015年4月2日向原告出具《收据》两张，载明“今收到被告三月份租金17000元、8749元”。因为被告拖欠租金，原告于2015年2月4日通过全球邮政特快专递（EMS编号为1055137993512）向被告邮寄了催收租金的《律师函》一份，被告当庭陈述未收到上述《律师函》。被告于2015年2月10日通过全球邮政特快专递（EMS编号为1034529827312号）向原告邮寄了与佛山市禅聚德资产经营有限公司续租的《告知书》一份，原告当庭陈述未收到上述《告知书》。另查明，涉案铺位为佛山市电力电气安装公司所有，房产证号为粤房地证字第××号。2013年1月29日，原告（乙方）与禅聚德公司（甲方）签订《房地产租赁合同》两份，约定甲方将位于佛山市禅城区同华路40号二层房屋，建筑面积分别为2448平方米、438平方米，出租给乙方，合同期限从2013年3月1日起至2015年2月28日止等。2014年4月13日，禅聚德公司向原告开具金额为17754元的租金发票一张，注明为2015年4月份租金；金额为2448元收据一张，注明为2015年3月管理费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告2015年5月28日签订的《房屋租赁合约》、于2014年3月25日签订的《物业铺位租赁合同》及《补充协议》、于2014年6月5日签订的《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，受法律保护，原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。在合同履行过程中，由于原告与禅聚德公司之间《房地产租赁合同》于2015年2月28日到期，之后原告没有与禅聚德公司续签合同，则根据原告与被告于2014年6月5日签订的《补充协议》第一条第二款的规定，由于原告与禅聚德公司没有续签合同，原告与被告之间的上述合同自行终止。对原告主张解除合同的诉讼请求，由于出现双方当事人合同约定的情形，原告与被告于2015年5月28日签订的《房屋租赁合约》、于2014年3月25日签订的《物业铺位租赁合同》及《补充协议》、于2014年6月5日签订的《补充协议》自行终止，故本院不予支持。对原告主张被告支付拖欠租金的诉讼请求，对涉案铺位之一的租金，原告自认被告从2013年8月1日支付租金至2014年11月，并支付了2014年3月份租金8749元。被告认为原告陈述的9849元并非2014年3月份租金，符合交易惯例，故本院确认该租金系支付拖欠的2014年12月份租金。被告还抗辩提出其还另交了一个月租金，实际租金交付至2015年1月，但被告并未提供相关证据，应承担举证不能的后果。对涉案铺位之一，被告还应向原告支付2015年1月1日至2月28日租金17498元（8749元×2）。涉案铺位之二的租金，原告承认被告从2014年5月1日开始交付租金至2014年11月，另交纳了2015年3月份租金17000元，共八个月的租金，被告认为原告陈述的17000元不是交纳2015年3月份租金，符合交易惯例，本院确认该租金系支付2014年12月份租金。被告还抗辩提出租金起算应从2014年6月开始起算及除原告陈述的租金外还另交了一个月租金即涉案铺位之二租金交付至2015年1月，但被告并未提供相关证据证明租金应从2014年6月开始起算，也没有提供其已经实际支付9个月租金的证据，应承担举证不能的后果。故被告还拖欠原告2015年1月及2月租金34000元（17000元×2）。对于2015年3月1日之后的租金，原告不是实际权利人，无权收取，对原告主张被告支付2015年3月1日之后租金的诉请，本院不予支持。综上，被告拖欠原告涉案铺位之一、之二租金共计51498元（17498元＋34000元）。对原告支付滞纳金及没收保证金的诉讼请求，双方租赁合同终止后，被告虽拖欠原告部分租金，但由于双方合同签订时间较长，原告与禅聚德公司租赁合同于2015年2月28日到期，被告无法预测原告是否能继续履行后续合同，迟延交纳2015年1月及2月租金属于合理行使不安抗辩权，故本院不予支持。对被告反诉请求原告返还保证金62914元及利息，双方合同履行终止后，原告依约应向被告返还保证金，但对收到的保证金金额双方存在争议，原告承认收到被告保证金47914元（2013年5月28日的17914元＋2014年3月9日的30000元），其中2014年3月9日虽开具了30000元的收据，但被告实际转账仅支付15000元，故该30000元收据包含2014年3月6日定金15000元，被告陈述2014年3月6日现金支付15000元，被告开具了定金收据，2014年3月6日及3月9日分别转账15000元，被告于2014年3月9日开具了30000元的收据，由于2013年3月6日15000元的收据与当日转账相应一致，2013年3月9日30000元的收据与当日15000元的转账不一致，被告无法提供相应的转账凭证，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条规定，本院采纳被告意见，原告于2014年3月9日虽开具保证金30000元收据，但实际收取15000元，该30000元保证金收据包含2014年3月6日定金收据金额在内，原告实际收取被告保证金（包括按金及定金）共计47914元，故对原告诉请返还47914元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。对被告反诉原告支付违约金的诉请，由于双方合同因约定的条件成就而终止，原告并不存在违约行为，故本院不予支持。诉讼中，原告同意被告交纳的保证金可以冲抵被告拖欠租金，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以准许，冲抵后，被告向原告支付拖欠租金3584元（51498元-47914元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十八条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心与被告招惠媚于2015年5月28日签订的《房屋租赁合约》、于2014年3月25日签订的《物业铺位租赁合同》及《补充协议》、于2014年6月5日签订的《补充协议》于2015年2月28日终止；二、被告招惠媚于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心支付拖欠租金3584元；三、驳回原告佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心的其他诉讼请求。四、驳回被告招惠媚的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取1917元、保全费1403元，合共3320，由原告佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心负担1374元，由被告招惠媚负担1946元；反诉案件受理费减半收取2178元，由被告招惠媚负担1666元，原告佛山市禅城区新天地体育活动休闲中心负担512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 丁保国二〇一五年五月十五日书 记 员 梁钰萍附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 微信公众号“”