（2014）园民初字第02825号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-11-26

案件名称

苏州工业园区唯亭街道亭苑社区居委会与郑允生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州工业园区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

苏州工业园区人民法院民事判决书（2014）园民初字第02825号原告苏州工业园区唯亭街道亭苑社区居委会，住所地苏州工业园区唯亭亭苑小区。负责人钱进，书记。委托代理人廖洁，江苏拙正律师事务所律师。被告郑允生，肖泾71号。原告苏州工业园区唯亭街道亭苑社区居委会（以下简称“唯亭亭苑居委会”）诉被告郑允生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，由代理审判员邵婷婷独任审理，于2015年2月3日公开开庭，后依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告唯亭亭苑居委会委托代理人廖洁到庭参加诉讼。被告郑允生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唯亭亭苑居委会诉称，被告郑允生于2009年11月1日向苏州工业园区唯亭施家浜村村委会承租了位于施家浜村民营厂房东侧店面房一间，约定年租金为20000元，期限自2009年11月1日至2010年10月31日止，且应在11月1日前缴纳租金。施家浜村委会按约向被告交付房屋，但被告至今未支付任何租金，且实际承租使用了三间店面房，一直未支付租金，苏州工业园区唯亭施家浜村村委会已更名为唯亭亭苑居委会。经原告多次催讨无果，原告遂诉讼来院，请求判令解除原被告的不定期租赁关系，并判令被告解除后立即迁出租赁房屋；判令被告支付自2009年11月1日起至判决确定之日止的三间门面房租金；支付按每日万分之五计算自2014年11月1日起至判决支付之日止的违约金，并承担本案诉讼费用。诉讼中，原告表示放弃主张违约金。被告郑允生未到庭答辩，庭前提交书面答辩状及至本院陈述称，本案诉请标的物不存在，经苏州工业园区土地管理局及产权中心查询，原告诉请的原苏州工业园区唯亭施家浜村村委会民营厂房东侧店面房不存在；签订房屋租赁合同，系施家浜村委会为动迁目的才签的，且村委会并未实际交付房屋，不存在租金问题；小卖部的地址是肖泾71号，是我家的公安编号，小卖部所在地并非居委会的房子；对产权证明不认可。经审理查明，原告提交的房屋租赁合同显示，2009年11月1日，甲方苏州工业园区唯亭镇施家浜村村委会（出租方）与乙方郑允生（承租方）签订了房屋租赁合同，约定郑允生承租位于施家浜村民营厂房东侧店面房一间，租赁期限自2009年11月1日起至2010年10月31日止，租金每年为20000元，乙方必须于每年的11月1日前一次性将租金交付，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%罚款赔偿甲方。原告提供邮寄凭证，以证实向被告发出律师函催讨租金及解除合同。另查明，2009年7月25日中共苏州工业园区唯亭镇委员会发出《关于筹建阳澄人家社区居委会及施家浜社区居委会（筹）更名的通知》，施家浜社区居委会（筹）更名为亭苑社区居委会（筹）。苏州工业园区唯亭街道建设土地房产管理所、苏州工业园区唯亭街道办事处出具产权证明，称“位于唯亭街道双马街（路）民营区东侧6间门面房，由亭苑社区（公司）开发建设（使用），现产权归亭苑社区居委会所有”。苏州工业园区唯亭街道办事处、苏州工业园区唯亭街道土地管理所出具情况说明，称“苏州工业园区唯亭镇亭苑社区双马街西侧民营区东侧由北向南第一、二、三间店面房产权归苏州工业园区唯亭镇亭苑社区居委会所有，该店面房未经产权登记，上述店面房并无双马街71号的土地和产权登记。”苏州市公安局阳澄湖半岛派出所出具证明，称“兹证明郑允生，男，身份证号：××，户籍地：江苏省苏州市工业园区唯亭镇双泾（3）肖泾71号，现由于动迁，实际居住在江苏省苏州市工业园区唯亭镇亭苑社区126幢406室”。2014年7月31日、2015年3月3日，亭苑居委会工作人员报警称有人侵占双马街西侧民营区门面房；2014年11月10日，郑允生报警称双马街71号有纠纷，现场是亭苑居委会工作人员清理郑允生侵占公用房，进行记录。庭审中，原告提供的照片显示，被告使用涉案房产经营店铺，名称为“信合副食品店”。原告陈述，涉案房屋未经规划审批建设，未办理产权证，产权归原告所有。庭前，本院向被告邮寄送达起诉状副本及证据、开庭传票、受理案件通知书等材料，均退回，本院工作人员上门送达，走访发现，双马街西侧民营区店面房的小卖部正在营业，小卖部名称为“信合副食品店”，被告本人在店内，工作人员送达应诉材料、告知开庭时间，其拒绝签字。诉讼中，本院至双马街民营区双马饭店调查，双马饭店老板系双马街民营区东侧门面房的租户，其陈述称：自2013年9月开始租赁，与亭苑社区居委会签订租赁合同，其旁边系信合副食品店的郑老板租赁3间，自其开始租赁郑老板一直租用3间店面房，郑老板的名字不知道，郑老板一间是店面，另两间是仓库，这一排共6间门面房，其租用两间；租金一年一付，付给居委会，其提供与亭苑居委会的房屋租赁合同。本院至双马街民营区调查，双马街民营区门卫陈述，其自2009年10月开始在民营区做门卫，这里原是施家浜村，后拆迁归亭苑街道，其认识郑允生，郑允生原在村里开店，后拆迁搬到双马街民营区东侧门面房开店，郑允生自2009年开始使用3间门面房，旁边开饭店的是2013年来的，其提供了工资发放记录。以上事实，由房屋租赁合同、关于筹建阳澄人家社区居委会及施家浜社区居委会（筹）更名的通知、产权证明、情况说明、证明、接处警工作登记表、照片打印件、当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。首先，被告郑允生虽抗辩涉案房屋标的物不存在，房屋租赁合同的签订系动迁目的，并未实际交付房屋，但原告提供产权证明、情况说明、证明及现场照片，以证实涉案标的房屋的存在及权属，且经本院走访了解被告在实际使用涉案房屋从事经营活动，被告陈述的小卖部地址肖泾71号经派出所证明该地址已拆迁，被告亦未提供证据证实其主张，故被告的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告虽提供产权证明、情况说明、证明及现场照片以证实涉案房屋产权归其所有并由其管理，但未提供涉案房屋的产权登记，且确认该房屋未经规划审批建设，故本院认定原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，被告应迁出返还涉案房屋。其次，就涉案标的物使用情况，双方签订的房屋租赁合同虽约定仅租赁一间门面房，但经本院现场走访了解到郑允生实际使用三间店面房的事实，被告无合法依据而实际使用涉案标的物，理应参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，而原告提供的证据足以证实其系涉案房屋的管理人，有权收取房屋使用费，故本院确认被告实际使用三间店面房的事实，应参照租赁合同约定租金标准支付原告三间店面房的使用费。此外，被告郑允生未提供证据证实其已缴纳对应的房屋使用费，故本院认定被告应按合同约定每间每年租金20000元标准，支付施家浜村民营厂房东侧三间店面房的自2009年11月1日起至本判决确定迁出之日止房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州工业园区唯亭街道亭苑社区居委会与被告郑允生之间就施家浜村民营厂房东侧店面房的租赁合同无效；被告郑允生于本判决生效之日起十五日内迁出施家浜村民营厂房东侧店面房。二、被告郑允生于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区唯亭街道亭苑社区居委会自2009年11月1日起至本判决确定迁出之日止房屋使用费（按照每年使用费60000元计算）。三、驳回原告苏州工业园区唯亭街道亭苑社区居委会的其他诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：55×××89。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6764元，由被告郑允生负担。此款项已由原告预交，本院不再退回，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审　判　长　　邵婷婷人民陪审员　　黄　华人民陪审员　　贾继详二〇一五年五月十五日书　记　员　　施　昌第页共页来源：百度“”