（2015）阿民二初字第47号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-10
案件名称
钟迎新与新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阿勒泰市人民法院
所属地区
阿勒泰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟迎新,新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民 事 判 决 书（2015）阿民二初字第47号原告钟迎新，男，汉族，1972年1月1日出生住阿勒泰市。委托代理人欧瑜，新疆鼎华律师事务所律师。被告新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司，住所地阿勒泰市团结路10区242栋。法定代表人李朝阳，该公司经理。委托代理人于建武，阿勒泰市城区法律服务所法律工作者。原告钟迎新诉被告新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司（以下简称润德房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告钟迎新及委托代理人欧瑜，被告润德房产公司的委托代理人于建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟迎新诉称，2012年9月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，被告向原告出售位于阿勒泰市团结路润德茗苑负一层的商业用房，合同签订后，被告以需备案为由，没有将合同交付给原告。2014年1月15日，被告才通知原告交付商品房，被告的工作人员将一份事先准备好的《补偿协议》让原告签字，并说先签字后交房。为了及时接受购买的商品房开展经营，减少经济损失，原告被逼无奈在《补偿协议》上签字，然后被告才将商品房交付给原告。2014年5月，被告才将《商品房预售合同》交给原告，该合同第八条约定，被告应当在2012年11月30日前，将约定的商品房交付原告使用。被告存在违约行为。原告认为《补偿协议》是被告事先准备的，被告确定的合同内容显失公平，损害了原告的合法权益。原告对《补偿协议》内容存在重大误解，被告属于趁人之危，原告不签订《补偿协议》，被告就不交付房屋，原告被逼无奈，违背真实意思签了字。根据《合同法》第五十四条的规定，原告有权请求法院撤销《补偿协议》中的部分内容。现至法院，要求：1、判令撤销原、被告于2014年1月15日签订的《补偿协议》第一条中“不追究出卖人任何违约责任”；2、被告承担本案的诉讼费。被告润德房产公司辩称，原告在诉状中陈述内容不符合客观事实。原、被告签订《商品房预售合同》的事实存在，合同约定被告于2012年11月30日交付房屋，被告因不可抗拒的理由存在逾期交房现象，在通知原告办理入住手续时被告首先向原告作出了逾期交房的原因说明，并取得了原告的谅解，同时被告也同意原告暂缓缴纳入住费，双方在友好、平等、自愿协商的基础下达成了《补偿协议》，约定原告不再追究被告逾期交房的违约责任。被告未拒绝向原告交付合同，被告按照政府房管部门的要求，将合同拿到房管部门进行预售登记，原告是同意的。原告明了《商品房预售合同》的内容，被告不存在欺诈行为。原告作为具有完全行为民事能力的人，对自己签订《补偿协议》应当承担法律责任。根据原设计原告购买的负一层房屋内为挂暖，原、被告双方在签订预售房合同时，原告要求将挂暖改为地暖，后来被告已经将挂暖变更为地暖，并交付原告使用，被告有权要求原告承担全部或部分增加的造价。综上所述，被告不存在乘人之危的行为，原告也不存在被逼无奈、违背真实意思的情形，原告也不存在重大误解的情况，故请求驳回原告的诉讼请求。原告钟迎新当庭出示以下证据：1、《商品房预售合同》。证明原、被告之间存在商品房买卖关系，约定2012年11月30日交房，合同第20页供热采暖系统为“散热器供暖”。2、2014年1月15日原、被告签订的《补偿协议》一份。证明2014年1月15日，被告逾期一年多向原告交付房屋，存在违约行为，协议中“不追究出卖人任何违约责任”的条款显示公平。3、原告申请法院从阿勒泰市房管所调取备案的《商品房预售合同》。证明约定2012年12月30日交房，与证据1约定的交房时间2012年11月30日不同。合同还约定逾期交付每日按已付房款万分之一支付违约金。合同第20页供热采暖系统为“室内地面辐射供暖”，《补偿协议》中的第三条“出卖人同意不收取买受人工程暖气转换的差额费用”，实际该费用没有产生，被告没有给原告让利，补偿协议中的约定属于虚假让利。4、（2015）阿民二初字第46号案件的庭审笔录中杨顶海、李箭、张晓红的证人证言。证明原、被告签订《商品房预售合同》后，被告没有给原告合同，直到2014年1月15日签订《补偿协议》后，2014年5月被告才向原告交付《商品房预售合同》。原告签订《补偿协议》是为了着急拿房屋，减少经济损失。原告签订《补偿协议》是不自愿的。工程暖气转换的差额费用是不存在的。被告对原告出示证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性予以认可，对证明目的部分认可。被告认可双方买卖合同成立，双方约定的交房日期为2012年12月30日，对原告证明2014年5月才将合同交付给原告不认可，被告是按照工作程序完成商品房登记备案后将合同交付给原告，原告在2012年9月12日对合同内容就已经全部了解。对证据2的真实性、合法性认可，对原告的证明目的不认可。双方签订《补偿协议》中“不追究出卖人任何违约责任”的约定，不存在显示公平现象，是双方平等、友好、自愿的基础上达成的，对双方当事人具有约束力。对证据3的真实性认可，该合同和证据1的合同中交房日期相差一个月，从合同内容看事实存在，需要核实原因，对于原告的证明目的不予认可。对证据4的证人证言真实性部分认可，对证明目的不予认可。证人杨顶海、李箭、张晓红与原告之间存在联合共同经营大德建材市场的关系，证人与被告之间存在房屋买卖合同关系，证人和原告对本案审理的结果存在共同的利益关系，与被告之间存在利害关系，故证人证言不能作为审理本案的有效证据。证人李箭作证时称签订《补偿协议》是由其妻子签字的，李箭对签订过程的陈述属于个人推测。以上证人均证明了被告至少两次通知原告及证人办理入住手续，已经构成了双方协商签订《补偿协议》的事实，证人均了解《补偿协议》的内容，并且自愿签字，故对原告证明显失公平的证明目的不予认可。润德茗苑负一层原施工图纸设计为挂暖供热方式，为节省空间提高供热效力，原告等要求将挂暖供热方式改变为地暖供热方式，从而增加了变更地暖的造价，在签订《补偿协议》时，作为原告的让步条件，被告向原告免收变更地暖的造价。被告润德房产公司当庭出示以下证据：1、关于入住手续的通知和入住须知。证明2013年11月15日被告向原告作出了说明，办理入住手续需缴纳的费用和提供的资料。2-1、2014年1月15日住宅办理入住欠款书一份；2-2、被告计算的“润德茗苑”商住小区负一层商铺入住费用明细表。证明原、被告双方是在平等、自愿、协商的基础上公平公正的签订了补偿协议，其中免收了工程暖气转换费。3-1、润德茗苑负一层的原暖气设计图纸；3-2，润德茗苑负一层的改地暖的设计图纸；3-3、润德茗苑负一层供暖图纸变更表。证明被告根据原告的要求于2013年10月16日将负一层挂暖变更为地暖，必然产生增加造价的事实。4、被告自行计算的《挂暖改地暖工程造价差额核算表》。证明挂暖改地暖后每平方米造价增加了100.42元，该笔费用向原告免收。原告对被告出示证据的质证意见是：对证据1、2的真实性、关联性认可，合法性和证明目的不予认可。被告要求原告缴纳不应当缴纳的费用，原告要求被告交付《商品房预售合同》，被告未同意，故原告没有缴纳入住费用，被告方也未交付房屋；2014年1月15日，被告告知原告，称可以办理交房，原告到了被告公司后，被告工作人员拿出了《补偿协议》、《住宅办理入住欠款书》让原告签字，原告对于《补偿协议》中的免除违约责任是不自愿的，但被告出于强势地位，称不签字就不交房，原告为了用房不得已签字；《补偿协议》的第三条，看似被告免除了原告的费用，但实际该费用不存在。证据3-1、3-2是复印件，无原件核对，对真实性、合法性、证明目的均不认可。对证据3-3的真实性认可，对证明目的不认可，从阿勒泰市房管所调取的《商品房预售合同》第20页约定，被告应当提供地暖的供暖方式，图纸变更的时间在《商品房预售合同》签订之后，被告方按照合同的约定来履行义务，是应尽的法律义务，不存在额外增加费用的事实。对证据4的真实性、合法性不予认可，该核算表是被告做的，地暖的造价是被告应当承担的费用，根据备案的合同约定供暖方式为“地面辐射供暖”，故关于《补偿协议》中第三项的费用是不存在的。本院认证如下，一、原告出示的证据。证据1和证据3均为原、被告签订的《商品房预售合同》，但其中的交房时间及供热方式不同，因合同系被告起草，该两项约定均为打印，按照法律关于格式合同的有关规定，应当采纳原告的意见，以备案《商品房预售合同》为双方权利义务的依据，因此对证据1不予确认，对证据3予以确认。对证据2的真实性、关联性予以确认。对证据4的证人证言予以确认，因现实情况，《补偿协议》签订时没有与原告无利害关系的人在现场，四位证人对案件主要事实的陈述无予盾，结合其他证据可以确认证人证言内容的真实性。二、被告举证。对证据1予以确认，通知原告入住交费中没有“工程暖气转换的差额费用”。对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，对被告的证明目的不予采信，该证据证明了原告认可应交的入住费不包括工程暖气转换费，被告计算的工程暖气转换费为每平方米12.6元。证据3-1、3-2因无原件核对，对真实性不予确认。对证据3-3予以确认，证明2013年10月16日变更了供暖方式的设计。对证据4的真实性不予确认，系被告自行计算，且与被告出示的证据2-2中“工程暖气转换费”的数额相差悬殊。经审理查明，2012年9月12日，原、被告签订合同编号为0003187，房屋代码为17607的《商品房预售合同》，被告向原告出售位于阿勒泰市团结路2区润德茗苑1栋负一层5号的商业用房，预测房屋建筑面积为661.38平方米。该合同第九条约定被告逾期交房按原告支付已交付房价款的万分之一支付违约金。合同签订后，被告收走了所有的合同，将合同在阿勒泰市房管所备案。2014年5月，被告才给原告一份合同。但原告取得的合同与本院调取的阿勒泰市房管所留存合同中关于交房时间和室内采暖方式不一致。原告手中合同的交房时间为2012年11月30日，室内采暖方式为“散热器供暖”；阿勒泰市房管所留存合同的交房时间为2012年12月30日，室内采暖方式为“地面辐射供暖”。2013年11月15日，被告通知原告办理入住手续，因交纳入住费用有争议，原告未能入住。2014年1月15日，被告工作人员拿出起草好的《补偿协议》让原告签名，说明签名后就可入住，原告为了能尽早使用购买的商业用房，减少经济损失，在《补偿协议》上签了名。《补偿协议》第一条中打印内容有“不追究出卖人任何违约责任”，第三条打印内容有“出卖人同意不收取买受人工程暖气转换的差额费用”。原告还为被告签署了《住宅办理入住欠款书》。另查明，原告按照合同约定交清了房款2182554元。其他在润德茗苑1栋负一层购买商业用房的张长霞的丈夫杨顶海、杨丽萍、买秀兰的丈夫张晓红均在各自的《补充协议》、《住宅办理入住欠款书》上签名。本案争议焦点为：原告要求撤销《补偿协议》中部分内容的理由是否成立。本院认为，原、被告之间形成商品房买卖的法律关系。原告与被告签订的《补偿协议》是对原、被告之间签订《商品房预售合同》的补充。2013年11月15日，被告通知原告入住，但因交纳入住费用有争议，被告未向原告交房。2014年1月15日被告起草好《补偿协议》要求原告签名，说明签名后就可入住。在被告晚交房一年多的情况下，原告为了早日入住，使商业用房产生经济利益，避免继续损失，迫于无奈，原告在《补偿协议》上签名。被告在原告签名当日向原告交付了房屋。被告作为房地产开发企业，利用控制房屋的优势地位，而使原告难以拒绝对其明显不利的入住房屋条件，被迫放弃了数额巨大的违约金支付要求，该约定显然是显失公平的。而被告承诺“出卖人同意不收取买受人工程暖气转换的差额费用”，实际原、被告未约定应由原告交纳工程暖气转换的差额费用，被告制作的《关于办理入住手续的通知》中也无原告交纳工程暖气转换的差额费用的内容。被告的承诺不能平衡原、被告双方的利益。原、被告订立《补偿协议》中“不追究出卖人任何违约责任”的内容并非原告自愿同意，且显失公平，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：撤销原告钟迎新与被告新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司在2014年1月15日签订的《补偿协议》第一条中“不追究出卖人任何违约责任”内容。本案案件受理费70元，减半收取35元，由被告新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。缴纳上诉费的期限为上诉期限届满后七日内，逾期将按自动撤回上诉处理。审判员 张帆二〇一五年五月十四日书记员 邹倩 关注公众号“”