（2015）松民三（民）初字第183号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-06
案件名称
廖志祥与上海鸿志房地产经纪事务所、郑懂辉居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖志祥,郑懂辉,上海鸿志房地产经纪事务所
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第183号原告廖志祥。委托代理人朱明，上海益澄泓律师事务所律师。被告郑懂辉。被告上海鸿志房地产经纪事务所。法定代表人万华。委托代理人钟开福，上海胜杰律师事务所律师。原告廖志祥与被告上海鸿志房地产经纪事务所（以下简称“鸿志房产”）居间合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2015年1月13日，依原告申请，本院依法追加郑懂辉为被告参加诉讼。后因被告郑懂辉下落不明，本院依法将本案转为适用普通程序，并于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告廖志祥及其委托代理人朱明，被告鸿志房产的委托代理人钟开福到庭参加诉讼。被告郑懂辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月，原告经被告鸿志房产居间介绍向被告郑懂辉（现已被通缉，在逃）购买上海市松江区新北街XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”），并于2013年7月4日签订《房地产居间合同（买卖）》当天支付了2万元定金。2013年8月15日，在被告鸿志房产安排下，原告在被告鸿志房产经营场所与被告郑懂辉签订了《二手房买卖合同﹤房屋转让协议﹥》并于当日支付房款56万元。在签约过程中，原告询问被告鸿志房产情况，被告鸿志房产称该涉案房屋没有问题，相关手续和发票、凭证其工作人员称均看到过没有问题，并一再保证可以交易。原告这才签约并支付房款，但到了2013年8月下旬，所谓的产权人郑懂辉不知去向，经公安局确认涉案房屋的产权人另有其人，被告郑懂辉的相关材料均系伪造。后公安机关立案侦查并上网通缉被告郑懂辉但至今尚未抓获。需要注意的是：原告在付完58万款项后，被告郑懂辉将相关伪造的发票等文件交由被告鸿志房产保管，原告多次要求被告鸿志房产配合原告亲友拿出鉴别真假，均遭被告鸿志房产拒绝，被告鸿志房产的行为实际上延误了时间，导致一周后原告才得知实情，进而延误了对被告郑懂辉进行抓捕的时机，被告鸿志房产具有明显的故意或重大过失。原告认为，被告鸿志房产作为专业的中介服务机构，对房地产交易应该非常专业，原告基于对被告鸿志房产及其工作人员的信任，按照其安排签订了合同并在其确认无误后支付了相应款项，但最终因被骗而遭受损失。被告鸿志房产对相关情况没有调查或者故意隐瞒，只知道收取中介费，未履行自己作为中介的义务和责任，最终导致原告损失惨重。鉴于原告是在被告鸿志房产安排下进行上述交易且被告鸿志房产未履行自己的中介义务造成了原告损失，行为与损失之间具有直接的因果关系，且被告鸿志房产具有故意或者重大过失，故诉至法院要求：1、判令被告鸿志房产向原告赔偿损失58万元及利息（以58万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年8月16日计算至实际支付日止）；2、判令被告鸿志房产向原告返还中介费6，300元。审理中，原告申请追加郑懂辉为被告，并最终将诉请变更为：1、确认原告与被告郑懂辉之间签订的《二手房买卖合同﹤房屋转让协议﹥》无效以及二者在《房地产居间合同（买卖）》中缔结的房屋买卖合同关系无效；2、判令被告郑懂辉向原告返还购房款58万元并赔偿相应的利息损失（以58万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年8月16日起计算至本金清偿日止），被告鸿志房产对此承担连带责任；3、判令被告鸿志房产向原告退还中介费6，300元。审理中，对变更后的诉请1中涉及的合同无效问题，原告解释称，涉案房屋属农村集资房，无产证，原告和被告郑懂辉之间就该房屋所签订的买卖合同或缔结的买卖合同关系因违反了《土地管理法》的相关规定，依法应属无效。被告郑懂辉未做答辩。被告鸿志房产辩称：如经查证交易确实无法进行下去的话，其愿意退还中介费，但到目前为止尚无法认定是否存在诈骗。即便诈骗属实，原告要求其承担连带赔偿责任既无合同约定，又无法律依据。本案中，其既无故意隐瞒与订立合同有关的事实，又无提供虚假情况，且做了力所能及的事情，故不应承担赔偿责任。此外，原告自身也负有审查义务。经审理查明：2013年7月4日，原告（乙方，买受方）、被告郑懂辉（甲方，出售方）及被告鸿志房产（丙方，居间方）签订《房地产居间合同（买卖）》。约定由原告向被告郑懂辉购买涉案房屋，房屋面积90平方米，转让总价款63万元；其中2万元作为购房定金，于签订该合同时由乙方支付甲方，余款于甲、乙双方签署正式买卖合同当日付清。甲方于2013年7月15日前将房屋交付乙方，双方应签署《房屋交接书》。甲、乙双方约定于2013年7月15日前至丙方位于本市松江区新南街XXX号的签约中心签署上海市房地产买卖合同。在该合同第十一条，有手写字体列明：“注①双方约定房价为陆拾叁万圆整，②甲方需在签合同办理手续当天提供离婚协议书，父母到场签字，双方至物业更名，提供发票及公证书等相关费用，若甲方、乙方不能就提供达成一致，双方解约，甲方退还乙方定金。③若双方能达成一致，甲方则要配合乙方办理相关手续。”合同另对其他事宜进行了约定。当日，原告向被告郑懂辉支付了2万元购房定金，并由被告郑懂辉开具了定金收据。2013年7月19日，被告郑懂辉向原告出具《承诺书》一份，内容为：“现有新桥镇新北街XXX弄XXX号XXX室房屋经甲方（郑懂辉）和乙方（廖志祥）协商成交价格为陆拾叁萬，已收定金两萬圆，甲方承诺在两个月内交割完毕并不得涨价，否则支付违约金两萬圆整”。该承诺书落款处列明“承诺人：郑懂辉”及日期“2013.7.19”，被告鸿志房产在该落款处加盖公章。2013年8月15日，原告（乙方、受让方）、被告郑懂辉（甲方，出让方）及被告鸿志房产（丙方）共同签署《二手房买卖合同﹤房屋转让协议﹥》，约定：第一条甲方对产权的声明，甲方声明该房屋性质为商品房（现没有产证）。甲方通过购买方式已依法取得房屋所有权。甲方保证该房屋在交易之前无抵押、转让、赠与、立遗嘱继承、权属纠纷等事实。该房屋的权属材料及票据为该房唯一权属证明，甲方对该房屋的现状陈述与提供的资料真实性负全责，该房屋结构为混合1结构，建筑面积为90平方米（具体以实际为准），地址：松江区新桥镇新北街XXX弄XXX号XXX室，自愿转让给乙方。第二条甲方对买卖权的声明，甲方将个人名下的房产（地址同上）自愿转让给乙方，也经过家庭成员共同协商之意愿。甲方承诺该房屋是符合国家及地方政府正常居住使用权有关规定，但甲方现无权将该房屋上市交易，只能以个人财产转让形式做转让。不论以后房价上涨多少，保证不后悔。以上甲方如提供虚假材料或隐瞒事实真相而引起的法律及经济责任由甲方负全责。第三条乙方对购买权额声明，乙方愿意在本合同第一、二条成立的前提下，就向甲方购买上述房屋之事签订本协议，并认可仅在此情况下签订的协议才具有法律效力。无论以后房价下跌多少保证不反悔。本人对该房屋的性质十分清楚，同时也熟读本协议中的所有条款。第四条房屋出让价及付款方式，双方同意上述房屋成交价为63万元，2013年7月4日支付定金2万元，在第二次付款时转为房款；2013年8月15日之前支付56万元；2013年8月30日前支付5万元；甲方收到定金后该房屋相关资料由中介保管，乙方付清全部房款后移交乙方保管，并出具移交清单。第五条违约责任中，第3款约定，甲方应在获得全部房款当日将房屋及相关资料移交给乙方，并且出具移交资料清单。当天将该房屋腾空交给乙方验收，每逾期一天，甲方应按乙方已付款的千分之0.4付乙方滞纳金。逾期30天即视甲方违约。该条第4款约定，甲乙双方在合同签订后，直至房屋产权正式过户到乙方指定名下之前，甲方要求收回该房屋的，甲方应退回乙方所付款，另赔偿给乙方该房屋总价的150%（届时市场价）及装修费作为违约金。乙方在此期间悔约，甲方只退该房屋总价（成交价）的30%，另70%作为违约金。第七条关于产证办理及动迁安置补偿约定，第1款：本协议签订后，应由甲乙双方向当地房地产管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。鉴于目前该房屋暂缓办理该房过户手续，待启办该房过户手续时，甲方必须在30个工作日内无偿协助乙方办理上述手续，若不配合办理，按违约责任的第五条第4款执行。该协议另对其他事宜进行了约定。同日，原告和被告郑懂辉在被告鸿志房产居间下，又签订《补充协议》，约定：涉案房屋房东为被告郑懂辉，因被告郑懂辉做生意需要用钱，以63万元出售给原告，原告付清全部房款即获得所有权，原告有权转让第三方，转让时如需被告郑懂辉签字时，被告郑懂辉应无偿协助，即便被告郑懂辉没有签字，原告与第三方的转让协议同样有效。涉案房屋的相关资料全部由原告保管，包括以后办好产权证或其他证件（郑懂辉名下）立刻交予原告签收保管，等等。落款处甲方由被告郑懂辉签字，乙方由原告廖志祥签字，被告鸿志房产在居间方处盖章。同日，原告向被告郑懂辉支付购房款56万元，并由被告郑懂辉出具了房款收据，其中，51万系通过中国建设银行转账支付。当日，原告还向被告鸿志房产支付了6，300元的中介费，并由被告鸿志房产出具了收据。审理中，原告提交了房屋交易过程中由被告郑懂辉出具的建房款发票、村民集资联建住宅房工程协议书及形式上经上海市松江县公证处公证的房屋买卖合同等材料，并称这些材料系被告郑懂辉伪造。被告鸿志房产对这些材料的关联性提出异议，认为上述材料无法看出系经公安机关确认伪造，另外，被告鸿志房产称其在2013年7月4日签订居间合同时并未看到这些材料，其最早看到是在2013年8月15日签订买卖合同当天，原告在8月15日当天也在场看到了这些材料，且认为没有问题。对此，原告称，8月15日当天其确实看到了这些材料，当时是被告鸿志房产工作人员先看的，他们说没有问题后原告才认为没有问题的，且当天被告鸿志房产认为原告尾款未付清，拒绝将这些材料交付原告。对于上述材料，被告鸿志房产称，根据交易习惯，这些材料在原告付清房款前都由中介保管，待全款付清后再交给原告，这是被告鸿志房产的义务，后来提前交付给原告是因为接到了被告郑懂辉不担心尾款的指示。原告则称惯例确实如此，但被告鸿志房产拿到材料后首先应当鉴别真假，不应仅限于保管，被告鸿志房产先于原告获取这些材料，而未主动核实真伪，显然属于未尽到应尽的义务。审理中，原告另提交《上海市公安局案（事）件接报回执单》、2013年8月29日上海市公安局松江分局（以下简称“松江公安分局”）《立案告知书》、（2013）年松民三（民）初字第3150号案件调查令及（2014）年松民三（民）初字第2398号案件调查令各一份，证明：1、原告之父廖广付于2013年8月22日向警方报案，称遭被告郑懂辉诈骗。后松江公安分局向廖广付出具立案告知书，告知其于2013年8月22日报案的郑懂辉等人涉嫌诈骗案已立案。2、在（2013）年松民三（民）初字第3150号案件中，本案原告申请向松江公安分局调取郑懂辉涉嫌诈骗罪的立案证明、郑懂辉是否涉嫌诈骗及相关杨志明是否是产权人的证明材料、通缉令等，后上海市公安局松江分局经济犯罪侦查支队（以下简称“松江公安分局经侦支队”）在该调查令上做出说明：“现提供立案告知书一份，我局已对郑懂辉批准刑拘并上网追逃，无通缉令。”落款处有松江公安分局经侦支队的公章及日期“2014.3.26”。3、在（2014）年松民三（民）初字第2398号案件中，本案原告申请向上海市松江公证处调取郑懂辉在与原告缔约过程中出示的房屋买卖合同公证书的真实性以及公证处公章的真实性问题，后上海市松江公证处在该调查令上作出说明：“我公证处没有这样的公证书立号方式，查无该公证书，从所附公章来看不是我公证处的公章，我公证处从来未有过刘文的公证员”。落款处有上海市松江公证处的公章及日期“2014.10.21”。被告鸿志房产对上述四份材料的真实性均无异议，但认为郑懂辉是否诈骗有待查明，且无证据证明涉案房屋在郑懂辉卖房时的产权人就是杨志明而非郑懂辉。另，从原告需要通过委托专业律师并向法院申请调查令的方式才能获取上海市松江区公证处对公证书是否真实出具意见的情形来看，要对郑懂辉所出示的材料进行核查何其艰难，故原告不能将该核查义务强加于被告鸿志房产的身上，被告鸿志房产实际上也不具备进行相应核查的能力。审理中，原告还提交一份《询问／讯问笔录》，证明被告鸿志房产工作人员陈良与被告郑懂辉是认识的，二人在打赌博游戏时认识，且陈良在与被告郑懂辉的交往过程中发现了涉案房屋买卖可能有问题，于是用另外的电话核实了被告郑懂辉另外一套房子的买卖情况；另外，笔录中反映，被告郑懂辉曾向陈良借钱，故陈良对于被告郑懂辉的财务状况应该是了解的。对于上述情节，陈良作为被告鸿志房产工作人员应当向原告披露而未披露，原告认为这显然属于隐瞒真实情况。被告鸿志房产对该笔录的真实性没有异议，但其认为陈良如何认识被告郑懂辉跟本案无关，当时的情形是，被告郑懂辉在买卖过程中称自己还卖了另外一套房子，但因为出了问题需要赔偿违约金，而陈良就向另外一家中介公司侧面打听另外一套房子买卖的情况，这充分说明陈良已经尽到了一个善良管理人应尽的义务。而且，被告鸿志房产掌握该信息后，把握了被告郑懂辉急于卖房的心态，还为原告争取到了比较优惠的购房价格。关于被告郑懂辉向陈良借钱的事情，确有此事，但至今被告郑懂辉尚未还钱，陈良也是受害者，而且从借钱一事来看，也印证了被告郑懂辉急于卖房的事实。审理中，被告鸿志房产提交（2013）年松民三（民）初字第3150号案件庭审笔录一份，证明在前案庭审中，被告公司员工陈良作为证人出庭作证，陈良称：涉案房屋属于农村集资建房，虽无产证，但在现实中买卖很普遍，法律也未禁止交易。当初原告父亲来被告处看房，经询问得知其既无上海户籍，又无缴足社保，属限购对象，无法购买有产证的房子。当时其考虑到风险因素，不建议原告父亲买无产权的房子，但原告父亲称，一方面钱不够，另一方面是限购，只能买非产权房，且亲戚也有买非产权房的，所以觉得没问题。郑懂辉将涉案房屋在多家中介挂牌，被告鸿志房产业务员孙玲玲联系原告父亲来看涉案房屋，原告父亲对该房屋很满意。于是被告鸿志房产就联系上下家见面签合同。因为房子没有产证，所以被告鸿志房产要求郑懂辉提供身份证、结婚证等证件，并要求郑懂辉的父母也要到场。后居间合同签订后，原告付了2万元定金，双方约定2013年7月15日签订买卖合同。但郑懂辉没有按时来签合同，当时被告鸿志房产想解除居间协议，但原告不同意，称如果不签订买卖合同，就要求退还2万元。后来郑懂辉称材料齐备可以签订合同了，双方就于同年8月15日签订了买卖合同，原告也于当天支付了50多万房款。但是因涉案房屋中尚有租客、水电也没有过户，还不能立即交房，所以留了5万元尾款未支付。陈良另称：其与郑懂辉只有一面之缘，是在游戏厅打游戏时认识的。郑懂辉到被告鸿志房产处挂牌时提供了身份证、买卖房屋的材料原件等，未发现异常。关于房子的发票，因郑懂辉称在父亲手里无法拿出，故未让其提供。虽然郑懂辉的挂牌价比市场价稍微低一点，但并不算太低，且郑懂辉称自己开工厂需要资金周转、另外的房屋买卖中要支付违约金等，愿意比市场价便宜一点出售涉案房屋。其为了核实郑懂辉另外房屋买卖的真假，还给另一家中介的业务员马洪勇打过电话，马洪勇为了避免中介公司之间的竞争，回答说没有买卖。但很快郑懂辉就打来电话，向其询问是否向马洪勇打听过另外一套房子买卖的事，结合自身经验判断，其认为郑懂辉所说的另有房屋买卖一事没有问题。此外，郑懂辉向其借款两万元，尚未偿还。陈良还称：在郑懂辉挂牌后、向原告居间前，被告鸿志房产曾派人到涉案房屋所在居委会了解产权情况，但无证据证明；被告鸿志房产还派人上门向租客核实，但事发后才知道租客跟郑懂辉是一伙的，对向租客核实一节，亦无证据证明。郑懂辉提供了发票、买卖合同、公证书等材料，系2013年8月15日交给被告鸿志房产的，当时三方都在场，原告也看到了这些材料，对材料也没有提出异议。原告看后其将这些材料放在被告鸿志房产公司的保险箱里了，因尚有尾款未付清，故8月15日当天未将这些材料转交原告。此后大约一周左右，经征得郑懂辉同意，被告鸿志房产将上述材料交给了原告。具体给的时间记不清了，但是在原告报警之前。关于上述材料，其称无法辨别材料的真伪，其系案发后才知道上述材料可能是伪造的。关于其中的发票，其认为这些发票从形式上难以辨明真伪，且看起来比较旧，也无法像新发票一样上网进行核实。对于公证书及买卖合同，其称曾向公证处电话问询过，公证处称已经过了时效、无法查实，所以未去公证书实地核实。另，陈良称：由于居间合同中未约定杨志明必须到场，所以被告鸿志房产未找杨志明核实过相关情况。对上述陈良的证言，原告认为许多问题模棱两可，且陈良属于被告工作人员，存有利害关系，并坚持认为被告鸿志房产未尽到中介方应尽的义务。审理中，被告鸿志房产称，就涉案房屋曾带原告看过两三次房，但看房过程中，原告也没有积极向房屋内的人询问情况。且在7月4日居间合同上，其业务员已经在第11条列明了注意事项，视为已经提醒原告相关注意事项。且7月15日时提醒原告是否要解约，但原告急于购买涉案房屋不同意解约，8月15日签订合同时，其又一次提示了双方承担的风险，此外，其还向居委会和自来水公司打听产权人信息、并带原告到居委会更名，还在旁见证定金2万元的交付过程，综上，其已尽到相应的义务。审理中，原告称涉案房屋买卖过程中，中介一方的经办人为陈良和孙玲玲，二人皆无房地产经纪人资格证书；被告鸿志房产对此无异议，但称陈良和孙玲玲无资格证书不影响其执业。关于是否向松江区公证处核实过公证书的真伪，被告称其核实过，但无证据予以证明。审理中，被告鸿志房产称其到居委会办理过更名，并到居委会核实过产权人是郑懂辉，但未向杨志明核实过房产情况，因无法联系到杨志明，所以也无法核实。而对于原告是否也向杨志明核实过房产信息的问题，原告称，一则因为被告鸿志房产一再保证涉案房屋没有问题，二则房屋的原始凭据不在原告手里，故原告对房屋的来龙去脉，根本无法核实。此外，原告认为，居委会更名确有此事，但更名应当向物业申请而非居委会，居委会更名只是治安管理的需要，与房屋买卖无关。关于房屋的性质，被告鸿志房产称涉案房屋属于农村集资建房，在房产交易中心无备案，但现实生活中存在着大量这种房屋的交易，被告鸿志房产作为中介机构，居间该类房屋的买卖时，核实房源的方式即为审核卖方提交的基础材料，侧面向居委会、物业公司打听。另查明：原告曾以购房被骗为由两次以鸿志房产为单一被告诉至本院，要求鸿志房产赔偿损失、返还中介费，案号分别为（2013）年松民三（民）初字第3150号和（2014）年松民三（民）初字第2398号，该两案均以原告申请撤诉并经本院准许而结案。在（2014）年松民三（民）初字第2398号案件审理过程中，本院曾至松江公安分局经侦支队调取了相关材料，该材料中含有档案机读材料、企业名称变更核准通知书、证明、接受证据清单、对案外人陈某某（自报案外人杨志明之妻）等人的询问／讯问笔录等，可以看出郑懂辉在向本案原告卖房时提供的《村民集资联建住宅房工程协议书》、建房款发票上的出现的“上海申桥市政建设开发公司”并不存在，以及一些与涉案房屋及郑懂辉均相关的其他情事。本案审理中，本院将上述材料出示给双方并进行了说明，原告对上述材料的真实性、合法性、关联性均无异议，并称该材料足以反映郑懂辉造假行骗的事实。被告鸿志房产对上述材料的真实性无异议，但关联性有异议，并称其对涉案房屋最初的权利人是杨志明本身无异议，也向原告进行过披露。但上述材料未对本案中房屋买卖合同关系发生时涉案房屋的权利人为郑懂辉一事作出明确否认，故对其关联性不予认可。此外，在（2014）年松民三（民）初字第2398号案件审理过程中，本院还通知案外人杨志明到庭接受询问并制作了询问笔录，杨志明明确表示其系涉案房屋的产权人，并提供了《村民集资联建住宅房工程协议书》和发票为证。本案审理中，本院将上述材料出示给双方并进行了说明。对此，原告表示无异议。但被告认为杨志明的单方表述不能否定郑懂辉是涉案房屋产权人的可能性，另外，从法院通知杨志明到庭接受询问的过程及方式来看，被告鸿志房产要想找杨志明核实涉案房屋的权属状况并非易事，如此核实也超出了被告鸿志房产作为中介机构应当承担的义务范围及能力范围。还查明：本案审理中，2015年5月4日，本院至松江公安分局经侦支队调取了《在逃人员登记信息表》一份，载明被告郑懂辉因涉嫌合同诈骗案刑拘在逃，简要案情为“2013年8月15日，郑懂辉以虚假的身份及房产资料与廖某签订二手房买卖合同，骗得58万元后逃逸”。上述事实，由房地产居间合同（买卖）、定金收据、承诺书、二手房买卖合同《房屋转让协议》、房款收据及银行转账凭条、中介费收据、上海市公安局案（事）件接报回执单》、立案告知书、（2013）年松民三（民）初字第3150号案件调查令、询问／讯问笔录、（2013）年松民三（民）初字第3150号案件庭审笔录、（2014）年松民三（民）初字第2398号案件庭审笔录、户口薄、杨志明询问笔录、在逃人员登记信息表等材料及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。本院认为：本案纠纷涉及到房屋买卖合同和居间合同两种法律关系。从房屋买卖合同法律关系来看，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，被告郑懂辉与原告廖志祥虽明知涉案房屋属农村集资房，无房地产权证，但双方仍然签订买卖合同或缔结买卖合同关系进行交易，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故被告郑懂辉与原告廖志祥就涉案房屋签订的《房屋转让协议》无效以及《房地产居间合同（买卖）》中缔结的房屋买卖合同关系无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，原则上应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。从居间合同法律关系来看，《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。当中介方违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，中介方应当承担相应的损害赔偿责任。本案的争议焦点在于：1、房屋买卖合同无效后，原告已付给郑懂辉的58万元应如何处理？原告诉请被告郑懂辉返还该58万元及赔偿相应利息损失有无依据？2、该58万是否构成原告的损失？如构成，则被告鸿志房产应否承担赔偿责任以及如何承担？被告鸿志房产已收取的中介费6，300元如何处理？关于争议焦点1，合同无效的，自始无效，被告郑懂辉因而丧失了占有原告所付58万元的合法依据，理应向原告返还该购房款，并赔偿相应的利息损失，故原告的该项诉请本院予以支持。关于争议焦点2，根据已查明的事实，本案中被告鸿志房产至少存在以下四处违反忠实义务和勤勉义务等合同义务的过错行为：一是未对郑懂辉提供资料的真实性进行适当审查，虽然郑懂辉提交了一组材料，具有较大的迷惑性，但被告鸿志房产作为从事媒介居间的专业机构，应当被赋予更为专业、更为详尽的注意义务。被告鸿志房产在不确定房源信息是否真实的情况下即挂牌对外出售，且在签订居间合同之时仍未严格审查，放任风险因素的存在，视为其未尽到注意义务，理应承当相应的赔偿责任。二是在公证书的问题上，被告郑懂辉的身份证号码显然少了最后一个数字，该事项无需专业知识即可识别，而被告鸿志房产连这样的一般注意义务都未尽到。此外，被告鸿志房产本可凭有效身份证件和公证书原件即可至位于同一城市的公证处进行现场核查，但被告鸿志房产却未采取该措施。三是被告鸿志房产工作人员在交易过程中已经对郑懂辉起疑，且实施了一定的查核行为，但被告鸿志房产未将该情况及时告知原告，亦属于不作为的违约。此外，本案涉案房屋不能上市交易，被告鸿志房产在明知或者应知的情况下，仍为该类房屋的买卖提供居间服务，显属不当。四是被告鸿志房产经办人员没有相关资质，显属居间服务存在瑕疵，综上，被告鸿志房产确实未尽到中介方的合同义务，存在较大过错，理应承担相应责任。关于该责任如何承担的问题。本院认为，关于被告鸿志房产已收取的6，300元中介费的问题，因本案中被告存在较大过错，故不应收取中介费，已经收取的，应当退还。现原告提出该项诉请，且被告鸿志房产也愿意在交易无法进展的情况下退还该费用，故本院对原告的该项诉请予以支持。但对于58万元房款及利息损失的赔偿问题，本院认为，首先，根据本案已查明的事实，原告被郑懂辉欺骗，丧失了对该58万元的占有。现虽然报案且公安部门已立案侦查，但郑懂辉何时到案尚未可知，综合本案情形，应可将该58万元及相应利息认定为原告的损失。本案中，被告存在上述过错，而原告作为受害者，未尽到相关的注意义务亦是导致其财产损失的事实因素之一，故本案中，原告及被告鸿志房产双方皆有过错，按照风险负担原则，双方应各自承担与其过错相适应的责任。结合本案案情，被告鸿志房产作为专业中介机构理应对居间事项负有更高、更专业的注意义务，但其存在上述四处明显的、严重违反合同义务的行为，过错程度较大，故本院酌定由其在15万的范围内就被告郑懂辉无法返还的部分款项对原告承担补充赔偿责任。被告郑懂辉经本院公告传唤未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，第四百二十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告廖志祥与被告郑懂辉之间于2013年8月15日签订的《二手房买卖合同﹤房屋转让协议﹥》以及二者在《房地产居间合同（买卖）》中缔结的房屋买卖合同关系无效；二、被告郑懂辉于本判决生效之日起十日内返还原告廖志祥购房款58万元并赔偿相应的利息损失（以58万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年8月16日起计算至本金实际清偿日止）；三、被告上海鸿志房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内向原告廖志祥返还中介费6，300元；四、被告上海鸿志房地产经纪事务所在15万元范围内就被告郑懂辉返还房款不足部分对原告廖志祥承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，963元，公告费560元，合计诉讼费10，523元，由原告廖志祥负担40元（已付），由被告郑懂辉负担8，310元（于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告上海鸿志房地产经纪事务所负担50元（于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告郑懂辉、被告上海鸿志房地产经纪事务所负担2，123元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨惠星代理审判员 方美玲人民陪审员 陆瑞兴二〇一五年五月十四日书 记 员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”