（2015）穗中法行终字第357号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-01-22
案件名称
广州市致威城市房产有限公司与广州市国土资源和房屋管理局具体行政行为二审行政判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
广州市致威城市房产有限公司,广州市国土资源和房屋管理局
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
广东省广州市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）穗中法行终字第357号上诉人（原审原告）：广州市致威城市房产有限公司。住所地：广州市天河区。法定代表人：叶英强，职务：董事长。委托代理人：周小春，广东舜华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：广州市越秀区。委托代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。委托代理人：王海涛，广东沁森律师事务所实习律师。上诉人广州市致威城市房产有限公司、上诉人广州市国土资源和房屋管理局因房屋登记一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法行初字第501号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。案经原审法院审理查明，2003年12月23日，广州市致威城市房地产有限公司（下简称“致威公司”）与广州市国土资源和房屋管理局（下简称“市国土房管局”）签订《广州市国有土地使用权出让合同》，双方约定以协议方式出让位于广州市天河区林和乡天河火车站以南，宗地面积42465平方米的土地，规划用途为“天河东站广场”。双方在附件中约定出让土地容积率为0.89，用地范围内总建筑面积为143700平方米，其中包括地下室106000平方米、其他（用途站前广场）37700平方米，地下室106000平方米为免缴出让金的公建配套项目。2012年5月25日，市国土房管局向致威公司核发了粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号房地产权证。上述房地产权证附记处均注记“暂缓征收国有土地出让金”。致威公司于2014年3月4日向市国土房管局提交《关于请求变更房产证登记内容的申请》，认为上述房产证中“暂缓征收国有土地出让金”的登记内容有误，应予以变更或取消，不应备注“暂缓征收国有土地出让金”。市国土房管局于2014年4月16日作出穗国房业务（2014）146号《市国土房管局关于申请变更房产证登记内容的复函》，答复致威公司，“根据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办（2014）12号）第五十一条和市府办公厅《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办（2010）35号）第二条第（十）款‘……本通知实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金’的规定，上述地下室按暂缓计收土地使用权出让价款、未办土地有偿使用手续处理。因此，我局核发的《房地产权证》附记‘地下室暂缓征收土地出让金’符合上述相关规定。”致威公司不服，于2014年5月22日向原审法院提起本案诉讼。原审法院认为：《中华人民共和国房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第一、二款规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《广州市城镇房地产登记办法》第五条规定：“房地产登记簿是证明房地产权利的根据。房地产登记簿应当记载房地产的坐落，房地产权利人的姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房屋的来源、结构和用途，房地产他项权，房地产权利的限制，房地产登记时间等内容。”第七条规定：“房地产权证书是权利人享有该房地产物权的证明。房地产权证书包括国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证、房地产权共有证、房地产权权属证明书等。房地产权证书与房地产登记簿的记载应当保持一致，房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误的外，以房地产登记簿为准。”房地产权证书是权利人享有房地产物权的证明，其记载内容应为权利主体、权利内容、权利期限等与房地产物权相关的事项，土地出让金的征缴情况不属于与房地产物权相关联的事项，市国土房管局在向致威公司核发的房地产权证书中记载房屋所涉用地的土地出让金计征情况，缺乏法律依据，应不予支持，其在粤房地权证穗字第××号房地产权证上注记暂缓征收土地出让金的具体行政行为，应予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目的规定，原审法院判决撤销被告广州市国土资源和房屋管理局在粤房地权证穗字第××号房地产权证上注记暂缓征收土地出让金的具体行政行为。上诉人广州市致威城市房地产有限公司不服原审判决，上诉至本院称：上诉人在2014年3月3日向市国土房管局提交的《关于请求变更房产证登记内容的申请》中，曾明确表示上述房产证上“暂缓征收国有土地出让金”的注记内容有误，请求市国土房管局对该注记内容予以变更或撤销。原审判决撤销市国土房管局在粤房地权证穗字第××号房地产权证上注记暂缓征收国有土地出让金的具体行政行为，也达到了上诉人的目的，上诉人对这一判决结果表示接受。但原审判决并没有对市国土房管局在粤房地权证穗字第××号房地产权证的附记栏中注记“暂缓征收国有土地出让金”的行为，是否违反双方签订的《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2003）420号）中的相关约定作出认定，也没有对市国土房管局这一登记行为是否违反《物权法》第十二条第一款第（三）项有关登记机构应当如实履行登记有关事项的规定作出认定。上诉人接受原审判决结果，但认为判决书还应当明确确认被上诉人在粤房地权证穗字第××号房地产权证的附记栏中注记“暂缓征收国有土地出让金”的行为，违反了双方签订的《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2003）420号）中的相关约定，属于错误登记。上诉人因此依法提起上诉，请求法院确认被上诉人在粤房地权证穗字第××号房地产权证的附记栏中注记“暂缓征收国有土地出让金”的行为，违反了双方签订的《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2003）420号）中的相关约定，属于错误登记。上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，上诉至本院称：一、一审判决认为“房地产权证书是权利人享有房地产物权的证明……土地出让金的征缴情况不属于与房地产物权相关联的事项”，此认定内容严重错误。1、根据现行的相关文件规定，被上诉人的土地属暂缓征收土地出让金情形。致威公司于2003年12月23日与市国土房管局签订《广州市国有土地使用权出让合同》（下称出让合同）。根据出让合同约定“免缴出让金的公建配套项目——地下室106000平方米”的条款，地下室至今未计收土地出让金。自1993年6月21日起，我市已有明文规定地下建筑实行暂缓征收土地出让金政策。《广州市人民政府批转市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示的通知》（穗府（1993）58号）明确规定：凡属下列情况的，可暂缓征收土地使用权出让金：二，……地下建筑可暂缓征收土地使用权出让金。在此之后，广州市人民政府办公厅《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办（2010）35号）第二条第（十）款规定“……本通知实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金”；国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发（2006）100号）第一条第三款规定“……任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入”。致威公司根据出让合同免费使用地下室106000平方米，不论是与签订合同时的相关规定还是与现行的相关规定均相违背，市国土房管局根据相关规定无权按出让合同约定将使用地下室106000平方米免费给致威公司使用，有权根据规定依法采取暂缓征收土地出让金作为处理意见并在房地产权证中注记。2、市国土房管局在房地产登记薄记载“地下室暂缓征收国有土地出让”是依法作出的行政行为。根据我国城市房地产管理法第六十一条规定，市国土房管局是核实并颁发房屋所有权证书的登记机关。根据《广州市城镇房地产登记办法》第五条规定“房地产登记薄是证明房地产权利的根据。房地产登记薄应当记载房地产的坐落，房地产权利人的姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房屋的来源、结构和用途，房地产他项权，房地产权利的限制，房地产登记时间等内容”。该条款对房地产登记簿中的内容没有作出限制登记内容，也没有限制土地出让金的征缴情况不得登记至房地产登记簿中，同时该条款还明确规定房地产登记簿登记内容包括“……等内容”。市国土房管局根据上述法律规定，有权确定房地产登记簿中的登记内容并登记记载“地下室暂缓征收国有土地出让金”，市国土房管局作出的该行政行为是依法作出，没有违反法律相关规定，是合法行政行为。3、市国土房管局是依法执行国有土地有偿、有限期使用制度，依法登记记载土地出让金缴交情况。我国土地管理法第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条也明确规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”，我国依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。根据建设部《住房和城乡建设部关于印发＜房屋登记薄管理试行办法＞的通知》（建住房（2008）84号）第八条“登记薄的房屋基本状况部分，记载……土地使用年限房地产平面图等”、原《广州市城镇房地产登记技术规范》（穗国房字（2009）4**号）第六十四条第（一）款2项“未缴交土地出让金的，应注记：xx部位xx平方米未办土地有偿使用手续”和《广州市城镇房地产登记技术规范》（穗国房字（2014）5**号）第四十条第（四）项“登记薄应当记载土地出让金缴交情况”及第六十二条第（一）款第2项“未缴交土地出让金的，应注记：xx部位xx平方米未办土地有偿使用手续”，均规定需要记载土地出让金缴交情况。据此，市国土房管局依法执行国有土地有偿、有限期使用制度，依法登记记载土地出让金缴交情况。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用我国行政诉讼法第54条第（二）项第2目的规定，认为市国土房管局适用法律、法规错误而判决撤销“在粤房地权证穗字第××号房地产权证书上注记暂缓征收土地出让金”的行政行为的判决错误。市国土房管局作出该具体行政行为的法律依据是《广州市城镇房地产登记办法》第五条规定。原审判决认为市国土房管局在粤房地权证穗字第××号房地产权证书上注记暂缓征收土地出让金的行政行为是适用法律、法规错误，是在审判时对此第五条内容作出限制，错误认为“土地出让金的征缴情况不属于与房地产物权相关联的事项”。市国土房管局认为，房地产登记薄记载内容应由法定的登记机关根据法律、及相关政策性规定确定登记内容，原审法院无权确定土地出让金的征缴不属房地产物权的登记情况。根据《行政诉讼法》第五条“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查”的规定，初审法院有权对行政行为合法性进行审查，但不得越权代替市国土房管局确定房地产权证书中登记内容和行使行政机关依法授予的行政权利。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误，请求法院撤销原判，驳回致威公司的诉讼请求。上诉人广州市国土资源和房屋管理局对广州市致威城市房地产有限公司的上诉意见答辩称：致威公司的上诉请求不合法，上诉的事实理由无法律依据。一、致威公司无权提出上诉状中所述的上诉请求。致威公司在一审起诉时的诉讼请求与提起上诉时的上诉请求完全不一致，致威公司的此行为属于变更或增加诉讼请求。根据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第97条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若二日见定》第34条第3款规定，致威公司无权在上诉时提出变更或增加诉讼请求，致威公司上诉时提出的上诉请求违法。二、致威公司上诉所述事实理由无法律依据。1、原审判决撤销市国土房管局在粤房地权证穗字第××号房地权证上注记暂缓征收土地出让金的具体行政行为错误。2、《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2003）420号）（下称出让合同）中约定内容存在矛盾，约定“地下室免缴土地出让金”无效。出让合同附件中第4条第2款第1项约定“地下室106000平方米免缴出让金的公建配套项目”，此约定内容与出让合同附件中第5条“用地范围内的自用建筑面积143700平方米；其中地下室106000平方米”约定内容矛盾。根据出让合同约定，地下室106000平方米是公建配套，但在出让合同中同时又约定自用建筑面积106000平方米是自用建筑面积。出让合同的真实意思：106000平方米如是公建配套，则属于免缴出让金，如果是自用建筑面积是无权约定免缴出让金。致威公司建筑的地下106000平方米并不是公建配套地下室，己建成的地下三层为商业及停车场。3、市国土房管局如实、及时登记。出让合同约定“地下室免缴土地出让金”的内容无效，市国土房管局在登记时备注“暂缓征收国有土地出让金”的登记行为合法。经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据证实，本院予以确认。本院认为：《广州市城镇房地产登记办法》第五条规定：“房地产登记簿是证明房地产权利的根据。房地产登记簿应当记载房地产的坐落，房地产权利人的姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房屋的来源、结构和用途，房地产他项权，房地产权利的限制，房地产登记时间等内容。”第七条规定：“房地产权证书是权利人享有该房地产物权的证明。……房地产权证书与房地产登记簿的记载应当保持一致，房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误的外，以房地产登记簿为准。”本案中，上诉人广州市国土资源和房屋管理局向上诉人广州市致威城市房产有限公司核发的房地产权证附记“地下室暂缓征收国有土地出让金”，该附记内容不属于与房地产权相关联的事项，原审法院认定上诉人广州市国土资源和房屋管理局将其附记于涉案房地产权证缺乏相应的法律依据，并撤销涉案注记，并无不当，本院予以维持。本案审查的是上诉人广州市国土资源和房屋管理局在粤房地权证穗字第××号房地产权证上注记暂缓征收土地出让金的行政行为是否合法，原审法院已对该行政行为进行了审查，并作出了相应处理，并无不当。而上诉人广州市致威城市房产有限公司的上诉请求超出其一审的诉讼请求，且无相关法律依据，故本院不予审查。综上所述，原审判决撤销上诉人广州市国土资源和房屋管理局在粤房地权证穗字第××号房地产权证上注记暂缓征收土地出让金的具体行政行为的处理正确，本院予以维持。上诉人广州市国土资源和房屋管理局上诉主张缺少理据，本院不予采纳。上诉人广州市致威城市房产有限公司的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱 琳审 判 员 肖晓丽代理审判员 姚 伟二〇一五年五月十四日书 记 员 甘尚钊 微信公众号“”