（2015）榕民终字第454号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-12-30
案件名称
福建春伦茶业集团有限公司与余青才、李锦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余青才,李锦,福建春伦茶业集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第454号上诉人（原审被告）余青才，男，1977年12月1日出生，汉族，住福州市台江区。上诉人（原审被告）李锦，男，1982年6月21日出生，汉族，住福州市晋安区。以上两上诉人共同委托代理人汪祖群，福建知信衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）福建春伦茶业集团有限公司，住所地福州市仓山区城山84号。法定代表人傅天龙，该公司董事长。委托代理人兰永华、方苗，福建亚太天正律师事务所律师。上诉人余青才、李锦因与被上诉人福建春伦茶业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年1月31日原告与福州仓山国有资产营运有限公司签订《商铺租赁合同》，原告承租位于福州市仓山区“临江新天地”小区商铺，用于开发福州茉莉花茶市场，租赁期限为十八年，自2011年2月1日起至2029年1月31日止。2011年9月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区仓景苑第6号楼第一层第03号商铺出租给被告，商铺面积72.46平方米，租赁期限为五年，即自2011年10月1日起至2016年9月30日止。原告向被告收取市场管理费和租金：第一年自2011年10月1日起至2012年9月30日止，其中自2011年10月1日起至2012年3月31日止免收市场管理费和租金；自2012年4月1日至2012年9月30日收取市场管理费和租金为4695元（其中市场管理费为每月725元，租金为每月3970元）；第二年至第五年，即自2012年10月1日起至2016年9月30日止，原告向被告收取市场管理费和租金每年递增一次，其中第二年和第三年递增标准为上年度每月市场管理费和租金的8%，第四年和第五年递增标准为上年度每月市场管理费和租金的12%。市场管理费和租金每3个月结算一次，先付费后使用。在签订合同时被告应向原告支付第一期（3个月）的市场管理费和租金合计14085元；第二期费用被告应在该期（3个月）首月5天内（即2012年7月6日之前）一次性付清，以此类推。被告应当于合同签订之日向原告支付租赁保证金20000元。被告每月应向原告支付卫生费和保安费等2.5元／平方米，合计每月181元，每三个月交纳一次。被告有下列情形之一时，原告有权解除合同：1、擅自改变租赁商铺的用途；2、擅自转让租赁商铺或利用商铺从事非法经营活动；3、逾期30日交纳市场管理费或租金者；4、被告严重违反市场管理制度且不听规劝者。被告未按合同约定交付租金等有关费用，应当按未付租金金额为基数，按日万分之八向原告支付违约金；如果逾期30日未支付市场管理费或租金，原告有权单方解除合同，被告已支付的房屋保证金不予返还；被告应当无条件腾出房屋，并赔偿因此给原告造成的其他损失。在合同履行期间，若发生争议的，则由双方协商解决，协商不成的，则任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。合同签订后，原告即向被告交付了坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区仓景苑第6号楼第一层第03号商铺。被告向原告交纳了2012年4月1日至2012年6月30日的租金、市场管理费，2011年9月15日至2011年12月14日的卫生和保安费以及租赁保证金20000元。此后，被告未向原告交纳合同约定的相关费用，双方引发纠纷。原告因本案起诉支付律师代理费2000元。原审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按合同约定诚实信用行使权利、履行义务。被告认为原告出租给被告的商铺因未通过消防验收不能用于注册登记和经营活动，致使被告不能实现合同目的，但被告并无证据证明其中因果关系，且在《商铺租赁合同》中，双方也未针对商铺的消防验收进行约定，因此被告该抗辩理由不予支持。关于被告认为原告没有按照《招××册》履行其义务已经构成违约，原审法院认为，原告向社会发布的《招××册》，是想让社会了解到其有商铺可招租，主旨在于向社会不特定的个体发出邀请，希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示，其性质属于要约邀请。《招××册》没有规定双方具体的权利义务，是一种单方行为，原告与被告之间的权利义务关系应以双方所签署的《商铺租赁合同》为准。故被告主张原告没有按照《招××册》履行其义务已经构成违约的理由不符合法律规定，原审法院不予支持。关于被告认为原告从2013年5月8日之后已经丧失了商铺转租权，被告亦未提供证据证明原告丧失转租权或因此影响其商铺的占有和使用。综上，被告认为原告违约才拒付租金没有事实和法律依据。被告交付部分租金、市场管理费等费用后没有继续按合同约定交付相关费用，构成合同违约。现原告主张合同已解除，原审法院予以支持。原告主张其于2013年5月8日向被告发出解除合同通知书，有邮寄签收凭证为据，原审法院予以确认，按照合同约定，被告逾期30日交纳市场管理费或租金的，原告有权解除合同，故原审法院确认双方于2013年5月8日解除合同。本案合同解除后，原告占有的商铺应当返还原告，占有期间拖欠的租金、市场管理费及卫生费和保安费等应当结算，被告已支付的租赁保证金按合同约定不予返还。被告认为原告关于租金的诉讼请求有部分已超过一年的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告要求被告支付从2012年7月1日起至2013年5月8日的租金，原告于2014年2月27日起诉，其中一部分已超过诉讼时效，被告的抗辩予以支持。租金应从2014年2月27日往前推算一年，即自2013年2月28日算至2013年5月8日共计10006元。卫生和保安费应从2014年2月27日往前推算两年，即自2012年2月28日算至2013年5月8日共计2582元。根据原、被告双方合同约定，若发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。但本案诉讼，原告方并非完全胜诉，故原告要求对方支付律师费的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定，判决：一、确认原告福建春伦茶业集团有限公司与被告余青才、李锦双方于2011年9月14日签订的《商铺租赁合同》于2013年5月8日解除；二、被告余青才、李锦于本判决生效之日起三十日内将福州市仓山区“临江新天地”小区仓景苑第6号楼第一层第03号商铺腾空并交还原告福建春伦茶业集团有限公司；三、被告余青才、李锦于本判决生效之日起十日内向原告福建春伦茶业集团有限公司支付2013年2月28日至2013年5月8日的租金10006元、2012年7月1日至2013年5月8日市场管理费7838元及2012年2月28日至2013年5月8日的卫生和保安费2582元；四、被告余青才、李锦于本判决生效之日起十日内向原告福建春伦茶业集团有限公司支付2013年5月9日至2014年2月27日的占有使用费52394元；并按5658元／月的标准，支付自2014年2月28日起至搬离讼争租赁商铺期间的占有使用费；五、被告余青才、李锦支付给原告福建春伦茶业集团有限公司的租赁保证金20000元不予返还；六、驳回原告福建春伦茶业集团有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3801元，由原告福建春伦茶业集团有限公司负担1026元，被告余青才、李锦负担2775元。被告余青才、李锦负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。一审宣判后，原审被告余青才、李锦不服，向本院提起上诉。上诉人余青才、李锦上诉称：一、根据上诉人向原审法院提交的消防验收备案意见单，被上诉人对其真实性没有异议。根据我国消防法及消防法实施细则的规定，上诉人承租的商铺属于“茉莉花茶一条街”市场的一部分，应当符合消防安全的要求，这是上诉人申请工商登记、进行营业活动的必要条件，被上诉人直至2013年5月13日才通过消防验收，故涉讼商铺不具备消防安全条件，故被上诉人违约在先，上诉人已不能实现合同目的，原审判决上诉人应承担租金、市场管理费、卫生和保安费及租赁保证金20000元不予返还是错误的。二、根据仓山国资公司发出的公告内容，被上诉人率先向仓山国资公司提出提前解除合同的要求，仓山国资公司同意被上诉人解除合同的要求，仓山国资公司同意了被上诉人解除合同的要求，并向承租户发出收回商铺或重新签订租赁合同的公告，故被上诉人已经丧失了商铺的转租权，在仓山国资公司公告解除被上诉人的转租权后，还应判决上诉人向被上诉人承担2013年5月8日之后的租金，显然是不公平的。三、2014年5月14日庭审时，上诉人已经明确告知被上诉人因为商铺不能注册登记和进行经营活动，早已腾空商铺要求被上诉人收回，原审判决无视这一要求，径直判决上诉人支付租金、市场管理费、卫生和保安费不当。四、由于上诉人承租的商铺因被上诉人股东之间的矛盾致使上诉人无所适从，作为租赁合同，所谓市场管理费、卫生和保安费是附着于租金之上的，原审法院不顾管理混乱及债务性质，仍然判决被上诉人超过诉讼时效的请求，也是不公平的。综上，请求二审法院：一、撤销（2014）××民初字第××号民事判决书；二、依法改判，驳回上诉人一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人福建春伦茶业集团有限公司答辩称：一、上诉人诉称被上诉人违约在先没有事实和法律依据。1、讼争商铺不属于《消防法》第十一条规定的国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位在验收后只需报公安机关消防机构备案，由公安机关消防机构进行抽查，无须经消防验收。况且，《消防法》的相关规定属于管理性法律规范，不属于效力性法律规范，即使有违反也不会影响上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同的效力。2、上诉人无法办理营业执照不是被上诉人的责任，上诉人应当向工商部门主张权利。况且，上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》中没有约定办理营业执照的相关事项。3、被上诉人没有丧失讼争商铺的转租权。被上诉人与福州仓山国有资产营运有限公司签订的《商铺租赁合同》至今尚未终止，被上诉人也未将讼争商铺移交给福州仓山国有资产营运有限公司，至今上诉人仍实际使用该商铺，也没有将该商铺交还被上诉人或福州仓山国有资产营运有限公司。二、上诉人拒付租金等相关费用无事实与法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，是合法有效的，被上诉人应当按该合同约定的标准支付租金、市场管理费、卫生和保安费等。另外，上诉人一直实际占有、使用该租赁商铺。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人均应依约定履行。上诉人主张讼争商铺因消防验收不合格而无法办理注册登记和经营活动，致使租赁合同目的无法实现，但无法举证证明其中的因果关系，也无法证明在申请注册登记过程中曾因消防验收问题受阻，原审法院对此不予支持，并无不当。上诉人认为被上诉人从2013年5月8日之后已经丧失了商铺转租权，且上诉人在一审庭审时已明确要求被上诉人收回商铺，故其不应向被上诉人支付2013年5月8日之后的租金及市场管理费、卫生和保安费，但上诉人并未提供证据证明被上诉人丧失转租权或因此影响其商铺的占有和使用，且上诉人至今仍在占有使用讼争商铺，原审法院判决上诉人支付拖欠的租金、市场管理费及卫生费和保安费，并无不当。上诉人该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人认为被上诉人超过诉讼时效的相关请求应不予支持，由于原审法院已对超过诉讼时效的租金、卫生和保安费等未予支持，故上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求理由不成立，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3801元，由上诉人余青才、李锦负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑克华代理审判员 黄 锋代理审判员 赵雪莹二〇一五年五月十五日书 记 员 王 惠 更多数据：搜索“”来源：