（2014）丹审民再字第00149号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-09-25
案件名称
丹东市环球实业发展进出口有限公司与丹东国际酒店有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
丹东国际酒店有限公司,丹东市环球实业发展进出口有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）丹审民再字第00149号上诉人（一审被告）：丹东国际酒店有限公司。住所地：辽宁省丹东市元宝区新安街。法定代表人：廖玉棠，该公司董事长。委托代理人：贾方，辽宁中天律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：丹东市环球实业发展进出口有限公司。住所地：辽宁省丹东市元宝区新安街**号。法定代表人：时秀丽，该公司董事长。委托代理人：贺明琦，辽宁佩秉律师事务所律师。原告丹东市环球实业发展进出口有限公司（以下简称环球公司）因与被告丹东国际酒店有限公司（以下简称国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2009年8月27日作出（2009）元民二初字第00016号民事判决。双方当事人均不服，向本院提出上诉。本院于2011年7月14日作出（2010）丹民一终字第00077号民事判决，驳回上诉，维持原判。国际酒店不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2012年5月2日作出（2012）辽审一民申字第00577号民事裁定，指令本院再审。本院审理后，于2013年6月17日作出（2012）丹审民再字第00053号民事裁定，裁定撤销原一、二审判决，发回丹东市元宝区人民法院重审。丹东市元宝区人民法院审理后，于2014年10月13日作出（2013）元民三初字第00153号民事判决。国际酒店不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人国际酒店的委托代理人贾方、被上诉人环球公司的委托代理人贺明琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年12月29日，一审原告环球公司起诉至丹东市元宝区人民法院称，2005年9月20日，环球公司与国际酒店双方签订房屋租赁协议，环球公司将其所有的环球大厦九层至十一层客房租赁给国际酒店使用。协议第六条约定，租赁期限一年，即从2005年9月20日起至2006年9月19日止。合同期满后，国际酒店在与环球公司未达成任何协议的情况下，继续占有环球公司房屋至今，且拒绝支付房屋的租赁费用。造成环球公司经济损失102万元，故诉至法院请求判令：一、国际酒店倒出占用环球公司的环球大厦九层至十一层共计63个房间；二、国际酒店赔偿环球公司经济损失102万元。一审庭审中，环球公司原请求基础系所有物的返还，后调整为占有物的返还。一审重审中，环球公司以其已于2013年8月28日实际收回涉案九层至十一层房屋为由，放弃了第一项诉讼请求；要求国际酒店给付房屋租金及占用使用费提高至364.5万元，利息损失86.4万元，合计450.9万元。一审被告国际酒店辩称：一、关于丹东国际酒店占有使用大厦面积的成因。1987年7月，丹东市计委和省计委向丹东市物资局下达了《关于新建丹东市物资商场任务书的批复》，批准了总建筑面积10000平方米的物资商场项目计划，同年8月至11月又向环球公司下达了《关于金汤小区商品房计划任务书的批复》，批准环球公司新建金汤小区商品房，建设规模为总建筑面积28090平方米，总投资额2133万元；其中物资商场省批的计划任务书建筑面积10000平方米。根据上述批复，丹东物资贸易中心（以下简称物贸中心）与环球公司于1987年12月29日签订了《丹东物资商场工程合同书》，约定由物贸中心委托环球公司新建物资商场工程，建筑面积为10000平方米，工程交工验收后的产权归物贸中心所有，此后双方又分别签订了补充合同，具体内容包括：核定物贸中心应购买商场建筑面积17658平方米，购买后产权归物贸中心所有。在工程建设过程中，物贸中心为解决建设资金不足先后于1990年10月从海南机设公司借款230万元；于1988年6月从工商银行贷款1000万元，以酒店12至16层作为抵押；于1990年4月委托丹东证券公司发行债券679万元，以大厦1至4层、20层作为抵押；于1991年6月委托农业银行信托投资公司丹东办事处发行债券500万元，以酒店9至11层作为抵押，用以上筹集资金陆续向环球公司拨付工程款。1990年11月16日，丹东市政府会议纪要决定将物资商场改建为合资酒店。1991年5月16日，市政府会议纪要决定调整合资酒店各方的股权，缺口资金通过银行贷款和发行债券解决，并决定国际酒店和环球公司归口旅游局管理。1992年1月7日，丹东市政府丹政办（1992）1号《关于解决国际酒店收尾装修工作会议纪要》决定：物资局完全退出股份，物资局原有投资算作向旅游公司的贷款，将来由旅游公司还款，物资局同旅游公司的关系为借贷关系，之间的经济利益问题由双方协商解决。1992年1月14日，物贸中心与旅游公司签订《产权转让书》，物贸中心将物资商场主楼建筑面积14819.48平方米（含涉案的9-11层）产权转让给旅游公司。丹东国际酒店按照市政府会议纪要的要求对酒店按三星级标准装修并实际占用使用大厦面积。1991年至1992年物贸中心先后将其为筹集大厦建设资金而形成的债务24742519.74元，转入国际酒店，其中913万元转给旅游公司，因以酒店12至16层作为抵押，形成酒店负债；海南机设公司1437631.37元；丹东证券公司865万元；农业银行锦山支行债券552万元；酒店还向中国银行贷款224万美元，200万元人民币，以17至19层抵押，环球公司提供不可撤销担保；国际酒店直接向环球公司支付工程款6288000元，至此，酒店通过产权转让和承接负债及支付工程款3102万元的形式，取得大厦现有面积，符合市政府会议纪要决定。环球公司、物贸中心也积极配合至1994年酒店开业。二、关于租赁合同形成原因。1994年，环球公司向丹东市中级人民法院起诉国际酒店侵权。1995年，该院作出（1994）丹经初字第53号民事判决，确认国际酒店侵权成立，后又经辽宁省高级人民法院发回重审，丹东市中级人民法院（1999）丹经初重字第134号民事判决，辽宁省高级人民法院（2000）辽经终字第369号民事判决，确认国际酒店侵权成立。此期间，环球公司多次阻挠酒店的正常经营，为了维护酒店整体的正常经营，酒店与环球公司签订租赁合同，以借款的方式支付租金，以视日后侵权案件终结后一并处理。2009年，辽宁省高级人民法院作出（2009）辽审民再字第68号民事裁定，确认国际酒店侵权不成立，国际酒店即停止支付借款（租金）。2012年，最高人民法院将环球公司与国际酒店侵权案的相关判决、裁定撤销，指令天津第一中级人民法院作为一审法院审理此案。在大厦产权未界定的前提下，不能成为认定双方租赁关系的依据。三、环球公司对大厦九层至十一层未取得所有权，在此情况下出租违反法律禁止性规定。四、国际酒店承接物贸中心委托农业银行发行债券所欠债务占有使用大厦九层至十一层，该权利体现等价有偿民法基本原则，并自1992年装修至今，处于持续状态，并非因租赁合同占有使用。五、国际酒店、环球公司、物贸中心之间系政府决定的产权、债务转让所遗留的工程款结算纠纷，并直接影响本案的直接结果，如认定双方为租赁关系，则直接影响到其他案件的审理。综上，请求依法驳回环球公司的诉讼请求。丹东市元宝区人民法院经审理查明：1987年，经丹东市计划委员会及辽宁省计划经济委员会批准，实业开发（集团）总公司（环球公司前身）计划总建筑面积28090平米，总投资2199万元，其中，物资商场省批的计划任务书建筑面积10000平方米，投资600万元，该环球大厦为划拨土地。1987年12月29日，物贸中心与丹东市环球建设开发公司签订《丹东物资商场工程合同书》，约定物贸中心委托环球公司新建物资商场工程，建筑面积一万平方米，工程交工验收后的产权归物贸中心所有，合同签订后二日内由物贸中心拨给丹东市环球建设开发公司工程总造价的百分之四十，以后按规定视工程进度每月预拨工程款，不按期拨款，所造成的经济损失，由物贸中心负责，并按规定负责交纳滞纳金，其第三条约定的工程范围及单位工程项目中包括“五层~十层：全部（以上区间待施工图出图后，按所需建筑面积重新划定）。1988年3月4日，物贸中心与丹东市环球建设开发公司签订《丹东物资商场工程补充合同》约定包括增加9-12层客房面积在内的面积调换等事宜，预算未提出前按建筑面积和施工进度以每平方米1250元为预付款依据，待预算确定以审定的预算为结算依据。1989年4月8日，物贸中心与丹东市环球建设开发公司签订《丹东物资商场建筑面积的补充合同》，约定物贸中心应购买商场建筑面积17658平方米，购买后产权属物贸中心所有，其中包括6-14层全部房间。1989年12月16日，物贸中心与丹东市环球建设开发公司签订《补充合同（Ⅱ）》，约定：一、双方一致同意停止执行原合同第三条的规定；二、结算总价以实际成本（指环球公司筹建大厦工程总支出）为计算依据……四、为方便于计算拨款进度，暂以预算成本为拨款依据，预算成本拟定为1800元每平方米，多退少补。在环球大厦建设过程中，丹东市政府为发展旅游业，拟在环球大厦内建立三星级国际酒店。1990年10月，国家计划委员会同意建设经营国际酒店。物贸中心以其在环球大厦中的部分已完成土建工程入股，占注册资本的60%。1991年2月，丹东国际酒店有限公司取得企业法人营业执照。酒店合资股份比例经历前后多次变动，经丹东市政府工作会议决定，物贸中心退出股份，旅游公司股份比例扩大，其承接了物贸中心的四笔银行贷款，其中大部分实际由国际酒店代为偿还。1992年1月14日，物贸中心与丹东市旅游公司签订《产权转让书》，约定“为加快环球大厦工程进度，物资贸易中心同意将在建的金汤小区丹东物资商场主楼建筑面积：14819.48㎡（含一层大堂、四层至十四层全部、二十一层至二十二层、一层至三层的电梯井道、步梯、四间车库）产权转让给丹东市旅游公司，供办理国际酒店营业执照用。有关具体的交接事项，经谈判后另行签订正式合同书，经公证后方具有法律效力。”庭审中，环球公司与国际酒店均认可物贸中心与丹东市旅游公司至今未签订正式公证合同书。1993年5月26日，丹东市环球建设开发公司、物贸中心及国际酒店三方签订《会议纪要》，三方一致同意遵照以下条款进行工作：“1.丹东市环球建设开发公司是环球大厦法定的开发单位；2.丹东市环球建设开发公司与物贸中心、中建八局四公司，是经济合同法人关系，与其他单位如旅游公司、国际酒店、香港装修公司无法律认可的手续；3.根据物贸中心1993年5月3日通知‘环球大厦主楼属我方的建设部分，现没有与国际酒店办理移交手续，但考虑到部分债务已转给国际酒店，故我方意见，请国际酒店一并参与工程结算’。根据物贸中心要求，环球公司表示同意。决算后由物贸中心与国际酒店办理移交手续……6.为酒店呈报三星级宾馆的要求及特殊需要而产生的设计变更和增减项目所发生的费用，单独计算……9.开发建设单位为建设环球大厦，按动迁比规定所发生的动迁贷款利息按建筑面积分摊，由于大厦是一个高层建筑，整体工程期高层部分，必须统一交工才能投入使用。由于投资单位所需面积的资金不能及时到位。使开发单位的工程不能按期交工，形成效益。开发单位超工期的贷款利息。谁影响，谁负担。此次会议纪要，各方盖章，即可法律生效”。三方均在合同主文后盖章，其中丹东国际酒店加盖“丹东国际酒店筹备处”印章。1996年8月20日，国际酒店与丹东市环球实业开发总公司签订《协议书》“就合作经营乙方（环球公司）在环球大厦的九至十一层客房”达成合作经营初步协议，约定“有关费用分担和利润分配，在运转三个月后分析其经营情况再作协商，并结算一次”。1997年5月20日，国际酒店与丹东市环球实业开发总公司签订《协议书》，“就合作经营乙方（环球公司）所有的在环球大厦的九至十一层客房事宜”达成协议，约定乙方（环球公司）以“每月固定收取使用费”的方式合作经营上述客房，“合作期限暂定壹年，即从一九九七年五月一日起，至一九九八年四月三十日止”。1998年5月26日，国际酒店与丹东市环球实业开发总公司签订《租房协议书》，内容为“自1997年4月30日起至1988年4月30日止，甲方（环球公司）曾将甲方所有的9至11层客房，租给乙方使用，并签订为期壹年的合作协议书，期满后经双方协商继续合作”，“98年租金仍维持60万元不变”，“本协议自1998年5月1日起生效，至1999年5月1日到期，暂定壹年，到期后另议。”1999年5月28日，国际酒店与丹东市环球实业开发总公司签订《房屋续租协议书》，内容为“同意新签协议年租金定位肆拾捌万元整”，“本协议是原合同的继续”，“自1999年5月1日生效，至2000年4月30日终止。合作期暂定壹年，到期双方另议”。另规定了关于国际酒店97、98两个年度欠租分期偿还的问题。1999年7月8日，物贸中心与环球公司就物贸中心在环球大厦的楼层和面积确认问题签订了《环球大厦楼层和面积确认书》，“以双方1987年12月29日签订的丹东物资商场工程合同书和88年3月4日、89年4月8日、89年12月16日三个补充合同，作为本确认书依据的基本文件。双方共同遵守丹东市审计局93年7月23日下达的，关于金汤小区综合楼（环球大厦）的审计结论和处理决定、98年6月15日工程竣工决算的审计意见书，并以此作为本确认书的指导文件”“截止到92年甲方（丹东物贸中心）累计向乙方（环球公司）拨付了20770323.72元工程款”，“甲方91年就已自用的大厦南裙房1-3层2885.99平方米建筑面积，核定款额为6404651.55元，双方已于98年4月相互间做完账务处理，勿需再认定”，“乙方作为大厦的开发和主建单位，根据目前大厦中的实际情况，同意将主楼中甲方合同面积和楼层中的1-4层（含大堂）及4楼两边的裙房、21-22层旋转餐厅确认给甲方，以上建筑面积为5834.23平方米、造价为1444.54万元。甲方表示合乎自己的意愿，接受以上楼层和面积的确认”。2002年4月16日，丹东市环球实业发展进出口有限公司与丹东国际酒店（托管）签订《房屋租赁协议书》，协议约定“甲方（环球公司）愿意将在国际酒店中由甲方所有的九层至十一层客房，租赁给乙方使用”，“租赁期限暂定一年，即从二ＯＯ二年四月十六日起，到二ＯＯ三年四月十五日止”，“每月租赁费为4万元人民币，全年为48万元人民币”。2005年9月20日，丹东市环球实业发展进出口有限公司与丹东国际酒店签订《房屋租赁协议书》，约定“甲方（环球公司）同意将在环球大厦中由甲方所有的九层至十一层客房，租赁给乙方使用”，“租赁期限一年，即从二○○五年九月二十日起，到二○○六年九月十九日止”，“乙方保证向甲方每月交纳租赁费4.5万元人民币，全年为54万元人民币”。2008年12月29日，环球公司以国际酒店在未与其达成任何协议的情况下，继续占有其房屋至今，且拒绝支付房屋的租赁费用为由向法院提起诉讼。2011年11月至2012年9月期间，环球公司收回了9-11层房屋。2012年9月28日，在元宝区政府的斡旋下，环球公司又将涉案三层楼交付国际酒店经营使用，直至2013年8月28日再次收回环球公司控制。另查，环球公司最初于1984年成立，名称为丹东环球贸易有限公司开发建设分公司，隶属于环球贸易有限公司，企业性质为集体所有制，上级主管单位为丹东市商业局。1985年更名为丹东市建设开发公司，企业性质为集体所有制，上级主管单位为丹东实业开发（集团）总公司。1986年更名为丹东市环球建设开发公司，隶属关系、企业性质不变。1992年更名为丹东市环球实业开发总公司，企业性质为集体所有制，上级主管单位为丹东市旅游局。1998年企业改制，根据《企业产权出售合同书》，丹东市环球实业开发总公司注销，成立丹东市环球实业发展有限公司。1998年12月，丹东市旅游局出具《企业注销登记清理债权债务完结证明》载明：“丹东市环球实业开发总公司申请注销登记，由董世臣个人买断，一切债权债务由新成立环球实业发展有限公司承担”。2003年更名为丹东市环球实业发展进出口有限公司。丹东市元宝区人民法院重新审理后认为，环球公司与物贸中心是经辽宁省计划经济委员会和丹东市计划经济委员会批准的环球大厦工程建设开发单位，特别应指出的是该环球大厦工程建设用地为划拨土地，法律赋予双方对各自获批的项目面积享有初始产权。基于此，双方签订的《丹东物资商场工程合同》合法有效，受法律保护。环球公司与物贸中心签订了三份补充合同，第一份补充合同被第二份补充合同所替代。第二份补充合同约定，物贸中心向环球公司购买环球大厦17658平方米。该约定将物贸中心获准审批的10000平方米变更为购买后获得产权，与省、市计划委员会批复的内容相矛盾，应为无效。该10000平方米，仍应按《丹东物资商场工程合同》执行。对于10000平方米以外的7658平方米的约定，双方形成的是购买关系，依据补充合同购买后获得产权的约定，物贸中心未支付购房款，因此不能取得该面积的产权。第三份补充合同是对结算程序和方法的约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。环球公司与物贸中心按照第三份补充合同约定的程序和计算标准，确定的物贸中心在环球大厦中享有的产权面积以及签订的《环球大厦楼层和面积确认书》，合法有效。确认书的签订，实际终止了双方第二份补充合同中关于房屋购买的约定。《环球大厦楼层和面积确认书》中确定物贸中心享有环球大厦8720.22平方米与《丹东物资商场工程合同》中10000平方米委建面积，两者相差1279.78平方米。环球公司对上述1279.78平方米虽不享有产权，但由于其垫资兴建了相应的房屋，在物贸中心支付价款之前，环球公司具有管理的权利。因此，物贸中心仅对环球大厦8720.22平方米享有权利。旅游公司基于与物贸中心的股权转让、债务转移行为，取得环球大厦使用面积，应在物贸中心享有环球大厦权利范围之内。国际酒店占有、使用环球大厦的权利来源于旅游公司，因此国际酒店占用环球大厦的面积也应在物贸中心享有环球大厦权利范围之内。另外，国际酒店代旅游公司偿付物贸中心转给旅游公司的部分债务行为，不能据此自然形成与物贸中心、旅游公司房屋权属关系，国际酒店以其承接物贸中心债务因而对涉案九层至十一层房屋享有使用权的观点不成立。根据1993年5月26日环球公司、物贸中心及国际酒店三方《会议纪要》记载，物贸中心此时没有与国际酒店办理移交手续，但考虑到部分债务已转给国际酒店，物贸中心要求，环球公司同意，请国际酒店一并参与工程结算，根据决算后由物贸中心与国际酒店办理移交手续，故国际酒店无法以该《会议纪要》后附《金汤小区综合楼工程建筑面积及加权系数汇总表》证明其可对环球公司无偿使用涉案九层至十一层房屋。自2006年9月至环球公司起诉即2008年12月，按双方签订的租赁协议约定租金标准计算，租赁费应为121.5万元，环球公司仅主张经济损失102万元，未超过双方约定的租金数额，应予保护。环球公司在法院重审中增加数额的诉讼请求，未在法庭指定期限内补交案件受理费，故对其增加的部分诉请，不予审理。一审法院于2014年10月13日作出（2013）元民三初字第00153号民事判决：一、被告丹东国际酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告丹东市环球实业发展进出口有限公司经济损失102万元。二、驳回原告丹东市环球实业发展进出口有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14080元，由被告丹东国际酒店有限公司负担。国际酒店不服一审判决，向本院提出上诉称，1.涉案九至十一层房屋产权待定，环球公司不享有物权。本案既不属于租赁合同纠纷，也不属于占有权纠纷，一审判决判令国际酒店赔偿环球公司损失102万元没有事实依据；2.国际酒店和环球公司、物贸中心之间应属于建筑工程结算纠纷，环球公司以占有为由提起赔偿损失之诉没有事实依据；3.一审判决确定案由为租赁纠纷，环球公司请求赔偿损失，案由诉请与判决结果相矛盾；4.环球公司企业转制时清产核资及评估报告中均不包含九至十一层，环球公司主体不适格；5.环球公司与国际酒店、物贸中心产权纠纷目前没有定论，也就不存在涉案房屋租赁及占有赔偿损失的问题；6.一审法院引用未生效的民事判决对本案事实进行论证及认定不当。环球公司答辩称，原一、二审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。国际酒店的上诉请求及理由没有事实和法律依据。本案是租赁合同纠纷，争议的起因是租赁合同，双方关于环球大厦九至十一层租赁了十年，意思表示真实，按照合同约定，国际酒店应尽到给付租金、不续租腾房的义务。合同期满后国际酒店没有续租，占据我方房屋造成的损失应当按照合同的租金进行赔偿。我方已经收回了大厦的九至十一层，国际酒店没有支付对价。国际酒店使用房屋是基于租赁合同，天津第一中院的判决与本案无关，一审判决没有将其作为证据使用。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。确认上述事实，有《丹东物资商场工程合同书》、《补充合同》、《租房协议书》、《房屋租赁协议书》、证人证言及当事人陈述等证据材料在卷为凭，业经一审法院开庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产和动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。基于合同关系等产生的占有，应为有权占有，而这种有权占有，毋须自行证明，占有人只须证明占有事实的存在，即可受到占有制度的保护。占有体现的是人对物在事实上的支配与统领，而非权利上的支配和控制。本案即属于基于合同关系产生的占有，因此有关涉案九层至十一层的使用与收益，皆应按照合同约定办理。环球公司作为涉案大厦的建设单位，虽然涉案大厦产权并未明晰确定，环球公司与丹东物资贸易中心及国际酒店就涉案大厦工程也未最终进行结算，即环球公司未取得涉案大厦九至十一层的所有权，但其基于与物贸中心签订的《丹东物资商场工程合同书》，在涉案工程未最终进行结算的情况下，物贸中心仅享有债权，环球公司依照上述法律规定对涉案大厦九至十一层享有占有权。而且国际酒店并未与环球公司、物资贸易中心形成建设工程施工合同关系，因此国际酒店主张三方之间应属建设工程结算纠纷，没有事实和法律依据，本院不予支持。国际酒店即使承继了物贸中心拖欠农业银行的债务，代其偿还债务，因该债务纠纷被法院保全的涉案标的九至十一层的所有权或使用权亦不当然为国际酒店所享有，故国际酒店关于其代为清偿债务，即享有涉案九至十一层的使用权的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持丹东市元宝区人民法院（2013）元民三初字第00153号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 马晓明代理审判员 宋文珂代理审判员 施建平二〇一五年五月十四日书 记 员 王晓玉 关注公众号“”