（2015）鄂丹江口民初字第00586号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-12-31

案件名称

彭太山、王玉玲与杨胜超房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

丹江口市人民法院

所属地区

丹江口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

彭太山,王玉玲,杨胜超

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省丹江口市人民法院民事判决书（2015）鄂丹江口民初字第00586号原告：彭太山，男，生于1970年7月12日，汉族，个体工商。原告：王玉玲（系彭太山妻子），女，生于1973年1月2日，汉族，个体工商。二原告共同委托代理人：饶国强，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。被告：杨胜超，男，生于1971年9月1日，汉族，个体工商。委托代理人：武娅娟，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告彭太山、王玉玲诉被告杨胜超房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年3月17向本院提起诉讼，本院受理此案后，依法组成由审判员周智华担任审判长、审判员王少波、审判员江涛（主审）参加的合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告彭太山、王玉玲及其委托代理人饶国强、被告杨胜超及其委托代理人武娅娟到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，本案已审理终结。原告彭太山、王玉玲诉称：原告从丹江口市装卸联运公司租赁和平路门面房6间经营使用，由于部分业务暂未开展，将其中的两间房屋租赁给被告，双方在《房屋租赁合同》中约定：房租每间每月1400元，每月共计2800元，租期1年，自2013年12月1日至2014年11月30日止，合同期满，若双方未能签订新的书面合同，被告必须在期满前一天将房屋内所有愿意带走的物品带走，并将房屋恢复原状后完好交付给原告，若超过期限未将房屋移交给原告，从合同到期次日起至房屋实际交付前，被告按合同约定房租的两倍向原告支付房屋租金。2014年11月30日合同到期，原告准备收回房屋自用，以口头和书面通知的方式要求被告尽快按合同约定搬离并交清逾期租金，但被告至今未将房屋交给原告，因此，请求判令被告立即搬出门面房屋，将房屋恢复原状，交给原告，判令被告从2014年12月1日起至腾退房屋时止，按每间每月2800元的标准向原告支付房屋租金，并承担案件受理费。原告彭太山、王玉玲为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1、二原告的身份证复印件及结婚证复印件各1份。拟证明二原告的主体资格。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。证据2：2014年1月7日、2014年12月1日，丹江口市装卸联运公司与原告彭太山签订的《房屋租赁协议书》各1份。拟证明：二原告是合法从丹江口市装卸联运公司租赁6间门面房，包括被告现使用的2间门面房。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，提出这几间房屋从2007年以来一直有三家商户联租，一起委托一家与丹江口市装卸联运公司签订的合同，原告是从2011年才接手的该门面房屋。本院对该证据的真实性予以确认，对原告的证明目的和被告的质证意见将结合案件的事实和其他证据予以分析认定。证据3：2012年11月20日、2014年3月18日二原告与被告杨胜超签订的《房屋租赁合同书》各1份。拟证明：原告将本案涉及的2间房屋租赁给被告，原、被告之间存在房屋租赁关系，双方在合同中约定，租赁期限均为1年，最后1份合同约定2014年11月30日期满，合同期满若双方不能签订新的合同，被告必须在期满前一天将房屋的物品带走，并将房屋恢复原状移交给原告，否则按约定房租的2倍向原告支付房屋租金。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但提出2011年原告接手6间房屋后，为了方便管理，还是按照以前的三家推举一家与丹江口市装卸联运公司签订合同的租赁模式。本院对该证据的真实性予以确认，对被告提出的原告是2011年接手的6间房屋的事实予以认定，对被告提出的是为了方便管理，还是按照以前的三家推举一家与丹江口市装卸联运公司签订合同的租赁模式的质证意见将结合案件的事实和其他证据予以分析认定。证据4：2015年2月13日原告彭太山出具的通知书1份。拟证明原告已经多次通知被告搬离房屋，但被告至今没有搬离。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。被告杨胜超口头答辩称：1、被告所租的房屋是丹江口市装卸联运所有，与二原告没有关联，二原告的主体不适格。2、原告所述的事实不属实，原告于2011年才与丹江口市装卸联运签订租赁合同，而被告2007年就已租住本案争议的门面房，所以不存在原告所述部分业务暂未展开，租给被告使用的事实。原、被告之间不存在租赁关系，请求人民法院予以驳回。被告杨胜超为支持其抗辩理由向本院提交了以下证据：证据1：被告的身份证复印件1份。拟证明被告的主体资格。经质证，原告对该证据无异议。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。证据2：2011年至今被告杨胜超缴纳水费收据11份。拟证明被告杨胜超长期租住本案争议的门面房。经质证，原告认为无论水费是否由被告缴纳，不是本案的争议焦点。本院对该证据的真实性予以确认，对被告的证明目的和原告的质证意见将结合案件的事实和其他证据予以分析认定。证据3：2015年3月17日的通知1份、证人薛某身份证复印件及证人证言、证人薛某妻子朱某身份证复印件及申请、证人张某身份证复印件、营业执照及证人证言各1份。拟证明原告彭太山与被告杨某不是租赁合同关系，彭太山是受其他2家租户委托代为签订租赁合同。经质证，原告认为证人证言的内容不属实，原告不清楚被告从什么时间开始使用上述房屋，但从2010年原告开始从丹江口市装卸联运公司租赁该房屋后，是由原告独立从丹江口市装卸联运公司整体租赁，被告是从原告手中转租，双方之间是一种房屋租赁关系；薛某妻子朱某的申请和通知与本案没有任何关系。本院认为，上述证人的证言不能对抗原告与被告签订的房屋租赁合同，薛某妻子朱某的申请和通知与本案没有关联性，对被告的证明目的不予采信。经审理查明：原告彭太山自2011年起至今一直租赁丹江口市装卸联运公司的6间门面房屋，签订的租赁合同中约定的租赁期限均为1年，合同履行完毕后，双方再续签合同，2014年12月1日原告与丹江口市装卸联运公司再次续签了《房屋租赁协议》，协议约定，原告租赁丹江口市装卸联运公司位于和平路住宅楼一楼由东至西第1至第6间门面房屋，租期1年（自2015年1月1日至2015年12月31日），租金每间1000元，在签订协议时交36000元，2015年6月30日前交清下半年的36000元等权利义务。原告在租赁期间，所租赁的房屋自东向西第1、2间门面房屋由被告杨某用于经营轮胎销售，双方未签订书面合同。2012年间，因杨某打算上新项目，要求继续续租，为了避免不必要的纠纷，原告彭太山和被告杨某于2012年11月20日签订了书面的房屋租赁合同，合同约定：租金每间每月1100元，两间共计2200元，采取先交后租的方式，每月20号以前以现金方式交次月的房屋租金，租赁期限为1年，被告在签订合同之日向原告交租赁保证金1000元，合同期满，若被告不再续租且无欠费和违约行为，保证金一次性返还等权利义务。合同签订后，被告向原告交了1000元的保证金，继续在该两间门面房内从事轮胎经营。合同到期后，原告王玉玲和被告杨胜超于2014年3月18日续签了合同，合同期限仍为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金提高为每间每月1400元，每3个月交一次，合同第9条还约定：合同期满，若双方未能签订新的书面合同，被告必须在期满前一天将房屋内所有愿意带走的物品带走，并将房屋恢复原状后完好交付给原告，若超过期限未将房屋移交给原告，从合同到期次日起算或者从合同解除和终止事由出现次日起算至房屋实际交付前，被告按合同约定房租的两倍向原告支付房屋租金等权利义务。该合同于2014年11月30日到期，因原告准备收回房屋自用，在到期前原告以口头通知的方式要求被告尽快按合同约定搬离并交清房屋租金，被告以该房屋是其租赁丹江口市装卸联运公司的房屋，与原告没有租赁关系为由拒绝将该房屋退还给原告。2015年2月13日，原告书面通知被告，要求被告在2015年3月5日前将房屋清空恢复原状交给原告，并通知被告按合同的约定及时交清拖欠的房屋租金，被告未予理睬。为此，二原告诉至本院，要求判令被告立即搬出门面房屋，将房屋恢复原状交给原告，判令被告从2014年12月1日起至腾退房屋时止，按每间每月2800元的标准向原告支付房屋租金，并承担案件受理费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与丹江口市装卸联运公司签订房屋租赁合同取得房屋的使用权，原告在使用该租赁物时，经与被告协商，将其中的两间房屋转租给被告使用，双方签订了房屋租赁合同，其内容没有违反法律法规的规定，是双方当事人真实意思的表示，该合同约定的租赁期限未超过原告与丹江口市装卸联运公司签订合同的期限，丹江口市装卸联运公司对原告的转租亦未提出异议，对原、被告签订的房屋租赁合同应认定为合法有效合同，双方当事人应根据合同的约定，全面履行各自的权利义务。二原告与被告杨胜超在合同中约定：合同期满，若双方未能签订新的书面合同，被告必须在期满前一天将房屋内所有愿意带走的物品带走，并将房屋恢复原状后完好交付给原告，若超过期限未将房屋移交给原告，从合同到期次日起算或者从合同解除和终止事由出现次日起算至房屋实际交付前，被告按合同约定房租的两倍向原告支付房屋租金的条款，合同已于2014年11月30日到期，在到期前原告已告知了被告不再续租，到期后被告未能与原告续签租赁合同，该房屋租赁合同转化为不定期租赁合同，原告可以随时解除不定期租赁合同，收回租赁给被告的房屋，原告于2015年2月13日给被告发出了书面通知，再次告知了被告交还房屋的理由，并给予了被告合理的期限，履行了相应的告知义务，被告对原告发出通知的事实亦无异议，因此，原、被告之间的不定期房屋租赁合同已于2015年2月13日解除，被告应当按照合同的约定将房屋交给原告，故对原告要求被告将其承租的房屋恢复原状，交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告从2014年12月1日起至腾退房屋时止，按每间每月2800元的标准向原告支付房屋租金的请求，原、被告之间的房屋租赁合同于2014年11月30日到期，2015年2月13日解除，原告给被告限定的交付房屋时间是2015年3月5日前，因被告在合同期满后仍在实际占有、使用该租赁物，应承担占用租赁物期间的占用费，2015年3月5日前的占用费标准可参照原、被告租赁合同中约定的租金标准有被告向原告支付，2015年3月5日后的占用费，按照原、被告合同约定的租金标准，由被告双倍向原告支付。因此，针对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。被告杨胜超辩解所租的房屋是丹江口市装卸联运所有，与二原告没有关系，二原告的主体不适格的辩解意见不能成立，虽然被告在与原告签订书面租赁合同前就已实际在使用该两间门面房屋，但因原、被告双方签订了房屋租赁合同，取代了原有的实际使用关系，根据合同相对性原理，房屋所有权人丹江口市装卸联运公司与被告杨胜超之间并不存在租赁合同法律关系，二原告与被告至今存在房屋租赁关系。被告的其他的辩解理由无事实和法律依据，其辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、的规定，判决如下：一、被告杨胜超在本判决生效后10日内将位于丹江口市和平路装卸联运公司住宅楼一楼由东至西第1至第2间门面房屋腾退并恢复原状交还给原告彭太山、王玉玲。二、被告杨胜超按每间每月1400元的标准向原告彭太山、王玉玲支付2014年12月1日至2015年3月5日的房屋占用费，自2015年3月6日起至房屋返还之日按每间每月2800元的标准向原告彭太山、王玉玲支付房屋占用费。三、驳回原告彭太山、王玉玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告彭太山、王玉玲负担50元，被告杨胜超负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：收款人：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。申请执行期限为二年，超出上述期限不予执行。审判长　　周智华审判员　　王少波审判员　　江　涛二〇一五年五月十四日书记员　　杨艳芳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。微信公众号“”