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(2015)大民初字第4175号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-11-05

案件名称

杨淑艳等与王远登确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨淑艳,赵阳,赵博文,王远登

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第六条,第五十二条

全文

北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2015)大民初字第4175号原告杨淑艳,女,1972年12月1日出生。原告赵阳,女,1993年10月9日出生。原告赵博文,男,1996年8月3日出生。委托代理人尚晓威,北京兴展律师事务所律师。被告王远登,男,1989年9月7日出生。委托代理人王艺,北京市中喆律师事务所律师。原告杨淑艳、赵阳、赵博文与被告王远登农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年3月11日受理后,依法由审判员祁广燕适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨淑艳、赵阳、赵博文的委托代理人尚晓威、被告王远登及其委托代理人王艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑艳、赵阳、赵博文诉称:赵长江与原告杨淑艳系夫妻,婚生一女赵阳,一子赵博文。赵长江因病于2014年11月18日去世。2004年3月5日,赵长江与被告王远登签订《房屋买卖协议》。根据协议约定,赵长江将位于北京市XX区XX村镇XX村西街X一条X排X号房屋及院落出卖给河南户籍的被告王远登。后被告王远登按约定支付购房款95000元并居住至今。现我方得知,农村房屋禁止向非本村集体经济组织成员出售。故我方诉至法院,要求确认赵长江与被告王远登于2004年3月5日签订的关于买卖位于北京市XX区XX镇XX村西街X一条X排X号房屋及院落的《房屋买卖协议》无效,诉讼费用依法负担。被告王远登辩称:双方签订的《房屋买卖协议》第一条可以看出,赵长江知道我是河南省村民,我没有过错,没有隐瞒身份。协议第三条有关于拆迁的约定,该条约定系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,即使协议无效,该条款效力应该独立适用。协议效力听从法院判决。经审理查明:原告杨淑艳与赵长江(于2014年11月18日因病去世)系夫妻,婚生一子赵博文,一女赵阳。被告王远登系河南省户籍。2004年3月5日,赵长江与被告王远登(其父母代签)就位于北京市XX区XX镇XX村西街X一条X排X号房屋及院落签订《房屋买卖协议》。该协议约定:一、房主赵长江全家合意决定将自己的私房10间平房及独院自愿卖给买房人河南省柘城县小吴乡丁王口村王远登作为长期居住私有房户。二、自买方向卖方房主赵长江付清房款之日起,赵长江的独院、平房10间的产权一并转给买房人王远登。三、将来若遇到此院落及房屋被征用、拆迁或变更宅地时,卖方房主赵长江代替买方王远登办理此项手续。拆迁补偿损失待遇与本村村民相同,一切补偿费用归买方王远登所有。四、房屋及院落地点:北京市XX区XX镇XX村西头路南。五、宅基地:南北长16米,东西宽14米,平房独院一套;院内现有北房4间,东房3间,西房3间此院前后系公共小道(胡同);院东邻周景福宅,西邻李旭海宅。六、售价:9.50万元,一次性付清。付款签约时卖方给买方打收款条。七、合同生效日(即产权转让日):一次性付清买房款,双方签约之日,本合同开始生效时间为2004年3月5日。大兴区黄村镇鹅房村村民委员会在该协议上加盖公章。同日,赵长江收到购房款9.50万元。购房后,被告王远登一家搬入涉案房屋居住至今。另查,赵长江之父赵友荣、之母齐国兰均向本院表示放弃对涉案房屋的继承权。上述事实,有双方当事人陈述、《房屋买卖协议》、居民死亡医学证明(推断)书、村委会证明等证据材料在案佐证。本院认为:当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则,并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,农村房屋买卖行为的合法性应以购房人依法享有宅基地使用权为基础,故农村房屋买卖合同的有效性依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中,被告王远登在与赵长江签订《房屋买卖协议》时并非鹅房村集体经济组织成员,其在购得涉案房屋后至今仍非该集体经济组织成员,因而无权享有该村宅基地使用权,进而不具备购买该村房屋的主体资格。根据“房地一体”的原则,被告王远登从赵长江处购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于农民集体所有的土地的使用权不得出让和转让的强制性规定,双方为此签订的《房屋买卖协议》应属无效。赵长江与被告王远登对该无效民事行为,均存在过错,应当按照各自的过错承担相应的民事责任。现原告杨淑艳、赵阳、赵博文作为赵长江的继承人要求确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项的规定,判决如下:确认赵长江与被告王远登于二〇〇四年三月五日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费一千零八十八元,由原告杨淑艳、赵阳、赵博文负担八百元(已交纳),由被告王远登负担二百八十八元(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  祁广燕二〇一五年五月十五日书记员  刘 璐 来自: